Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Алферовой Н.А. дело по кассационной жалобе ООО К на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску ООО К к К, КУИ о признании недействительными решения КУИ, договора купли-продажи земельного участка, о регистрации договора аренды, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, У, А

УСТАНОВИЛА:

ООО К обратилось в суд с иском, уточняя его и дополняя в ходе судебного разбирательства, к К, КУИ о признании недействительными решения КУИ, договора купли-продажи земельного участка, о регистрации договора аренды по следующим основаниям. 10.06.2010 года между ООО К и К была заключена сделка купли-продажи здания ремонтных боксов и вулканизаторской, площадью 107 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Указанные объекты были расположены на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2816 кв.м, который был предоставлен истцу Комитетом КУИ по договору аренды от 11.07.2007 года на 25 лет. Категория земельного участка - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование- под промышленную базу. На спорном земельном участке, кроме проданного здания ремонтных боксов и вулканизаторской, расположены подпорная стена насосной станции, забор по всему периметру участка, канализация, въездные металлические ворота, туалет, принадлежащие истцу, согласно плана застройки территории производственной базы ООО К согласованного с заинтересованными службами и главным архитектором отдела архитектуры и градостроительства А, спроектированы к застройке пристройки к гаражу, гаражи, бытовые помещения. Таким образом, указанный земельный участок фактически является территорией производственной базы ООО К После покупки здания ремонтных боксов и вулканизаторской ответчик стал препятствовать истцу пользоваться земельным участком - начал разбирать подпорную стенку, заблокировал въездные ворота ( северные), лишив производственную базу ООО К второго пожарного проезда. При проведении по заявлению истца проверки Белокалитвинским ОВД было установлено, что 24.09.2010 года между К и КУИ был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. 2.11.2010 года Белокалитвинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО за К зарегистрировано право собственности на земельный участок. Истец полагает, что указанная сделка купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая закону, в частности, ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006г. №135-Ф3 « О защите конкуренции», согласно которой заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключение таких договоров. При этом ссылка на ст.35 ЗК РФ как основание принятого КУИ решения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не может быть принята во внимание, так как выкупаемая площадь, размером 2816 кв.м, явно выходит за пределы, необходимые для эксплуатации здания ремонтных боксов и вулканизаторской и вопреки ст.33 ЗК РФ не соответствует нормам отвода земель для конкретных видов деятельности. Решение о продаже спорного участка ответчику КУИ принял 15.09.2010 года, не расторгая заключенного ранее с ООО К договора аренды, который зарегистрирован в государственном земельном кадастре ( в связи с чем нет оснований говорить об отсутствии его регистрации), чем нарушил ст.460 ГК РФ- передал покупателю товар, не свободный от прав третьих лиц. Кроме того, при заключении оспариваемой сделки нарушена ст.34 ЗК РФ, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. Размер годовой арендной платы за спорный участок составляет 24270 руб., а продан он ответчику за 15133 руб., по нормативной оценке земли с понижающим коофицентом, в 16 раз ниже кадастровой оценки земли. Сделка купли-продажи земельного участка является также ничтожной и в силу нарушения принципа целевого назначения земли, закрепленного ст.7 ЗК РФ. Ответчик К не является предпринимателем, в связи с чем использование приобретенного им земельного участка возможно только в потребительских целях, но никак не в целях развития промышленности. На основании изложенного, истец просит суд признать недействительными решение КУИ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О предоставлении земельного участка в собственность К.», договор купли-продажи земельного участка от 24.09.2010 года, заключенный между К и КУИ, применяя ст.551 ч.3 ГК РФ ( аналогию закона), зарегистрировать договор аренды земельного участкаНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.07.2007 года, заключенный между ООО К и КУИ.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1.09.2011 года в удовлетворении исковых требований ООО К» к К, КУИ о признании недействительными решения КУИ А, договора купли-продажи земельного участка было отказано. В остальной части требований к КУИ ( о регистрации договора аренды земельного участка) определением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1.09.2011 года производство по делу прекращено в связи с подведомственностью спора арбитражному суду.

С решением суда не согласилось ООО К В кассационной жалобе кассатор просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным. Доводы кассационной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в исковых заявлениях и поддержанную в ходе рассмотрения дела. В целом данные доводы сводятся к тому, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены неправильно, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

По мнению кассатора, суд не применил положения ч.3 ст.33, ч.2 ст.35, ЗК РФ, согласно которым К мог приобрести только часть земельного участка площадью 2816 кв.м, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости и предназначенного для их обслуживания, остальная часть согласно утвержденного плана застройки относится к территории производственной базы ООО К, которое является согласно данным государственного земельного кадастра арендатором данного земельного участка на основании договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2.07.2007 года. Срок регистрации договора аренды законодателем не установлен, договор сторонами исполнялся, истец просил зарегистрировать его в судебном порядке, в связи с чем суд был не вправе ссылаться на его недействительность. Суд не дал никакой оценки представленным доказательствам – генплану застройки территории ЗАО К », ООО К, фотографиям, показаниям свидетеля З подтверждающим, что на спорном участке расположены объекты, принадлежащие истцу, отказал в удовлетворении ходатайств о допросе свидетеля К об истребовании технического паспорта, о назначении строительно-технической экспертизы, заявленных истцом в целях определения технических характеристик здания ремонтных боксов и вулканизатроской, предельного размера площади земельного участка, занятого данными нежилыми строениями, необходимой для их использования, опровержения сведений, представленных отделом архитектуры и градостроительства администрации Белокалитвинского района Ростовской области, о соблюдении градостроительных требований при заключении оспариваемого договора при определении максимального размера земельного участка, предназначенного для обслуживания ремонтных боксов и вулканизаторской. По мнению кассатора, представленная справка отдела архитектуры и градостроительства администрации Белокалитвинского района не соответствует действительности, так как приобретенное К нежилое здание площадью 107 кв.м не является станцией технического облуживания, указание на вид разрешенного использование спорного земельного участка «под промышленную базу» не имеет значение, так как земля общей площадью 1,3 га предоставлялась в аренду ООО К который и по настоящее время располагает производственной базой, в состав которого в свое время входили приобретенное ответчиком здание ремонтных боксов и вулканизаторской. Передача же значительной части участка в собственность К лишает ООО К сквозного подъезда к базе, что нарушает правила пожарной безопасности, не позволяет продолжить разрешенное компетентными органами строительство насосной станции, поскольку часть подпорной стенки, являющейся конструктивной частью насосной станции, находится на земельном участке ответчика. Таким образом, суд не установил ни одно юридически значимое обстоятельство- ни предельный размер площади, необходимой для использования приобретенных К объектов недвижимости, ни фактическое использование земельного участка, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела и собранным по делу доказательствам, решение не содержит ни одного основания, по которому суд пришел к выводу о соответствии закону оспариваемой сделки.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, изучив материалы дела, выслушав представителей ООО К Т, адвоката Ш, поддержавших кассационную жалобу, К просившего решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, обсудив доводы жалобы, проверив гражданское дело в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены правильного по существу решения суда.

Отказывая в иске, суд проанализировал представленные доказательства, положения ст.ст. 254, 255, 256, 258 ГПК РФ, ст. 209 ГК РФ и установил, что 10.06.2010 года между ООО К и К был заключен договор купли-продажи здания ремонтных боксов и вулканизаторской, площадью 107 кв.м, расположенного на земельном участке по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящемся в муниципальной собственности, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2816 кв.м, который был предоставлен ООО К КУИ по договору аренды от 11.07.2007 года на 25 лет. По обращению К 15.09.2010 года КУИ было принято решение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату как новому собственнику здания ремонтных боксов и вулканизаторской. 24.09.2010 года между К и КУИ был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Поскольку ООО К не зарегистрировало договор аренды в установленном порядке на момент заключения оспариваемой сделки, последний в силу ст. 165 ГК РФ являлся незаключенным и недействительным, не представило допустимых доказательств принадлежности ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на принадлежащем К земельном участке, суд пришел к выводу, что его права оспариваемой сделкой и решением органа муниципального образования не были нарушены.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст.12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем:

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Таким образом, для удовлетворения иска заинтересованное лицо должно доказать не только недействительность сделки и незаконность принятого решения, но и нарушение его прав и законных интересов.

ООО К не является стороной оспариваемой сделки- договор заключен между КУИ и К Доказательств права собственности и других вещных прав ООО К на какие-либо объекты недвижимого имущества, в том числе входящие в имущественный комплекс предприятия – «производственная база ООО К, расположенные на спорном земельном участке, не представлены. Суд пришел к правильному выводу, что в данном случае такими доказательствами не могут являться показания свидетелей, фотографии, данные технической инвентаризации, планы застройки, поскольку в силу ст.ст.2,14 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. При том, что согласно договора купли-продажи от 10.06.2010 года его предметом выступило не только здание ремонтных боксов и вулканизаторской, но и вспомогательные объекты, которые по своей природе не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав, а являются принадлежностью главной вещи, обслуживают ее, связаны с ней общим назначением и следуют ее судьбе - действующий газопровод и другие инженерные сети, с прилегающей благоустроенной территорией, т.е. с теми объектами (забор, канализация, ворота, туалет), на которые истец указывает как ему принадлежащие. Указание в договоре на иные объекты недвижимости, в том числе на находящуюся в стадии строительства насосную станцию с подпорной стеной, расположенную на земельном участке ответчика, отсутствует. Доказательств, подтверждающих, что возводимые объекты исходя из требований разрешения на строительство гл. архитектора администрации Белокалитвинского района от 24.06.2008 года и проекта подпорной стенки и насосной находятся на спорном земельном участке, также не представлено – в материалах дела отсутствует ситуационный план возведения данных объектов с привязкой к межевым границам земельного участка. Поэтому нельзя согласиться с утверждением кассатора, что на переданном К земельном участке находится недвижимое имущество ООО К

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п.3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как видно из материалов дела ( решения КУИ №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 5.04.2007 года, договора аренды №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.07.2007 года, выписки из государственного земельного кадастра от 2.07.2007 года, письма руководителя ООО К от 12.03.2007 года), спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО К в целях использования только здания ремонтных боксов и вулканизаторной, составляющих понятие «производственная база», данные об иных объектах недвижимости, в том числе входящих в имущественный комплекс производственной базы ООО К не представлено, его границы, площадь были установлены и утверждены с учетом категории, целевого назначения и видом разрешенного использования земельного участка еще до продажи нежилого здания ответчику, в 2007 году, ООО К их не оспаривало и не указывало на их несоответствие градостроительным, землеустроительным, пожарным нормам, нормам отвода земель для конкретных видов деятельности. Доказательств, что земельный участок площадью 2816 кв.м последующем по соглашению сторон был разделен или из него была выделана его часть, истцом не представлено. Таким образом, к К с момента перехода к нему права собственности на здание ремонтных боксов и вулканизаторской в порядке правопреемства перешло право пользования земельным участком, занятым приобретенным объектом недвижимости и необходимым для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и пользовался прежний собственник ООО К В свою очередь, в силу прямого указания закона ( ст. 35 ЗК РФ, ст.522 ГК РФ) право пользования земельным участком прежнего собственника нежилого здания ООО К с переходом прав на землю к К прекратилось. В связи с чем, нельзя согласиться с доводом кассатора, что на момент приобретения К земельного участка в собственность, последний был обременен правом аренды ООО К. При том, что договор аренды, на который ссылается истец, не прошел государственную регистрацию и, несмотря на его фактическое исполнение, в силу ст. 433 ГК РФ считается незаключенным, т.е. не может выступать в качестве обременения земельного участка. Нельзя согласиться с кассатором, что постановка на государственный кадастровый учет земельного участка заменило государственную регистрацию сделки, которая предусмотрена ст.609 ГК РФ для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более одного года, так как это противоречит ст.131 ГК РФ и положениям ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст.36 ЗК РФ Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии со ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу указанных правовых норм К как собственник здания ремонтных боксов и вулканизаторской приобрел исключительное право на выкуп земельного участка, занятого приобретенным объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Поскольку на момент заключения данного договора ООО К не располагало ни правами на спорный земельный участок (его частью), ни правом собственности либо иными вещными правами на объекты недвижимости, расположенные на нем, суд первой инстанции, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, пришел к правильному выводу, что права истца оспариваемой сделкой и решением муниципального образования не затронуты, истец не вправе их оспаривать. В связи с чем, суд обоснованно не вошел в обсуждение вопроса о их соответствии закону, отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы. При таких обстоятельствах, доводы кассатора о нарушении законодательства при принятии решения муниципальным образованием и заключении сделки не могут быть приняты во внимание, так как правового значения по существу рассматриваемого спора они не имеют.

Таким образом, судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, основаны на исследованных доказательствах, надлежаще оцененных судом в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.

Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было. Нарушений норм процессуального права, на которые истец указывает в кассационной жалобе, не допущено.

Учитывая положения п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 12 "О применении судами норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", согласно которым в силу части 2 статьи 362 ГПК РФ правильное по существу решение суда не может быть отменено по одним лишь формальным соображениям, а нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием к отмене решения только при условии, что это нарушение или неправильное применение привело или могло привести к неправильному разрешению дела, судебная коллегия полагает, что одновременное указание судом первой инстанции на недействительность и незаключенность договора аренды является опиской, не существенным нарушением и не может влечь отмену по существу правильного решения.

Доводы кассационной жалобы сводятся к ошибочному толкованию норм гражданского и земельного законодательства, примененных судом при разрешении настоящего спора, и потому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Остальные доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с постановленным решением суда и не содержат оснований, предусмотренных ст.ст. 362-364 ГПК РФ, для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1 сентября 2011 года года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО К без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: