Гражданский кодекс часть 1

которым постановлено: «В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности на однокомнатные квартиры № кв.1, кв.2 по ... в ..., о регистрации договоров купли-продажи однокомнатных квартир № кв.1, кв.2 по ... в ... от ... года, подписанных между ФИО4 и ФИО5, ФИО2, освобождении квартир от ареста, отказать»

Заслушав доклад судьи областного суда Литвиновой И.В., пояснения истцов ФИО3, ФИО2 и их представителя ФИО6, третьего лица ФИО7 и его представителя ФИО8, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4, Банку «Агропромкредит» об освобождении имущества от ареста. В обоснование указывали, что между ними и ФИО4 27.10.2009 были заключены договоры купли-продажи квартир кв.1 и кв.2 в ... по ... в ..., приобретенных последней на кредитные средства. Для погашения кредита Банк 1 и освобождения спорных квартир от ареста они передали ФИО4 денежные средства в сумме ... рублей. Регистрация договоров купли-продажи и права собственности на квартиры не произведена, поскольку 28.10.2009 судебным приставом-исполнителем КГО УФССП по Курганской области был наложен арест на данное имущество. Просили возложить обязанность на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Курганской области произвести государственную регистрацию права собственности на однокомнатную квартиру кв.1 по ... в ... за ФИО2 и договора купли продажи от 27.10.2009 между ФИО4 и ФИО2, права собственности на однокомнатную квартиру кв.2 по ... в ... за ФИО3 и договора купли-продажи от 27.10.2009 между ФИО4 и ФИО3 Кроме того, просили снять арест со спорного имущества. Впоследствии уточнили исковые требования, просили признать право собственности на однокомнатную квартиру кв.1 по ... в ... на основании договора купли-продажи от 27.10.2009. за ФИО2, признать право собственности на однокомнатную квартиру кв.2 по ... в ... на основании договора купли-продажи от 27.10.2009. за ФИО3 Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Курганской области произвести государственную регистрацию права собственности спорного имущества, снять арест со спорного имущества. В судебном заседании ФИО2, ФИО3 и их представитель ФИО9 на исковых требованиях настаивали.

Ответчик ФИО4 с иском соглашалась. Указывала, что спорные квартиры принадлежат ей на праве собственности и были приобретены на основании предоставленных банком кредитов. В 2002 году она произвела перепланировку, объединила квартиры в единое помещение и вывела данное помещение из состава жилого фонда в нежилое помещение. Поскольку квартиры находились в залоге у банка, она не смогла зарегистрировать право собственности на нежилое помещение. Между ней и истцами были заключены предварительные договоры на продажу спорных квартир. По условиям этих договоров истцы передали ей ... рублей, за счет которых она погасила задолженность переда банком. После снятия ареста с имущества между нею и истцами были заключены договоры купли-продажи квартир, однако регистрация сделок приостановлена в связи наложением ареста на данные квартиры по исполнительному производству, по которому взыскателями являются ОАО КБ «Агропромкредит», ФИО7, ФИО10

В судебном заседании представитель ОАО КБ «Агропромкредит» ФИО11 полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указывал, что у ФИО4 была возможность зарегистрировать жилое помещение. Действия по продаже квартиры начались с марта в 2009 года с целью ухода от долгов. Регистрация права носит заявительный характер, ФИО4 не обращалась с заявлением о переходе права. Ранее в судебном заседании пояснял, что в связи с наложением ареста на спорное имущество ФИО4 не имела права отчуждать данное имущество.

Представитель ФИО7 - ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснял, что срок действия предварительных договоров истек 01.09.2009. В основных договорах указана сумма ... рублей, не был определен предмет договора, поэтому данные договоры не имеют юридической силы. ФИО4 не имела права отчуждать спорное имущество.

Представитель ФИО10 - ФИО12 с иском не соглашался, так как при заключении договоров сторонами не был согласован объект недвижимости.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Курганской области ФИО13 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по причине несоответствия объекта техническому описанию и предназначению, без внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в отношении спорных объектов невозможно зарегистрировать право собственности на данный объект.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области не явился.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО3 и ФИО2 просят решение суда отменить с направлением дела на новое рассмотрение. В обоснование указывают, что суд необоснованно сделал вывод об отсутствии между сторонами соглашения по существенным условиям договора - о предмете договоров, и признал договоры купли-продажи спорного имущества незаключенными. Заключить договор купли-продажи магазина возможности не имелось, поскольку ответчик не могла зарегистрировать право собственности на отчуждаемые помещения, как нежилые. Предмет договоров находится в составе жилого дома по ..., переоборудован из квартир в пределах их площади. В документах о перепланировке и переустройстве сохранена адресная нумерация помещений, поэтому данные о предмете договоров купли-продажи позволяют точно установить предмет договора. Права взыскателей по сводному исполнительному производству не нарушены, так как спорное имущество находилось в залоге и на него невозможно было обратить взыскание. Для покупки ответчики использовали все свои денежные сбережения и спорное имущество является для них единственным источником доходов.

В суде кассационной инстанции ФИО3, ФИО2 и их представитель ФИО6 на доводах кассационной жалобы настаивали, ФИО7 и его представитель ФИО8 выразили согласие с решением суда.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ФИО4 по договору купли-продажи от 20.09.2007. принадлежит однокомнатная квартира кв.2 по адресу: ..., ..., .... Согласно раздела 2 договора квартира приобретена за счет собственных и кредитных средств Банк 1 л.д. 18-20).

На основании договора купли-продажи от 04.10.2007. ФИО4 принадлежит однокомнатная квартира кв.1 по адресу: ..., ..., .... Согласно раздела 2 договора квартира приобретена за счет собственных и кредитных средств Банк 1 л.д. 16-18).

Данное имущество являлось предметом залога Банк 1. Впоследствии право залога перешло на квартиру 62 - Банк 2, на квартиру 61 - Агентству». Обязательства по погашению кредитов исполнены полностью 28.05.2009. л.д. 158) и 27.08.2009. л.д.167). Согласно штампа на закладной действие залогов прекращено 20.10.2009.

На основании постановления администрации г. Кургана № 1348 от 21.03.2008. две однокомнатные квартиры по адресу: ..., ..., ... кв. кв.1, кв.2 переведены из жилых в нежилое помещение в целях использования помещения в качестве магазина промышленных товаров. Работы по переустройству и перепланировке произведены, о чем составлен акт приемочной комиссии от 21.07.2008. л.д. 144-146).

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона № 174-ФЗ от 17.07.2009.) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Пунктом 9 ст. 12 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Из анализа приведенных выше нормативных правовых актов следует, что право собственности ФИО4 на вновь образованное жилое либо выведенное из жилого фонда нежилое помещение подлежало регистрации в органах государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ним.

Согласно выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер обезличен и Номер обезличен от 23.10.2009 собственником указанных выше квартир является ФИО4, помещения значатся как самостоятельные жилые л.д.110-111).

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника,, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

29.05.2009. между ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор, на основании которого стороны в срок до 01.09.2009. обязуются заключить основной договор купли продажи квартиры кв.1 и кв.2 по ... в .... Квартира оценивается по соглашению сторон за ... рублей. Квартира находится в залоге у Банк 1». При подписании настоящего договора ФИО2 обязана уплатить ... рублей л.д. 126). В материалы дела представлена расписка от 25.08.2009, согласно которой ФИО4 получила от ФИО2 деньги в сумме ... рублей за продаваемую квартиру кв.1, кв.2 по ... в ... л.д. 125).

27.10.2009. между ФИО4 и ФИО3 подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры кв.2 по ... в ... общей площадью ... ... кв.м., принадлежащей на праве собственности ФИО4 л.д. 85).

27.10.2009. между ФИО4 и ФИО2 подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры кв.1 по ... в ... общей площадью ... кв.м., принадлежащей на праве собственности ФИО4 л.д. 106).

Указанные договоры не зарегистрированы в установленном порядке, являются незаключенными, в связи с чем оснований для признания за истцами права собственности на спорное имущество у суда не имелось.

Довод кассационной жалобы о том, что не имелось возможности заключить договор купли-продажи магазина, поскольку ответчик не могла зарегистрировать право собственности на отчуждаемые помещения, как нежилые не может быть принят во внимание, поскольку с 2008 года спорное имущество используется как магазин и передавалось в аренду ФИО2 для осуществления предпринимательской деятельности, действие залога было прекращено 20.10.2009, у ФИО4 имелась возможность зарегистрировать право собственности на нежилое помещение.

На основании ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На момент заключения как предварительного договора, так и основных договоров купли-продажи квартиры кв.1 и кв.2 по ... в ... переведены из жилых в нежилое, выполнена работа по переустройству и перепланировке переводимых жилых помещений в одно, которому присвоен адрес ..., ..., Номер обезличен, о чем истцам было известно. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии согласования о предмете купли-продажи, что является существенным условием договора.

Согласно ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Курганского ГО СП № 4 Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области от 28.10.2009. в рамках сводного исполнительного производства № Номер обезличен, возбужденного 06.10.2009., в отношении должников ФИО4 и ФИО14 в пользу взыскателя КБ «Кредитный Агропромбанк» (ООО) наложен арест на имущество, подлежащее государственной регистрации, в том числе и на квартиры кв.1 и кв.2 по ... в ... л.д. 71, 50).

03.11.2009. и 05.11.2009. данное сводное исполнительное производство было объединено с исполнительными производствами в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателей ФИО10, ОАО АКБ «Пробизнесбанк», ФИО7, ИФНС РФ по г. Кургану. л.д. 48). Сведений о погашении долга данным взыскателям материалы дела не содержат.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 уведомлены о приостановлении с 19.11.2009. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилые помещения - однокомнатную квартиру кв.1 и однокомнатную квартиру кв.2 по ... в ... л.д. 92, 93, 69, 70).

Довод кассационной жалобы о том, что права взыскателей по сводному исполнительному производству не нарушены, а также о том, что истцами были потрачены денежные средства на приобретение спорного имущества, не являются основанием для удовлетворения исковых требований истцов.

Проверив решение суда в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.360,361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Курганского городского суда Курганской области от 16 марта 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО2, ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: