Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Ситкиной Н.М. рассмотрела в открытом судебном заседании 14.12.2010 кассационную жалобу представителя ООО «Сети Тепловодоснабжения и канализации» -ФИО3 на решение Богдановичского городского суда Свердловской области от 03.11.2010 по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сети Тепловодоснабжения и канализации» к ФИО4 о взыскании денежных средств в размере ... руб., а также по встречному иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сети Тепловодоснабжения и канализации» о признании дополнительного соглашения от 01.09.2009 к договору аренды б\н от 01.09.2008 недействительным.

Заслушав доклад судьи Азаровой Т.И., пояснения представителя ООО «Сети Тепловодоснабжения и канализации» -ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы, пояснения ФИО4, считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Сети Тепловодоснабжения и канализации» (далее - ООО «Сети ТВСК») обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы в размере ... руб. В обоснование заявленных требований указано, что 01.09.2008 между ООО «Сети ТВСК» и ФИО4 был заключён договор аренды, согласно которому имущество, расположенное по адресу: ..., включающее часть здания литера 4А,4Б,4В, площадью 330,4 кв. м, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7А, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7Б, 1972 года постройки, общей площадью 223,4 кв. м, здание гаража панельного литер 8А, площадью 431,7 кв. м, здание административного бытового корпуса литер 10, площадью 194,7 кв. м., было предоставлено ФИО4 во временное владение и пользование ООО «Сети ТВСК», за плату. Впоследствии, 01.07.2009 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2008, по условиям которого снижен размер ежемесячной арендной платы, продлен срок действия договора, а также в п. 3.2.2 указано, что арендатор ООО «Сети ТВСК» приняло на себя обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет арендодателя ФИО4 капитальный и текущий ремонт; расходы по капитальному и текущему ремонту по соглашению сторон должны выплачиваться арендодателем арендатору в течение 30 рабочих дней с даты подписания актов выполненных работ по формам КС-2 и КС-3 (п. 3.2.2.). По итогам проведенных ООО «Сети ТВСК» в период с 01.09.2009 по 25.09.2009 ремонтных работ указанных объектов недвижимости, смета расходов ООО «Сети ТВСК» составила ... руб. Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2), справка о стоимости выполненных работ и затрат на сумму ... руб. (форма КС-3) были согласованы с представителем ответчика ФИО5, о чем свидетельствует его подпись на данных документах. Несмотря на это ФИО4 в течение 30 рабочих дней расчет не произвел, направленные в его адрес претензии ... от 02.11.2009, ... от 16.11.2009 оставлены им без рассмотрения. В связи с чем ООО «Сети ТВСК» просило взыскать с ФИО4 сумму в размере ... руб., а также расходы по уплате государственной пошлины - ... руб. ... коп.

Оспаривая предъявленные требования, ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ООО «Сети ТВСК» о признании дополнительного соглашения от 01.07.2009 к договору аренды имущества от 01.09.2008 недействительным. В обоснование встречных исковых требований ФИО4 указывал, что является собственником имущества по адресу: ..., включающее часть здания литера 4А,4Б,4В, площадью 330,4 кв. м, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7А, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7Б, 1972 года постройки, общей площадью 223,4 кв. м, здание гаража панельного литер 8А, площадью 431,7 кв. м, здание административного бытового корпуса литер 10, площадью 194,7 кв. м., которое по договору аренды от 01.09.2008 было передано им ООО «Сети ТВСК» во временное пользование на срок до 30.06.2009. 10.09.2009 на основании нотариально удостоверенной доверенности он уполномочил ФИО5 от своего имени распоряжаться имуществом, кроме того, выдал представителю (ФИО5) чистый лист со своей подписью для того, чтобы последний смог написать на нем текст заявления в Режевской отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от его имени. Однако 15.09.2009 выданная ФИО5 доверенность была им уже отозвана, о чем он уведомил самого ФИО5 16.09.2009, который, однако, доверенность так и не вернул, а также уведомил руководителя ООО «Сети ТВСК» 15.09.2009. В этот же день,- 15.09.2009 он потребовал руководителя ООО «Сети ТВСК» в 15-дневный срок освободить занимаемые помещения, поскольку действие договора истекло 30.06.2009, и с этого момента арендная плата в его адрес не перечислялась. Намерения заключать дополнительное соглашение уже после окончания действия договора аренды у него не имелось, договоренности с ООО «Сети ТВСК» об изменении условий договора не было, о заключенном дополнительном соглашении ему стало известно только в связи с обращением ООО «Сети ТВСК» с иском в суд. Более того, 01.07.2009 он не мог подписать соглашение, поскольку находился за пределами Российской Федерации, вернулся 02.07.2009. При этом полагал, что дополнительное соглашение появилось только вследствие злоупотребления со стороны ФИО5, который впечатал текст дополнительного соглашения на ранее переданный ему чистый лист бумаги с его (ФИО4) подписью. Поэтому просил признать дополнительное соглашение от 01.07.2009 к договору аренды имущества от 01.09.2008 недействительным, а также отказать ООО «Сети ТВСК» в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «Сети ТВСК» - ФИО3 первоначальные исковые требования ООО «Сети ТВСК» поддержал, встречные исковые требования ФИО4 оспаривал, поясняя, что действительно ФИО4 был подписан чистый лист бумаги, куда и внесен текст соглашения. Однако условия данного дополнительного соглашения обговаривались сторонами устно и ФИО4 с ними был согласен и знал о подписанном соглашении, в связи с чем обязан его соблюдать.

Богдановичским городским судом 03.11.2010 постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Сети ТВСК» о взыскании с ФИО4 суммы в размере ... руб. и удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.2008, заключенного 01.07.2009 между ООО «Сети ТВСК» и ФИО4

В кассационной жалобе представитель ООО «Сети ТВСК» - ФИО3 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 3.1.2. договора аренды от 01.09.2008 ФИО4, как арендодатель, принял на себя обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, однако ремонта не производил, хотя арендованное у ФИО4 имущество, в целях его дальнейшей эксплуатации, требовало проведения капитального ремонта. В частности, в связи с заболоченностью объекта и невозможностью его эксплуатации (отсутствие подъездных путей) необходимо было произвести вывоз старого грунта и завести твердые породы грунта, произвести устройство ливневой канализации; в связи с невозможностью использования бытовых помещений необходимо было произвести капитальный ремонт кровли; в связи с разрушением стен и угрозой разрушения всего здания необходимо было произвести ремонт и утепление гаражей; в связи с невозможностью эксплуатации котельной необходима замена оборудования и ремонт котла; замена и ремонт бетонных плит ограждения; полный ремонт здания проходной. Затраты на проведенный в соответствии с положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт имущества ФИО4 отказался возмещать, несмотря на принятые на себя по договору аренды обязательства.

Проверив материалы дела и постановленное судом решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.05.2008 ФИО4 является собственником имущества, расположенного по адресу: ..., в том числе части здания литера 4А,4Б,4В, площадью 330,4 кв. м, нежилых помещений ... в нежилом здании литера 7А, нежилых помещений ... в нежилом здании литера 7Б, 1972 года постройки, общей площадью 223,4 кв. м, здания гаража панельного литер 8А, площадью 431,7 кв. м, здания административного бытового корпуса литер 10, площадью 194,7 кв. м.

01.09.2008 между ООО «Сети ТВСК» и ФИО4 заключён договор аренды имущества, согласно которому ФИО4 за плату предоставлено во временное владение и пользование ООО «Сети ТВСК» принадлежащее ФИО4 имущество, расположенное по адресу: ..., включающее часть здания литера 4А,4Б,4В, площадью 330,4 кв. м, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7А, нежилые помещения ... в нежилом здании литера 7Б, 1972 года постройки, общей площадью 223,4 кв. м, здание гаража панельного литер 8А, площадью 431,7 кв. м, здание административного бытового корпуса литер 10, площадью 194,7 кв. м. Размер арендной платы установлен договором ... руб. в месяц до 30.10.2008 и ... руб. в месяц с 01.11.2008 по 30.06.2009 (п. 2.1. договора аренды). Согласно акту приема-передачи имущества от 01.09.2008 передаваемое по договору аренды от 01.09.2008 имущество находится в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Тем не менее, как указал представитель ООО «Сети ТВСК», арендованное у ФИО4 имущество, в целях его дальнейшей эксплуатации, требовало проведения капитального ремонта, который был проведен силами арендатора. С учетом этого и п. 3.2.2 дополнительного соглашения от 01.07.2009 к договору аренды от 01.09.2008, предусматривающего обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за счет арендодателя ФИО4 капитальный и текущий ремонт, расходы по проведению которого должны выплачиваться арендодателем арендатору в течение 30 рабочих дней с даты подписания актов выполненных работ по формам КС-2 и КС-3, представитель истца просил взыскать с ФИО4 стоимость затрат на проведение указанного ремонта в размере ... руб.

Однако доводы ФИО4 о том, что договоренности о заключении дополнительного соглашения с ООО «Сети ТВСК» об изменений условий договора аренды от 01.09.2008 между сторонами не было достигнуто, и он дополнительное соглашение от 01.09.2009 от своего имени не подписывал, нашли свое подтверждение по материалам дела.

Согласно заключению эксперта ... от 06.08.2010 установлено, что в дополнительном соглашении от 01.07.2009 к договору аренды от 01.09.2008 вначале была выполнена подпись от имени ФИО4, а затем был выполнен печатный текст данного соглашения. Представитель ООО «Сети ТВСК» - ФИО6 подтвердил данное обстоятельство, указывая, что условия дополнительного соглашения обговаривались сторонами устно и между ними была достигнута договоренность о подписании этого соглашения, но в связи с отъездом ответчика текст дополнительного соглашения был внесен на чистый лист бумаги, на которой уже имелась подпись ФИО4.

Однако ФИО4 оспаривал свое намерение заключения дополнительного соглашения и достижение устной договоренности с ООО «Сети ТВСК» относительно условий этого соглашения, указывая, что выдал чистый лист со своей подписью представителю для иных целей - последующего оформления заявления в регистрационную палату.

Поскольку доказательств обратного представителем истца не представлено, суд пришел к правильному выводу о признании дополнительного соглашения от 01.07.2009 к договору аренды от 01.09.2008 недействительным, удовлетворив встречные исковые требования ФИО4

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Поскольку в силу положений п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Сети ТВСК» о взыскании с ФИО4 суммы в размере ... руб. в соответствии с заключенным дополнительным соглашением от 01.07.2009 к договору аренды от 01.09.2008.

Доводы ООО «Сети ТВСК», изложенные в том числе и в кассационной жалобе, о взыскании суммы понесенных расходов на ремонт в размере ... руб. в силу положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно не приняты судом в качестве основания для взыскания с ФИО4 указанной суммы.

Действительно, на основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.09.2008 арендодатель ФИО4 обязан произвести капитальный ремонт имущества, а арендатор - ООО «Сети ТВСК», согласно п. 3.2.2 договора, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

Из акта приема-передачи имущества следует, что передаваемое по договору аренды от 01.09.2008 имущество находится в состоянии, пригодном для эксплуатации. В связи с чем доводы представителя истца о том, что переданные в аренду здания нуждались в капитальном ремонте или проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью, не могут быть признаны обоснованными. Доказательств того, что арендодателем были нарушены обязанности по производству капитального ремонта, дающего арендатору право в данном случае произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

Кроме того, как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды от 01.09.2008 прекратил свое действие 30.06.2009, поэтому произведенный ООО «Сети ТВСК» в период с 01.09.2008 по 25.09.2009 ремонт был осуществлен вне принятых сторонами обязательств по договору аренды от 01.09.2008. Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), датируемые 25.09.2009, составлены за период с 01.09.2009 по 25.09.2009, за пределами срока действия договора аренды, и подписаны представителем ФИО4 – ФИО5, доверенность у которого от 10.09.2009 была в надлежащем порядке отозвана ответчиком 16.09.2009, о чем был уведомлен как ФИО5, так и руководитель ООО «Сети ТВСК».

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что доказательств продления срока действия договора аренды суду не представлено, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО «Сети ТВСК».

Доводы кассационной жалобы о необходимости взыскания судом израсходованной ООО «Сети ТВСК» суммы в размере ... руб. в соответствии с положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием для отмены решения, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, тогда как ООО «Сети ТВСК» требования о взыскании указанной выше суммы как неосновательного обогащения, не заявлялось.

Доводы о том, что арендованное у ФИО4 имущество для его дальнейшей эксплуатации требовало проведения капитального ремонта, как указано выше, не нашли своего подтверждения в судебном разбирательстве.

Иные доводы кассационной жалобы представителя ООО «Сети ТВСК» направлены на переоценку исследованных судом первой инстанции доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит, поэтому во внимание не принимает.

Оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.360, абз.2 ст. 361, ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Богдановичского городского суда Свердловской области от 03.11.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО «Сети Тепловодоснабжения и канализации» ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: