Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске по апелляционной жалобе представителя истца Илькина Е. Ш. на решение Советского районного суда г.Томска от 12 апреля 2012 г.

дело по иску Земан Л. П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Томская Пресс Служба», Негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению Высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия» о признании дополнительного соглашения №13/11 от 01.01.2011 к договору аренды №1/1-08 от 27.03.2008 недействительным, Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области об обязании признать регистрационную запись /__/ отсутствующей,

заслушав доклад судьи Руди О.В., представителя истца Илькина Е.Ш., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ООО «Томская Пресс Служба» Самойленко А.А., ссылавшегося на ее обоснованность, представителя Негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения Высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия» Веденееву Т.А., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области Черноусову В.О., ссылавшихся на ее необоснованность,

установила:

Земан Л.П. обратилась в суд с иском к ООО «Томская Пресс Служба», Негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению Высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия» (далее - НАЧОУ ВПО СГА), в котором просила признать дополнительное соглашение №13/11 от 01.01.2011 к договору аренды №1/1-08 от 27.03.2008 недействительным, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области признать регистрационную запись от 27.04.2011 /__/ отсутствующей.

В обоснование требований указала, что ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА 27.03.2008 заключили договор аренды помещений по адресу: /__/, сроком на пять лет. 21.09.2010 Земан Л.П. и ООО «Томская Пресс Служба» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, включая те площади, которые переданы по договору аренды. ООО «Томская Пресс
Служба» уклонялась от государственной регистрации договора, Земан Л.П. обратилась в суд с иском о понуждении к регистрации, в том числе просила наложить обеспечительные меры в виде запрета распоряжения данным имуществом и регистрации распоряжения. Решением суда от 07.02.2011, вступившим в законную силу, исковые требования Земан Л.П. удовлетворены.

01.01.201 ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменили перечень арендуемых помещений и размер арендной платы. Соглашение зарегистрировано 27.04.2011. Данная сделка является мнимой, поскольку фактически НАЧОУ ВПО СГА занимаемые помещения не освобождались, что было обнаружено при их посещении; при этом за регистрацией обратились не сразу после подписания соглашения. Также полагала сделку противоречащей закону в силу положений ст. 168 ГК РФ, т.к. стороны договора, воспользовавшись ситуацией, совершили действия, направленные на необоснованное уменьшение расходов НАЧОУ ВПО СГА по внесению арендной платы, что экономически невыгодно арендодателю. Нарушили положение ст. 617 ГК РФ, имея цель причинить ущерб будущему собственнику помещений. К тому же договор был зарегистрирован при наличии запрета на регистрацию.

Представитель истца Илькин Е.Ш. в судебном заседании требования поддержал, пояснив, что дополнительным основанием для признания сделки недействительной как противоречащей закону считает то, что ООО «Томская Пресс Служба» передала истцу право владения объектом, подписав при заключении договора купли-продажи акт приема-передачи, а, значит, не могло распоряжаться имуществом, заключая дополнительное соглашение.

Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области Черноусова В.О. требования не признала, указав, что управление не является надлежащим ответчиков по требованию о применении последствий недействительности сделки. Кроме того, управлением правомерно осуществлена регистрация, поскольку обременения в виде запрета регистрации были сняты.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика НАЧОУ ВПО СГА, ответчика ООО «Томская Пресс Служба», третьего лица – конкурсного управляющего ООО «Томская Пресс Служба».

Суд на основании ст.161, п.1 ст.168, п.1 ст.170, п.п.1,2 ст.223 ст.420, ст.423, п.1 ст.549, ст.551, ст.606, ст.609, ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.56, ч.2 ст.61, ст.68 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в удовлетворении иска Земан Л.П. отказал.

В апелляционной жалобе представитель истца Илькин Е.Ш. просит решение суда отменить, принять новое. Полагает, что спорное имущество, являвшееся предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи помещений, находилось в законном владении Земан Л.П., ООО «Томская Пресс Служба», НАЧОУ ВПО СГА, заключая дополнительное соглашение, нарушили требования ст.209 ГК РФ и злоупотребили правом в нарушение прав и интересов законного владельца Земан Л.П. Таким образом, суд не применил закон, подлежащий применению – п.1 ст.10, п.2 ст.209 ГК РФ.

Полагал сделку (заключение дополнительного соглашения) противоречащей закону, нарушающей законные интересы Земан Л.П., поскольку в данном соглашении содержится условие о сокращении площадей, сдаваемых в аренду. В нарушение положений ст.617 ГК РФ ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА изменили договор аренды без достаточных к тому оснований, нарушив законные интересы нового собственника – Зееман Л.П. При этом не соглашается с выводом суда о недоказанности факта недействительности дополнительного соглашения. Также указывает на то, что дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Томской области, следовательно, единственным, что может восстановить нарушенные законные интересы Земан Л.П., является аннулирование (погашение) регистрационной записи.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель истца указал, что суд в нарушение ст. 61 ГПК РФ переоценивал в решении установленные ранее другим судебным решением Советского районного суда г.Томска от 07.02.2011 обстоятельства, связанные с тем, что спорные помещения были переданы истцу по акту приема-передачи к договору купли-продажи от 21.10.2010, после чего истец осуществляла права собственника в отношении полученного имущества.

Поскольку договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации, отсутствие таковой не влияет на его действительность. В связи с чем договор продажи недвижимости с момента его подписания сторонами имеет для них силу, соответственно, до государственной регистрации перехода права собственности на имущество ни одна из сторон договора не вправе им распоряжаться, поскольку это имущество по существу является предметом исполненного по сделке обязательства.

В связи с изложенным полагает неправомерным вывод суда о том, что на дату заключения соглашения и его регистрации собственником являлся ООО «ТПС», который был вправе распоряжаться спорным имуществом.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области Черноусова В.О. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Зееман Л.П. – без удовлетворения.

Поскольку о дне рассмотрения апелляционной жалобы Зееман Л.П. извещена телефонограммой 14.06.2012, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без ее участия.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.

Как видно из дела и установлено судом, 27.03.2008 между ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧАО ВПО «Современная Гуманитарная Академия» заключен договор аренды нежилых помещений № 1/1-08, в соответствии с которым в аренду переданы нежилые помещения на плане первого этажа /__/ общей площадью /__/ кв.м, находящиеся по /__/, определена арендная плата в размере /__/ руб. за квадратный метр в общей сумме в размере /__/ руб. в месяц. Имущество передано по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 03.06.2008.

01.01.2011 между ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧАО ВПО «Современная Гуманитарная Академия» заключено дополнительное соглашение № 13/10 к договору аренды, по которому уменьшено количество арендуемых помещений ( №№/__/) до /__/ кв.м. Арендатор принял обязательство освободить ранее занимаемые помещения №№ /__/ (площадью /__/ кв.м) и передать по акту приема-передачи. Этим же соглашением изменен размер арендной платы, снижен до /__/ руб. за квадратный метр, ежемесячный платеж определен в размере /__/ руб. ежемесячно. Соглашение зарегистрировано регистрирующим органом 27.04.2011.

По акту приема-передачи от 01.01.2011 помещения №№ /__/ площадью /__/ кв.м арендатором переданы арендодателю.

21.09.2010 между Земан Л.П. и ООО «Томская Пресс Служба» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по /__/ (нежилые помещения и земельный участок).

21.09.2010 по акту приема-передачи имущество передано.

24.09.2010 договор купли-продажи представлен на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Томской области.

22.11.2010 Управление Росреестра по Томской области вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании заявления ООО «Томская Пресс Служба» на срок до 22.12.2010.

Определением Советского районного суда г.Томска от 20.12.2010 в рамках рассмотрения гражданского дела приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Томская Пресс Служба» совершать любые действия, направленные на отчуждение и (или) передачу в пользование спорных объектов, а Управлению Росреестра по ТО – совершать любые регистрационные действия с указанными объектами.

07.02.2011 Советским районным судом г.Томска принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, которое вступило в законную силу 05.04.2011.

17.05.2011 зарегистрирован переход права собственности в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Истец, полагая, что после заключения с нею договора купли-продажи недвижимого имущества, но до регистрации перехода права собственности, ответчик не вправе был им распоряжаться, обратилась в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 01.01.2011 к договору аренды от 27.03.2008. Основанием к тому указала на противоречие сделки закону в силу ст. 168 ГК РФ (ст.ст. 10, 209, 617 ГК РФ); на то, что ее регистрация осуществлена в момента действия запрета на регистрационные действия; на мнимость сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что регистрация сделки осуществлена после снятия обеспечительных мер, положениям ст. 617 ГК РФ сделка не противоречит, равно как не является мнимой.

Судом принято правильное решение.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, государственная регистрация перехода права собственности на спорную недвижимость к истцу на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды не состоялась, хотя имущество передано по акту.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 №10/22) после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения содержались и в пункте 14 постановления от 25.02.1998 №8, на который ссылался представитель истца в апелляционной жалобе и в суде апелляционной инстанции.

Из положений приведенных норм с учетом толкования, данного в названных постановлениях, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец. Следовательно, последующая сделка, совершенная ответчиком (ООО «Томская Пресс Служба») с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

В связи с изложенным довод апелляционной жалобы об обратном со ссылкой на несоответствие сделки ст.ст. 10, 209, 617 ГК РФ основан на ошибочном толковании закона, а потому не может быть принят во внимание.

Безоснователен довод апеллянта о мнимости сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Таким образом, истец должна доказать, что совершая мнимую сделку, стороны по сделке делают это лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре, волеизъявление не совпадает с действительной волей сторон. Соответственно, для признания сделки мнимой необходимо установить, что стороны сделки не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия; заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались; правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

При решении спора в указанной части суд первой инстанции исходил из того, что правовые последствия дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного сторонами, как то: изменение состава арендуемого имущества, изменение арендной платы-наступили. Стороны реально исполнили условия договора в части аренды иного состава имущества по измененной стоимости, подтверждением чему является акт приема-передачи от 01 01.2011 по возврату части имущества, переписка, из которой следует, что НАЧОУ ВПО СГА оплачивает арендуемые помещения по новой цене. Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства подтверждаются совокупностью представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательств, оценка которым дана судом, оснований для иной оценки представленных сторонами доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, достоверность таких доказательств вопреки ст.56 ГПК РФ не опровергнута истцом, а потому сомнений не вызывает. В силу изложенного доводы апеллянта об обратном несостоятельны.

Кроме того, пункт 1 статьи 170 ГК РФ подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

Однако представленные в деле доказательства, напротив, свидетельствуют о том, что, заключая дополнительное соглашение к договору аренды, НАЧОУ ВПО СГА реализовывал свое намерение арендовать иной состав имущества по другой цене, после чего предпринял действия по регистрации дополнительного соглашения, выполняя требования закона с целью легитимности сделки.

При таких обстоятельствах, поскольку каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что волеизъявление сторон не было направлено на заключение такого дополнительного соглашения, на возникновение соответствующих правовых последствий, на исполнение договора, не представлено, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобы о регистрации дополнительного соглашения в период действия запрета, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции. У судебной коллегии выводы суда в указанной части сомнений не вызывают, поскольку в решении подробно приведены мотивы, которыми суд руководствовался.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь п.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 12 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Илькина Е.Ш. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи