Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 08.02.2011 гражданское дело по иску прокурора г.Верхняя Пышма в интересах Муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом Администрации Городского круга Верхняя Пышма, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки по кассационной жалобе представителя ФИО3 – ФИО4 на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 21.10.2010.

Заслушав доклад судьи Панфиловой Л.И., объяснения представителя ФИО3 – ФИО4, поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя администрации ГО Верхняя Пышма – ФИО5, просившего решение суда отменить, заключение прокурора, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

прокурор г.Верхняя Пышма в интересах муниципального образования Городской округ Верхняя Пышма и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлением имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование указано, что 16.06.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма и ФИО3 заключен договор ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 124 300 кв. м, расположенный по адресу: ... Договор действует в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008, согласно которому в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной независимым оценщиком ЗАО «А.», цена отчуждаемого земельного участка составила ... Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Считает, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона и в силу ст.ст.180,168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, поскольку при проведении оценки земельного участка оценщиком ЗАО «А.» была определена рыночная стоимость земельного участка в нарушении Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Оценщик ЗАО «А.» необоснованно отказался от сравнительного подхода. Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством сравнительного подхода, составила ..., что подтверждается отчетом ООО «Б.» ... В связи с этим, полагает, что при отчуждении земельного участка его рыночная стоимость не была определена, поэтому условие п.2.4 договора купли-продажи земельного участка ... от 16.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2008 о рыночной стоимости земельного участка является недействительным. Поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, то недействительность существенного условия договора влечет недействительность сделки в целом. Распорядившись земельным участком путем его отчуждения в частную собственность по существенно заниженной стоимости, орган местного самоуправления нарушил интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования. Земельный участок с кадастровым номером ... при продаже его ФИО3 был учтен как земли запаса. Решение о переводе земельного участка из земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения принятого органом местного самоуправления в отсутствие полномочий, не соответствует закону, спорный земельный участок в установленном законом порядке не был включен в фонд перераспределения земель.

Представитель муниципального образования ГО Верхняя Пышма в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма исковые требования не признал, полагал, что рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка была определена исходя из рыночной оценки, произведенной ЗАО «А.», стороны согласовали цену. Земля всегда была сельскохозяйственного назначения. Фонд перераспределения земель существовал.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, полагал, что им соблюден порядок приобретения земельного участка.

Представитель Министерства по управлению имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

Судом постановлено решение об удовлетворении заявленных требований прокурора.

Не согласившись с решением суда, представитель ФИО3 в кассационной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что 16.06.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма в лице В., действующего на основании Положения, и ФИО3 заключен договор ... купли -продажи земельного участка общей площадью 124 300 кв. м, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., целевое назначение земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Цена продаваемого участка, согласно п.2.4 Договора составляет ... 11.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, согласно которому цена продаваемого земельного участка составила ...

Согласно ст.8 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 7 названного Закона в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 20 Закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 и согласно п. 2 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 6 Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, стоимость земельного участка в сумме ... была определена на основании заключения об оценке стоимости земельного участка, выполненного ЗАО «А.».

Вместе с тем, судом было установлено, что при выполнении этой оценки, в нарушение п.п. 6, 20 Стандарта специалистом, без обоснования отказа не был применен сравнительный подход, тогда как именно этот подход позволяет более точно отразить рыночную стоимость объекта, поскольку он характеризуется выполнением сравнения цен и характеристик объектов-аналогов представленных на рынке.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Требования закона о необходимости и порядке определения рыночной стоимости объекта направлены на защиту интересов публичных образований, когда они выступают на открытом рынке, от отчуждения принадлежащего им имущества без получения достойного (соответствующего) эквивалента.

При таких обстоятельствах, поскольку при выполнении оценки земельного участка, являющегося предметом оспариваемой сделки, были нарушены правила об оценке, когда в силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора, а кроме того, нарушение правил оценки приводит или может привести к отчуждению имущества в ущерб интересам публичного образования, а соответственно, и неопределенного круга лиц, суд обоснованно признал договор купли-продажи земельного участка недействительным.

Согласно п. 6.1. отчета ЗАО «А.» оценщик отказался от применения сравнительного метода, указав, что при оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход, что повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Однако, как следует из отчета, оценка объекта проводилась в сентябре 2008 г., а не в 2003 г., к сентябрю 2008 г. рынок земель сельскохозяйственного назначения сложился и функционировал.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что согласно расчету рыночной стоимости земельного участка площадью 124300 кв. м. выполненного ООО «Б.» на основании анализа цен предложений к продаже объектов-аналогов свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения, его стоимость определена в сумме ..., что более чем в 1000 раз выше цены, указанной в договоре.

Согласно ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 настоящего Кодекса.

По смыслу закона земли запаса – это территории земельной поверхности, в силу каких-либо обстоятельств не использующиеся в хозяйственной деятельности.

В силу п. 2 названной нормы использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Таким образом, при определении стоимости такого объекта (земли запаса) нет необходимости применения сравнительного подхода, поскольку земли запаса не находятся в гражданском обороте.

Однако такой договор купли-продажи земельного участка из состава земель запаса, в силу положений указанной нормы, является недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела представлено постановление главы городского округа Верхняя Пышма от 22.05.2008 ..., которым постановлено перевести спорный земельный участок из категории земель – земли запаса в категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Оценивая данное постановление, суд обоснованно исходил из того, что оно находится в противоречии с действующим законодательством, поскольку такое право не делегировано субъектом Российской Федерации – Свердловской областью главам муниципальных образований.

Согласно ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: 1) при добровольном отказе от земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; 3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.11 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи предоставления земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель.

Поскольку судом установлено, что спорный земельный участок на момент предоставления его ФИО3 относился к землям сельскохозяйственного назначения, вышеуказанное постановление с указанием о переводе данного земельного участка из земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения – технической ошибкой, которая была устранена путем отмены постановления в этой части (пункт 1), спорный земельный участок в установленном законом порядке был включен в фонд перераспределения земель, согласно решению Президиума Верхнепышминского городского совета народных депутатов РСФСР №431, письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области, согласно которым данный участок находился в фонде перераспределения земельных участков расположенного в границах бывшего совхоза «Верхнепышминский» и предоставлялся гражданам под огороды, суд пришел к правильному выводу о том, что порядок его предоставления ФИО3 должен быть осуществлен по правилам ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации, без конкурса на основании заявления.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с решением суда не могут послужить основанием для его отмены, поскольку по существу направлены на переоценку выводов суда и установленных по делу обстоятельств.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает, оставляет жалобу без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 361, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 21.10.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: