Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 27 июня 2012 года дело по заявлению ФИО1 об оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2011

по апелляционной жалобе Управления Росреестра

на решение Петровского районного суда Тамбовской области от 23 марта 2012 года,

заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н., судебная коллегия,

Установила:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее Росреестра) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что между ней - ФИО1, ее супругом ФИО2 А.Ви их несовершеннолетними детьми: сыном ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и дочерью ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения с одной стороны и ФИО3, ФИО4, являющимися ее -ФИО1 родителями с другой стороны, 01.12.2011 года был заключен договор купли-продажи 2/3 доли квартиры и земельного участка с рассрочкой платежа и передачей в общую долевую собственность каждому покупателю по 1/4 доли.

После заключения сделки, договор был представлен в ГУ - Управление ПФ РФ в Петровском районе Тамбовской области для решения вопроса о выделении средств материнского (семейного) капитала при расчете по данному договору.

16.12.2011 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра с пакетом документов на государственную регистрацию указанного договора, однако, в государственной регистрации было отказано. Считает, что отказ в государственной регистрации прав незаконный, нарушает статью 40 Конституции РФ.

Решением Петровского районного суда Тамбовской области от 23 марта 2012 г. заявление ФИО1 было удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра в регистрации указанного договора купли-продажи и обязал произвести его регистрацию.

С данным решением не согласен начальник Петровского отдела Управления Росреестра, который в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене.

Указывает, что суд неверно истолковал положения п.1 ст. 28 ГК РФ.

Статьей 28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей2 несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в п.2 и п.3 ст. 37 ГК РФ.

Считает, что в данном случае под имуществом несовершеннолетних понимаются имущественные права, а не конкретное недвижимое имущество.

Поскольку оплата предмета договора в части производится из средств материнского капитала, следовательно, законный представитель несовершеннолетних, как сторона по сделке распоряжается имуществом несовершеннолетних (имущественным правом несовершеннолетних на материнский капитал).

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок.

Близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (статья 14 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимого от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

Данная позиция так же отражена в письме Министерства экономического развития РФ от 28.06.2011 №Д23-2738.

Для перечисления средств материнского капитала, органами пенсионного фонда создана комиссия, осуществляющая проверку оснований такого перечисления (соблюдение положений ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а именно: направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.)

Согласно пункту 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв.постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Следовательно, заключая договор купли-продажи указанной выше квартиры, в которой покупатели фактически проживают, стороны не были намерены улучшить свои жилищные условия, а совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна

Кроме того, в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра ФИО5, судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления.

Согласно договору купли-продажи от 01.12.2011 г. продавцы ФИО3 и ФИО4 продают, а покупатели ФИО6, ФИО1 действиующие от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО7, купили в общую долевую собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру *** дома *** по ул.***. Указанные 2/3 доли квартиры расположены в квартире общей площадью *** кв.м. и проданы за *** рублей, из которых *** рублей стоимость 2/3 долей квартиры и *** руб. - стоимость земельного участка. Согласно условия договора купли-продажи от 01.12.2011г. расчет за 2/3 доли квартиры производится в следующем порядке: *** коп. уплачены «Покупателями» «Продавцам» до подписания договора наличными деньгами по *** руб. *** коп. каждому, а оставшиеся *** руб. *** коп. будут перечислены в безналичном порядке на расчетные счета продавцов по *** руб. *** коп. каждому, из средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Стоимость земельного участка *** руб. уплачена «Покупателями» «Продавцам» до подписания договора наличными деньгами.

Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тамбовской области от 30.12.2011 г. ФИО2 на основании абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Отказывая в регистрации договора и перехода права собственности на указанное выше имущество, Управление Росреестра указало, что представленный на государственную регистрацию прав договор не соответствует требованиям действующего законодательства по причине того, что сделка заключена между близкими родственниками: родителями Г-ными и дочерью ФИО1 - матерью несовершеннолетних детей, что противоречит требованиям ч. 2, 3 ст. 37 ГК РФ, а также указало на то, что покупатель ФИО1 является собственником 1/3 доли покупаемой квартиры.

Вместе с тем, удовлетворяя жалобу ФИО1, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не принадлежало, т.е. сделка направлена на приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения.

Доводами жалобы выводы суда не опровергнуты.

Так, в соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 ст.37 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 2 и 3 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Исходя из названия самой нормы ст. 37 ГК РФ, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, требования которой пресекают всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников, судебная коллегия полагает, что указанная норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.

В данном же случае, сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.

Более того, в силу ст.10 п. 1.4 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, супруги Р-вы приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность, исходили из соблюдения требований действующего законодательства. При этом приобретение недвижимого имущества в общую долевую собственность с участием несовершеннолетних детей у родителей ФИО1- ФИО8, никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав.

Данная позиция также была отражена и в Письме Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2010 года № д23-3764 «По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала», согласно которому при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками, положения пункта 3 ст.37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

По указанным основаниям, судебная коллегия также считает необоснованным утверждение автора жалобы, что заключая договор купли-продажи данной квартиры, в которой покупатели фактически проживают, стороны не были намерены улучшить свои жилищные условия, а совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как верно указал суд первой инстанции, данная сделка влечет для сторон юридические последствия, договор содержит все существенные условия. Отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в данном случае не происходит, следовательно договор купли-продажи от 01.12.2012г. не является ничтожной сделкой.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения, оставляет его без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области- без удовлетворения.

Руководствуясь 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петровского районного суда Тамбовской области от 23 марта 2012 года по данному делу оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Управления Росреестра – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: