Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» на решение Бабаевского районного суда Вологодской области от 15 марта 2012 года, которым исковые требования прокурора Чагодощенского района и Сиваковой И. В., заявленные в интересах Сиваковой Г. Ю., удовлетворены в полном объеме, признаны незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» по отказу от заключения договора управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений , на общества с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» возложена обязанность заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений дома по адресу: .

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения представителя ООО «УправдомЪ» по доверенности Грузневой Л.В., заключение прокурора прокуратуры Вологодской области Зязиной В.И., полагавшей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

проведенной прокуратурой Чагодощенского района Вологодской области проверкой установлено, что управляющая компания – общество с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» (далее - ООО «УправдомЪ») в одностороннем порядке с гражданами, проживающими в поселке Чагода и поселке Сазоново Вологодской области, расторгла договоры управления многоквартирными домами и в одностороннем порядке отказалась обслуживать указанные дома.

прокурор Чагодощенского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском о признании незаконными действий ООО «УправдомЪ» по расторжению договоров управления многоквартирными домами и отказа от управления многоквартирными домами, о возложении на ответчика обязанности устранить выявленные нарушения закона.

В ходе рассмотрения дела прокурор Мосейко Е.В. заявленные исковые требования изменил, просил признать незаконными действия ООО «УправдомЪ» по отказу от заключения договора управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений , возложить на ответчика обязанность заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений указанного дома (том 2, л.д. 242).

Определением суда от 16.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники квартир названного многоквартирного дома, а именно: Басова Н.Я., Татаев С.И., Михайлова Л.В., Соколов В.В., Костина В.В., Щелкунова Л.Ф., Аистова О.С., Скобарев Н.Н., Макарова В.И., Перцева Л.Н., Мазина А.Д., Макаров В.И., Костичева Л.П., Лукинская А.Н., Елецкая О.Ю., Елецкий Д.О., Светличный В.П., Постников А.А., Постникова Г.П., Девяткина З.Ф., Солоха Т.В., Галашов В.М., Кеслер Б.А., Кеслер Н.А., Ястребова Е.П., Михеев М.П., Михеева Л.Ю., Михеев Н.М., Михеев П.М., Басалаева Е.В., Басалаев Д.А., Некрасов А.И., Некрасов Д.А., Некрасова Д.А., Некрасова Е.В., Погодина Е.И., Карачева И.А., Карачев Е.Г., Шахина П.Г., Николаев С.Ю., Загустина О.Т., Анпилогов Е.В., Туманова Л.В., Фаустов Э.В., Фаустова О.Г., Курчев А.А., Никитин А.В., Селезнева А.П., Дмитриевская Г.А., Ежова Е.Н., Белоусова В.А., Бараусова Л.И., Зародова Е.В., Зародов А.А., Родичева О.Н., Громова Н.А., Егоренкова Н.В., Егорова М.М., Сафонова Е.М., Галашов А.В., Галашова Ю.А., Кузнецова Н.Т., Кузнецов В.А., Гужов А.А., Казначеева П.И., Мазуров В.В., а также администрация Чагодощенского муниципального района Вологодской области (том 3, л.д. 59-60).

16.02.2012 Сивакова Г.Ю. - собственник ... доли , расположенной по адресу: , обратилась в суд с иском о признании незаконными действий ООО «УправдомЪ» по расторжению в одностороннем порядке договоров управления многоквартирными домами и отказа от управления многоквартирными домами, а также о возложении на ответчика обязанности устранить выявленные нарушения закона.

Определением суда от 01.03.2012 в порядке статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела по искам прокурора Чагодощенского района Вологодской области и Сиваковой Г.Ю. объединены в одно производство (том 3, л.д. 67).

В судебном заседании представитель истца Сиваковой Г.Ю. по доверенности Сивакова И.В. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнила, просила признать незаконными действия ООО «УправдомЪ» в части отказа от пролонгации договора управления домом №... по адресу: , на ... год и прекращения ранее заключенного договора, возложить на ответчика обязанность пролонгировать договор управления указанным многоквартирным домом на ... год.

Прокурор Мосейко Е.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила удовлетворить.

Представитель ответчика - ООО «УправдомЪ» по доверенности Грузнева Л.В. иск не признала, указав на наличие у ответчика права отказа в дальнейшей пролонгации договоров в связи с истечением сроков их действия, на соблюдение процедуры уведомления собственников квартир о прекращении договоров - за три месяца до окончания срока их действия.

Третьи лица - Аистова О.С., Костина В.В., представитель третьего лица - администрации Чагодощенского муниципального района Вологодской области по доверенности Шушпанникова B.C. исковые требования прокурора Чагодощенского района Вологодской области и Сиваковой Г.Ю. поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Третьи лица - Басова Н.Я., Татаев С.И., Михайлова JI.B., Соколов В.В., Щелкунова Л.Ф., Скобарев Н.Н., Макарова В.П., Мазина А.Д., Макаров В.М., Костичева Л.Г, Елецкая О.Ю., Постников А.А., Постникова Г.П., Солоха Т.В., Галашов В.М., Кеслер Б.А., Кеслер Н.А., Ястребова Е.П., Михеев М.П., Михеева Л.Ю., Михеев Н.М., Некрасов А.И., Некрасов Д.А., Некрасова Д.А., Некрасова Е.А., Погодина Е.И., Шахина П.Г., Николаев С.Ю., Анпилогов Е.В., Туманов Л.В., Фаустов Э.В., Фаустова О.Г., Курчев А.А., Никитин А.В., Селезнева А.П., Дмитриевская Г.А., Ежова Е.Н., Белоусов В.А., Бараусова Л.И., Громов Н.А., Егоренкова Н.В., Сафонова Е.М., Галашов А.В., Сиваков Ю.М., Галашова Ю.А., Кузнецова Н.Т., Кузнецов В.А., Гужов А.А., Казначеева П.И. в судебное заседание не явились, представили суду заявления, в которых с заявленными требованиями согласились, просили рассмотреть дело без их участия.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «УправдомЪ» ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права, указывая на недействительность решения общего собрания собственников квартир многоквартирного дома от ввиду отсутствия кворума, наличие у ответчика в силу положений пунктов ... договора управления многоквартирным домом права на прекращение договора в связи с истечением срока его действия. Ссылается на отсутствие в действующем жилищном законодательстве положений, обязывающих управляющую компанию заключить договор управления многоквартирным домом без ее согласия, исключительно на основании решения собрания собственников многоквартирного дома.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с ней в соответствии со статьей 162 данного Кодекса договора управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 5, 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Аналогичные положения предусмотрены пунктами ... договоров, заключенных ООО «УправдомЪ» с собственниками помещений многоквартирного .

Анализ части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора. При этом положения Жилищного кодекса Российской Федерации не устанавливают срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.

Пунктом ... оспариваемых договоров предусмотрено прекращение обязательств сторон в связи с окончанием срока действия договоров и уведомления одной из сторон о нежелании его продлевать.

Как следует из материалов дела, договоры управления многоквартирным по , заключенные ООО «УправдомЪ» с собственниками указанного дома сроком на ... год, на основании решения собрания от , в ... годах были пролонгированы на новый срок – до .

ООО «УправдомЪ» направило собственникам многоквартирного дома уведомления о прекращении действия договоров с .

Таким образом, ООО «УправдомЪ», уведомив собственников многоквартирного дома об отказе от дальнейшей пролонгации договоров за три месяца до окончания сроков их действия (), реализовало свое право, предусмотренное пунктом ... договоров, что не противоречит положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, признавая незаконными действия ООО «УправдомЪ» по отказу от заключения договора управления многоквартирным домом и возлагая на него обязанность по заключению названного договора, пришел к выводу об обязательности заключения для управляющей компании договора управления многоквартирным домом ввиду принятия (до окончания срока действия договоров - ) общим собранием собственников помещений решения о дальнейшей пролонгации договора с ООО «УправдомЪ».

Судебная коллегия считает данный вывод ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.

Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома.

При этом случаи обязательного заключения договоров для одной или для всех его сторон предусмотрены положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (статья 429), публичного договора (статья 426); заключении договора с лицом, выигравшим торги (статья 447).

Понятие и признаки публичного договора установлены пунктом 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношение каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение и т.п.).

Ввиду изложенного, договор управления многоквартирным домом не может быть признан публичным, поскольку не отвечает признакам статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения части 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании.

В связи с тем, что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что действия ООО «УправдомЪ» об отказе от дальнейшей пролонгации договоров соответствуют пункту ... договоров и не противоречат положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отсутствие в действующем законодательстве положений, предусматривающих обязательное заключение договоров управляющими компаниями с обратившимися к ним собственниками многоквартирного дома, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконными действия ООО «УправдомЪ» по отказу от заключения договора управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений и возложении на него обязанности по заключению названного договора.

Ввиду изложенного, решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального права, нельзя признать законным и обоснованным.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, судебная коллегия полагает необходимым, отменяя судебное постановление, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Чагодощенского района и Сиваковой Галины Юрьевны отказать.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бабаевского районного суда Вологодской области от 15 марта 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Прокурору Чагодощенского района Вологодской области и Сиваковой Г. Ю. в удовлетворении исковых требований о признании незаконными действий общества с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» по отказу от заключения договоров управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений , о возложении на общество с ограниченной ответственностью «УправдомЪ» обязанности заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений отказать.

Председательствующий:

Судьи: