Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «Всеволожское инвестиционное агентство развития территории» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года по делу № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожское инвестиционное агентство развития территории» о признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя конкурсного управляющего «Всеволожское инвестиционное агентство развития территории» ФИО6 – ФИО2, представителя третьего лица ООО «Агрокапитал» - ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы и требования встречного иска, возражения представителя ответчицы ФИО4 – ФИО5, полагавшего решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения и не признавшего требования встречного иска, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

29 мая 2013 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ВИАРТ» о регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес>, общей площадью № кв.м.

В обоснование предъявленного иска указано, что 24.03.2011 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел у ответчика спорную квартиру по цене № руб.

Согласно пункту 3.1 Договора переход права собственности подлежит государственной регистрации; стороны приняли на себя обязательство произвести все необходимые действия по регистрации договора и перехода права собственности.

Истец ссылается на то, что до настоящего дня ответчик свою обязанность по совершению действий, направленных на регистрацию договора купли-продажи, не совершил, от исполнения принятой на себя обязанности по регистрации перехода права собственности на квартиру уклоняется.

В судебном заседании 21 ноября 2013 года истец в порядке статьи 39 ГПК РФ изменил исковые требования и окончательно просил признать за ним право собственности на спорную квартиру.

В этом же судебном заседании дело рассмотрено по существу и решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года иск удовлетворен: за ФИО1 признано право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью № кв.м.

22 января 2015 года на указанное решение конкурсным управляющим ООО «ВИАРТ» - ФИО6 подана апелляционная жалоба, в которой он просит его отменить и восстановить пропущенный процессуальный срок для апелляционного обжалования судебного акта. В обоснование доводов жалобы конкурсный управляющий указывает, что о состоявшемся решении суда ему стало известно только 18.12.2014. В нарушение требований 113, 116, ч. 2 ст. 167 ГПК РФ конкурсный управляющий не был извещен о нахождении в производстве суда настоящего дела, а также о времени и месте рассмотрения дела, в то время как в материалах дела имеется Выписка из ЕГРЮЛ от 25.06.2013, из которой следует, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2011 № ООО «ВИАРТ» признано несостоятельным (банкротом), данное юридическое лицо находится в стадии ликвидации, конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Таким образом, в силу закона единственным лицом, имеющим право действовать от имени этого юридического лица, с 06.12.2011 является конкурсный управляющий ФИО6 В газете «К», а также в сети Интернет и в других открытых источниках СМИ был опубликован адрес для направления корреспонденции конкурсному управляющему ООО «ВИАРТ» ФИО6: <адрес>. Несмотря на это, при подготовке дела к рассмотрению, а также в ходе судебного разбирательства судом не направлялись в адрес конкурсного управляющего копия искового заявления и судебные повестки, что привело к разрешению дела по существу в отсутствие ответчика, не извещенного о времени и месте рассмотрения дела, что лишило ответчика реализовать права, предусмотренные статьей 35 ГПК РФ, в том числе, предоставить возражения относительно заявленных требований и доказательства, подтверждающие такие возражения.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 февраля 2015 года Конкурсному управляющему ООО «ВИАРТ» ФИО6 восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда от 21 ноября 2013 года.

Определением судьи Ленинградского областного суда от 25 марта 2015 года апелляционная жалоба Конкурсного управляющего ООО «ВИАРТ» ФИО6 принята к производству, дело назначено к апелляционному рассмотрению.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратился в суд с настоящим иском 29 мая 2013 года.

В материалах дела имеется выписка из ЕГРЮЛ, согласно которой решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2011 № ответчик ООО «ВИАРТ» признан несостоятельным (банкротом), данное юридическое лицо находится в стадии ликвидации, конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Таким образом, усматривается, что настоящий иск предъявлен ФИО1 в суд спустя 1 год 5 мес. после признания Арбитражным судом ответчика ООО «ВИАРТ» несостоятельным (банкротом).

В соответствии с пунктом 2 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника. Конкурсный управляющий обязан, в том числе, принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; принять меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; заявлять в установленном порядке возражения относительно требований кредиторов, предъявленных к должнику и т.д.

При апелляционном рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что в нарушение требований статьи 113 ГПК РФ копия искового заявления, а также судебные извещения и вызовы с указанием времени и места рассмотрения дела судом первой инстанции представителю ответчика ООО «ВИАРТ», в лице конкурсного управляющего ФИО6, направлены не были, несмотря на то, что сведения о месте его нахождения (<адрес>) имеются в открытом доступе и опубликованы в газете «К», а также в сети Интернет.

В соответствии с абз. 1 части 2 ст. 167 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

При таких обстоятельствах, в отсутствие сведений об извещении ответчика, у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения дела в его отсутствие, а судебное разбирательство должно было быть отложено в соответствии с правилами статьи 169 ГПК РФ с назначением даты нового судебного заседания и извещением участников процесса о времени и месте нового судебного заседания.

Указание судом в решении о надлежащем извещении ответчика не соответствует имеющимся в материалах дела сведениям, из которых усматривается, что судебное извещение о назначении дела к судебному разбирательству на 21 ноября 2013 года, в котором дело рассмотрено по существу с принятием решения об удовлетворении иска, было направлено судом не в адрес конкурсного управляющего ООО «ВИАРТ» ФИО6 (Москва), а по месту регистрации находящегося в стадии ликвидации ответчика (г. Всеволожск), полномочия органов управления которого прекращены с 06.12.2011 в соответствии с пунктом 2 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с указанными обстоятельствами, направленное судом извещение о времени и месте судебного заседания вручено представителю ответчика не было, по причине чего данная судебная корреспонденция была возвращена отправителю (л.д. 63).

Кроме того, в последнем судебном заседание истец изменил материальное требование иска, просил признать за ним право собственности на спорное недвижимое имущество, однако в нарушение правил действующего процессуального законодательства судебное разбирательство отложено не было, копия измененного искового заявления судом первой инстанции ответчику не направлялась, вновь принятое исковое заявление рассмотрено по существу судом первой инстанции в день его предъявления в отсутствие ответчика, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Допущенные судом процессуальные нарушения, выразившиеся в рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, не извещенного о нахождении в производстве суда настоящего дела, а также о времени и месте его рассмотрения, являются существенными, в связи с чем постановленное по делу решение подлежит отмене в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 08 апреля 2015 года настоящее дело рассматривается по правилам производства в суде первой инстанции в соответствии с частью пятой статьи 330 ГПК РФ, которой предусмотрено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных Главой 39 ГПК РФ.

При апелляционном рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО7, приобретший спорную квартиру у истца ФИО1 по договору купли-продажи от 24.07.2014, а также ФИО4, приобретшая спорную квартиру у ФИО7 по договору купли-продажи от 15.09.2014.

Ответчиком предъявлен встречный иск к ФИО1, ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи спорной квартиры от 24.03.2011, истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО4

Изучив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО8, ФИО7, ФИО4, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, проверив и обсудив доводы представителя конкурсного управляющего ООО «ВИАРТ» и представителя ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Кроме того, пунктом 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судебной коллегией установлено, что 26.04.2010 Застройщиком ООО «ВИАРТ» получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома <адрес>.

26.08.2010 Застройщиком ООО «ВИАРТ» получено свидетельство о государственной регистрации права серии № в отношении квартиры № 14, общей площадью № кв.м, в указанном многоквартирном доме (запись в ЕГРП №).

В обоснование иска о признании права собственности на квартиру ФИО1 ссылается на договор купли-продажи от 24.03.2011, заключенный между истцом и ООО «ВИАРТ», в лице генерального директора ФИО9 Признавая за истцом право собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции признал установленным факт передачи квартиры во владение ФИО1 и оплаты им предусмотренной договором суммы.

Судебная коллегия находит, что данные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, в котором отсутствуют сведения, подтверждающие исполнение сторонами договора купли-продажи.

При апелляционном рассмотрении дела представитель ответчика ООО «ВИАРТ» оспаривал исполнение представленного истцом договора купли-продажи спорной квартиры.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, ФИО1 не представил суду никаких объективных и достоверных доказательств того, что фактически вступил во владение спорной квартирой. Напротив, из материалов дела следует, что расходы по содержанию имущества после подписания договора купли-продажи от 24.03.2011 продолжал нести именно ответчик; истец не имел доступа в квартиру, поскольку ключи от нее не были им получены. Оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру от 24.03.2011 на сумму стоимости квартиры № руб. при апелляционном рассмотрении дела истцом также не представлен.

Из материалов дела также следует, что на момент подписания договора купли-продажи от 24.03.2011 спорная квартира имела обременение в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации от 26.08.2010 №. Однако из содержания представленного истцом договора купли-продажи не усматривается, что на отчуждение спорного имущества было получено обязательное согласие залогодержателя, предусмотренное пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3.1 представленного истцом договора, стороны обязались принять необходимые действия по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Таким образом, стороны признали данное условие существенным. Однако, при этом ими не было согласовано, какие именно действия, направленные на регистрацию права собственности, должна совершить каждая сторона; не указаны сроки, в которые стороны должны были совершить такие действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2010 по заявлению Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в отношении ООО «ВИАРТ» возбуждено производство по делу № о банкротстве.

Определением Арбитражного суда от 21 апреля 2011 года в отношении должника ООО «ВИАРТ» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО6

Решением Арбитражного суда от 06 декабря 2011 года процедура наблюдения в отношении ООО «ВИАРТ» прекращена; должник ООО «ВИАРТ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6, выполняющий обязанности по <адрес>

Судебная коллегия находит, что обращение истца 02.09.2011 к генеральному директору ООО «ВИАРТ» по <адрес> с требованием передать документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру носило формальный характер, так как не содержало сведений о том, о каких документах истцом было поставлено требование, а в самом договоре купли-продажи указание на перечень таких документов также отсутствует.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 также не пояснил суду, какие именно документы он имел в виду при обращении к ответчику с требованием от 02.09.2011.

Сам же истец каких-либо фактических действий к государственной регистрации представленного им договора купли-продажи жилого помещения не совершил, поэтому направление истцом ответчику требования от 02.09.2011 расценивается судебной коллегией как формальное действие, не преследующие цели породить юридические последствия.

Из материалов дела также следует, что ФИО1 обратился в суд с настоящим иском 29 мая 2013 года, то есть спустя 1 год 5 мес. после признания Арбитражным судом ответчика ООО «ВИАРТ» несостоятельным (банкротом) и спустя 2 года и 3 мес. после составления представленного договора купли-продажи спорной квартиры.

С момента введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома <адрес> и регистрации за ООО «ВИАРТ» права собственности на квартиру, которая состоялась 26.10.2010, и на момент обращения ФИО1 в суд с настоящим иском спорная квартира находилась в фактическом владении ответчика, который принимал меры к сохранению и содержанию этого имущества, производил оплату начисляемых управляющей компанией ООО «Жилсервис» платежей за жилое помещение, коммунальные услуги и содержание общего имущества многоквартирного дома. Такие платежи осуществлялись ООО «ВИАРТ» вплоть до получения ФИО1 17.03.2014 свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, которое выдано ему на основании решения суда от 21 ноября 2013 года, являющегося предметом апелляционного рассмотрения по настоящему делу.

Таким образом, доказательств фактического исполнения договора купли-продажи спорного жилого помещения при рассмотрении дела добыто не было: квартира ФИО1 ответчиком по правилам статьи 556 ГК РФ не передавалась, оригинал договора купли-продажи, а также оригинал платежного документа, подтверждающего оплату стоимости квартиры, суду не представлены, договор купли-продажи в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 558 ГК РФ зарегистрирован не был.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требование истца о признании права собственности на спорную квартиру удовлетворено быть не может, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ представленный истцом договор купли-продажи жилого помещения от 23.03.2011 считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с существенным нарушением норм процессуального и материального права, с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска ООО «ВИАРТ» о признании договора купли-продажи незаключенным.

Судебной коллегией установлено также, ФИО1 зарегистрировал право собственности на квартиру 17.03.2014, после чего по договору купли-продажи от 24.07.2014 произвел ее отчуждение ФИО7

В свою очередь, ФИО7, зарегистрировав право собственности на квартиру 18.08.2014, произвел ее отчуждение по договору купли-продажи от 15.09.2014 в пользу ФИО4

Из материалов дела также следует, что в связи с открытием в отношении ООО «ВИАРТ» конкурсного производства спорная квартира была включена в конкурсную массу и выставлена на торги, которые состоялись 03.03.2014, то есть до того, как в Единый государственный реестр прав была внесена запись о регистрации за ФИО1 права собственности на квартиру от 17.03.2014 №.

В результате проведения торгов победителем аукциона признано ООО «АгроКапитал». 14.03.2014 между ООО «ВИАРТ» и победителем торгов ООО «АгроКапитал» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

05.06.2014 победителю торгов ООО «АгроКапитал» отказано в регистрации права собственности в связи состоявшейся 17.03.2014 регистрацией права на спорное имущество за ФИО1 на основании решения Всеволожского районного суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года, которое признано судебной коллегией незаконным и подлежащим отмене при настоящем апелляционном рассмотрении дела.

Поскольку представленный истцом договор купли-продажи спорной квартиры от 24.03.2011, на основании которого истцом 17.03.2014 зарегистрировано право собственности на квартиру, является незаключенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «ВИАРТ» в период проведения торгов с 10.02.2014 по 03.03.2013, а также на дату заключения с победителем торгов договора купли-продажи недвижимости от 14.03.2014 являлось легитимным собственником квартиры.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 ГК недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником, либо похищено у него, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При рассмотрении дела установлено, что денежные средства по договору купли продажи спорной квартиры, датой составления которого указано 24.03.2011, на расчетный счет либо в кассу ООО «ВИАРТ» не поступали, указанная в качестве кассира в ксерокопии квитанции к приходному кассовому ордеру А.Н. в штате данного юридического лица не состояла, представленный ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения сторонами исполнен не был; оригинал договора купли-продажи спорной квартиры суду также не представлен.

Данные обстоятельства, свидетельствуют о том, что первоначальный договор купли-продажи заключен не был, у собственника ООО «ВИАРТ» отсутствовала воля на отчуждение имущества в пользу ФИО1, переход права собственности на ФИО1 зарегистрирован по мимо воли ООО «ВИАРТ». Соответственно у ФИО1 не возникло право на отчуждение включенного в конкурсную массу спорного жилого помещения в пользу ФИО7 по договору купли-продажи от 21.11.2013. Таким образом, у ФИО7 не возникло право собственности на спорную квартиру, и, как следствие, не возникло право на дальнейшее отчуждение имущества в пользу ФИО4 по договору купли-продажи от 04.07.2014.

При таких обстоятельствах, требование ООО «ВИАРТ» об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения ФИО4 подлежит удовлетворению на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 328, 329, пунктами 2, 4 части первой статьи 330, частью пятой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 отменить.

Принять по делу новое решение.

ФИО1 в удовлетворении иска к Обществу с ограниченной ответственностью «ВИАРТ» о признании права собственности на квартиру <адрес> отказать.

Встречный иск конкурсного управляющего ООО «ВИАРТ» ФИО6 удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи от 24.03.2011 квартиры <адрес> между ООО «ВИАРТ» и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, на квартиру <адрес>.

Истребовать у ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, в собственность Общества с ограниченной ответственностью «ВИАРТ» квартиру <адрес>.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Л.В.