Гражданский кодекс часть 1

«Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 рублей, в том числе: рублей - сумма основного долга, рублей - проценты за пользование займом за период по 13.09.2010 г., рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами с 14 августа по 14 сентября 2010 года, рублей - штраф за просрочку возврата займа, расходы по оплате государственной пошлины в размере рублей.

В удовлетворении требований ФИО3 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество отказать, признав недействительными заключенные между ФИО1 и ФИО2 13.11.2009 г. договор залога недвижимого имущества, 29.04.2010 г. - дополнительное соглашение к назван_ному договору залога, а также признать недействительным в части пункта 3.1 договор займа денежных средств №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 12.11.2009 г.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратив зарегистрированное на основании заключенных между ФИО1 и ФИО2 13.11.2009 г. договора залога недвижимого имущества и 29.04.2010 г. дополнительного соглашения к нему ог_раничение в виде ипотеки, зарегистрированное 18.11.2009 г. за № на срок с 18.11.2009 г. по 13.08.2010 г.».

Судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании с ФИО2 в его пользу руб., в том числе: рублей - сумма основного долга, рублей - проценты за пользование займом, рублей - процен_ты за пользование чужими денежными средствами, рублей - штраф за просрочку возврата займа, расходы по оплате государственной пошлины в раз_мере рублей, обратить взыскание на заложенное недвижимое имуще_ство и удовлетворить требования из стоимости заложенного недвижимого иму_щества по договору залога недвижимого имущества (квартиры) от 13 ноября 2009 г., реализовать заложенное недвижимое имущество по договору залога не_движимого имущества (квартиры) от 13 ноября 2009 г. путем продажи с публич_ных торгов.

В обоснование иска ФИО1 указал, что между ним и ответчиком 12 ноября 2009 г. заключен договор займа № на сумму рублей, сроком до 13 апреля 2010 года. Заем предоставлялся под 5% от суммы займа за каждый месяц пользования займом. В подтверждение полученного займа ответчик пре_доставил истцу расписку. 13 ноября 2009 г. между истцом и ответчиком за_ключен договор залога недвижимого имущества, в соответствии с которым от_ветчик в качестве обеспечения возврата займа по договору займа № от 12 но_ября 2009 г. передал истцу квартиру, принадлежащую ответчику на праве собст_венности, оцененную сторонами в рублей, в срок до 13 апреля 2010 г. Квартира находится по адресу: . Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистраци_онной службы по Тверской области. 12 апреля 2010 г. истцом от ответчика были получены проценты за пользование займом по договору займа № от 12 ноября 2009 г. в размере рублей, что подтверждается распиской. В тот же день по решению сторон между истцом и ответчиком было заключено дополнитель_ное соглашение к договору займа № от 12 ноября 2009 г., в соответствии с ко_торым истец передал до 13 апреля 2010 г. ответчику дополнительную денежную сумму в размере рублей. Общая сумма займа по договору составила рублей, которую ответчик обязуется возвратить истцу в срок до 13 авгу_ста 2010 г. С 13 апреля 2010 г. начисляются проценты в размере 4 % от суммы займа руб. за каждый месяц пользования займом. Также были добавлены созаемщики по договору - ФИО4 и ФИО5 В случае просрочки возврата займа ответчик уплачивает истцу единовременный штраф в размере руб. Также 29 апреля 2010 года было заключено дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имуще_ства (квартиры) от 13 ноября 2009 г., в соответствии с которым истец и ответчик продлили сроки действия договора до 13 августа 2010 г. 13 августа 2010 г. на_ступил срок возврата ответчиком суммы займа в размере руб. и про_центов за пользование займом за период с 13 апреля 2010 года по 13 августа 2010 г. включительно, что составляет 4 месяца, но так как ответчик не исполнил свое обязательство по уплате процентов в срок до 13 августа 2010 г., то сумма процентов за пользование займом увеличивается на 1 месяц, и составляет 5 ме_сяцев, следовательно, проценты за пользование займом рассчитаны истцом с 13 апреля 2010 г. по 13 сентября 2010 г., и составляют на 13 сентября 2010 г. руб. ( руб. х 4 % х 5 месяцев). Общая сумма долга ответчика по дого_вору составила рублей.

Однако ответчик не выполнил своих обязательств по возврату основного долга и процентов по договору займа, в связи с чем истец обратился с требова_ниями о взыскании процентов за пользование чужими денежными средства и штрафа на основании п. 7 дополнительного соглашения к договору займа, кото_рым было внесено изменение в п. 4.1 договора, согласно которому: в случае про_срочки возврата займа ответчик уплачивает истцу единовременный штраф в размере рублей.

По мнению истца сумма задолженности ответчика в размере руб. подлежит уплате ему из стоимости заложенного имущества по договору за_лога недвижимого имущества (квартиры) от 13 ноября 2010 г.

В ходе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования, просил возложить на ФИО4 и ФИО5 субсидиарную ответственность по договору займа, просил при обращении взыскания на заложенное имущество определить начальную продажную цену квартиры.

Ответчик ФИО2 исковые требова_ния не признала и обратилась со встречным иском, в котором просила признать недействи_тельными следующие ничтожные сделки: договор займа денежных средств № от 12.11.2009 г.; дополнительное соглашение от 12.04.2010 г. к договору займа; договор залога недвижимого имущества от 13.11.2009 г.; дополнительное со_глашение от 29.04.2010 г. к договору залога.

В обоснование встречного иска ФИО2 указала, что 12 ноября 2009 года между сторонами был подписан договор займа денежных № на сумму руб., а также оформлена расписка на получение всей суммы денег. В качестве свиде_телей в расписке были указаны третьи лица по настоящему иску Новиков и Па_нов. В п.3.1. договора займа от 12.11.2009 г. указано, что в обеспечение займа предоставляется в виде принадлежащей ФИО2 квартиры по адресу: , стоимость которой была определена в размере руб. ФИО2 полагала, что поскольку в силу положений ФЗ «О го_сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор займа от 12.11.2009 г., предусматри_вающий ипотеку принадлежащего ей имущества, не прошел государственную регистрацию в соответствующем органе, договор является ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка. По тем же основаниям является ничтожным дополнительное соглашение к договору займа 12 апреля 2010 года. Помимо этого данное дополнительное соглашение предполагает вне_сение изменений в основной договор, в соответствии с которыми третьи лица, указанные в расписке от 12.11.2009 г. в качестве свидетелей, становятся созаемщиками. Следовательно, в первоначальной расписке вместо одного заемщика возникает трое заемщиков, при наличии все той же суммы займа, которая, яко_бы, уже была передана ФИО2 В соответствии с ч. 3 ст. 329 ГК РФ недей_ствительность основного обязательства влечет недействительность обеспечи_вающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Как полагала ФИО2, указанная выше путаница в оформлении доку_ментов объясняется тем, что изначально денежные средства в размере руб. передавались заимодавцем не ей, а третьим лицам - ФИО4 и Новико_ву А.В. Никаких процентов по договору истец не платила. Дополнительное со_глашение от 12.04.2010 г. увеличило сумму займа на сумму подлежащих уплате процентов, но деньги не передавались и не принимались. Как указано во встреч_ном иске, склоняя ФИО2 к заключению оспариваемых сделок, их участ_ники убеждали её, что залог оформляется лишь для вида и её имущество никак не пострадает, вместо этого она вынуждена обращаться в суд с настоящим ис_ком. Полагает, что договор займа от 12.11.2009 г. является ничтожной сделкой, несоответствующей требованиям закона в части несоблюдения требований о его государственной регистрации при наличии условия об ипотеке. В этой связи яв_ляется ничтожным договор залога от 13.11.2009 г., как сделка, обеспечивающая ничтожное обязательство, соответственно, при ничтожности основных сделок ничтожными являются и дополнительные соглашения к ним.

В судебном заседании стороны не участвовали, ходатайствовали о рассмот_рении дела в их отсутствие с участием представителей.

Представители ФИО1 по доверенности ФИО6 и ФИО7 в судебном заседании поддержали первоначальный иск с учетом дополне_ний, просили взыскать с ФИО2 денежные средства, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, реализовать заложенное недвижимое иму_щество по договору залога недвижимого имущества (квартиры) от 13 ноября 2009 г. путем продажи с публичных торгов, определив его стоимость. В удовле_творении встречного иска просили отказать, указывая на соблюдение законода_тельства при проведении государственной регистрации договора залога.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначального иска, признав недействительными ничтожные сделки: договор займа денежных средств № от 12.11.2009 г., дополнительное соглашение от 12.04.2010 г. к до_говору займа, договор залога недвижимого имущества от 13.11.2009 г., дополни_тельное соглашение от 29.04.2010 г. к договору залога.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кар_тографии по Тверской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, представив возражения относительно исковых требований, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя.

Как следует из представленных Управлением возражений, 13 ноября 2009 года в Управление обратились ФИО2 и ФИО1 с заявлением о регистрации договора залога недвижимого имущества (кварти_ры). 18 ноября 2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была внесена запись о регистрации вышеуказанного договора залога. 29 апреля 2010 года в Управление обратились ФИО2 и ФИО1 с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к вышеуказанному до_говору залога недвижимого имущества (квартиры). 05 мая 2010 года в ЕГРП была внесена запись о регистрации вышеуказан_ного дополнительного соглашения.

Управление считает, что договор залога недвижимого имущества (квартиры) от 13 ноября 2009 года, а также дополнительное соглаше_ние к нему соответствуют требованиям действующего законодательства РФ и основания для признания вышеуказанных сделок ничтожными отсутствуют.

Форма и содержание прошедшего правовую экспертизу и зарегистрирован_ного договора залога недвижимого имущества (квартиры) полностью отвечают требованиям статьи 9 Закона об ипотеке.

Документы, представленные на государственную регистрацию договора за_лога недвижимого имущества (квартиры) и дополнительного соглашения к ука_занному договору вышеуказанными заявителями были надлежащим образом со_ставлены, подписаны и соответствовали требованиям действующего законода_тельства, в том числе ст. 18 Закона о регистрации.

Таким образом, договор залога недвижимого имущества (квартиры) и до_полнительное соглашение к данному договору зарегистрированы в установлен_ном законодательством порядке и основания для признания данных сделок ни_чтожными отсутствуют.

Третьи лица ФИО5 и ФИО4, извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвовали, сведений о причинах неявки не предостави_ли.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда в части признания недействительными договора залога недвижимого имущества и дополнительного соглашения к нему, а также пункта 3.1 договора займа денежных средств №, применения последствия недействительности ничтожных сделок, путем прекращения зарегистрированного договора залога недвижимого имущества и 29.04.2010 г. дополнительного соглашения к нему ограничения в виде ипотеки, зарегистрированное 18.11.2009 г. за № на срок с 18.11.2009 г. по 13.08.2010 г. - отменить и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворив заявленные им требования в полном объеме.

В обоснование жалобы ФИО1 указал, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела. Суд, со ссылкой на п.1 ст. 74 и ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определил, что, якобы, квартиры предметом ипотеки могут быть «только в том случае, если они приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации».

При этом ни сам закон, ни ст. 74, ни ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не знает и не содержат подобных ограничений. Как суд и на основании чего пришел к подобному выводу - не известно.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствует норма, согласно которой предметом ипотеки могут являться квартиры, предназначенные для постоянного проживания, только в том случае, если они приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Напротив, в п. 3 ч.1. ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указано, что квартиры могут быть заложены по договору ипотеки.

Никаких исключений по источникам средств для приобретения предмета ипотеки эта норма закона не содержит.

По мнению ФИО1 о надуманности ограничений, приведенных в решении суда, свидетельствует и часть 3 ст. 1 указанного Закона, установившая, что «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила».

Никакие иные правила для оспариваемой ипотеки ни одним из перечисленных законов не установлены и в судебном решении не указаны.

Вопреки решению суда квартира ФИО2 могла быть и была предметом ипотеки.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Проанализировав на листе 8 решения нормы ГК РФ, суд абсолютно правильно указал, что «сделка признается несоответствующей закону, иному правовому акту лишь в случаях, когда ее совершение прямо запрещено».

Затем, без ссылок на нормы Закона или обстоятельства дела, суд сделал вывод о том, что ипотека квартиры и договор займа (п.3.1) в части обеспечения обязательств были ничтожными, т.к. названная квартира не была приобретена за счет заемных денежных средств.

Таким образом, зная, что Закон не содержит запрещений на ипотеку квартир, приобретенных не на заемные средства, суд, вопреки обстоятельствам дела пришел к выводу о ничтожности сделки, разрешенной и Гражданским кодексом РФ и Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как следствие, не соответствует обстоятельствам дела и вывод суда о недействительности регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Все регистрационные действия были произведены в строгом соответствии с нормами действующего законодательства и соответствующими приказами Минюста РФ. Ни одно из нарушений, перечисленных в оспариваемом судебном акте, Управлением Росреестра по Тверской области допущено не было.

Суд применил закон, не подлежащий применению, а также неправильно истолковал закон.

Выводы суда о ничтожности ипотеки базируются на статье 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая называется «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации».

Уже из названия видно, что это специальная норма, регулирующая ипотеку жилой недвижимости, приобретенной за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Суд, очевидно зная, что ФИО2 не приобретала квартиру за счет кредитной организации и, что она закладывала квартиру под обеспечение совершенно других обязательств, никак не мог применить эту норму, которая не имеет никакого отношения к рассматриваемой ипотеке.

Произвольное толкование закона в оспариваемом решении представляется необоснованным, не мотивированным, неправильным и противоречащим как действующему законодательству, так и нарушающим единство судебной и правоприменительной практики по данному вопросу.

Суд нарушил нормы процессуального права.

По утверждению ФИО1 в судебном решении изложены его доводы и доводы регистрационного органа о законности ипотеки и отсутствии оснований для регистрации договора займа. Однако, в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, они не получили никакой оценки со стороны суда.

Договор займа не должен проходить государственную регистрацию, если в него не включено соглашение об ипотеке, то есть соглашение, полностью отвечающее требованиям статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и содержащее указания на предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Эти существенные и обязательные условия договора об ипотеки отсутствуют в договоре займа денежных средств № от 12 ноября 2009 года. Одновременно все эти условия указаны в договоре залога.

В связи с этим отсутствуют какие-либо основания утверждать о ничтожности ипотеки и незаконности ее регистрации по этому основанию.

В кассационной жалобе ФИО2 ставить вопрос об отмене решения суда в части взыскания денежных средств в пользу ФИО1 в сумме руб. и признании недействительным п.3.1. договора займа от 12.1.2009 г. Просит вынести новое решение о взыскании с ФИО4 и ФИО5 в пользу ФИО1 денежной суммы в размере руб. и признании договора займа и дополнительного соглашения к нему ничтожными сделками. В остальной части решение суда полагает необходимым оставить без изменения.

В обосновании данной жалобы указывается, что вывод суда о том, что недействительным является не весь договор займа, а лишь условие этого договора, содержащее соглашение об ипотеке, является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.

Закон, регулирующий указанные выше правоотношения, однозначно указывает на недействительность всей сделки, содержащей соглашение об ипотеке, а не её части.

Суд не дал правовой оценки указанным доводам истца по встречному иску, а пришел к своим собственным выводам, исключив из договора займа соглашение об ипотеке. При этом в мотивировочной части обжалуемого решения не указано, почему суд отверг доводы ФИО2

Кроме того, денежные средства в действительности передавались не ей, а созаемщикам, что первоначально не отрицалось представителями истца в судебном процессе. Именно этим объясняется их последующее участие в сделке на стороне заемщика. В соответствии с условиями дополнительного соглашения ФИО4 и ФИО5 приняли на себя обязательства по возврату займа. Участвующий в одном из заседаний ФИО5 подтвердил данные обстоятельства и не отказывался вернуть долг. Следовательно, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, которые суд, по мнению заявителя, неправильно определил.

Как указал суд первой инстанции, в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Положения данной нормы права не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку основным и существенным условием заключения договора займа было именно его обеспечение залогом. В противном случае сделка бы не состоялась. Именно это обстоятельство послужило основанием для оформления сделки на ФИО2, поскольку только она располагала недвижимостью. По мнению ФИО2 суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО6, поддержавших жалобу истца и возражавших в удовлетворении жалобы ответчика, объяснения представителя ответчика ФИО8, поддержавшей жалобу ФИО2, и возражавшую в удовлетворении жалобы ФИО1, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного решения исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 12.11.2009 г. заключен договор займа денежных средств №, согласно которого ФИО1 передает в собственность Климок деньги в сумме руб_лей, а ФИО2 обязуется возвратить такую же сумму денег ФИО1 в срок до 13.04.2010 г. под 5 процентов от суммы займа за каждый месяц пользования де_нежными средствами. В подтверждение передачи денежных средств сторонами составлена 12.11.2009 г. расписка о получении ответчиком указанной суммы денег от истца.

12.04.2010 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное со_глашение № к договору займа № от 12.11.2009 г., согласно которого заимо_давец дополнительно передает заемщику до 13.04.2010 г. денежные средства в размере рублей, общая сумма по договору займа составляет рублей, которые заемщик обязуется возвратить заимодавцу в срок до 13 августа 2010 года. С 13 апреля 2010 г. сторонами установлено изменение процентов - 4% от суммы займа за каждый месяц пользования полученными денежными средствами.

Пунктом п. 5 дополнительного соглашения от 12.04.2010 г. договор займа от 12.11.2009 г. дополнен пунктом 1.6 о том, что созаемщиками по договору являются ФИО4 и ФИО5, которые несут полную субсидиарную ответственность по договору в соот_ветствии со ст. 399 ГК РФ. Этим же дополнительным соглашением предусмотрена уплата штрафа заемщиком в размере 50 000 рублей в случае просрочки возврата займа.

12.04.2010 г. ФИО1 составлена расписка о получении от Кли_мок В.В. процентов по договору займа в размере рублей и передаче той же суммы ФИО2 на условиях названного дополнительного соглашения.

Согласно договору залога недвижимого имущества (квартиры), заключенного между ФИО1 и ФИО2 13.11.2009 г., ФИО1 принял, а Климок передала расположенную по адресу квартиру в обеспечение возврата займа по договору процентного займа денежных средств № от 12.11.2009 г., заключенного меж_ду истцом и ответчиком на сумму рублей на срок до 13.04.2010 г. Государственная регистрация договора залога произведена Управлением Росреестра по Тверской области на основании заявления ФИО2, а также представленных на регистрацию документов: договора залога недвижимо_го имущества от 13.11.2009 г., договора займа от 12.11.2009 г.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции со ссылкой на положения ч.1 ст.6, ст.74 и 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) полагал, что жилые дома и квартиры могут являться предметом ипотеки только в том случае, если они приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации. При этом судом сделаны выводы о том, что, поскольку принадлежащая ФИО2 квартира приобретена не за счёт заёмных средств ФИО9, договор залога спорной квартиры и п.3.1 договора займа денежных средств являются ничтожными.

Судебная коллегия не может согласиться с таким толкованием закона.

В соответствии с пунктом 1 ст.5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Таким образом законодателем не установлено обязательного критерия отнесения недвижимости к предмету ипотеки в зависимости от источника поступления денежных средств, затраченных на приобретение такой недвижимости.

Правила пункта 1 статьи 77 Федерального закона N 102-ФЗ предусматривают лишь особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, связанные с моментом возникновения залога, и являются частным случаем ипотеки.

В этой связи позицию суда первой инстанции, считавшего, что ипотека может быть установлена только в отношении квартиры, приобретённой за счёт заёмных средств, следует признать ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права.

По настоящему делу не имеется и ограничений для залога квартиры ФИО2, предусмотренных положениями п.1 ст.6 Федерального закона N 102-ФЗ применительно к возможности обращения взыскания на данную квартиру, поскольку положения ч.1 ст.446 ГПК РФ прямо предусматривают такую возможность.

Из содержания договора займа от 12 ноября 2009 года видно, что предметом договора является предоставление займа ФИО2 в размере рублей.

Вопреки доводам иска ФИО2 и выводам суда первой инстанции иных договорных обязательств, в частности, соглашения об ипотеке, данный договор не предусматривает.

Указание в договоре от 12 ноября 2009 года об обеспечении займа залогом принадлежащей ФИО2 на праве собственности квартиры не свидетельствует о заключении сторонами смешанного договора, содержащего помимо договора займа и договор ипотеки.

Применение положений п.3 ст.10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) касательно требований о государственной регистрации договора может иметь место только в случае включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор.

Поскольку, как указывалось выше, такое соглашение об ипотеке сторонами по договору займа денежных средств № от 12 ноября 2009 года не предусматривалось, отсутствуют основания для вывода о необходимости государственной регистрации настоящего договора.

В данном случае судом неправильно истолкована правовая норма Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о государственной регистрации договора об ипотеке.

Таким образом заключенные между сторонами договор займа от 12 ноября 2009 года, договор залога от 13 ноября 2009 года и дополнительное соглашение от 29 апреля 2010 года соответствуют закону. Сторонами также соблюдены правила о государственной регистрации договора и соглашения об ипотеке.

На основании изложенного и в связи с тем, что имеющие значение для разрешения встречного иска ФИО2 обстоятельства установлены, однако выводы суда первой инстанции при разрешении её требований основаны на неправильном применении и толковании закона, судебная коллегия полагает возможным решение суда первой инстанции в этой части и в части применения последствий недействительности ничтожных сделок отменить и принять новое решение, которым отказать ФИО2 с иске к ФИО1 о признании недействительными договора залога недвижимого имущества от 13 ноября 2009 года, дополнительного соглашения от 29 апреля 2010 года и пункта 3.1 договора займа от 12 ноября 2009 года.

Доводы жалобы ФИО2 о неполучении ею денег являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, оценка этих доводов дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ в сопоставлении с иными доказательствами, представленными другой стороной. Не согласиться с такой оценкой у судебной коллегии оснований не имеется.

Согласно статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для предъявления требования об обращении взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом определение начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации происходит при принятии окончательного решения суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; такая цена может устанавливаться по соглашению залогодержателя и залогодателя.

Как следует из договора залога от 13 ноября 2009 года и дополнительного соглашения от 29 апреля 2010 года стоимость квартиры определена сторонами в размере рублей.

Однако вопрос о том, является ли такая стоимость квартиры начальной продажной ценой и соответствует ли она действительной стоимости квартиры, в ходе рассмотрения дела своего разрешения не нашёл. Имеется ли между залогодателем и залогодержателем спор относительно начальной продажной цены заложенного имущества суд не выяснил.

С учётом изложенного решение суда в части отказа ФИО1 в иске об обращении взыскания на заложенное имущество нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела в этой на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку юридически значимые для дела обстоятельства суд не выяснил и исправить недостатки, допущенные судом при рассмотрении дела судом кассационной инстанции невозможно.

Однако в нарушение норм ст.196 ГПК РФ данные требования остались судом не разрешёнными.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исходя из положений ст.12 ГК РФ создать сторонам условия для реализации их прав, в том числе по предоставлению доказательств в обоснование подлежащей установлению начальной продажной цены квартиры; на основе представленных доказательств правильно установить имеющие значение для дела обстоятельства и принять решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Твери от 05 апреля 2011 года в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 и применении последствий недействительности ничтожных сделок отменить и принять новое решение которым ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 отказать.

В части исковых требований ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи