Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной

сделки - удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>.

Погасить в ЕГРН запись регистрации о праве собственности ФИО1 за № от ДД.ММ.ГГГГ и за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить в ЕГРН запись регистрации о праве собственности ФИО2, произведенную на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес> - ФИО3 в реестре за № в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>.

Произвести регистрацию залога земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38" площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>, в пользу ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации в Управлении Росреестра по <адрес> внесении записи о погашении права собственности ФИО1, восстановлении права собственности ФИО2, регистрации права залога в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>.»

Заслушав сообщение судьи ФИО11, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих исковых требований указала, что на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес>ФИО3 и зарегистрированным в реестре за №, ей в личную собственность было передано ранее являвшееся совместным супружеским имущество в виде земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>.

В декабре 2017 года по просьбе своего супруга ФИО4 она заключила с ответчиком договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, по которому денежные средства не получала, а сами объекты недвижимости из ее фактического обладания не выбывали, поскольку данная сделка была заключена как договор залога имущества по заемным обязательствам ее супруга. На момент заключения ответчик заверил, что совершение договора купли-продажи является самым простым и быстрым способом обеспечения обязательств ее супруга, нежели договор залога имущества. Именно по этой причине в п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость имущества указана в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, поскольку такая сумма была получена ее супругом в качестве займа от ответчика. В действительности же рыночная стоимость названных объектов недвижимости на момент заключения сделки составляла более высокую сумму.

С момента заключения договора и по настоящее время она и ее супруг пользуются данным имуществом как своим собственным, несут бремя его содержания. На территории домовладения проживает принадлежащая супругам собака породы Акита-ину, хранятся личные вещи всей семьи, в том числе детские, на протяжении почти пяти лет с момента совершения сделки осуществляются ремонтные и отделочные работы, о чем имеются многочисленные платежные документы. Данные обстоятельства могут подтвердить соседи, проживающие на <адрес> в пгт. Яблоновский, о чем имеется соответствующая справка, заверенная квартальным. Расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг с момента подписания договора и по настоящее время также несет она, в домовладении ответчик либо его родственники не зарегистрированы, в него фактически никогда не вселялись.

Сделку считает притворной. Указала, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки притворной, является установление наличия или отсутствия фактических отношений сторон по сделке. Для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Также указала, что вследствие описанных обстоятельств сделка купли- продажи, заключенная между ней и ответчиком, является притворной, так как прикрывала договор займа между ответчиком и ее супругом с обеспечением обязательства последнего залогом (п. 1 ст. 335 ГК РФ) принадлежавшего ей земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>.

Спорное имущество после регистрации перехода права собственности не было оплачено ответчиком в размере реальной рыночной стоимости имущества, оно также не было передано ответчику, пользование домовладением продолжали осуществлять она, ее супруг и их дети.

Считает, что данные обстоятельства в числе прочих доказательств подтверждены письмом администрации МО «Яблоновское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому ее супруг обращался в местную администрацию в связи с подтоплением домовладения в июле 2020 года, тем самым проявляя должную степень заботы об имуществе, находящемся в их с супругом владении.

На сегодняшний день от получения денежных средств в качестве возврата займа ответчик отказывается, стал предпринимать странные действия в отношении спорного имущества (менять замки в домовладении, вывозить из него принадлежащие истце и ее семье личные вещи).

Кроме тогоуказала, что, предваряя ходатайство ответчика о пропуске ею срока исковой давности, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности,

который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. В связи с этим истец считает, что юридически значимым обстоятельством для применения срока исковой давности по ничтожной сделке является установление момента начала исполнения такой сделки. При этом под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора, которых по сей день ею не совершалось, и ответчиком не требовалось.

В последующем уточнила исковые требования, указав, что в действительности рыночная стоимость названных объектов недвижимости на момент заключения сделки составляла 14 631 ООО рублей, о чем свидетельствует Заключение ООО «Юг-Стимул» о среднерыночной стоимости жилого дома и земельного участка.

Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>;

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности ФИО1 за № от ДД.ММ.ГГГГ и за № от ДД.ММ.ГГГГ;

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности ФИО2, произведенную на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес>ФИО3 и зарегистрированным в реестре за № в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>;

Произвести регистрацию залога земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>,

<адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>, в пользу

ФИО1;

Указать в решении о том, что оно является основанием для Управления Росреестра по <адрес> к внесению и погашению соответствующих записей регистрации в отношении спорного имущества.

В судебном заседании представитель истца ФИО10 исковые требования поддержала, пояснив, что сделка купли-продажи, заключенная между истцом и ответчиком, является притворной, поскольку прикрывала договор займа между ответчиком и её супругом, с обеспечением обязательства последнего залогом (п. 1 ст. 335 ГК РФ) принадлежавшего ФИО2 земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>. Также указала, что ответчик, обосновывая свою позицию, приводит доводы о том, что для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны. И говорит о том, что его воля была направлена на сделку по приобретению недвижимого имущества. Однако установление истиной воли сторон, в данном случае, всегда будет носить субъективный характер, но тем не менее законодатель предусмотрел возможность оспаривания притворности сделки, и вывод о том, что сделка притворна и воля сторон была направлена на заключение иной сделки, может быть сделан при оценке совокупности обстоятельств и ряда факторов, свидетельствующих о её порочности. С момента заключения договора и по настоящее время она и её супруг пользуются данным имуществом как своим собственным, несут бремя его содержания. На территории домовладения проживает собака породы Акита-ину, хранятся личные вещи всей семьи, в том числе детские. Кроме того, фактически никаких переговоров, обсуждений условий сделки, демонстрации приобретаемого имущества между сторонами сделки не было, все обсуждения условий сделки происходили между супругом истца и ответчиком. Кроме того, в декабре 2017 года дом, якобы, продан, однако летом 2022 года между ответчиком и супругом истца возникает жаркий спор о владении домовладением, ФИО13 на учёте у психиатра не состоит, на протяжении почти 5 лет пользуется домовладение как собственным.

Также указала на обстоятельство, которое, по ее мнению, свидетельствует о притворности сделки: ответчик ссылается на то, что объект имел кадастровую ошибку и что с таким дефектом дом не продастся. Тем не менее, сам ответчик приобретал домовладение, образно говоря «не глядя», не проверил соответствие документов на земельный участок границам, не общался с продавцом, а лишь уплатил ту сумму, в которой нуждался на тот момент ФИО13. Считает, что это был коммерческий риск обеих сторон, ФИО13 свой долг перед ответчикомне отрицают и пытались обсудить с ним возможность мирного урегулирования спора. Исковые требования просит удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, заявил о применении срока исковой давностипри этом пояснив, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 811 кв.м с расположенным на нем домовладение с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402,4 кв.м. Указанное домовладение приобретено им на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком у ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РА осуществлена запись от ДД.ММ.ГГГГ Продавец ФИО2, спустя 5 лет ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском о применении последствий недействительности (якобы) ничтожной сделки. Указал, что в своем иске истец ссылается на то, что денежные средства она якобы не получала, имущество покупателю не передавала и якобы продолжает пользоваться указанным домом и даже несут бремя его содержания, однако доводы эти считает ложными, ходатайствует о применении срока исковой давности.

Также пояснил, что согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ФИО2 собственноручно, она получила от него деньги в размере З^ООФОО рублей по договору купли-продажи домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где также написано истцом, что деньги ею получены в полном объеме и претензий она не имеет. Согласно п. 7 договора купли-продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ - передача отчуждаемого жилого дома с земельным участком, а также соответствующих документов произведена в момент подписания договора, договор имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем не представляется возможным говорить, что договор не исполнен или момент начала исполнения данной сделки еще не наступил. Ввиду этого считает, что срок исковой давности следует исчислять с момента подписания договора и передачи денежных средств - ДД.ММ.ГГГГ, и срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, уважительности причин пропуска указанного срока в судебном заседании истцом не представлено. Считает, что подписывая договор купли-продажи от 14.12.2017г., истец подтвердил отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 169-172, 175-179 ГК РФ, влекущие признание сделки недействительной на момент подписания договора, что отражено в пункте 10 договора купли-продажи.

В отношении низкой цены объекта пояснил, что указанное домовладение на период совершения сделки стоило ориентировочно столько, возможно ненамного дороже аналогичных, но при условии отсутствия ремонта и нахождения в непосредственной близости многоквартирных многоэтажных домов указанная цена была соответствующая, дороже его бы этот объект не интересовал. И лишь после подорожания жилых домов, спустя 4 года, муж продавца обратился с просьбой продать его обратно, но не согласившись с нынешней ценой,

решил чинить препятствия в виде слома замков и подачи необоснованного иска.

Относительно пользования истцом объекта пояснил, что поскольку они с супругом и детьми проживали в квартире, где хранить большую собаку по их словам невозможно, они просили, чтобы некоторое время собака находилась в вольере на улице и он позволил, но поскольку супруга истца осудили по ст. 159 УК РФ и долгое время он находился в местах лишения свободы, нахождение собаки затянулось, не выгонял ее из жалости и даже оставил второй экземпляр ключей от калитки и долгое время не беспокоил их с этим вопросом, они действительно приезжали, кормили и выгуливали собаку, но на его право собственности, как он считает, и передачу объекта это никак не влияет.

Также пояснил, что доводы истца относительно бремени содержания имущества также необоснованны, бремя содержания несет он, уплачивает налоги, вывоз мусора, ремонт испорченных истцом замков, окон, электроприборов, ремонтировал котел, участвовал в судебных спорах с соседями относительно этого объекта недвижимости, в данный момент занимается продажей этого дома.

Просит в удовлетворении исковых требований истца отказать в связи с пропуском без уважительных причин срока исковой давности.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

ДД.ММ.ГГГГ от Врио председателя Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея ФИО8 в Верховный суд Республики Адыгея поступило письмо с просьбой возвратить гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожнойсделки, в связи с поступлением в Тахтамукайский районный суд апелляционной жалобы представителя ФИО2 –адвоката ФИО10 замечаний на протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 325.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции возвращает дело, поступившее с апелляционной жалобой, представлением, в суд первой инстанции, если судом первой инстанции не были рассмотрены замечания на протокол судебного заседания.

Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия считает? что данное гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, следует возвратить в <адрес>суд Республики Адыгея для совершения процессуальных действий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 325.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 325.1 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

снять с апелляционного рассмотрения гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожнойсделки, и возвратить в <адрес>суд Республики Адыгея для совершения процессуальных действий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 325.1 ГПК РФ.

Председательствующий: ФИО12

Судьи: ФИО16

ФИО11