Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Макаровой Ю.М. дело по иску ФИО7 Ю,В. , ФИО1 , ФИО2 к администрации г.Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, ООО «ФармСибКо», ООО «Апрель-99», ФИО3 о прекращении права муниципальной собственности, признании недействительными договоров аренды нежилых подвальных помещений, признании недействительным договора купли-продажи нежилого подвального помещения, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений,

по апелляционным жалобам Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ООО «ФармСибКо», ООО «Апрель-99»,

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 21 октября 2011 г., которым постановлено:

«Прекратить право муниципальной собственности муниципального образования -г.Красноярск на нежилое подвальное помещение № 39, площадью 68,7 кв.м, расположенное по адресу:

Прекратить право муниципальной собственности муниципального образования -г.Красноярск на нежилое подвальное помещение № 40, площадью 56,2 кв.м, расположенное по адресу: г

Прекратить право муниципальной собственности муниципального образования -г. Красноярск на нежилое подвальное помещение № 43, площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу:

Признать недействительным договор купли-продажи от 16.09.2010 № 269-пр нежилого подвального помещения № 41, площадью 54,3 кв.м по заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «ФармСибКо».

Признать недействительным договор аренды нежилого подвального помещения №39, площадью 66,9 кв.м, от 11.04.2006 № № заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО3 .

Признать недействительным договор аренды нежилого подвального помещения №43, площадью 91,3 кв.м, от 28.05.2002 № № заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «АПРЕЛЬ-99».

Обязать ФИО3 освободить нежилое подвальное помещение №39, расположенное в доме

Обязать ООО «ФармСибКо» освободить нежилое подвальное помещение

Обязать ООО «Апрель-99» освободить нежилое подвальное помещение

Заслушав докладчика, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношении администрации г.Красноярска, ООО «ФармСибКо», ООО «Апрель-99», ООО «Сатурн», ФИО4 о прекращении права муниципальной собственности, признании недействительными договоров аренды, возложении обязанности по освобождению нежилых подвальных помещений № 39, 40, 41, 43, расположенных по .

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что право муниципальной собственности на указанные нежилые помещения возникло незаконно, поскольку нежилые помещения являются объектом общей долевой собственности всех собственников жилых помещений в указанном доме. Как следствие, передав спорные подвальные помещения в аренду ООО «ФармСибКо», ООО «Апрель-99», ООО «Сатурн», ФИО4, администрация г. Красноярска, незаконно распорядилась общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, что является основанием для возложения на арендаторов обязанности по освобождению данных помещений.

В ходе судебного разбирательства истцами заявлено об отказе от исковых требований, предъявленных к ООО «Сатурн», в связи с чем, производство по делу в данной части прекращено.

Впоследствии истцами изменены исковые требования, предъявленные к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «ФармСибКо», заявлено о признании недействительным заключенного ими 16.09.2010 г. договора купли-продажи нежилого подвального помещения № 41

Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.

В апелляционной жалобе директор ООО «ФармСибКо» просит решение отменить, указывая на несоответствие выводов суда материалам дела. Вопреки выводам суда материалами дела не подтверждено наличие кладовок жильцов в помещении № 41. В деле имеется технический паспорт на 18.08.1957 г. и техническое заключение БТИ №, согласно которым помещение № 41 (бывшее № 3) с момента постройки использовалось только как подсобное, архив. Оно было связано лестничной клеткой с помещением № 45 (бывшее № 5), расположенным на 1 этаже с назначением – торговое и использовалось в качестве подсобного помещения для обслуживания нежилого помещения на 1 этаже.

Наличие в спорных помещениях трубопроводов, электропроводов, инженерных коммуникаций не является основанием для отнесения помещений к техническим, поэтому не порождает право общей долевой собственности владельцев квартир на помещения в доме.

Поскольку спорное нежилое помещение № 41 было приобретено ООО «ФармСибКо» возмездно, истцы, считая себя надлежащими собственниками, вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения, а не с требованием о признании недействительным договора купли-продажи. Права истцов в этом случае не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма установленного ч 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Также, в жалобе указано на невозможность истребования спорного имущества у ООО «ФармСибКо», поскольку оно является добросовестным приобретателем.

В апелляционной жалобе представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска ФИО5 (доверенность от 10.01.2012 г.) просит решение отменить, в иске отказать, указывая на то, что суд неправильно оценил доказательства по делу. Решение суда о прекращении права муниципальной собственности на нежилые помещения № 39, 40 и 43 по ул. Диктатуры Пролетариата, 40 в г. Красноярске является незаконным, все спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности в силу прямого указания закона, на протяжении длительного времени использовались собственником - МО г. Красноярск в качестве самостоятельных помещений, что видно из данных технической инвентаризации, в связи с чем, они не могут являться общим имуществом многоквартирного дома. Кроме того, ответчиками представлено техническое заключение БТИ № согласно которому помещение № 41 не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома, находящаяся в помещении лестничная клетка предназначена для обслуживания данного жилого помещения, а также нежилого помещения, находящегося на 1 этаже здания.

В апелляционной жалобе директор ООО «Апрель-99» ФИО6 просит решение отменить, указывая на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда в решении обстоятельствам дела, в частности, что судебная экспертиза, на заключении которой основано решение суда, не содержит вывода об исключительном техническом назначении спорных помещений и невозможности их самостоятельного использования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя истцов ФИО7, ФИО1, ФИО2 - ФИО8 (доверенности от 12.04.2010 г. №№ О-1211 и О-1210, от 13.04.2010 г. № О-1222), согласившейся с решением суда, представителя ООО «ФармСибКо» ФИО9 (доверенность № 317 от 25.01.2010 г.), представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска ФИО5 (доверенность от 10.01.2012 г.), представителя ООО «Апрель-99» ФИО10 (доверенность от 11.01.2012 г.), поддержавших доводы апелляционных жалоб, Судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене, в связи со следующим.

Согласно п. 3 ч. 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат права общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 1 приложения №3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» к объектам государственной собственности, расположенным на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации).

В соответствии с п.2 указанного Постановления объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В силу указанных норм законодательства на нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации) возникало право муниципальной собственности.

Решением Красноярского городского Совета народных депутатов № 217 от 08.07.1993 г. в состав муниципальной собственности был включено имущество, находящееся на балансе ПЖРЭТ № 2 Центрального района г. Красноярска, в дом числе жилого дома по

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникало только один раз – в момент приватизации первого помещении в доме.

Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу: является четырехэтажным 37 квартирным жилым домом, 1957 года постройки. В доме имеется подвал.

На основании решения Городского Совета № 217 от 08.07.1993 подвальные помещения в жилом доме по адресу: включены в состав муниципального имущества путем внесения в реестр муниципального имущества г. Красноярска.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности в указанный реестр включены расположенные в подвале дома нежилые помещения № 39, 40, 41, 43 (т. 1 л.д. 213).

Право муниципальной собственности на нежилые помещения 39, 40 и 41 зарегистрировано 15.04.2002 г., на нежилое помещение № 43 – 25.06.2010 г. правообладатель – МО г. Красноярска.

Впоследствии нежилое помещение 39, общей площадью 66,90 кв.м. (комнаты 1,2,3) на основании договора аренды № № от 11.04.2006 г. передано ИП ФИО3 для размещения магазина розничной торговли промышленными товарами.

Нежилое помещение 40, общей площадью 56,2 кв.м., на момент спора зарегистрировано в муниципальной собственности, в период 2005-2008 г.г. находилось в пользовании по договору аренды в ООО «Сатурн», решением Арбитражного суда Красноярского края имущество возвращено Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Нежилое помещение № 43, общей площадью 91,3 кв.м. на основании договора аренды № № от 28.05.2002 г. переданы ООО «Апрель 99» для размещения швейного ателье. С 2005 года, согласно ежегодно подписываемым дополнениям к договору аренды указанное подвальное помещение используется арендатором для осуществления розничной торговли

Нежилое помещение 41, общей площадью 54,3 кв.м. на основании договора аренды № № от 24.03.2005 г. передано ООО «ФармСибКо» для использования под аптеку.

На основании договора купли-продажи от 16.09.2010 г., заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска № 269-ПР право собственности на нежилое подвальное помещение № 41 перешло к ООО «ФармСибКо».

Истцы ФИО7, ФИО1, ФИО2. являются собственниками соответственно квартир № 29, и №31 и №35 дома и проживают в них.

В обоснование заявленных требований истцы указывали, что спорные помещения, расположенные в подвале жилого дома по в г. Красноярске, принадлежащие муниципальному образованию г. Красноярск на праве собственности являются техническим подвалом здания, в связи с чем, собственники квартир указанного дома имеют право на владение данными помещениями на праве общей долевой собственности. В подтверждение заявленных требований истцы указывали на то, что в спорных помещениях размещены общедомовые трубопроводы системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, стояки, запорная арматура.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что первая квартира в доме - № 35 по , была приватизирована 09.12.1992 г., и принадлежит в настоящее время истцу ФИО2

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования о прекращении права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что все подвальные помещения были предназначены для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций, то есть являются техническим подвалом, в связи с чем, относятся к общей долевой собственности домовладельцев. Выводы суда мотивированы заключением судебной экспертизы от 11.05.2011 г. о том, что с момента постройки дома в 1957 году помещение № 39 (ранее №1) использовалось в качестве кочегарки, основная часть помещений в составе помещения № 40 (бывш. №2) и часть помещения № 41 (ранее № 3) предназначались в качестве кладовых для жильцов, в помещении № 43 (ранее № 5) с 1990 года до 2000 года располагался детский шахматный клуб «Ладья».

Между тем, с такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку он сделан без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

В силу статьи 55 ГПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу. Заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу (ст. 67 ГПК РФ).

В заключении экспертизы указано, что все спорные помещения являются техническими, так как в них размещены инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме.

Описывая назначение спорных жилых помещений, суд основывает выводы на сведениях по этим помещениям с 1957 года – момента постройки дома, так как в экспертном заключении от 11.05.2011 г. указано, что с момента постройки дома все подвальные помещения были предназначены для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций.

Однако, как было указано выше, право собственности на квартиру по первого из жильцов возникло с 09.12.1992 г. (квартира № 35, принадлежащая в настоящее время истцу ФИО2), следовательно, нужно определять назначение нежилых помещений на указанную дату, а не за период с 1957 года.

Из имеющихся в деле доказательств, в том числе экспликации подвальных помещений, судебная коллегия пришла к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме все спорные подвальные помещения имели самостоятельное функциональное назначение, поскольку использовались под склады, архивы, клубы и т.д.

Так, согласно техническому паспорту, составленному по данным технической инвентаризации 1957 года, плану подвального этажа, где расположены нежилые помещения 39, 40, 41 и 43 и экспликации подвального этажа с внесением изменений на 20.10.1986 г. и 12.05.1993 г. назначение нежилого помещения № 39, площадью 68,7 кв.м. - складское (состоит из двух складских помещений, подсобного и туалета); назначение нежилого помещения № 40, площадью 56,2 кв.м. – подсобное, с 2005 года использовалось для размещения спортивно-оздоровительного комплекса ООО «Сатурн»; назначение нежилого помещения № 41, площадью 54,3 кв.м. также складское (состоит из складских, архива и туалетов); нежилое помещение № 43, площадью 91,3 кв.м. использовалось для размещения детского шахматного клуба «Ладья» Центра творческого развития и гуманитарного образования Центрального района г. Красноярска.

Изложенное свидетельствует о том, что по данным, указанным в документации БТИ, с изменениями на 1986 и и на 1993 г.г. спорные нежилые помещения не являются техническим подвалом, а имеют самостоятельные полезные свойства.

При этом доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что назначение данных помещений изначально было техническим и спорные помещения обслуживали более одного помещения в данном доме, истцом не представлено.

На дату постройки дома только одно помещение - № 39 «Кочегарка» имело назначение – для обслуживания более одного помещения в доме, однако на 1992 год, его назначение было изменено – на - складское, что также следует из технического паспорта с изменениями, имеющегося в материалах дела.

Судебная коллегия не согласна с заключением технической экспертизы о том, что спорные нежилые помещения являются техническим подвалом и предназначены для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций.

Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, запорной арматуры само по себе не порождает права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальные помещения, поскольку доказательств, подтверждающих, что спорные помещение изначально были сформированы как технические и использовались исключительно в целях обслуживания жилого дома, в материалах дела не имеется. Каких-либо технологических объектов, кроме обычных инженерных сетей, расположенных в этой части подвального помещения, не установлено.

Выводы эксперта о том, что на момент осмотра в 2011 году в помещении № 40 расположен элеваторный узел, предназначенный для регулирования температурного режима отопления в доме не могут повлиять на изложенные выше выводы судебной коллегии.

Как было указано, на момент, когда в доме было зарегистрировано право собственности на жилое помещение, спорное нежилое помещение № 40, согласно сведениям БТИ, не являлось техническим. Кроме того, указанное помещение в 2005-2008 г.г. использовалось арендатором ООО «Сатурн» для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, что свидетельствует об отсутствии у указанного помещения исключительно технического назначения. В данном помещении, также как и в других нежилых помещениях № 39, 41 и 43 проходят трубы водо- и теплоснабжения и водоотведения, что само по себе не порождает права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на него.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами истцов о том, что помещение № 43, в котором располагался шахматный клуб относится к общему имуществу собственников дома в связи с внесением в статью 36 ЖК РФ изменений от 04.06.2011 г., согласно которым, к общему имуществу собственников многоквартирного дома отнесены иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников.

На момент приобретения жильцами дома квартир в собственность, нежилое помещение № 43 было сформировано, как самостоятельное помещение, которое использовалось не для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников дома, а использовалось администрацией Центрального района г. Красноярска для реализации целей Центра творческого развития и гуманитарного образования в интересах детей Центрального района г. Красноярска.

Доводы истцов о том, что в спорных помещениях располагается инженерное оборудование, к которому необходим постоянный доступ, который в настоящее время затруднен, не могут являться основанием для прекращения права муниципальной собственности.

Доказательств, свидетельствующих о том, что доступ к инженерным коммуникациям ограничен, в материалах дела не имеется. Истцами представлен акт Службы строительного надзора и жилищного контроля от 16.03.2010 г. о том, доступ к некоторым инженерным коммуникациям в подвале дома ограничен. Однако, из представленного акта не усматривается месторасположение коммуникаций и их отношение к спорным нежилым помещениям.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований для признания права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения за собственниками помещений многоквартирного дома не имеется, в иске о прекращении права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения следует отказать.

В связи с изложенным, отсутствуют основания для признания недействительными оспариваемых договоров аренды, договора кули-продажи.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 21 октября 2011 года отменить и принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 Ю,В. , ФИО1 , ФИО2 к администрации г. Красноярска, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, ООО «ФармСибКо», ООО «Апрель-99», ФИО3 о прекращении права муниципальной собственности, признании недействительными договоров аренды нежилых подвальных помещений, признании недействительным договора купли-продажи нежилого подвального помещения, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений – отказать.

Председательствующий:

Судьи: