Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 03 июля 2012 года дело по иску ФИО1 к ООО « о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным, взыскании убытков и компенсации морального вреда и по встречному исковому заявлению ООО «» к ФИО1 о расторжении договора об участии в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе представителя ООО «» ФИО4

на решение Черновского районного суда г.Читы 29 декабря 2011 года, которым постановлено исковые требования ФИО1 удовлетворить частично, в удовлетворении исковых требований ООО «» отказать.

Признать действия ООО «» по одностороннему расторжению договора об участии в долевом строительстве незаконными.

Признать договор об участии в долевом строительстве комплекса многоквартирных домов № 25Б-11 от 10.06.2011 между ФИО1 и ООО «» действующим.

Взыскать с ООО «» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме расходы на оплату услуг представителя в сумме , всего .

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме .

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Доржиевой Б.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее. 10.06.2011 между истцом и ООО « был заключен договор № 25/ЖБ -11 об участии в долевом строительстве комплекса многоквартирных домов в отношении строительства двухкомнатной квартиры. Срок окончания строительства -30.09.2012, срок окончания платежей - 20.06.2011. В силу п.4.4. договора участник осуществляет внесение инвестиций путем перевода денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 16.06.2011. Из уведомления, полученного истцом 21.10.2011 из вышеназванного Управления, истец узнал о том, что застройщик обратился с заявлением о регистрации расторжения договора долевого строительства в одностороннем порядке. Полагает, что действия застройщика по одностороннему расторжению договора носят незаконный характер, поскольку, во –первых, условиями договора предусмотрен судебный порядок расторжения договора, во-вторых, факт отказа истца от внесения оплаты по договору категорически им отрицается ввиду отсутствия со стороны застройщика информации о банковских реквизитах. Поэтому истец просил признать договор об участии в долевом строительстве комплекса многоквартирных домов № 25Б-11 от 10.06.2011 действующим, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере , убытки, связанные с попытками урегулировать спор, приехав в г.Читу, в размере

ООО «» обратилось со встречным исковым заявлением (л.д.39-41) о расторжении вышеназванного договора с ФИО1, ссылаясь на следующее. 10.06.2011 между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве. Сумма инвестиционного вклада участника составляет рублей; срок окончания платежей - до 20 июня 2011 года, способы оплаты по договору - путем перевода денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика. В указанный срок ФИО1 обязанности по оплате не исполнил. Застройщиком в адрес ФИО1 были направлены две претензии с требованием о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору. 22.08.2011 в адрес участника было направлено письмо с предупреждением о необходимости погасить задолженность и указанием реквизитов для оплаты. Поскольку сумма инвестиционного вклада ФИО1 не оплачена, 14.11.2011 ему было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Мотивируя тем, что у застройщика имелись все основания для расторжения договора в одностороннем порядке, представитель Общества просил суд расторгнуть заключенный между сторонами вышеуказанный договор.

В ходе рассмотрения дела в связи с принятием встречного иска представитель истца по первоначальному иску ФИО5 дополнил исковые требования: просил признать действия ответчика по одностороннему расторжению договора об участии в долевом строительстве от 10.06.2011 № 25/ЖБ -11 незаконными, взыскать с Общества расходы на проезд и проживание в размере ., на оплату услуг представителя – .

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО4 выражает несогласие с решением суда, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что судом неверно установлены и не в полном объеме исследованы обстоятельства дела. Так, судом не установлена причина невручения ФИО1 письма-уведомления от 22.08.2011, содержащего новые реквизиты ООО, не дана надлежащая оценка соглашению о намерениях от 10.06.2011, заключенного между сторонами. Считает ошибочными выводы суда о том, что истец вправе самостоятельно определять способ оплаты по договору. Полагает, что истец, находясь в Чите, имел возможность произвести оплату в кассу застройщика, но не сделал этого, что расценивается как злоупотребление правом. Просит решение суда отменить, по делу принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца и об удовлетворении исковых требований по встречному исковому заявлению ООО «» о расторжении договора об участии в долевом строительстве (л.д.129-131).

В возражении на апелляционную жалобу представитель ФИО1- ФИО5 считает решение суда законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (л.д.180-184).

ФИО1, представитель ООО «» в суд апелляционной инстанции не явились. ФИО1 об отложении слушания дела не просил, об уважительности причин неявки не сообщил. Представитель ООО «» ФИО4 просил об отложении слушания дела, ссылаясь на свое участие в судебном заседании Арбитражного суда Забайкальского краевого суда. В связи с отсутствием оснований для отложения судебного заседания судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, отказав в удовлетворении заявленного ходатайства.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца по первоначальному иску ФИО5, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 о признании действующим вышеназванного договора от 10.06.2011 и отказывая в удовлетворении исковых требований Общества о расторжении договора, суд исходил из того, что Застройщиком не был соблюден порядок одностороннего расторжения договора.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими установленным обстоятельствам.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 10.06.2011 между ФИО1 и ООО «» был заключен договор об участии в долевом строительства комплекса многоквартирных домов № 25Б-11 в отношении строительства двухкомнатной квартиры по адресу: (л.д.6-10). 16 июня 2011 года вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Согласно п.4.2. Договора сумма инвестиционного вклада составляет . Срок окончания платежей установлен до 20 июня 2011 года (п.4.3). Из п.4.4 Договора оплата по договору вносится путем перевода денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.

В срок до 20.06.2011 года денежные средства ФИО1 на счет либо в кассу застройщика не были внесены, то есть обязательства по договору по состоянию на 20.06.2011 исполнены не были.

ФИО1 20 июня 2011 года в адрес застройщика направлена претензия, в которой он указывает на недостатки нежилых помещений, сданных застройщиком и принятых ФИО1 в рамках иных договорных отношений, на наличие обязательств застройщика по выплате соответствующей компенсации, и предлагает последнему урегулировать возникший спор путем взаимозачетов, а также сообщает об отсутствии у него реквизитов для перечисления денежных средств по договору от 10.06.2011 (л.д.17-18). Ответ на указанную претензию, полученную застройщиком 14.07.2011, в материалы дела не представлен. В связи с отсутствием подтверждения получения Обществом претензии, ФИО1 11.07.2011 повторно направляет претензию от 20.06.2011, которая получена ответчиком 22.07.2011 (л.д.21). Ответ на претензию ФИО1 не последовал.

Вместе с тем, в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора Обществом в адрес ФИО1 8.07.2011 и 20.07.2011 направлены претензии, в которых застройщик предлагает исполнить условия договора по оплате в срок до 15.07.2011 и 25.07.2011 соответственно (л.д.62, 63). Кроме того, застройщик сообщает истцу о факте изменения реквизитов Общества, но не сообщая новые реквизиты, предлагает внести инвестиции в кассу.

В возражениях на обе претензии ФИО1 подтверждает свое желание исполнить обязательства по договору, сообщает, что проживает в г.Москве, в связи с чем не имеет возможности внести денежные средства в кассу, просит сообщить новые реквизиты Общества в целях оплаты цены договора (л.д.15, 24-25). Возражения на претензии получены Обществом 22.07.2011 (л.д.16) и 9.08.2011 соответственно (л.д.26).

22 августа 2011 года Обществом в адрес ФИО1 направлено письмо с указанием реквизитов Застройщика для перечисления денежных средств, предупреждением о необходимости погашения задолженности по договору (л.д.64). Указанное письмо участником долевого строительства не получено.

01.10.2011 застройщик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве № 25/ЖБ -11 от 10.06.2011, заключенного между ООО «» и ФИО1, о чем Управление сообщило ФИО1 (л.д.4).

Регистрация внесения в ЕГРП записи о расторжения договора в одностороннем порядке приостановлена 28.10.2011 (л.д.79).

5 ноября 2011 года Общество направило ФИО1 уведомление о расторжении договора от 10.06.2011 в одностороннем порядке (л.д.66).

Частью 4 ст.5 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Из положений части 5 этой же статьи следует, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.3 ст.9 вышеназванного Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч.4 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Анализ представленных доказательств свидетельствует о том, что застройщиком допущены нарушения требования вышеназванного Федерального закона: в претензиях застройщика от 8.07.2011 и 20.07.2011 не имеется предупреждения о последствиях неисполнения требования о необходимости погашения задолженности.

Уведомление от 22.08.2011 года ФИО1 не получено. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Обществом не представлено доказательств того, что заказное письмо на имя ФИО1 возращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Ответчиком в суд первой инстанции были представлены лишь квитанция об отправлении заказного письма и опись вложения. Копия почтового конверта с указанием причины возврата заказного письма, приложенная к апелляционной жалобе, не исследовалась судом, поскольку не представлялась ответчиком. Следовательно, вывод суда о том, что установить причину невручения заказного письма не представилось возможным, основанный на исследованных доказательствах, соответствует обстоятельствам дела.

Из изложенного следует, что при отсутствии сведений о получении участником долевого строительства ФИО1 предупреждения о последствиях неисполнения требования об уплате задолженности по уплате цены договора, что является одним из обязательных условий, застройщик не имел оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Соответственно, его действия по одностороннему расторжению договора обоснованно признаны судом незаконными.

Доводы жалобы представителя ответчика о том, что ФИО1 имел возможность уплатить денежные средства по договору в кассу, судом обоснованно отвергнуты по мотивам, приведенным в решении суда. Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что участник долевого строительства выбрал способ оплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из условия договора, формулировка и буквальное трактование которого свидетельствует о возможности выбора способа оплаты. В суде первой инстанции ответчик не отрицал того, что не сообщил новые реквизиты Общества участнику долевого строительства. Поэтому судебная коллегия соглашается и с выводом суда о том, что застройщик лишил участника долевого строительства произвести уплату цены договора выбранным им способом, несмотря на неоднократные сообщения последнего об отсутствии у него реквизитов и о желании исполнить условия договора.

Довод жалобы о том, что истец, находясь в Чите, имел возможность произвести оплату по договору через кассу застройщика, судебная коллегия не принимает, поскольку из претензии ФИО1 от 05.08.2011 видно, что по приезду в Читу в августе 2011 года он желал, но не смог в добровольном порядке разрешить спорные вопросы, по независящим от него причинам (л.д.22).

Не заслуживает внимания довод жалобы о том, что суд усмотрел нарушение процедуры расторжения договора в одностороннем порядке в непредоставлении ФИО1 банковских реквизитов, как не состоятельный и не основанный на сведениях, изложенных в решении суда.

Несостоятельным является и довод жалобы об отсутствии оценки представленного Обществом соглашения о намерениях от 10.06.2011, поскольку соглашение не имеет значения для разрешения настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика ФИО4 сводятся, по сути, к несогласию с решением суда, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, обоснованно отвергнуты по приведенным в решении мотивам, и не могут быть приняты судебной коллегией как несостоятельные.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. При таком положении решение суда подлежит оставлению без изменения..

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Черновского районного суда г.Читы от 29 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий: Кулакова О.К.

Судьи: Иванов А.В.

Доржиева Б.В.

Копия верна.

Судья Забайкальского краевого суда Доржиева Б.В.