Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 июля 2012 г. в г. Владимире дело по апелляционной жалобе Черкашиной Н.В. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 4 апреля 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Черкашиной Н.В. к Опариной Е.А. и Опарину С.А. удовлетворить частично.

Обязать Опарину Е.А. заключить с Черкашиной Н.В. договор от **** найма жилого помещения -двухкомнатной квартиры по адресу: ****, со следующими существенными условиями в следующей редакции:

П. 1.6 По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение в наем.

П. 2.2.11 исключить.

П. 3.1. Ежемесячная плата за наем жилого помещения, содержание и текущий ремонт жилого помещения, устанавливается в размере, определенном органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма для жилого дома, имеющего все виды благоустройства с лифтом и мусоропроводом, а именно: **** руб. за 1 кв.м. -плата за наем, **** руб. за 1 кв.м.- плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения. Плата за наем производится наличными деньгами наймодателю до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

П. 3.2. Оплату используемой горячей и холодной воды, электроэнергии, отопления жилого помещения и мест общего пользования, газа, канализации, капитального ремонта, услуг кабельного телевидения, домофона наниматель производит согласно расчетным листкам управляющей организации в течение 10 дней после их получения либо по показаниям индивидуальных приборов учета до 10 числа месяца, следующего за истекшим.

П. 3.3. Установленная плата за наем жилого помещения, содержание и текущий ремонт может быть изменена только в связи с изменениями платы, определенной органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма для жилого дома, имеющего все виды благоустройства с лифтом и мусоропроводом.

Об изменении платы наймодатель обязан уведомить нанимателя в письменном виде не позднее чем за 30 дней.

П. 4.1 Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

П. 4.2 Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. П. 4.3 Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

П. 4.4 Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

П.4.7 При неуплате нанимателем установленных п. 3.3 платежей в установленный договором срок наниматель уплачивает наймодателю пени за несвоевременную и (или) неполную оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в размере **** ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.

П.5.2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4 исключить.

Остальные пункты договора найма жилого помещения от **** с Опариной ****, предложенного Черкашиной ****, оставить без изменения.

Взыскать с Опариной **** в пользу Черкашиной **** возврат госпошлины в сумме **** рублей.

Обязать Опарина С.А. заключить с Черкашиной Н.В. договор от **** найма жилого помещения -двухкомнатной квартиры по адресу: ****, со следующими существенными условиями в следующей редакции:

П. 1.6 По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наимодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наимодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наимодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. П. 2.2.11 исключить.

П.3.1. Ежемесячная плата за наем жилого помещения, содержание и текущий ремонт жилого помещения, устанавливается в размере, определенном органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма для жилого дома, имеющего все виды благоустройства с лифтом и мусоропроводом, а именно: **** руб. за 1 кв.м. - плата за наем, **** руб. за 1 кв.м.- плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения. Плата за наем производится наличными деньгами наймодателю до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Об изменении платы наимодатель обязан уведомить нанимателя в письменном виде не позднее чем за 30 дней.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. П. 4.3 Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

П. 5. 2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4 исключить.

Остальные пункты договора найма жилого помещения от **** с Опариным С.А., предложенного Черкашиной Н.В., оставить без изменения.

Взыскать с Опарина С.А. в пользу Черкашиной Н.В. возврат госпошлины в сумме **** рублей.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения Черкашиной Н.В., поддержавшей доводы жалобы в полном объеме,судебная коллегия по гражданским делам

у с т а н о в и л а:

Черкашина Н.В. обратилась в суд с иском к Опариной Е.А. и Опарину С.А. и просит обязать ответчиков заключить с ней договоры коммерческого найма жилого помещения двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, от **** со следующими существенными условиями договоров.

Предметом договора с Опариной Е.А. является срочное возмездное пользование указанной двухкомнатной квартирой, принадлежащей Черкашиной Н.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ****, для использования в целях проживания нанимателя, ее родного брата Опарина С.А. и его несовершеннолетнего сына Опарина Н.С., **** рождения (п. 1.1).

Предметом договора с Опариным С.А., действующим за себя и своего несовершеннолетнего сына Опарина Н.С., является срочное возмездное пользование указанной двухкомнатной квартирой для использования в целях проживания нанимателей и их родственницы Опариной Е.А. (п. 1.1)

Другие условия договоров с Опариной Е.А. и Опариным С.А. являются аналогичными.

Срок найма жилого помещения устанавливается на один год с **** по **** (п. 1.4).

По истечении срока действия договора по согласию сторон между наймодателем и нанимателем может быть заключен новый договор на новый срок (п. 1.6).

Наниматели обязаны использовать жилое помещение по назначению, указанному в п. 1.1. настоящего договора, только для собственного проживания и проживания лиц, заранее оговоренных с наймодателем, не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам; содержать жилое помещение в технически исправном состоянии, не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя, своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения; в установленный договором срок вносить плату за наем жилого помещения; своевременно и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг.

Наниматель обязан освободить помещение в течение двух суток после просрочки платы за наем помещения, сняться с регистрационного учета и (или) окончания действия договора (п.2.2.11).

За наем жилого помещения наниматель выплачивает наймодателю наличными ежемесячную плату в полном размере **** руб. в виде 100% предоплаты 01 числа один раз в месяц. Допускается отсрочка платежа за найм на срок не более трех календарных дней В случае неуплаты в указанный срок наниматель обязуется освободить занимаемое жилое помещение в двухдневный срок и сняться с регистрационного учета, (п. 3.1)

На момент подписания договора наниматель обязан передать наймодателю сумму в размере **** руб. в качестве предоплаты, начиная с **** (п. 3.2).

Установленная плата за наем жилого помещения не подлежит изменению в течение срока действия договора, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон. По истечении срока действия договора плата за наем изменяется с учетом изменения рыночной стоимости найма в центральном районе ****. Оплата электроэнергии производится нанимателем по счетчику, оплата горячего и холодного водоснабжения, газа - по квитанции управляющей организации либо по показаниям счетчика; оплата кабельного телевидении и домофона - по тарифам, установленным организациями, предоставляющими данные услуги; отопление, содержание жилья, канализация, капитальный ремонт, вывоз отходов - по квитанции управляющей организации (п. 3.3).

Досрочное расторжение договора может иметь место при невозможности одной из сторон сдавать или снимать жилое помещение в силу вступивших каких-либо личных обстоятельств по обоюдному соглашению наймодателя и нанимателя при соблюдении сторонами обязательств по договору с обязательным уведомлением о расторжении не позднее, чем за 5 календарных дней (п. 4.1).

Расторжение договора в одностороннем порядке до истечения срока найма, указанного в пункте 1.6, может быть любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий настоящего договора. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления инициатором досрочного прекращения договора нарушившей стороне уведомления с указанием причины и даты расторжения не позднее, чем за 5 календарных дней (п. 4.2).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя при соблюдении наймодателем условий договора найма возврат денег за неиспользованный срок найма нанимателю производится на усмотрение наймодателя (п. 4.3).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя при соблюдении нанимателем условий договора наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма. Если наймодатель не предупредил нанимателя за 5 календарных дней, то наймодатель возвращает нанимателю сумму в размере 50% от месячной арендной платы в качестве штрафных санкций за нарушение условий настоящего договора (п. 4.4).

При неуплате нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки наниматель уплачивает наймодателю пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п.4.7).

Расторжение договора допускается по соглашению сторон (п.5.1).

Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя в одностороннем порядке, а наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель, - выселению в случаях: при использовании жилого помещения в нарушение п. 1.1 настоящего договора; если наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно или о неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей; если наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, 3.1, за шесть месяцев за жилое помещение в полном объеме; если наниматель нарушает обязательства по договору (п. 5.2, 5.2.1 - 5.2.4).

При расторжении договора и освобождении помещения наниматель обязуется сняться с регистрационного учета по указанному адресу (п.5.3).

В обоснование заявленных требований истец указала, что ответчики проживают и зарегистрированы по месту жительства в принадлежащей ей квартире. Право собственности на квартиру возникло у нее на основании договора купли-продажи, заключенного **** с Хретининым Д.В. Ответчики не являются членами семьи собственника, истца, но имеют право бессрочного пользования квартирой в связи с отказом от приватизации. Однако, они не выполняют обязательства по оплате коммунальных услуг, препятствуют ей в пользовании жилым помещением и отказались от заключения договоров коммерческого найма, проекты которых направлены им ****

Согласно справок ООО «****» и ИП **** средняя рыночная стоимость найма двухкомнатной квартиры улучшенной планировки в центральном районе г. Мурома может составлять от **** до **** руб. Полагает, что иск подлежит удовлетворению на основании ст. 671 ГК РФ.

Ответчик Опарина Е.А. против удовлетворения иска возражает, указывая, что не согласна с условиями договора найма, изложенными в п. 1.6, п.2.2.11, п.3.1, п. 3.2, п.3.3, п. 4.1, п. 4.2, п. 4.3, п. 4.4, п. 4.7, 5.2, 5.2.1-5.2.4. Считает, что договор может быть заключен с учетом имеющегося у нее права бессрочного пользования квартирой в связи с отказом от участия в приватизации. Она не может вносить плату за наем по **** рублей в месяц из-за трудного материального положения, возражает против условий договора, которые связаны с расторжением договора в одностороннем порядке.

Ответчик Опарин С.А. в судебное заседание не явился, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом. Его представитель возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным Опариной Е.А.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Черкашина Н.В. просит отменить решение суда в части установления оплаты за наем жилого помещения и исключения из условий договора п.п. 5.2.1 - 5.2.4. считая, что судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства имеющие значение для данного дела, нарушены нормы материального права в связи, с чем решение суда является незаконным и необоснованным.

Апелляционное рассмотрение проведено в отсутствие Опариной Е.А., Опарина С.А., которые извещены о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, согласно которым суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела и подтверждается договором купли-продажи квартиры от ****, вступившими в законную силу решениями Муромского городского суда Владимирской области: от 23 июля 2010 года по иску Опариной Е.А. и Опарина С. А. к Хретинину Д.В. и Черкашиной Н.В. о признании недействительным в части договора купли-продажи квартиры; от **** по иску Рябовой Л.А. к Черкашиной Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, подтверждается, что Черкашина Н.В. приобрела право собственности на квартиру по адресу: ****, на основании договора купли-продажи квартиры от ****, заключенного с Хретининым Д.В.

Хретинин Д.В. являлся собственником указанной квартиры на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ****. Условием заключения договора приватизации с Хретининым Д.В. являлся отказ от участия в приватизации Опариной Е.А. и Опарина С.А., проживавших в квартире и имевших равные с Хретининым Д.В. права пользования этим помещением. В силу положений ст. 19 Федерального закона от **** № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» за Опариной Е.А. и Опариным С.А. сохраняется право бессрочного пользования данным жилым помещением. Это право не оспаривается и Черкашиной Н.В.

**** истец направила ответчикам договоры коммерческого найма жилого помещения с указанными в иске существенными условиями, от заключения которых ответчики отказались.

Таким образом, по мнению судебной коллегии по существу между собственником жилого помещения Черкашиной Н.В. и ответчиками сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежащем на праве собственности истцу, так как ответчики, проживая в квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что до передачи квартиры из муниципальной собственности в собственность Хретинина Д.В.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Основываясь на вышеизложенном и принимая во внимание, что между собственником жилого помещения Черкашиной Н.В. и ответчиками сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчики продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд первой инстанции по мнению судебной коллегии пришел к обоснованному и законному выводу, что в данном случае обязанность ответчиков заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства. Следовательно, требования истца о понуждении ответчиков заключить договор найма спорной квартиры, пригодной для проживания, подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1 и 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При определении условий договоров, судом первой инстанции было обоснованно учено, то обстоятельство, что право пользования спорной квартирой у ответчиков носит бессрочный характер, а истец приобрел в собственность жилое помещение с обременением в виде права бессрочного пользования ответчиками этим жилым помещением.

Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно счел возможным, изменить пункты 1.6, 3.1., 3.2., 3.3., 4.1.,4.2.,4.3.,4..4., 5.2. и исключить как прямо противоречащие действующему законодательству пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3., 5.2.4. предусматривающие возможность одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, предложенного истцом проекта « договора ».

Изменение указанных выше условий « договора » судом подробно мотивировано, является обоснованным с учетом норм действующего законодательства, баланса интересов сторон, требований социальной ответственности наймодателя с учетом приобретения им жилого помещения (квартиры) с обременением в виде права пользования семьей Опариных спорной квартирой, и установленных по делу обстоятельств.

В связи с изложенным судебная коллегия полагает возможным согласиться с данными выводами суда, поэтому основания для отмены решения, постановленного судом в указанной части в соответствии с требованиями материального и процессуального права, по мнению судебной коллегии, отсутствуют.

Изменяя условия п. 1.4 « договора коммерческого найма », суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право пользования ответчиком квартиры является бессрочным, в связи, с чем правильно применил положения ст.ст.683, 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение « договора » на новый срок.

Разрешая вопрос об обоснованности предложенного истцом в проекте « договора » размера оплаты за « наем жилого помещения » в сумме **** руб., суд правильно указал, что представленные истцом доказательства не подтверждают разумность и обоснованность предложенной им платы за « наем жилья».

Установление платы за наем жилого помещения, содержание и текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в размере, определяемом органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений соответствующего вида по договорам социального найма, по мнению судебной коллегии, является обоснованным с учетом социальных и жилищных прав и гарантий, предусмотренных действующим законодательством, которые обязана соблюдать истец Черкашина Н.В.

Таким образом, поскольку положения договора найма жилого помещения, с учетом внесенных судом изменений, не противоречат действующему законодательству, в договоре указаны существенные условия необходимые для заключения данного договора, предмет договора, разумная плата за жилое помещение, суд обоснованно обязал заключить договорнайма жилого помещения, и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещения в новой редакции.

На основании вышеизложенного судебная коллегия, приходит к выводу, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал представленные доказательства, правильно установил значимые обстоятельства дела, существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны и являются аналогичными тем, на которые истец ссылалась в обоснование своих требований, данные доводы являлись предметом исследования и оценки суда и фактически направлены на переоценку его суждения, на иное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене решения.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Муромского городского суда Владимирской области от 4 апреля 2012 года оставить без изменений, а апелляционную жалобу Черкашиной Н.В. - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в президиум Владимирского областного суда в течение шести месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Крайнова И.К.

Судьи Удальцов А.В.

Лепёшин Д.А.