Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании частные жалобы ФИО2 и ФИО3 на определение Свердловского районного суда г. Костромы от 28 июня 2017 года, которым удовлетворено заявление АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., выслушав объяснения представителя ФИО2 ФИО4, поддержавшего частную жалобу, объяснения представителя АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» ФИО5, возражавшей против удовлетворения частных жалоб, объяснения судебного пристава-исполнителя ОСП по Заволжскому округу г. Костромы и Костромскому району ФИО6, судебная коллегия

установила:

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года утверждено мировое соглашение, заключенное между АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» в лице представителя Костромского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» ФИО5, действующей на основании доверенности № <адрес> от 26 июня 2015 года, и ответчиками ИП ФИО2 и ФИО3

АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения указанного определения суда, указав, что должники мировое соглашение не исполняют, от погашения задолженности отказываются. До настоящего времени земельный участок и нежилое здание, которые являлись предметом залога, и на которое должно быть обращено взыскание в случае неисполнения условий мирового соглашения, не реализованы. С момента вынесения определения судом и до настоящего времени заложенное имущество подверглось значительному износу, подвергается неблагоприятному воздействию окружающей среды и не эксплуатируется. С целью реализации необходимо актуализировать начальную продажную цену заложенного имущества. АО «Россельхозбанк» обратилось в ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» с целью проведения независимой оценки земельного участка и нежилого здания. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта оценки составляет 12 968 000 руб., в том числе нежилое здание - 9 690 000 руб., земельный участок 3 278 000 руб. С учетом изложенного банк просил изменить порядок исполнения определения суда от 22 декабря 2015 года об утверждении мирового соглашения по делу №, установив начальную продажную цену заложенного имущества: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение) для эксплуатации объекта производственного назначения, общей площадью 3258,74 руб., находящегося по адресу: <адрес>, в размере 2 622 400 руб.; нежилого здания, общей площадью 1216,1 кв.м, кадастровый №, инвентарный номер №, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО3, в размере 7 752 000 руб.; взыскать с ФИО3 расходы по оплате независимой экспертизы в сумме 7000 руб.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 28 июня 2017 года удовлетворено заявление АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда. Изменен порядок исполнения определения Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года об утверждении мирового соглашения по гражданскому делу №, установлена начальная продажная цена заложенного имущества: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение) для эксплуатации объекта производственного назначения, общей площадью 3258,74 руб., находящегося по адресу: <адрес>, в размере 2 622 400 руб.; нежилого здания, общей площадью 1216,1 кв.м, кадастровый №, инвентарный номер №, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО3, в размере 7 752 000 руб. С ФИО3 взысканы расходы по оплате независимой экспертизы в сумме 7000 (семь тысяч) руб.

В частной жалобе ФИО2 просит определение суда отменить, разрешить вопрос по существу. Считает, что судом были нарушены нормы процессуального права. Судебное заседание было проведено без ее участия и участия ФИО3 О данном судебном разбирательстве им не было известно. Полагает, что АО «Россельхозбанк» сознательно в заявлении указал адрес их жительства на <адрес>, чтобы нивелировать их присутствие при судебном разбирательстве и ввести суд в заблуждение. Собственниками квартиры на <адрес> они не являются с 2014 года, о чем банку было известно. Все исполнительные действия совершались с указанием адреса, по которому они сейчас проживают: <адрес>, где и получают всю корреспонденцию. В указанной квартире они зарегистрированы со 2 марта 2016 года по настоящее время. Судом не был проверен факт регистрации по месту жительства. В результате вышеизложенного они были лишены процессуальных прав, предусмотренных ГПК РФ, в том числе подавать возражения, представлять доказательства. Также выражает несогласие с оценкой имущества, которая явно занижена. Указывает, что намерена представлять суду доказательства несостоятельности оценки, представленной суду, и намерена представить свою оценку, а при необходимости ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для определения действительной рыночной цены имущества.

В частной жалобе ФИО3 просит определение суда отменить, разрешить вопрос по существу. Также указывает на нарушение судом норм процессуального права, так как судебное разбирательство было проведено без его участия. По адресу: <адрес> он не проживает с 2014 года. Банк об этом был уведомлен. Отменяя определение суда об утверждении мирового соглашения, суд фактически изменил предмет и основание исковых требований, что является незаконным. Считает несостоятельными доводы о значительном износе имущества, поскольку представителем банка ежегодно и ежеквартально производится осмотр предметов залога, по результатам которого он подписывает акт о состоянии земли и здания. Ни в одном из актов отсутствие эксплуатации и износ не значились. Кроме того, ИП ФИО1 в период исполнения мирового соглашения регулярно вносила денежные суммы на счет банка до момента, пока он не был заблокирован. В связи с изложенным указывает, что был лишен всех процессуальных прав, предусмотренных ГПК РФ, в том числе подавать возражения, представлять доказательства. Также не согласен с оценкой имущества, считает ее явно заниженной, на сайте Росимущества документация о торгах отсутствует. Полагает, что были предприняты не все имеющиеся меры по продаже залогового имущества.

В возражениях на частные жалобы АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» просит определение суда оставить без изменения, частные жалобы - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частных жалоб и возражений относительно них, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении заявления АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда допущены нарушения норм процессуального права - дело было рассмотрено в отсутствие сведений о надлежащем извещении ФИО2 и ФИО3 о дате и времени судебного заседания, на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ 23 августа 2017 года судебной коллегией вынесено определение о переходе к рассмотрению материала по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Указанное обстоятельство в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием к отмене обжалуемого определения.

Разрешая по существу заявление АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что на основании определения Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года об утверждении мирового соглашения АО «Россельхозбанк» выданы исполнительные листы.

22 сентября 2016 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Заволжскому округу г. Костромы и Костромскому району было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО3

В рамках названного исполнительного производства 16 сентября 2016 года судебным приставом-исполнителем был составлен акт о наложении ареста на имущество: земельный участок площадью 3258,74 кв.м по адресу: <адрес> начальной продажной стоимостью 10 935 000 руб. и нежилое здание общей площадью 1216,1 кв.м по этому же адресу начальной продажной стоимостью 2 100 000 руб.

6 декабря 2016 года вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

Имущество на торгах реализовано не было.

10 марта 2017 года вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %.

28 марта 2017 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя имущество было отозвано с реализации, исполнительное производство окончено в связи с заявлением взыскателя об окончании исполнительного производства.

Определение Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года об утверждении мирового соглашения до настоящего времени не исполнено.

Согласно ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен в статьях 56 и 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 года, такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ. При обращении в суд заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Кроме того, заявитель обязан представить доказательства, что предмет ипотеки не был реализован по первоначально установленной продажной цене на торгах.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года начальная продажная стоимость спорного земельного участка определена в размере 10 935 000 руб., начальная продажная стоимость спорного нежилого здания - 2 100 000 руб., общая начальная продажная стоимость объектов недвижимости - 13 035 000 руб.

В обоснование доводов об уменьшении рыночной стоимости заложенного имущества АО «Россельхозбанк» был представлен отчет ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы» №-НН от 28 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с данным отчетом стоимость земельного участка по адресу: <адрес> по состоянию на 26 апреля 2017 года составляет 3 278 000 руб., нежилого здания по адресу: <адрес> по состоянию на эту же дату - 9 690 000 руб., общая стоимость объектов недвижимости - 12 968 000 руб.

Таким образом, разница между начальной продажной стоимостью залогового имущества, установленной судом, и рыночной стоимостью данного имущества по состоянию на 26 апреля 2017 года составляет 67 000 руб.

Учитывая залоговую стоимость объектов недвижимости, оснований считать, что первоначальная продажная стоимость имущества, установленная определением суда, существенно отличается от стоимости имущества, установленной на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки и финансовой экспертизы», не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения суда.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Определение Свердловского районного суда г. Костромы от 28 июня 2017 года отменить.

В удовлетворении заявления АО «Россельхозбанк» в лице Костромского регионального филиала АО «Россельхозбанк» об изменении способа и порядка исполнения определения Свердловского районного суда г. Костромы от 22 декабря 2015 года об утверждении мирового соглашения отказать.

Председательствующий:

Судьи: