Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 23 сентября 2010 года дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Щучанского районного суда Курганской области от 12 июля 2010 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении совершить сделку оставить без удовлетворения за необоснованностью».

Заслушав доклад судьи областного суда Прасол Е.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в Щучанский районный суд Курганской области с иском к ФИО2 о признании права собственности. В обоснование своих требований указала, что в 1997 году купила у ответчика дом с земельным участком общей площадью 1363 кв. м, расположенные по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, ... за 5 000 руб. В данном доме она проживает с 1997 года, с декабря 1997 года временно зарегистрирована в указанном жилом помещении. В период проживания в доме истцом и Г.Р., с которым она состоит в фактических брачных отношениях, были произведены неотделимые улучшения дома: возведен новый фундамент, настелен пол, отремонтированы стены снаружи и внутри жилого помещения. На земельном участке построена баня, бревенчатый сарай, два летних сарая, пристрой к дому для хранения дров, возведено ограждение. Она оплачивала налоги в 2004 и в 2005 году за земельный участок. ФИО2 27 июня 1996 года зарегистрировал право собственности на земельный участок в Щучанском Райкомземе Курганской области. В настоящее время ответчик от совершения сделки от регистрации договора купли-продажи спорного жилого дома уклоняется. Просила обязать ФИО2 оформить право собственности на жилой дом по адресу: Курганская область, Щучанский район, село Нифанка, ..., зарегистрировать договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по данному адресу, в срок 1 месяц со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что дом Номер обезличен по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, ... он купил в 1994 год без оформления документов. Денег за дом от ФИО1 он не получал. Истец с мужем проживали в доме безвозмездно, они осуществляли присмотр за домом и земельным участком. Он разрешил проживать им в качестве квартирантов, поскольку ранее с истцом состоял в родственных отношениях. Договор купли-продажи спорного дома между сторонами не заключался, разрешения на снос старых строений и возведение новых он не давал.

Представитель третьего лица Нифанского сельского Совета Щучанского района Курганской области ФИО4 исковые требования признала. В судебном заседании пояснила, что дом Номер обезличен по ... в с. Нифанка Щучанского района построен в 1963 году, после чего неоднократно продавался без оформления соответствующих документов. ФИО2 купил данный дом в 1990 году и до 1997 году проживал в нем. В 1997 году ответчик продал дом ФИО1 Документы на дом в установленном законом порядке никто из продавцов и покупателей не оформлял. При совершении сделки купли-продажи спорного имущества она не присутствовала. При совершении временной регистрации ФИО1 по месту жительства в данном домовладении ФИО2 приходил в сельский Совет, дал согласие на регистрацию истца, а также сообщил, что дом он продал. Истец с 2001 года платила налоги на землю, огородила земельный участок. До 2006 года все сделки по купле-продаже недвижимости гражданами совершались в устной форме.

Представитель третьего лица без самостоятельных исковых требований Щучанского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился. В ходатайстве о рассмотрении дела в его отсутствие указывал, что регистрация права собственности ФИО2 на спорный земельный участок произведена 23 июня 2010 года. В настоящее время ответчик обратился за регистрацией права собственности на жилой дом Номер обезличен по ... в с. Нифанка Щучанского района, срок регистрации - 08 июля 2010 года. В случае заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком, истец вправе обратиться за регистрацией договора.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение Щучанского районного суда от 12 июля 2010 года отменить и обязать ФИО2 зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ФИО1, расположенных по адресу: Курганская область, Щучанский район, село Нифанка, ..., в срок 1 месяц со дня вступления решения суда в законную силу. В обоснование указывает, что судом не истребованы доказательства по уголовному делу, возбужденному в отношении ФИО1, не исследован вопрос возникновения права собственности на спорный жилой дом у ФИО2, не приняты во внимание показания Главы администрации Нифанского сельского Совета Щучанского района Курганской области об обычаях делового оборота, принятых на момент совершения сделки в отношении спорного жилого дома.

Отмечает, что ФИО1 и ФИО2 в соответствии с обычаями делового оборота, действовавшими на момент заключения сделки, в декабре 1997 года заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: Курганская область, Щучанский район, село Нифанка, .... К данной сделке не могут быть применены нормы права, действующие на сегодняшний день.

Указывает, что истец оплачивала налоги за спорное имущество, электроэнергию, несла бремя содержания данного имущества. У ответчика отсутствует договор купли-продажи на спорный дом с предыдущим владельцем и его право собственности на недвижимое имущество, что подтверждалось устным заявлением продавца в Администрации Нифанского сельского Совета Щучанского района Курганской области и внесением на этом основании записи в похозяйственную книгу. Стороны намеревались заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях оформления сделки за счет продавца, однако ответчик не исполнил свое обязательство и уклонился от его заключения.

Считает, что косвенным доказательствам наличия договора купли-продажи спорного дома и земельного участка является то обстоятельство, что истец начала проводить капитальный ремонт жилого дома, а также производить иные улучшения. Ответчик дал согласие на регистрацию истца в спорном жилом помещении. При заключении договора купли-продажи ответчиком получено 5 000 руб.

Ссылается на то обстоятельство, что ответчик не имел претензий к истцу в течение 13 лет по поводу проживания в спорном жилом помещении и проведении улучшения технического состояния дома, не взимал с нее арендную плату, не оплачивал налоги на спорное имущество.

Отмечает, что ответчик отказался от сделки ввиду увеличения цены недвижимого имущество, связанного с проведением газового отопления в с. Нифанки Щучанского района Курганской области.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу частей 1 и 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Материалами дела установлено, что спорным жилым помещением является дом Номер обезличен, расположенный по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, .... Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданном 23 июня 2010 года, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1363 кв. м. Адрес ориентира: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, .... Свидетельство выдано на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 10 июня 2010 года по данным Администрации Нифанского сельского Совета Щучанского района Курганской области л.д. 21).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Довод кассационной жалобы о фактическом заключении договора купли-продажи дома Номер обезличен по ... в с. Нифанка Щучанского района между ФИО1 и ФИО2 в декабре 1997 года материалами дела не подтвержден. Поскольку письменного договора между сторонами не заключалось, у суда отсутствуют правовые основания для применения последствий договора купли-продажи в отношении указанного земельного участка и жилого дома в виде признания за ФИО1 права собственности на указанную недвижимость.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Довод кассационной жалобы о том, что стороны намеревались заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях оформления сделки за счет продавца, материалами дела не подтвержден. Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку законом предусмотрена письменная форма договора купли-продажи, то предварительный договор также должен был быть заключен в письменной форме. Такого договора стороны не представили, в течение года с момента возникновения спорных взаимоотношений договор купли-продажи не был заключен.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.

Довод кассационной жалобы о том, что на основании устного заявления ФИО2 были внесены изменения в похозяйственную книгу о праве собственности на спорное имущество в отношении истца, и, соответственно, возникновение права собственности ФИО1 на дом Номер обезличен, расположенный по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, ..., и земельный участок не основан на законе. Поскольку сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества требовала письменной формы договора, поэтому условия такой сделки, а равно их выполнение, могут подтверждаться только письменным договором купли-продажи. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права ссылаться на письменные доказательства (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод кассационной жалобы о применении к спорным правоотношениям обычаев делового оборота не могут быть приняты во внимание. Обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. Обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются (статья 5 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, обычаи делового оборота применяются в области предпринимательской деятельности и распространяются на сложившиеся отношения, не урегулированные законом. В то время как стороны не являлись предпринимателями, действовали как физические лица, истец использовала спорный жилой дом для проживания, поэтому обычаи делового оборота к данным правоотношениям не применимы. Кроме того, в силу действовавших в момент возникновения спорных взаимоотношений норм права, сделки с недвижимостью подлежали государственной регистрации.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 1 июля 2004 года право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (часть1).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (часть 3).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 6).

Указом Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года №2130, действовавшего до 25 января 1999 года, «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» установлено, что государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации и являются основой для создания эффективной системы платежей за землю, регулирования всех операций с землей, защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Организация ведения государственного земельного кадастра, регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Наличие расходов ФИО1 на содержание спорного имущества не может служить доказательством приобретения в собственность дома Номер обезличен, расположенного по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, ..., и земельный участок и не опровергает доводов ответчика о том, что он разрешил временно проживать семье истца в спорном доме и не противоречит свидетельским показаниям В.П. Наличие временной регистрации истца, отсутствие письменно заключенного договора с ответчиком об отчуждении спорных объектов недвижимости либо о таком намерении, отсутствие надлежащих доказательств передачи денежных средств в счет заключения договора купли-продажи подтверждает отсутствие намерения ФИО2 в передаче спорного имущества в собственность ФИО1 (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку ФИО1 не были представлены допустимые доказательства, подтверждающие факт заключения со ФИО2 договора купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома, согласования между ними всех существенных условий договора, включая цену имущества, а также исполнения его условий, обственности на спорное недвижимое имущесв ивановым, имущество, а. ения данного условия в доела трудовой книже суда в связи с договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Курганская область, Щучанский район, с. Нифанка, ..., между сторонами не может быть признан заключенным, а следовательно, у ФИО1 не возникло права собственности на данное имущество.

Как следует из материалов дела ходатайств об истребовании дополнительных доказательств, в том числе и материалов уголовного дела, истцом не заявлялось. В протоколе судебного заседания также отсутствуют сведения о заявлении истцом такого ходатайства. Замечаний на протокол судебного заседания в установленный законом срок от истца не поступило (статья 231 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Поэтому оснований для разрешения данного ходатайства у суда не имелось.

Таким образом, исковое заявление рассмотрено судом в пределах заявленных истицей требований (часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований, предусмотренных статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда, не имеется. Судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении суда, мотивированны и соответствуют установленным обстоятельствам; нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Щучанского районного суда Курганской области от 12 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: