Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Малахит» о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Малахит» на решение Полярного районного суда Мурманской области от 12 апреля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Власовой Л.И., пояснения представителя ООО «Малахит» ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов жалобы ФИО6 к и ее представителя ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

ФИО6 к, действуя через представителя ФИО7, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Малахит» (далее также - ООО «Малахит», Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании денежных средств и возложении обязанности совершить определенные действия.

В обоснование указано, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., помещение *, которое на основании заключенного 10 декабря 2018 г. договора передала в аренду ООО «Малахит» сроком до 10 декабря 2023 г. (далее также – договор аренды).

Согласно положениям пунктов 3.3.2, 4.1 договора аренды арендатор обязан вносить аренную плату в размере 5 000 рублей в месяц в срок до 10 числа очередного месяца, а также самостоятельно оплачивать квитанции по электроэнергии, содержанию и текущему ремонту, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и подогреву воды.

Поскольку ответчик свои обязанности по своевременному внесению платы за предоставленные в нежилое помещение коммунальные услуги исполняет ненадлежащим образом, образовалась задолженность.

Заочным решением Полярного районного суда Мурманской области от 19 мая 2021 г. с ФИО6 к в пользу акционерного общества «Мурманэнерносбыт» (далее – АО «МЭС») взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг за тепловую энергию за период с 01 мая 2018 г. по 30 июня 2020 г. в размере 106 968 рублей 45 копеек и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 339 рублей, а всего 110 307 рублей 45 копеек.

Требование о необходимости исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг, направленное ООО «Малахит», последним не исполнено.

С учетом уточненных исковых требований ФИО6 к. просила расторгнуть договор аренды от 10 декабря 2018 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., помещение *, а также взыскать с ООО «Малахит» денежные средства в размере 86 661 рубль.

Судом принято решение, которым указанные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представители ООО «Малахит» ФИО8 и ФИО5 просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в иске отказать.

Настаивает на том, что в соответствии с условиями договора аренды ответчик обязан заключить договор только на вывоз мусора.

Считает, что судом не учтено перечисление ФИО6 к денежных средств, размер которых включал плату за аренду и коммунальные услуги, а также наличие переплаты.

Обращает внимание на то, что в платежных поручениях назначение платежа указано некорректно.

Полагает, что платежные документы на оплату коммунальных услуг не могли быть направлены по адресу нежилого помещения, поскольку там отсутствует почтовый ящик.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель АО «МЭС» и ФИО9, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, материалы гражданского дела № 2-386/2021, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая, что возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО6 к с 16 декабря 2011 г. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., помещение *.

10 декабря 2018 г. между ФИО6 к и ООО «Малахит» заключен договор аренды указанного нежилого помещения на срок с 10 декабря 2018 г. до 10 декабря 2023 г.

Согласно пункту 5.3.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные договором.

На основании пункта 4.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 5 000 рублей в месяц. Также помимо арендной платы арендатор самостоятельно оплачивает квитанции по электроэнергии, счета на содержание и текущий ремонт, счета на водоснабжение и водоотведение, счета теплоснабжения и подогрев воды, самостоятельно заключает договор на вывоз мусора.

Арендная плата вносится не позднее 10 числа очередного месяца (пункт 4.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды, в случае неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 7.1 названного договора все изменения и дополнения к договору действительны если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью договора.

На основании пункта 7.2 договора аренды данный договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Факт заключения договора аренды и передача нежилого-помещения в пользование ООО «Малахит» подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 10 декабря 2018 г., а также сведениями, содержимся в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды 22 мая 2019 г.

Поскольку принятые на себя обязательства по договору аренды недвижимого имущества от 10 декабря 2018 г. по оплате коммунальных услуг, предоставленных в нежилое помещение, ООО «Малахит» исполняло ненадлежащим образом, 08 июля 2021 г. ФИО6 к последнему направила уведомление o необходимости исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг, которое оставлено ответчиком без исполнения.

Согласно выписке по лицевому счету *, представленной НКО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Мурманской области» денежные средства в счет исполнения обязательств по оплате услуг за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в период с декабря 2018 г. по март 2022 г. ООО «Малахит» не вносились.

В соответствии с актом сверки взаимных расчетов между ФИО6 к. и ООО «Компакт» задолженность собственника нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., помещение *, по состоянию, на 28 февраля 2022 г. составляет 7 500 рублей.

Задолженность ФИО6 к. по оплате коммунальных услуг за тепловую энергию за период с 01 января 2018 г. по 28 февраля 2022 г. составляет 193 356 рублей 54 копейки, что подтверждается актом сверки с АО «МЭС».

Аналогичные сведения о наличии задолженности по предоставленным коммунальным услугам в спорное нежилое помещение в сумме 55 772 рубля 37 копеек представлены ООО «УК «ПоларСтар».

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Малахит» обязательств по внесению платы за предоставленные коммунальные услуги в спорное нежилое помещение 06 августа 2021 г. ФИО6 к. ответчику направлено требование о расторжении договора аренды от 10 декабря 2018 г., оставленное последним без исполнения.

Аналогичное требование о расторжении договора аренды от 10 декабря 2018 г. направлено ФИО6 к. ООО «Малахит» 10 декабря 2021 г.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, установив нарушения ответчиком, как арендатором требований договора аренды относительно оплаты коммунальных услуг, пришел к выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды в судебном порядке и взыскании в заявленном размере понесенных истцом расходов, связанных с частичным погашением задолженности по коммунальным платежам.

Результаты оценки доказательств, а также мотивы, по которым суд пришел к указанному выводу, отдал предпочтение одним доказательствам перед другими, подробно изложены в обжалуемом решении.

Обстоятельства дела, необходимые для его правильного разрешения, установлены и оценены судом в полном объеме, верно определены нормы права, регулирующие спорные правоотношения, к также распределено бремя доказывания данных обстоятельств, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Оценивая доводы жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, судебная коллегия исходит из следующего.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно только по соглашению сторон. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор может быть расторгнут также по требованию одной стороны, но только по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Общими основаниями расторжения договора являются: существенное нарушение договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); иные случаи, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Распространенными случаями досрочного расторжения договора являются права арендодателя и арендатора на досрочное расторжение договора аренды, установленные статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в случае заключения договора аренды имущества, в котором возмещение арендатором расходов по оплате коммунальных услуг не является существенным условием, то есть не установлено законом, иным правовым актом как существенное, а также не является условием, относительно которого достигнуто соглашение, осуществление расходов по возмещению арендодателю затрат по оплате коммунальных услуг не является обязательным для исполнения арендатором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в пункте 47 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из представленных в дело доказательств в их совокупности следует, что между ФИО6 к и ООО «Малахит» достигнуто соглашение, согласно которому Общество кроме арендной платы оплачивает и коммунальные услуги.

Данное обязательство ООО «Малахит» в договоре аренды предусмотрено, как самостоятельная оплата квитанций по электроэнергии, счетов на содержание и текущий ремонт, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжения и подогрев воды.

Как указано ФИО6 к при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, такое обязательство Общества включено в договор аренды, поскольку она длительное время проживала за пределами Российской Федерации и не имела возможности самостоятельно производить оплату коммунальных услуг, о чем ответчику было известно. При этом, при заключении договора она рассчитывала на добросовестность ответчика.

Вместе с тем, оплата коммунальных услуг ООО «Малахит» не производилась в необходимом размере длительное время, в связи с чем образовалась задолженность по оплате услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, на содержание и текущий ремонт.

Данное обстоятельство не отрицалось представителем ООО «Малахит» при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, который также указал, что самостоятельно оплата коммунальных услуг производилась не в полном объеме, поскольку Обществу истцом не были предоставлены соответствующие квитанции.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что условие о непосредственной доставке ответчику арендодателем счетов и квитанций на оплату коммунальных услуг договором аренды не предусмотрено. Отсутствие почтового ящика по адресу арендуемого нежилого помещения не является основанием для освобождения ответчика от исполнения принятых по договору аренды обязательств.

Принимая во внимание изложенное, поскольку при рассмотрении дела было установлено существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в неоднократной неоплате коммунальных услуг, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворил требования истца в данной части.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом обоснованно не приняты во внимание представленные ответчиком доказательства, свидетельствующие о перечислении истцу сумм в счет аренды и коммунальных услуг, значительно больших, чем имеющаяся задолженность.

Так, из представленные ответчиком платежных поручений следует, что денежные средства ФИО6 к перечислены, как ООО «Малахит», так и ФИО9 Кроме того, имеются сведения о перечислении денежных средств с карты ФИО10

При этом, ФИО10, которая является учредителем и ранее была директором ООО «Малахит», денежные средства переведены истцу в 2017 и 2018 г.г. до заключения Обществом договора аренды.

В свою очередь, как следует из платежных поручений, ФИО9 перечислял денежные средства ФИО6 к в период 2017 – 2020 г.г. в счет оплаты аренды помещения по договору от 9 декабря 2017 г., а также за поставленную тепловую энергию за 2015 – 2018 г.г.

ООО «Малахит» в период с 2019 по 2021 г.г. ФИО6 к перечислены денежные средства в общем размере 71 000 рублей, что с учетом размера подлежащей оплате аренды не подтверждает наличие переплаты.

В данном случае судебная коллегия не усматривает оснований для применения положения статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Договором аренды предусмотрена самостоятельная оплата ООО «Малахит» коммунальных услуг.

Назначение платежа в переводах ФИО9 само по себе не означает, что он вносил денежные средства за должника – ООО «Малахит».

Доказательств тому, что с истцом было достигнуто соглашение о перечислении ей денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг за ООО «Малахит», в том числе третьими лицами, при рассмотрении дела, как судом первой, так и апелляционной инстанции, стороной ответчика не представлено.

Стороной ответчика также не представлено доказательств того, что исполнение обязанности по оплате коммунальных услуг было возложено Обществом на ФИО9

Непосредственно сам ФИО9, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, каких-либо объяснений по факту перечисления указанных сумм не представил.

Принимая во внимание изложенное, соответствующий довод жалобы судебной коллегией отклоняется.

Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы правильность решения суда под сомнение не ставят.

В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы сводятся к несогласию с выводами суда и субъективной оценке обстоятельств дела, не опровергают выводов суда, фактически повторяют позицию, выраженную истцом в суде первой инстанции, достаточно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правовую оценку в обжалуемом судебном постановлении, с которой судебная коллегия соглашается.

Обстоятельств, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта, при рассмотрении настоящей жалобы не установлено.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного постановления и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Полярного районного суда Мурманской области от 12 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Малахит» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи