Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Толстого 30» о признании деятельности по выставлению оплат (квитанций) незаконной, признании деятельности по обслуживанию общедомового имущества незаконной по кассационным жалобам ФИО1, ООО «УК Ленинского района» на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 13 января 2011 г., которым исковое заявление оставлено без удовлетворения

Заслушав доклад судьи Ельницкой Н.Н., выслушав объяснения ФИО1, ФИО2, представителя ООО « УК Ленинского района»- ФИО3, председателя ТСЖ «Толстого 30»-ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что проживает по . С 2005 года дом обслуживает ООО «Управляющая компания Ленинского района», с которой у него заключен договор, он исправно вносит оплату за коммунальные платежи по квитанциям, выставляемым расчетным центром в пользу ООО «Управляющая компания Ленинского района».

С 01.02.2009 г. в его адрес стали поступать квитанции ТСЖ «Толстого, 30», которые он не может оплачивать. ТСЖ «Толстого, 30» ведет учет его задолженности, что создает нервную обстановку, ответчик предупреждает его о не допуске к услугам.

Просил признать квитанции ТСЖ «Толстого, 30», выставленные с 01.02.2009 г. до решения о передаче дел и лицевых счетов от управляющей компании ничтожными и не подлежащими оплате; также взыскать с ТСЖ «Толстого 30» и руководителей ФИО4 и ФИО5 в его пользу моральный ущерб в сумме 5 000 руб.

Впоследствии ФИО1 уточнил исковые требования, просил признать деятельность ТСЖ «Толстого, 30» по выставлению собственнику квартиры № ФИО1 оплат (квитанций) за содержание и ремонт в многоквартирном доме по - незаконной с 02.03.2009 г; признать деятельность ТСЖ «Толстого 30» по обслуживанию общедомового имущества включающую управление многоквартирным домом, оказание работ и услуг по техническому обслуживанию общедомового инженерного оборудования (систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, лифтов), оказание работ и услуг по санитарному обслуживанию мест общего пользования и придомовой территории, оказание работ и услуг по вывозу ТБО и КГМ, а так же по проведению текущего ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме по - незаконной с 02.03.2009 г.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель настаивали на удовлетворении уточненных требований в полном объеме. Не оспаривают, что ТСЖ «Толстого, 30» ведет деятельность по обслуживанию дома, но полагают, что эта деятельность является незаконной.

Представители ТСЖ «Толстого, 30» с иском не согласились, пояснив, что с 01.02.2009г. в соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 20.12.2008г., товарищество осуществляет управление домом, официальные органы и ООО «Управляющая компания Ленинского района» были уведомлены об изменении способа управления домом и расторжении собственниками договора с ООО «Управляющая компания Ленинского района». Управляющая компания не только не передала документацию на дом вновь выбранной управляющей организации, но и не прекратила осуществлять деятельность. Истец, пользуясь коммунальными услугами по содержанию мест общего пользования и текущему ремонту, предоставляемые ТСЖ «Толстого, 30», а также за потребленную электроэнергию, имеет большую задолженность по оплате.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания Ленинского района» исковые требования ФИО1 поддержала и пояснила, деятельность ТСЖ «Толстого 30» по обслуживанию дома незаконна, препятствует работе управляющей компании, причиняет этим убытки.

Судом вынесено указанное решение, на которое ФИО1, ООО «Управляющая компания Ленинского района» поданы кассационные жалобы.

Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.

При разрешении спора судом правильно определены обстоятельства дела и постановлено решение суда в соответствии с требованиями закона.

В соответствии с пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1/ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2/ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3/ управление управляющей компанией.

Согласно пункту 3 этой статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

Исходя из содержания указанной статьи, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. Одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается.

Как следует из протокола счетной комиссии № 1 от 26 декабря 2007 года, собственниками дома было принято решение об избрании способа управления многоквартирным домом- управление управляющей организацией, ООО «Управляющая компания Ленинского района» была утверждена в качестве управляющей организации обслуживания и содержания общего имущества дома, с которой ФИО1, проживающим в указанном доме заключен договор на управление.

Однако в дальнейшем собственники помещений указанного многоквартирного дома изменили способ управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников жилья, что подтверждено протоколом № 3 от 20 декабря 2008 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома . Решением Ленинского районного суда города Владивостока от 1 июля 2009 года проведение собрания признано законным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27 ноября 2009 года в иске ООО « Управляющая компания Ленинского района» к ТСЖ « Толстого,30» о признании деятельности по управлению многоквартирным домом незаконной, признании незаконной деятельности ТСЖ по выставлению квитанций за коммунальные услуги, отказано.

Само ТСЖ « Толстого 30» создано 30 мая 2006 года, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено решением Ленинского районного суда города Владивостока от 6 мая 2010 года.

Согласно протокола счетной комиссии №2 от 2 марта 2009 года по результатам голосования собственников было принято решение отказаться от выбранного способа управления- управление товариществом собственников жилья ТСЖ « Толстовец-30», выйти из состава членов ТСЖ « Толстого,30», подтвердив выбор способа управления- управление управляющей компанией- ООО « Управляющая компания Ленинского района».

Решением Ленинского районного суда города Владивостока от 26 июля 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 23 сентября 2010 года в иске ФИО4 к ФИО6 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в указанном доме, проведенного в заочной форме с 11 января 2009 года по 28 февраля 2009 года и принятия решения, признание протокола счетной комиссии № 2 от 2 марта 2009 года,- отказано.

Сторонами в ходе слушания дела судом предоставлено несколько протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенных в период с апреля 2009 года по 2010 год, согласно которых собственники помещений указанного многоквартирного дома либо меняли способ управления домом или подтверждали ранее выбранный способ управления домом, в том числе 2 апреля 2009 года, где собственники помещений многоквартирного дома приняли решение о выборе способа управления домом- ТСЖ, протокол от 18 августа 2010 года, где подтвержден способ управления домом- ТСЖ, протокол от 1 сентября 2010 года, которым подтвержден способ управления домом – ООО « УК Ленинского района» и т.д.

Обе стороны, в том числе ТСЖ « Толстого, 30» и ООО «УК Ленинского района « оспаривают законность проведения указанных собраний, ссылаясь на то, что такие собрания не проводились, или не доводились до сведений ООО «УК Ленинского района» или ТСЖ «Толстого, 30».

Вместе с тем, судом установлено, что ТСЖ «Толстого,30» на основании принятого собственниками многоквартирного дома решения от 20 декабря 2008 года заключило с УК ООО « Мажордом» договор управления домом от 12 января 2009 года, по условиям которого управляющая компания по заданию и за счет средств товарищества с 1 февраля 2009 года за плату оказывает и выполняет работы по надлежащему содержанию/ обеспечению эксплуатации/ и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома , а также осуществляет иную, направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Указанный договор действует по настоящее время. Выполнение работы по надлежащему содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома подтверждается представленными суду актами выполненных работ, платежными поручениями об оплате по данному договору.

Материалами дела подтверждается также, что ТСЖ «Толстого,30» в целях содержания и обслуживания общего имущества дома заключило договора с обслуживающими организациями, в том числе: ООО «Лифт ДВ» ремонт лифтов и ЛДСС, с ООО « Центр» на аварийное обслуживание жилищного фонда, с « ДальЭко» на вывоз твердых бытовых отходов, с ООО « Инженерный Центр Технической Безопасности и Диагностики «Лифтнадзор» на проведение периодического технического освидетельствования и электроизмерительных работ на лифтах, с ООО « Страховая компания « Дальстар» по страхованию пассажирских лифтов, с ОАО « Водоканал» на предоставление холодной воды для промывки и опрессовки системы отопления, с ООО « Мажордом» по выполнению работ по промывке и опрессовке системы центрального отопления, с ООО « Компания МСА» на оказание услуг по сбору, транспортировке твердых бытовых отходов, с ОАО»ДЭК» на продажу электрической энергии, с администрацией города Владивостока на возмещение расходов, связанных с предоставлением льгот по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги отдельным категориям граждан в г. Владивостоке, с ИП ФИО7 на выполнение гидропневматической промывке внутренней системы центрального отопления, гидравлических испытаний внутренней системы отопления, с ООО «Электромонтаж и ремонт ДВ» на ремонт мягкой кровли жилого дома, с ООО « ГЕОИД» на выполнение топографической съемки земельного участка , с ООО «ГРИАЛ ДВ» на выполнение косметического ремонта подъездов первых этажей, с ООО « Мажордом « по заделке межпанельных швов и другие договоры.

Фактическое исполнение данных договоров подтверждается актами выполненных работ, счетами и платежными поручениями, актом сверки взаиморасчетов за электроэнергию бездоговорным пользованием по состоянию на 2 ноября 2010 года. Акты выполненных работ подтверждают проведение ТСЖ «Толстого, 30» текущего ремонта общедомового имущества, в том числе: замену стояков холодного водоснабжения, бесплатную для жильцов замену аварийных радиаторов отопления, установку энергосберегающих осветительных приборов, благоустройство бытовой территории, выполнение ремонта холлов первых этажей 10 подъездов, ремонт мягкой кровли 10 и 11 подъездов, и т.д.

При таких обстоятельствах, анализируя собранные по делу доказательства, суд с учетом того, что ТСЖ « Толстого, 30» фактически выполняет работу по управлению домом и реально несет расходы по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома по , суд пришел к обоснованному выводу, что действия ответчика по начислению платежей и обслуживанию, содержанию общего имущества многоквартирного дома и выставлению квитанций к оплате этих услуг собственникам помещений является обоснованными.

Доводам ФИО1 о том, что он на законных основаниях заключил договор на управление жилым домом с ООО УК Ленинского района», который действует и по настоящее время, судом дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.

Исходя из положений ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе в любое время изменить способ управления домом, расторгнуть договор управления домом с управляющей компанией, которое осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым.

Таким образом, Жилищный и Гражданский кодекс РФ предоставляют право собственникам жилого дома № 30 по ул. Толстого отказаться от договора в одностороннем порядке. Такой договор считается расторгнутым с момента принятия решения собственниками, а выбор нового способа управления домом означает прекращение всех прав у ранее осуществляющей функции управления организации.

С учетом изложенного, судом сделан обоснованный вывод о том, что после принятия решения собственников дома о выборе другого способа управления, оформленного протоколом общего собрания № 3 от 20 декабря 2008 года, договора собственников многоквартирного жилого дома с ООО УК Ленинского района», в том числе с ФИО1, в силу закона, считаются расторгнутыми.

Кроме того, как правильно указал суд, стороны могут пролонгировать, только существующий договор, поскольку в силу ч.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон, в данном случае собственников и управляющей компании, прекращаются. Поэтому принятие собственниками многоквартирного жилого дома решения от 2 марта 2009 года само по себе не может оказать юридически значимых последствий на способ управления домом, поскольку решение принималось в отношении расторгнутого договора по управлению домом.

Доводы ООО «УК Ленинского района» о том, что ими также осуществляется управление домом, суд правильно не принял во внимание как не обоснованные. Представленные суду ООО «УК Ленинского района» документы, не отражают выполнение работ по текущему ремонту указанного дома. Платежные поручения подтверждают оплату за работы, выполненные до 1 февраля 2009 года, то есть не подтверждают факта осуществления какой- либо деятельности ООО « УК Ленинского района» по управлению и обслуживанию жилого дома.

Кроме того судебная коллегия учитывает, что в случае выбора способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, способ управления изменяется, поэтому в этом случае в соответствии со ст. 141 ЖК РФ товарищество должно быть ликвидировано. Однако доказательств этому ООО « УК Ленинского района суду не предоставлено».

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения уда, поскольку оно основано на правильном применении норм материального права и является обоснованным. С учетом изложенного доводы кассационных жалоб ООО « УК Ленинского района» и ФИО1 судебной коллегией во внимание не принимаются как не обоснованные.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда города Владивостока от 13 января 2011 года- оставить без изменения.

Кассационные жалобы ООО « УК Ленинского района» и ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: