Гражданский кодекс часть 1

15 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кутыревой Е.Б., судей Давыдова А.П. и Старковой А.В.

при секретаре Калининой О. В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Давыдова А.П.

дело по кассационной жалобе Оленичева В.П.

на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 14 декабря 2010 года

по делу по иску Оленичева В.П. к Худякову С.В. о понуждении к заключению договора,

и по встречному иску Худякова С.В. к Оленичеву В.П. о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л А :

Истец Оленичев В.П. обратился в суд с иском к ответчику Худякову С.В. о понуждении к заключению договора продажи ? доли квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 29 июля 2010 года между ним и ответчиком заключен предварительный договор продажи недвижимости, предметом которого являлось отчуждение Худяковым С.В. ? доли в праве собственности на жилое помещение (квартиру), находящуюся по адресу: .

На момент заключения предварительного договора Оленичев В.П. передал Худякову С.В. денежные средства в размере рублей, что подтверждает п. 7 предварительного договора и акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору продажи недвижимости от 29 июля 2010 года. Как следует из п. 7 предварительного договора от 29 июля 2010 года указанные денежные средства передаются в качестве аванса причитающихся с покупателя платежей по основному договору.

В соответствие с п. 2 указанного договора стороны обязались заключить основной договор продажи объекта 28 августа 2010 года.

27 августа 2010 года Оленичев В.П. вручил ответчику письмо с предложением заключить договор, приложив к нему проект основного договора продажи, подписанный с его стороны.

До настоящего времени ответчик не предпринял каких-либо мер к заключению договора, более того, к сроку, установленному в качестве срока заключения основного договора, ответчик заключил договор о приватизации указанного в предварительном договоре жилого помещения, оформил право собственности на ? доли в праве собственности на данную квартиру и общее имущество жилого дома, несмотря на наличие всех необходимых к заключению основного договора документов, ответчик уклоняется от заключения договора, удерживая при этом полученные в качестве аванса денежные средства.

Оленичев В.П. просил суд обязать Худякова С.В. заключить договор продажи ? доли в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: .

Худяков С.В. предъявил встречное исковое заявление, в котором просил суд признать незаключенным предварительный договор продажи недвижимости от 29.07.2010 г. между ним и Оленичевым В.П.

В обосновании заявленных требований указал, что он никогда не заключал, в том числе и 29.07.2010 г., предварительный договор с Оленичевым В.П. о продаже ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, никогда не брал, в том числе и 29.07.2010 г., деньги в сумме рублей. Оленичев В.П. является его знакомым. В апреле 2010 года он предложил ему свою помощь в приватизации квартиры. Худяков С.В. сначала согласился, но потом утратил к Оленичеву В.П. доверие, потому что он никаких действий не предпринимал для приватизации, и отказался от его услуг. С мая 2010 года Худяков С.В. и Оленичев В.П. не встречались, поэтому он не подписывал и не мог подписать никаких документов вместе с Оленичевым В.П.

Оленичев В.П. указал в предварительном договоре паспортные данные Худякова С.В., не соответствующие действительности. По состоянию на 29.07.2010 г., когда, якобы, подписан предварительный договор, у Худякова С.В. был новый паспорт, выданный 30.06.2010 г., в то время как в предварительном договоре указаны данные его утерянного паспорта.

В тексте предварительного договора отсутствуют сведения о технических характеристиках продаваемой квартиры (общая площадь, жилая площадь, количество комнат, этаж и этажность дома). Указанные сведения содержатся в проекте договора продажи доли жилого помещения, который, якобы, предложен Худякову С.В. для заключения. В то же время, указанные сведения не соответствуют действительности. В соответствии с указанным проектом договора, общая площадь квартиры составляет кв.м., жилая площадь - кв.м. В действительности, общая площадь квартиры - кв.м., жилая площадь - кв.м. Данное обстоятельство подтверждается договором о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от 23.08.2010 г., прошедшим государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Предварительный договор не содержит сведений, позволяющих определенно установить отчуждаемый объект недвижимого имущества, в связи с чем, он является незаключенным.

В указанной квартире кроме Худякова С.В. проживает его брат – Х. А.В., который является сособственником квартиры, в связи с чем, он сохраняет право проживания независимо от перехода права собственности на другую долю. В то же время о правах проживания указанного лица в предварительном договоре нет никаких сведений, в связи с чем, данный договор также является незаключенным. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договора права и обязанности не установили, предварительный договор не содержит существенных условий, никаких обязательств у Худякова С.В. перед Оленичевым В.П., в том числе обязательств по заключению договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, не возникло.

Представитель Оленичева В.П. по доверенности Никитина Т.Ю. иск поддержала. Встречный иск не признала.

Представитель Худякова С.В. по доверенности и ордеру Макаркин В.Г. иск Оленичева В.П. не признал, просил признать предварительный договор незаключенным.

Решением суда от 14 декабря 2010 года постановлено:

В иске Оленичеву В.П. к Худякову С.В. о понуждении к заключению договора продажи ? доли квартиры № в д. на ул. г. отказать.

Признать незаключенным предварительный договор от 29.07.2010 г. продажи ? доли квартиры № в д. на ул. г. .

В кассационной жалобе Оленичев В.П. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, 29.07.2010 г. составлен текст предварительного договора продажи недвижимости, согласно условиям которого, Худяков С.В. обязался передать в собственность (продать), а Оленичев В.П. обязался принять в собственность (купить) принадлежащее продавцу недвижимое имущество – ? доли квартиры, расположенной по адресу: (л.д. 26).

В соответствии с данными обязательствами стороны договорились заключить основной договор продажи указанного объекта не позднее 28 августа 2010 г. включительно (п. 2). Продажная стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере рублей (п. 6). На момент подписания настоящего предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве аванса рублей в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору (п. 7). Оставшуюся часть суммы за приобретаемый объект покупатель обязуется выплатить продавцу на момент подписания основного договора (п. 9). По заявлению продавца указанный объект на момент совершения настоящего предварительного договора никому не продан, не подарен, не обещан быть подарен, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавец не мог не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного объекта в залоге, под запрещением или арестом (п. 14).

Худяков С.В. право собственности на ? доли квартиры № в д. на ул. г. приобрел после получения свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по области 07 сентября 2010 года на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 23.08.2010 г. (л.д. 25).

Сведений, подтверждающих получение Худяковым С.В. предложения о заключении договора купли-продажи, не имеется. Ссылка Оленичева В.П. на то, что им предприняты все необходимые меры для заключения договора, безосновательна.

Отказывая в удовлетворении требований Оленичева В.П., суд первой инстанции исходил из того, что в тексте предварительного договора отсутствуют существенные условия, позволяющие возможным заключить договор продажи доли квартиры (о заключении Худяковым С.В. договора приватизации на ? доли квартиры, с последующей продажей этой доли Оленичеву В.П.); сведения о технических характеристиках продаваемой ? доли квартиры, а именно площадь квартиры, количество комнат, этаж и этажность дома (продаваемый объект недвижимости договором не определен, что является существенным нарушением его условий); не содержится упоминаний о праве Х. А.В. на проживание в квартире в случае продажи ? доли спорной квартиры. На момент составления текста предварительного договора от 29.07.2010 г. продажи, Худяков С.В. не обладал правом ? доли в спорной квартире.

Данный вывод суда представляется правильным.

Поскольку предварительных договор не содержит сведений о лицах, имеющих право проживания в спорной квартире, технической характеристике продаваемого объекта недвижимости, условия о точной цене договора, возникают объективные сомнения в наличии согласованности договора купли-продажи ? доли квартиры.

При таких обстоятельствах предварительный договор от 29.07.2010 года нельзя признать заключенным.

Довод кассационной жалобы Оленичева В.П. о том, что в данной ситуации применима ст. 455 ГК ПФ, поскольку Худяков С.В, должен был приобрести право собственности на ? долю спорной квартиры, не может быть принят судом во внимание, поскольку основан на неправильном толковании закона.

Довод кассатора относительно того, что Худяков С.В. имел намерение заключить с Оленичевым В.П. договор купли-продажи ? доли спорной квартиры, поскольку 23.08.2010 года заключил договор о безвозмездной передаче жилья в собственность и впоследствии зарегистрировал право собственности 7.09.2010 года, является не состоятельным. Из указанных обстоятельств усматривается намерение Худякова С.В. получить право собственности ? долю спорной квартиры для удовлетворения своих потребностей, действовал в своих интересах. Воля Худякова С.В. на отчуждение указанной доли в праве собственности на квартиру в пользу Оленичева В.П. направлена не была. Передача денежных средств от Оленичева В.П., Худякову С.В. не может служить основанием, позволяющим сделать вывод о наличии согласованности условий договора и намерения сторон его заключить.

Довод Оленичева В.П. относительно того, что в договоре точно установлена цена, не может быть принят судом во внимание, поскольку продажная стоимость ? доли квартиры определена в сумме рублей (п. 6). Между тем, пунктом 7 указанная сумма обозначена, как аванс в счет причитающихся платежей по основному договору, оставшуюся часть суммы Оленичев В.П. обязался выплатить Худякову С.В. на момент подписания основного договора (п. 9). Размер оставшейся части суммы, подлежащей выплате Худякову С.В. на момент подписания основного договора, не определен. Таким образом, полная стоимость объекта недвижимости по договору не определена.

Доводы кассационной жалобы Оленичева В.П. удовлетворению не подлежат в силу вышеизложенного. Других оснований к отмене решения суда в кассационной жалобе не содержится.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Решение суда законное и обоснованное, отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи