Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 12 июля 2011 года дело по кассационной жалобе Муниципального образования город Владимир на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 14 апреля 2011года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с Муниципального образования город Владимир в пользу ФИО1 стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере **** руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере **** руб.

Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав объяснения представителя ответчика Муниципального образования город Владимир по доверенности ФИО2, представителя третьего лица Финансового управления администрации г. Владимира по доверенности ФИО3, поддержавших доводы жалобы, представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО4, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию город Владимир о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере **** руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме **** руб.

В обоснование иска представитель истца суду указал, что между ФИО1, как индивидуальным предпринимателем (****. деятельность в качестве ИП прекращена), Управлением муниципальным имуществом г. Владимира (арендодатель) и МУПЖРЭП 3 г. Владимир (ссудополучатель) были заключены договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений): № **** от ****., № **** от ****. и № **** от ****., расположенных по адресу: 2****, являющихся муниципальной собственностью, которые зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.

В соответствии с пунктом 2.4.4. договора № **** аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) являющихся муниципальной собственностью от **** года на арендатора была возложена обязанность оформления соответствующих земельно-правовых документов на земельный участок.

Во исполнение принятой на себя обязанности, **** года между администрацией города Владимира (в качестве арендодателя) и ФИО1 (в качестве арендатора) был заключен договор аренды земельного участка № **** от **** г., расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м., сроком до ****. Дополнительными соглашениями (№ 1,2) стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до **** г.

Таким образом, по состоянию на **** **** года ФИО1 являлась арендатором нежилых помещений общей площадью **** кв.м., расположенных по адресу: ****, в том числе: первого этажа - ****, общей площадью **** кв.м.; второго этажа- **** общей площадью **** кв.м; третьего этажа - **** общей площадью **** кв.м.

В период действия договоров аренды № **** от **** г., № **** от **** г., № **** от **** г. аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) являющихся муниципальной собственностью, ФИО1 в соответствии с пунктом 7.1. договоров аренды, с согласия арендодателя и ссудополучателя были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму **** рублей.

Ремонтно-строительные работы в нежилых помещениях, расположенных по адресу: ****: первого этажа - **** общей площадью **** кв.м.; второго этажа- **** общей площадью **** кв.м.; третьего этажа - **** общей площадью **** кв.м., были выполнены ООО «Реал-Строй» на основании договора подряда б/н от **** года, заключенного между ФИО1 (в качестве заказчика) и ООО «Реал-Строй» (в качестве подрядчика).

Виды ремонтно-строительных работ, выполняемых подрядчиком, были согласованы сторонами договора подряда, а также арендодателем.

В установленный договором подряда срок, за выполненные в соответствии с договором подряда ремонтно-строительные работы, ФИО5 была произведена оплата в сумме **** рублей в порядке безналичного расчета на расчетный счет подрядчика.

В соответствии с Соглашениями от **** года о расторжении договора № **** от **** г., № **** от ****., № **** от **** г., аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) являющихся муниципальной собственностью, расположенных по адресу: **** стороны договора прекратили действие договора аренды с **** **** года. Нежилые помещения были переданы арендодателю по актам передачи муниципального нежилого фонда от **** года.

Представитель истца утверждал, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества выражено в письме № **** от **** г., а также путем согласования локальных ресурсных сметных расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора подряда от **** г., и объемов выполненных работ (акты о приемке выполненных работ по форме КС-2 № **** от **** г., № **** от **** г., № **** от **** г.).

Таким образом, ФИО5 доказаны в совокупности следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Просил взыскать с Муниципального образования город Владимир **** рублей, составляющих стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений нежилых помещений арендованных по договорам № **** от **** г., № **** от **** г., № **** от **** г., являющихся муниципальной собственностью.

Кроме того, просил взыскать с Муниципального образования город Владимир расходы по оплате государственной пошлины в сумме **** рублей.

Представитель Муниципального образования город Владимир ФИО2 с заявленными исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В обоснование своих возражений суду указала, что ФИО1 при заключении договоров аренды № **** от ****, № **** от ****, № **** от **** приняла на себя обязательство не производить неотделимые улучшения арендованного имущества без письменного разрешения арендодателя (УМИ) и балансодержателя (пункт 2.4.6. договоров аренды).

**** истец обратилась в Управление муниципальным имуществом с просьбой о согласовании производства капитального ремонта в арендуемых помещениях. Вопрос о производстве неотделимых улучшений в названном заявлении истцом не ставился. По состоянию на **** г. истцу на правах аренды (договор от **** № ****) принадлежали только помещения площадью **** кв.м., а именно №№ **** по плану первого этажа.

Письмом от **** исх.№ **** Управление муниципальным имуществом не возражало против проведения капитального ремонта в арендуемых нежилых помещениях в установленном законом порядке, который предполагает получение разрешения компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных и других) на осуществление работ и согласование сметы с арендодателем и балансодержателем.

Согласие арендодателя на проведение капитального ремонта в нежилых помещениях №№ **** по плану второго этажа здания, площадью **** кв.м, №№ **** по плану третьего этажа здания, площадью **** кв.м. истцом получено не было.

По утверждению представителя, капитальный ремонт и неотделимые улучшения по своей природе различны и имеют разные правовые последствия.

В ходе анализа представленных в материалы дела актов о приемке выполненных работ от ****. установлены следующие работы по проведению капитального ремонта: демонтаж и установка окон, демонтаж и установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах, усиление конструктивный элементов фундаментов; демонтаж установка блок управления шкафного исполнения или распределительного пункта, устанавливаемого на стене, с заменой оборудования; замена инженерно-технического оборудования и др.

Полагал несостоятельными доводы истца о том, что факт выполнения неотделимых улучшений, подлежащих взысканию в порядке ст.623 Гражданского кодекса РФ, подтверждается постановлением главы г. Владимира от 15.03.2010 № 750 и отчетом ИП Ш. от **** № ****, по следующим основаниям.

В постановлении главы города Владимира не определено, какие работы и в каких помещениях выполнены.

Размер затрат на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества определен на случай прекращения договоров аренды от **** № ****, от **** № ****, от **** № **** в связи с приватизацией объекта, которая не была осуществлена.

При осуществлении своей деятельности оценщик устанавливает в отношении объектов оценки рыночную, кадастровую или иную стоимость (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). К полномочиям оценщиков не отнесено решение вопроса об определении оцениваемых работ как неотделимых улучшений либо как капитального ремонта.

Отчет индивидуального предпринимателя Ш. № **** содержит сведения об определении рыночной стоимости недвижимого имущества и является рекомендуемой для целей совершения сделки в срок до ****.

Поскольку материалами дела подтверждается факт проведения ФИО1 именно капитального ремонта, то отсутствуют правовые основания его возмещения в соответствии со ст.623 ГК РФ.

Кроме того, представитель, указал, что истцом не соблюден порядок согласования неотделимых улучшений, установленный действующим законодательством и договорами аренды № **** от ****., № **** от **** г., № **** от ****.

Работы по капитальному ремонту согласовывались с УМИ г.Владимира ****, то есть в момент действия договора аренды от **** № ****, а проводились спустя целый год.

Следовательно, работы по капитальному ремонту в нежилых помещениях №№ **** по плану второго этажа здания, площадью **** кв.м, №№ **** по плану третьего этажа здания, площадью **** кв.м производились арендатором без предварительного разрешения арендодателя.

Локальные ресурсные сметные расчеты № ****, составленные ООО «Студия сервис» и определяющие стоимость и объем работ по капитальному ремонту, являются ненадлежащими доказательствами согласования арендодателем стоимости и объема работ.

Таким образом, стоимость и объем работ по проведению капитального ремонта арендодателем не согласовывались.

Проектно-сметная документация и разрешение на проведение работ по капитальному ремонту нежилых помещений дома №**** по ул. **** истцом не предоставлена.

Кроме того, ФИО1 нарушен установленный градостроительным законодательством и договором аренды порядок согласования и производства неотделимых улучшений, что подтверждается постановлением по делу об административном правонарушении в области строительства от ****.

В силу ст.623 Гражданского кодекса РФ и договоров аренды № **** от ****, № **** от ****, № **** от **** предметом договоров аренды являются арендованные нежилые помещения.

Следовательно, объектом неотделимых улучшений являются только арендованные нежилые помещения.

Однако Акт о приемке выполненных работ по смете **** на ремонтно-строительные работы свидетельствует о проведении и включении в счет размера неотделимых улучшений материалов и работ, проводимых не в арендуемых муниципальных нежилых помещениях.

Из представленных в материалы дела справок о стоимости работ и актом о выполненных работ невозможно установить, в каких именно помещениях производились работы и тратились материалы.

Полагал, что арендатор может претендовать на возмещение затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды или расторжении договора.

Следовательно, для целей возмещения стоимости неотделимых улучшений необходимо определять не полную стоимость расходов, понесенных арендатором, а их остаточную стоимость на момент возврата объекта аренды.

Акты о приемке выполненных работ не подтверждают факт выполнения работ по капитальному ремонту и не могут оцениваться судом как надлежащие доказательства размера понесенных истцом расходов.

Таким образом, истцом не доказан факт производства именно неотделимых улучшений в арендуемых нежилых помещениях. Взыскание расходов ФИО1 на капитальный ремонт в размере, определенном в актах о приемке выполненных работ, противоречит принципам справедливости, законности гражданского права.

На основании изложенного, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Финансового управления администрации г. Владимира ФИО3 в полном объеме поддержал доводы, изложенные представителем ответчика, возражал против заявленных исковых требований и просил суд отказать в их удовлетворении.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель Муниципального образования город Владимир ФИО2 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и направить дело на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование указала, что судом неправомерно применена ст. 1071 ГК РФ, поскольку доказательства причинения МО г. Владимир в лице УМИ г. Владимир вреда личности или имуществу ФИО1 отсутствуют; считает, что надлежащим ответчиком по делу является Финансовое управление администрации г. Владимира, которое привлечено в деле только в качестве третьего лица, в связи с этим не определен порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений; истцом не представлены доказательства, получения Арендатором предварительного согласия Арендодателя на проведение капительного ремонта в нежилых помещениях второго и третьего этажей; факт выполнения ФИО1 неотделимых улучшений, носящих капитальный характер, не доказан и не подтверждается материалами дела; суд неправильно истолковал и применил положения ст.ст. 616, 623 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца ФИО1, надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.2 ст.623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом установлено, что по состоянию на **** года ФИО1 являлась арендатором нежилых помещений общей площадью **** кв.м., расположенных по адресу: ****, в том числе:

первого этажа - **** общей площадью **** кв.м.;

второго этажа- **** общей площадью **** кв.м.

третьего этажа - **** общей площадью **** кв.м.

Согласно условиям договоров № **** от ****., № **** от **** г., № **** от ****. арендатор обязуется не проводить в арендуемых помещениях и на прилегающем земельном участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранительных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение (пункт 2.4.13),

- неотделимые улучшения арендуемого помещения - производить при наличии письменного разрешения арендодателя и балансодержателя (пункт 2.4.6),

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2.4.10)

В силу пункта 7.1 договора стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором без соответствующего разрешения арендодателя и балансодержателя возмещению не подлежит.

По актам приема-передачи от ****., ****., ****., ответчик передал ФИО1 спорные помещения, указав в акте, что «на момент заключения договора нежилые помещения и инженерные коммуникации находятся в удовлетворительном состоянии»

Также установлено, что ИП ФИО1 за счет собственных средств, произвела в арендуемых помещениях следующие виды ремонтно-строительных работ:

- ремонтно-строительные работы;

- электромонтажные работы;

- ремонт отопления;

Отказ Муниципального образования город Владимир в лице Управления муниципальным имуществом г. Владимира возместить стоимость произведенных улучшений явился основанием для обращения ИП ФИО1 с иском в суд.

Удовлетворяя требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, капитальный ремонт арендованного имущества является его неотделимым улучшением и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец произвел капитальный ремонт спорного имущества с согласия ответчика (УМИ г. Владимира), выраженного в письме № **** от ****., а также путем согласования локальных ресурсных сметных расчетов, и объемов выполненных работ (акты о приемке выполненных работ по форме **** от **** г., № **** г., № **** г.), суд также указал на неотделимость произведенных улучшений; на действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; и на выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств ФИО1

Размер затрат, произведенных истцом для проведения капитального ремонта, определен судом на основании «Отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: ****», выполненного ИП Ш. Указанный размер затрат ответчиком не опровергнут.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество:

1) проведение текущего ремонта;

2) проведение капитального ремонта;

3) производство отделимых и неотделимых улучшений.

Очевидно, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений –совершенно разные понятия, они различаются по своим целям и влекут разные правовые последствия.

Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Производство неотделимых улучшений (реконструкция, модернизация) - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения.

Под неотделимыми улучшениями следует понимать любые преобразования имущества, которые нельзя отнести ни к текущему, ни к капитальному ремонту. Данная точка зрения подтверждается нормами Гражданского кодекса (ремонт арендованного помещения регулируется ст. 616 ГК РФ, а улучшения арендованного имущества регулируются ст. 623 ГК РФ).

Необходимость четкого разграничения рассматриваемых правовых категорий имеет практическое значение.

Основным условием возмещения арендатору стоимости улучшений имущества является факт их согласования с арендодателем.

Условия возникновения обязанности арендодателя по возмещению стоимости капитального ремонта иные:

1) нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта в установленные сроки;

2) существование неотложной необходимости в проведении капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В связи с этим, если ремонт помещения связан с созданием неотделимых улучшений, стоимость таких улучшений должна быть отдельно оговорена. Если создание неотделимых улучшений при проведении капитального ремонта не было согласовано с арендодателем, то арендатор не вправе требовать оплаты их стоимости.

Однако, если при проведении капитального ремонта создание неотделимых улучшений является необходимым, то согласие арендодателя на проведение ремонта автоматически является и согласием на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые будут созданы в ходе этого ремонта.

Таким образом, вопрос о наличии у арендатора оснований требовать возмещения своих расходов должен решаться исходя из конкретных обстоятельств по делу. В частности, ответ на этот вопрос может зависеть от характера работ, проведенных арендатором в ходе капитального ремонта и одобренных арендодателем.

Вместе с тем, указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.

Взыскивая с ответчика стоимость улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что проведение капитального ремонта и его стоимость подтверждены отчетом оценки, выполненным ИП Ш. Однако из указанного отчета следует, что предприниматель, кроме капитального ремонта также произвел переоборудование, перепланировку и реконструкцию спорного имущества.

Суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие - с производством неотделимых улучшений арендованного имущества. Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку вопросы компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируются статьей 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам статьи 623 ГК РФ.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что доводы кассационной жалобы заслуживают внимание, поскольку судом не исследованы все обстоятельства имеющие значение для дела.

Кроме того, суд не обосновал применение в данном деле нормы материального права, а именно ст. 1071 ГК РФ, регулирующей обязательства, вытекающие из причинения вреда.

В соответствии со ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение, если нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции;

Поскольку выяснение приведенных обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, они должны быть установлены судом при новом рассмотрении дела.

Для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешить заявленный спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 362, 366-367 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 14 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий: И.К. Крайнова

Судьи: И.В. Сергеева

Е.И. Склярова