Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО «Росгосстрах Банк» на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 15 июня 2012 года по иску Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А. к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» о признании недействительным договора об ипотеке, аннулировании записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о регистрации договора об ипотеке, признании права аренды, по встречному исковому заявлению ОАО «Росгосстрах Банк» к ООО ПКФ «Контакт», Б.Е., Ю., А., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., К.К., Б.Е.А., П., Б., Д. о признании договоров о долевом участии в строительстве незаключенными,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» об отсутствии обременения, признании права аренды на земельный участок, указав, что решениями Кировского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности на доли в незавершенном строительством административно-офисном здании, расположенном по адресу: за Б.Е. на ** доли, за Ю. на ** доли, за И. на ** доли, за Б.С. на ** доли, за К. на ** доли, за С.Л. на ** доли, за С.Ф. на ** доли, за Б.Л. на ** доли, за Н. на ** доли, за Д.К. на ** доли, за А. на ** доли, за К.К. на ** доли, за Б.Е.А. на ** доли.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу ** доли истцов исключены из залоговой массы ООО ПКФ «Контакт», предоставленной в залог в ОАО «Росгосстрах Банк». Право собственности без обременения зарегистрировано в управлении Росреестра по Астраханской области, о чем имеются свидетельства о государственной регистрации права. Поскольку истцы являются собственниками долей объекта недвижимости, по их мнению, они приобрели право аренды части земельного участка, занятой недвижимым имуществом. Для оформления документов землепользования под данный объект и регистрации права на земельный участок истцы обратились в ООО ПКФ «Контакт» с заявлением о передаче права аренды на вышеуказанные доли земельного участка общей площадью ** кв.м., предоставленного ООО ПКФ «Контакт» на основании договора аренды ** от ДД.ММ.ГГГГ, на что получили отказ в связи с тем, что решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок обращено взыскание по договору об ипотеке между ООО ПКФ «Контакт» и ОАО «Русь-банк». По мнению истцов, зарегистрированные на праве собственности за истцами доли объекта незавершенного строительством и предназначенные для строительства и эксплуатации этого объекта доли земельного участка не могут выступать предметом залога, и на них не может обращаться взыскание по долгам ООО ПКФ «Контакт». В связи с этим обременение ипотекой указанного недвижимого имущества неправомерно.

С учетом изменений исковых требований истцы просили суд признать недействительным договор об ипотеке ** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Русь-Банк» и ООО ПКФ «Контакт» в целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ** от ДД.ММ.ГГГГ. Аннулировать запись в Управлении Росреестра по Астраханской области о регистрации вышеуказанного договора об ипотеке. Признать за Б.Е. на ** доли, Ю. на ** доли, А. ** доли, И. на ** доли, Б.С. на ** доли, К. на ** доли, С.Л. на ** доли, С.Ф. на ** доли, Б.Л. на ** доли, Н. на ** доли, Д.К. на ** доли, К.К. на ** доли, Б.Е.А. на ** доли права аренды земельного участка, расположенного по адресу: , общей площадью ** кв.м., предоставленного на основании договора аренды ** от ДД.ММ.ГГГГ для строительства и эксплуатации административно-офисного здания.

ОАО «Росгосстрах Банк» обратился со встречным исковым заявлением к ООО ПКФ «Контакт», Б.Е., Ю., А., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., К.К., Б.Е.А., П., Б., Д., указав, что между ОАО «Русь-Банк» (в последующем переименованным в ОАО «Росгосстрах Банк») и ООО ПКФ «Контакт» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор об ипотеке ** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному договору ООО ПКФ «Контакт» передал в залог незавершенный строительством объект недвижимости в виде административно-офисного здания, кадастровый номер объекта **, расположенный по адресу: , а также право аренды земельного участка, находящегося по вышеуказанному адресу. Договор аренды земли был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ. Договор залога также прошел государственную регистрацию, в результате чего с ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости и прав аренды земельного участка возникло обременение в виде ипотеки. В связи с неисполнением ООО ПКФ «Контакт» обязательств по кредитному договору банк обратился в суд с требованием о возврате просроченной задолженности и обращении взыскания на предметы залога. Решением Кировского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ иск был удовлетворен в полном объеме, судом обращено взыскание на предметы залога: объект недвижимости в целом и право аренды земельного участка. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кировским районным судом г. Астрахани были удовлетворены исковые требования физических лиц - ответчиков по встречному иску о признании права собственности на доли в объекте недвижимости на основании заключенных с ООО ПКФ «Контакт» договоров о долевом участии в строительстве, о чем в ЕГРП внесены соответствующие регистрационные записи. Данными решениями факт прекращения или сохранения залога (ипотеки) на доли физических лиц в объекте недвижимости не устанавливался. Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на доли ответчиков - физических лиц в объекте недвижимости зарегистрированы, однако записи об обременении ипотекой в пользу ОАО «Росгосстрах Банк» не внесены, что является нарушением прав сторон договора ипотеки. Данное нарушение прав залогодержателя привело к уменьшению налоговой массы, неправомерному освобождению из-под залога большей части объекта недвижимости (** долей), что противоречит условиям зарегистрированного договора ипотеки, предусматривающего обременение ипотекой всего здания в целом (** доли). Поскольку объект недвижимости был разделен на доли без выделения в натуре и без присвоения долям отдельных кадастровых номеров, объект недвижимости находится под обременением только в части доли ООО ПКФ «Контакт». Обязательство ООО ПКФ «Контакт» по кредитному договору, обеспеченное ипотекой, не прекратилось, имущество залогодателем не заменено, судебным решением из-под залога не освобождено. Доли Б.Е.А. (** доли), К.К. (** доли), Б.Е. (** доли), Юрко ОБ. (** доли), С. (** доли), С.Ф. ** доли), А. (** доли), Б.Л. (** доли), И. (** доли), К. (** доли), Б.С. (** доли), Н. (** доли), Д.К. (** доли) в праве на объект, незавершенный строительством, подлежали признанию находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств ООО ПКФ «Контакт», на них распространяются условия действующего договора об ипотеке ** от ДД.ММ.ГГГГ.

При указанных обстоятельствах, с учетом изменений исковых требований ОАО «Росгосстрах Банк» просил суд признать не заключен-ными договоры о долевом участии в строительстве: от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Б.Е.А.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и К.К.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Б.Е.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Ю.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и С.Л., от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и А.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Б.Л.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и И.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и К.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Б.С.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Н.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и Д.К.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и С.Ф.; от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Контакт» и П., Б., Д.

В судебном заседании Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К. участия не принимали, их представитель К.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Росгосстрах Банк» просила отказать.

Представитель ОАО «Росгосстрах Банк» К.С.А. в судебном заседании исковые требования дольщиков не признал, встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представители Б.Е.А. Б.Т.Н., Управления Росреестра по Астраханской области, Управления земельными ресурсами администрации г.Астрахани, конкурсный управляющий ООО ПКФ «Контакт» П.А.Ю. в судебном заседании участия не принимали.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ признано право аренды земельного участка, расположенного по адресу: , общей площадью ** кв.м., предоставленного на основании договора аренды ** от ДД.ММ.ГГГГ для строительства и эксплуатации административно - офисного здания, за Б.Е. на ** доли, Ю. на ** доли, А. на ** доли, И. на ** доли, Б.С. на ** доли, К. на ** доли, С.Л. на ** доли, С.Ф. на ** доли, Б.Л. на ** доли, Н. на ** доли, Д.К. на ** доли, К.К. на ** доли, Б.Е.А. на ** доли.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Росгосстрах Банк» к ООО ПКФ «Контакт», Б.Е., Ю., А., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., К.К., Б.Е.А., П., Б., Д. о признании договоров о долевом участии в строительстве не заключенными отказано.

В апелляционной жалобе ОАО «Росгосстрах Банк» ставит вопрос об отмене судебного решения ввиду существенного нарушения норм процессуального и материального права Судом, по мнению заявителя, при вынесении решения неправомерно применен срок исковой давности, не разрешен вопрос о сохранении или прекращении права залога на вновь выделенные доли в праве аренды земельного участка, необоснованно в качестве основания отказа в удовлетворении встречного иска сделана ссылка на установление обстоятельств, не подлежащих доказыванию вновь, поскольку вступивших в законную силу и принятых по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решений судов не имеется.

В апелляционной жалобе представителя Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К. – К.В., Б.Е.А. – Б.Т.Н. ставится вопрос об изменении решения в части отказа в признании недействительным договора об ипотеке и аннулировании записи в Управлении Росреестра по Астраханской области. В обоснование требований указано, что ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. Доказательств наличия согласия всех инвесторов на передачу спорного объекта недвижимости в ипотеку банк не представил.

Будучи надлежаще извещенными, Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А., представители Управления Росреестра по Астраханской области, Управления земельными ресурсами администрации г.Астрахани, конкурсный управляющий ООО ПКФ «Контакт» П.А.Ю. на заседание судебной коллегии не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили. При указанных обстоятельствах в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя ОАО «Росгосстрах Банк» Ш., поддержавшего доводы своей жалобы, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны, представителя дольщиков К.В., представителя Б.Е.А. Б.Т.Н., поддержавших свою жалобу, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО «Росгосстрах Банк», проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части удовлетворения исковых требований Б.Е., Ю., А. и др. к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» о признании за ними права аренды земельного участка в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Суд, удовлетворяя исковые требования Б.Е., Ю., А. и др. о признании за ними права аренды на земельный участок, руководствовался статьями 552, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом указал, что, поскольку Б.Е., Ю., А. и другие являются собственниками долей объекта незавершенного строительства, в силу закона с момента государственной регистрации права собственности к ним перешло право аренды на земельный участок соразмерно их долям на тех же условиях, в том же объеме, что у прежнего арендатора – ООО «ПКФ «Контакт».

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может, так как он основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Пунктом 3 вышеуказанной статьи предусмотрено, что в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, земельный участок по адресу: , находится в муниципальной собственности, следовательно, к данным правоотношениям пункты 1,2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации применяться не могут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что, в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу части 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Иной порядок приобретения прав на земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действующим земельным законодательством не предусмотрен.

Объекты незавершенного строительства в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к недвижимым вещам. Вместе с тем, объекты незавершенного строительства, которые до завершения строительства и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы по их прямому назначению, не обладают всеми качествами, присущими зданиям, строениям и сооружениям, в связи с чем, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается. Поэтому наличие зарегистрированного права собственности на долю в не завершенном строительством объекте не является основанием возникновения права на земельный участок по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как установлено в судебном заседании суда апелляционной инстанции, срок действия договора аренды спорного земельного участка ** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ПКФ «Контакт» и Комитетом имущественных отношений г.Астрахани, истек ДД.ММ.ГГГГ.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что фактически объекта, отвечающего признакам здания, строения либо сооружения, в соответствии с положениями земельного и градостроительного законодательства, на земельном участке по адресу: , предоставленном ООО ПКФ «Контакт» в аренду, не имеется, доказательства, подтверждающие пролонгацию договора аренды земельного участка ** от ДД.ММ.ГГГГ на новый срок на тех же условиях, в материалах дела отсутствуют, так же как отсутствуют доказательства обращения заявителей к собственнику земельного участка с заявлением о предоставлении его в аренду, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н. Д.К., А., К.К., Б.Е.А. о признании за ними права аренды на доли спорного земельного участка.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия полагает возможным, отменяя решение в части, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А. к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» о признании права аренды на доли земельного участка, расположенного по адресу: , отказать.

Доводы апелляционной жалобы ОАО «Росгосстрах Банк» о том, что суд, отказывая в признании договоров долевого участия не заключенными, необоснованно сослался на статью 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, хотя вступивших в законную силу и принятых по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решений судов не имеется, судебная коллегия находит не состоятельными по следующим основаниям. Право собственности за Б.Е., Ю., А. и др. на доли в объекте незавершенного строительства, расположенном на земельном участке по адресу: , установлено вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда г.Астрахани, и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Астраханской области. В мотивировочной части вышеуказанных решений в соответствии с частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлен факт заключения ООО «ПКФ «Контакт» с дольщиками договоров о долевом участии в строительстве. ОАО «Росгосстрах Банк» к участию при рассмотрении вышеуказанных гражданских дел привлекался, против удовлетворения требований о признании за дольщиками права собственности возражал, своим правом, предоставленным статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обосновать свои возражения признанием договором долевого участия не заключенными при рассмотрении вышеуказанных дел не воспользовался.

Доводы апелляционной жалобы представителя Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К. – К.В., Б.Е.А. – Б.Т.Н. об отсутствии письменного согласия всех инвесторов на передачу спорного объекта недвижимости в ипотеку, являются также несостоятельными, так как в силу части 1 статьи 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека устанавливается при наличии согласия на это всех собственников. Право собственности за Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А. признано решениями Кировского районного суда г.Астрахани в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а договор ипотеки ** был заключен банком с ООО «ПКФ «Контакт» ДД.ММ.ГГГГ – до вынесения вышеуказанных судебных решений. Иных доказательств, подтверждающих права дольщиков на объект незавершенного строительства, в том числе, зарегистрированных в установленном порядке договоров долевого участия в строительстве, из которых банку можно было бы узнать о существовании прав на данный объект третьих лиц, суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г.Астрахани от 15 июня 2012 года в части удовлетворения исковых требований Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А. к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» о признании права аренды отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К., Б.Е.А. к ООО ПКФ «Контакт», ОАО «Росгосстрах Банк» о признании права аренды земельного участка, расположенного по адресу: , отказать.

В остальной части Решение Кировского районного суда г.Астрахани от 15 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО «Росгосстрах Банк», представителя Б.Е., Ю., И., Б.С., К., С.Л., С.Ф., Б.Л., Н., Д.К., А., К.К. – К.В., Б.Е.А. – Б.Т.Н. – без удовлетворения.