Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Узловского городского суда Тульской области от 6 июня 2012 года по делу по иску комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район к ФИО1, ООО "Р." о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Епихиной О.М., судебная коллегия

установила:

комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды, ссылаясь на то, что между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и ООО "Р." 12.09.2006 года заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 200 кв.м., с разрешенным использованием под строительство магазина, который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: . Согласно п. 2.1 раздела 2 указанного договора был определен срок аренды с 12.09.2006 года по 10.09.2007 года. Дополнительным соглашением от 12.12.2007 года срок действия договора продлен до 30.06.2008 года. По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30 марта 2010 года собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, является ФИО1, в связи с чем ФИО1 фактически является арендатором по указанному договору аренды.

С 01апреля 2010 года по 31марта 2012 года ФИО1 не произведено ни одного платежа по оплате аренды за пользование земельным участком.

Просит взыскать с ФИО1 задолженность в размере . и пени за просрочку платежей в размере ., обязать ФИО1 заключить с комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район трехстороннее соглашение о смене арендатора по договору аренды № от 12 сентября 2006 года.

Истец комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район также обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды, ссылаясь на то, что между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью "Р." 18.01.2008 года заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., с разрешенным использованием для размещения объектов предпринимательской деятельности, который находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г Согласно п. 2.1 раздела 2 указанного договора был определен срок аренды с 18.01.2008 года по 15.01.2009 года. По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Указывает, что с 30 марта 2010 года собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, является ФИО1, в связи с чем ФИО1 с этого времени фактически является арендатором по указанному договору аренды.

Определениями судьи Узловского городского суда Тульской области от 16.04.2012 года к участию в делах в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственность "Р.".

Определением Узловского городского суда Тульской области от 10.05.2012 года гражданские дела по вышеназванным искам объединены в одно производство.

Определением Узловского городского суда Тульской области от 10.05.2012 года, общество с ограниченной ответственность "Р." исключено из числа третьих лиц и привлечено в участию в деле в качестве соответчика.

В процессе судебного разбирательства истец комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район уточнил заявленные исковые требования, и просил, в том числе, обязать ООО "Р." заключить трехстороннее соглашение с комитетом по управлению имуществом администрации МО Узловский район о смене арендатора по договорам аренды № от 12.09.2006 года и № от 18.01.2008 года.

В судебном заседании представитель истца комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении, ссылаясь на доводы, изложенные в возражении, согласно которым требование о взыскании арендной платы с его доверителя не основано на законе.

Представитель ответчика ООО "Р." директор ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд решил: исковые требования комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район к ФИО1, ООО "Р." о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку и обязании заключить трехстороннее соглашение о смене стороны по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., в размере . и пени за просрочку платежей по арендной плате за указанный участок в размере ., задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., в размере и пени за просрочку платежей по арендной плате за указанный участок в размере ., а всего взыскать

В остальной части в удовлетворении требований комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район отказать.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, возражения представителя комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район по доверенности ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации муниципального образования Узловский район № от 08.09.2006 г. ООО "Р." предоставлен в аренду земельный участок (категория земель - земли поселений) с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: , с разрешенным использованием под строительство магазина, с правом государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (дело №, л.д. 20).

Между администрацией муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью "Р." 12.09.2006 года заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., с разрешенным использованием под строительство магазина, который находится по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: (дело №, л.д. 21-29).

Пунктом 2.1 договора аренды определен срок аренды с 12.09.2006 года по 10.09.2007 года. Дополнительным соглашением от 12.12.2007 года срок действия договора продлен до 30.06.2008 года (дело №, л.д. 33).

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств обратного сторонами не представлено.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата составляет . до ввода магазина в эксплуатацию, после ввода магазина в эксплуатацию, с 24.10.2008 г. в соответствии с дополнительным соглашением от 27.10.2008 г. – ., которая должна быть перечислена в срок не позднее 20 числа текущего месяца (дело № 2-377, л.д. 34).

Постановлением главы администрации муниципального образования Узловский район № 36 от 18.01.2008 г. ООО «Регина» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., для размещения объектов предпринимательской деятельности. Участок находится примерно в 35 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: , (дело № 2-378, л.д. 20).

Между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район и обществом с ограниченной ответственностью "Р." 18.01.2008 года заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., с разрешенным использованием для размещения объектов предпринимательской деятельности, который находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: (дело №, л.д. 21-29).

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды определен с 18.01.2008 года по 15.01.2009 года. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновился в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств обратного сторонами не представлено.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата составляет ., с 24.10.2008 г. в соответствии с дополнительным соглашением от 27.10.2008 г. – ., которая должна быть перечислена в срок не позднее 20 числа текущего месяца (дело №, л.д. 32).

27.02.2010 г. между ООО "Р." и ФИО1 заключено соглашение № о предоставлении отступного передачей должником недвижимого имущества. По условиям данного соглашения ООО "Р." предоставляет ФИО1 отступное и обязуется передать в собственность недвижимое имущество – нежилое здание (магазин), назначение: объекты нежилого назначения, 1-этажный, общая площадь 171,6 кв.м., инв. №, Лит. А, расположенное по адресу: . Передаваемое имущество принадлежит должнику по праву собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию построенного № от 05 июля 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 января 2008 г. Согласно акту приема-передачи, имущество передано 27.02.2009 г. (дело №, л.д. 50-51, 52).

30 марта 2010 г. ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанное нежилое здание (магазин), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 30.03.2010 г. (дело №, л.д. 49).

Решениями Арбитражного суда от 17.11.2008 г., 15.04.2009 г., 01.04.2010 г., 11.04.2011 г. с ООО "Р." взыскана задолженность по договорам аренды по 29.03.2010 г. включительно (дело №, л.д. 111-126).

Установив фактические обстоятельства по делу, при которых пользователем земельного участка, занимаемого нежилым помещением, является ФИО1 с момента государственной регистрации своего права собственности, обязанность по оплате арендной платы за земельный участок, на котором расположено принадлежащее ей здание и необходимый для его использования, возложена именно на собственника нежилого помещения, в результате невыполнения которой образовалась задолженность, суд первой инстанции правомерно счел необходимым взыскать такую задолженность именно с ответчицы.

Данные выводы суда соответствуют положениям ст.ст. 552, 606, 614 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Доводы представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что переход права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном земельном участке, не порождает обязанности у нового собственника по оплате арендной платы за пользование таким земельным участком, обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

Судом также установлено, что право собственности на нежилое здание (магазин), расположенное на спорных земельных участках, перешло к ФИО1 30.03.2010 г. Таким образом, учитывая приведенные нормы материального права, ФИО1 тем самым с указанного времени приняла на себя права и обязанности арендатора спорных земельных участков.

С данным выводом суда первой инстанции соглашается и судебная коллегия.

Доводы представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что его доверителю незаконно не переданы земельные участки в собственность, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными, поскольку правового значения при рассмотрении данного дела не имеют.

Суд первой инстанции обосновано указал ФИО1 на ее законное право претендовать на представление ей в собственность земельных участков, занимаемых принадлежащим ей на праве собственности нежилым зданием.

Вместе с тем, право пользования ФИО1 спорными земельными участками на условиях аренды до настоящего момента не прекращено. Право собственности в отношении данных земельных участков у ФИО1 в настоящий момент отсутствует. Наличие препятствий со стороны органов местного самоуправления для реализации права ФИО1 на приобретение спорных участков в собственность, на что в обоснование возражений на иск, и доводов апелляционной жалобы о незаконности решения суда ссылается представитель ФИО1, не может исключить обязанность ФИО1 выполнять обязательства по договорам аренды надлежащим образом.

По этим же мотивам нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы о причинении ответчику убытков в виде требования арендной платы и нарушении права ответчика на обращение со встречным иском по данным основаниям.

Между тем, каких-либо доказательств надлежащего исполнения ответчиком ФИО1 обязательств по внесению арендной платы за пользование спорными земельными участками в период с 01.04.2010 г. по 31.03.2012 г., в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФИО1 допущена просрочка платежа по договорам аренды земельных участков с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., и с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., на которых расположено принадлежащее ей на праве собственности здание магазина.

Отклоняя доводы ответчика ФИО1 о том, что комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловского района не может выступать истцом в возникших правоотношениях ввиду того, что не является стороной в обязательстве, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на основании Положения о комитете по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район № от 30.06.2006 года, комитету как отраслевому органу администрации, переданы полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования Узловский район, в связи с чем указанный орган является надлежащим истцом в возникших правоотношениях.

С учетом объема полномочий, предоставленных комитету, нельзя признать состоятельными и доводы апелляционной жалобы о ничтожности дополнительных соглашений к договорам аренды в виду того, что в них не содержится указания о том, что комитет действует от имени администрации.

Доводы представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что здание магазина расположено на одном земельном участке площадью 200 кв.м. с кадастровым номером №, суд обосновано признал несостоятельными, поскольку они опровергаются исследованными судом письменными материалами дела: схемой границ земельного участка с описанием границ смежных земельных участков и каталогом координат, исследование которых произведено с участием специалиста кадастрового инженера ФИО5

В случаях, указанных в части 1 статьи 188 ГПК РФ, суд вправе привлекать специалистов для получения консультаций, пояснений и оказания непосредственной технической помощи (фотографирования, составления планов и схем, отбора образцов для экспертизы, оценки имущества).

Задача специалиста в судебном заседании состоит в оказании содействия суду и лицам, участвующим в деле, в исследовании доказательств.

Ссылаясь на допущенные судом процессуальные нарушения при привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО5, представитель ФИО1 по существу не указывает в жалобе на наличие обстоятельств, которые в силу ст. 18 ГПК РФ, явились бы основанием для отвода данного лица. Обстоятельств, ставящих под сомнение объективность данного лица, судом также не установлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать состоятельными доводы апелляционной жалобы в данной части.

Разрешая спор суд первой инстанции, установил, что фактически в пользовании ФИО1 находятся оба земельных участка, и исходя из этого определил объем арендных платежей.

Мотивы, по которым суд не согласился с доводами представителя ФИО1 о том, что в пользовании ответчицы находится только земельный участок площадью 200 кв. м., судебная коллегия считает состоятельными. Выводы суда в данной части сделаны на основе оценки представленных доказательств и нарушений положений ст. 67 ГПК РФ судом не допущено.

Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы, суд обоснованно исходил из того, что цена договора является одним из его существенных условий, и что ФИО1, приобретя право собственности на здание, согласилась с условиями договоров аренды земельных участков, занятых такой недвижимостью и необходимых для ее использования, в том числе, с размером установленной арендной платы. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

При таких обстоятельствах, не могут быть основанием к отмене решения доводы апелляционной жалобы о незаконности установленного в договоре аренды размера арендного платежа.

Расчет задолженности по суммам арендной платы, представленный истцом, проверен судебной коллегией и не вызывает сомнений в правильности, в связи с чем суд обоснованно взыскал с ФИО1 в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 200 кв.м., в размере ., а также задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., в размере

Проверяя доводы стороны ответчика ФИО1 о недействительности договора аренды от 18.01.2008 г. и дополнительных соглашений к договорам аренды в силу того, что договор и дополнительные соглашения не зарегистрированы в установленном законом порядке, и признавая их несостоятельными, суд руководствуясь положениями ч.2 ст.609, ч.2 ст.621, ч.1 ст.452 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что договор аренды, не содержащий указание на срок действия договора, а равно как дополнительные соглашения, совершенные в той же форме, что и договор, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с нормой п. 2 ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор).

Поскольку факт просрочки ответчиком ФИО1 платежей по договорам аренды установлен, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании пени в соответствии с п. 5.2 договоров аренды № от 12.09.2006 г. и № от 18.01.2008 г., что не противоречит ст. 330 ГК РФ.

Расчет пени, произведенный судом, проверен судебной коллегией и не вызывает сомнений в правильности.

Выводы суда относительно отсутствия правовых оснований для обязания ООО "Р." и ФИО1 заключить трехстороннее соглашение являются обоснованными, и в данной части решение суда не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО1 не была уведомлена о месте и времени судебного разбирательства, назначенного на 06.07.2012 года, не могут быть приняты во внимание, поскольку судебная повестка на судебное заседание, назначенное на 06.07.2012 гожа была вручена представителю ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 для передачи ФИО1 (л.д.206). Кроме того, представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 присутствовал в судебном заседании 06.07.2012 года, о том, что не вручил судебную повестку ФИО1 суду не сообщил, согласился на рассмотрение дела в отсутствие ФИО1, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд законно рассмотрел дело в отсутствие неявившейся ФИО1

Ссылка в жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на то, что в решении суда первой инстанции указаны искаженные, ложные и недостоверные сведения, необоснованна, поскольку данное обстоятельство проверялось судом первой инстанции в рамках рассмотрения замечаний на протокол судебного заседания от 06.07.2012 года, о чем свидетельствует определение судьи Узловского городского суда Тульской области от 18.07.2012 года.

Приводимый в жалобе довод о том, представителем ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения другого дела, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку данное ходатайство было разрешено судом первой инстанции, в его удовлетворении отказано с привидением мотивов, с которыми соглашается и судебная коллегия.

С доводами апелляционной жалобы о том, что представитель ответчика был лишен возможности подготовиться к судебному заседанию, нельзя согласиться, поскольку положений ст. 113, 150 ГПК РФ судом не допущено, копия иска получена представителем 30 мая 2012 года, рассмотрение дела с 1июня 2012 года отложено на 6 июня 2012 года, и в данном судебном заседании ходатайств об отложении в связи с необходимостью подготовки к судебному заседанию, либо иным мотивам от представителя ответчика не поступало.

Ссылки представителя ФИО1 в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что о начисленных арендных платежах ФИО1 стало известно только из искового заявления, не опровергают правильность выводов суда относительно обязанности ФИО1 с момента приобретения права собственности на здание надлежащим образом исполнять обязанности по уплате арендных платежей. Нарушение данной обязанности при указанных условиях влечет ответственность в виде пени вне зависимости от предъявления такого требования.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, по существу сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств, но не опровергают правильность выводов суда, изложенных в решении.

Выводы суда подробно мотивированы в постановленном по делу решении, судебная коллегия находит их правильными.

Таким образом, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, проанализировав собранные и исследованные в судебном заседании доказательства и дав им надлежащую правовую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального законов, суд постановил законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Узловского городского суда Тульской области от 6 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи