Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в судебном заседании 08 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе Антиповой О.А. на решение Советского районного суда г. Тамбова от 20 июня 2012 года по гражданскому делу по иску Антиповой О.А. к Кузьменко О.И., ООО «Центр сертификации» о признании прекратившим действие предварительного договора купли-продажи, расторжении договора о безвозмездном пользовании, освобождении помещения и по встречному иску Кузьменко О.И. к Антиповой О.А. о признании права собственности на доли помещения, земельного участка.

Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Антипова О.А. является собственником дома ***, расположенного по адресу: *** и земельного участка под ним. На объекты существует ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона.

*** между Антиповой О.А. и Кузьменко О.И. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого двухэтажного дома площадью *** кв.м, 1/2 доли земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: ***, по условиям которого основной договор стороны обязались заключить в месячный срок после снятия с недвижимости обременения.

*** между Антиповой О.А. и Кузьменко О.И. заключен договор о передаче в безвозмездное пользование помещений первого этажа площадью *** кв.м, второго этажа здания площадью *** кв.м дома ***, по условиям которого Антипова О.А. передает в безвозмездное пользование Кузьменко О.И. указанные площади, договор действует с момент подписания договора до момента оформления сторонами основного договора купли-продажи и получения права собственности Д. (Кузьменко) О.И.

*** Кузьменко О.И. заключила с ООО «Центр сертификации» договор аренды на площади, указанные в договоре о безвозмездном пользовании.

В январе 2012г. Антипова О.А. обратилась в суд с иском к Кузьменко О.И., ООО «Центр сертификации» об освобождении занимаемых помещений, указав, что 06.09.2011 г. ею в адрес Кузьменко О.И. было направлено уведомление о расторжении договора от *** о передаче в безвозмездное пользование помещений. Письмом от 05.10.2011 г. ответчик отказалась от освобождения занимаемого помещения.

В предварительном договоре купли-продажи срок его действия не установлен. Имеется упоминание в пункте 1 предварительного договора на то, что стороны обязуются в месячный срок после снятия с недвижимости обременения в виде ипотеки в силу закона заключить основной договор.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Снятие с недвижимости ипотеки в силу закона нельзя признать событием, которое должно неизбежно наступить, поэтому срок заключения основного договора надлежащим образом в предварительном договоре определен не был. В предварительном договоре не указано, о какой ипотеке идет речь, то есть в пользу кого она совершена и по какому основанию. Такое событие как снятие с недвижимости ипотеки не обладает признаками неизбежности и не может быть определено конкретной датой, так как ипотека может быть снята досрочно, либо наоборот ее снятие может отодвигаться вследствие различных причин.

До окончания срока действия предварительног договора, уведомление о заключении основного договора сторонами друг другу направлено не было и предварительный договор купли-продажи от *** в силу ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие ***

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от *** дом, расположенный по адресу: ***, является жилым.

Собственником помещений - Антиповой О.А. данные помещения были переданы физическому лицу - Кузьменко О.И. в безвозмездное пользование, что законом разрешено. Однако ответчик Кузьменко О.И. уже в нарушение ст.ст. 689, 615 ГК РФ передала помещения ООО «Центр сертификации» для осуществления предпринимательской деятельности.

Ни ООО «Центр сертификации», ни Кузьменко О.И. не представили доказательств перевода спорных помещений из жилых в нежилые.

Кузьменко О.И. использует переданное помещение не в соответствии с его назначением, а именно в нарушение закона использует жилое помещение не для проживания граждан, а для нахождения в нем организации.

Кроме того, Кузьменко О. И., пользуется помещениями, переданными по договору о передаче в безвозмездное пользование *** от *** не в соответствии с условиями договора безвозмездного пользования в части несения затрат на содержание имущества, переданного в безвозмездное пользование (ст. 695 ГК РФ). С июля 2011 года она перестала оплачивать электроэнергию, до настоящего времени задолженность ею не погашена. В связи с тем, что энергоснабжающая организация предъявляла требования о погашении долга, Антипова О.А. произвела оплату возникшей задолженности в сумме ***, которая была взыскана с Кузьменко О.И. решением Октябрьского районного суда от 16.05.2012 г.

Первое уведомление о расторжении договора от *** было направлено ответчице 06.09.2011 г., которое было ею получено в тот же день. Повторное уведомление о расторжении договора было направлено Кузьменко О.И. 25.01.2012 г. Однако до настоящего момента спорные помещения так и не были освобождены.

В связи с этим, в силу ч. 3 ст. 615 ГК РФ. Антипова О.А. вправе заявлять требования о расторжении договора о передаче в безвозмездное пользование помещений и освобождении помещений.

С учетом дополнительных исковых требований просила признать предварительный договор купли-продажи от *** прекратившим свое действие, расторгнуть договор о передаче в безвозмездное пользование помещений от ***, обязать Кузьменко О.И., ООО «Центр сертификации» освободить помещения первого и второго этажа площадью *** кв.м и *** кв.м дома ***.

Кузьменко О.И. обратилась в суд со встречным иском к Антиповой О.А. о признании за ней право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью *** кв.м. и на 1/2 долю земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: ***.

В обоснование своих требований указала, что в 2007 году Антипова О.А. предложила ей приобрести 1/2 долю дома, приобретенного ею через ипотеку. Она, Кузменко О.И., согласилась и попросила, прежде чем отдать деньги, оформить сделку надлежащим образом, но Антипова О.А. убедила ее, что это невозможно, так как здание в ипотеке и все действия с ним она должна осуществлять с согласия Банка.

Именно Антипова О.А. предложила вместо основного договора заключить с ней предварительный договор купли-продажи, объясняя это тем, что он имеет такую же юридическую силу.

Антипова О.А. сообщила, что ипотеку она взяла сроком на семь лет, то есть по ипотечному договору она погасит свой кредит лишь в 2015 году. Отдавая деньги, она, Кузьменко О.И., не собиралась ждать семь лет, а хотела владеть и распоряжаться купленным ею имуществом сразу же после передачи денег. Поэтому Антипова О.А. уверила ее, что кредит погасит значительно раньше и обозначила максимальный срок 3 года. Таким образом, она, Кузьменко О.И., рассчитывала вступить в права собственности в середине 2010 года, но в договоре по просьбе Антиповой О.А. решили записать фразу «после снятия обременения». Что же касается передачи 1/2 доли, то Антипова О.А. предложила передать ей, Кузьменко О.И., их по договору безвозмездного пользования на основании предварительного договора купли-продажи.

*** она отдала Антиповой О.А. сумму в размере *** в присутствии свидетеля, и они подписали сначала договор предварительной купли-продажи, а чуть позже и договор безвозмездного пользования, по которому Антипова О.А. передала ей помещения 2-го этажа и часть помещения 1 -го этажа.

После подписания предварительного договора купли-продажи, договора передачи в безвозмездное пользование и передачи доли дома, она, Кузьменко О.И., занялась отделкой своих офисных помещений. Также по определенной договоренности с Антиповой О.А. были сделаны и ряд других ремонтных работ.

Доводы Антиповой О.А. о том, что помещения используются не по назначению, не уместны, так как изначально дом покупался не для проживания в нем, а для ведения на его территории бизнеса. Это предложение и прозвучало изначально от Антиповой О.А. Право и обязанность перевода помещений из жилых в нежилые принадлежит Антиповой О.А.

Коммунальные услуги она не оплачивала по причине того, что Антиповой О.А. в августе 2011 года был отключен 2 этаж здания, где находится ООО «Центр сертификации», и она была вынуждена подключиться к соседям, всем остальным зданием пользуется сама Антипова О.А. со своими родными.

Считает, что с момента полной оплаты стоимости имущества и получения его во владение, стала его законным собственником.

Просила признать за ней право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью *** кв.м, на 1/2 долю земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: ***.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 20 июня 2012 года в иске Антиповой О.А. к Кузьменко О.И., ООО «Центр сертификации» отказано.

За Кузьменко О.И. признано право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью *** кв.м, на 1/2 долю земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: ***, с сохранением обременения – ипотеки в силу закона.

В апелляционной жалобе на указанное решение суда Антипова О.А. просит его отменить и удовлетворить ее исковые требования.

Считает, что судом были нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, решение суда не соответствует фактическим материалам дела.

Указывает, что нарушение норм процессуального права выразилось в том, что в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда отсутствуют ссылки на нормы права, которыми суд руководствовался при принятии решения.

Кроме того, в мотивировочной части искажены обстоятельства дела. Так из смысла предварительного договора не следует, что имущество фактически продано, он не является основанием для перехода права собственности от будущего продавца к будущему покупателю.

Обращает внимание на то, что в мотивировочной части имеются противоречия в части определения юридической характеристики договора о передаче в безвозмездное пользование, что в свою очередь привело к принятию решения, которое не соответствует фактическим материалам дела.

В жалобе указывает, что неприменение норм материального права выразилось в том, что согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор купли-продажи подлежал заключению до *** Поскольку до окончания срока действия основного договор в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ уведомлений о заключении основного договора сторонами друг другу направлено не было, предварительный договор купли-продажи от *** прекратил свое действие ***.

Считает, что требования о расторжении договора о передаче в безвозмездное пользование и освобождении помещений должны быть удовлетворены, так как Кузьменко О.И., пользуется помещениями, переданными по договору, не в соответствии с его условиями, а именно, не несла все расходы на содержание помещений.

Полагает, что решение в части удовлетворения встречных требований Кузьменко О.И. подлежит отмене.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о том, что Антипова О.А. договором о передаче в безвозмездное пользование передала Кузьменко О.И. в собственность недвижимое имущество, не является законным. Предварительный договор не может подменять основной договор купли-продажи, а договор о передаче в безвозмездное пользование не может являться актом приема-передачи. В материалах дела отсутствует документ, являющийся актом приема-передачи имущества, где было бы указано, что Антипова О.А. передает Кузьменко О.И. 1/2 долю домовладения и 1/2 долю земельного участка. В договоре о передаче в безвозмездное пользование также нет указания о передаче 1/2 доли дома, так указана только площадь. Упоминания о земельном участке в договоре о передаче в безвозмездное пользование вообще нет.

Полагает, что наличие ипотеки в силу закона не могло являться препятствием для заключения такого договора и перехода права собственности на 1/2 доли в домовладении. Если бы стороны изначально желали заключить основной договор купли-продажи, то обратились бы в банк с заявлением о даче согласия на отчуждение доли в заложенном домовладении.

Считает ошибочным вывод суда о том, что Кузьменко О.И. стала законным собственником имущества с момента получения имущества во владение и в соответствии с тем, что в предварительном договоре купли-продажи указано, что она передала Антиповой О.А. денежную сумму. Факт передачи денег в счет будущей покупки сам по себе не может являться основанием для признания права собственности. Суд мог разрешить вопрос о возврате денежных средств.

Кроме того, предварительный договор не является основанием для признания права собственности, так как в предварительном договоре нет указания на то, что переход права собственности на доли в доме и земельном участке будет произведен на основании именно этого предварительного договора.

Полагает, что поскольку суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании прекратившим свое действие предварительного договора купли-продажи, он должен был руководствоваться условиями этого предварительного договора. Однако суд проигнорировал условие о сроке заключения основного договора и передачи имущества, и чем при этом он руководствовался, в решении не указано. В силу п. 1 предварительного договора такой срок определяется в течение месяца после снятия с недвижимости обременения в виде ипотеки в силу закона. Так как ипотека зарегистрирована до *** г., передача прав на недвижимость никак не может произойти ранее *** г. и только после этой даты можно судить о возможных нарушениях прав Кузьменко О.И. со стороны Антиповой О.А.

Также факт владения имуществом не может быть основанием для признания Кузьменко О.И. законным собственником, так как владение не порождает такие последствия как признание права собственности.

В дополнении к апелляционной жалобе Антипова О.А. указывает, что суд принял решение о признании права собственности на 1/2доли дома и 1/2 доли земельного участка *** за Кузьменко О.И. на основании передачи денег при подписании предварительного договора, и наличия передаточного акта в форме договора безвозмездного пользования, нарушив ее права.

Указывает, что стороны путем добровольного волеизъявления договорились заключить основной договор через месяц после уплаты ипотеки, т.е. в *** 2015 года. Также они договорились, что только в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора на условиях предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора. Условия договора не нарушались и, по мнению автора жалобы, договор является предварительным, а не основным и по условиям оплаты и по условиям оговорённого будущего срока исполнения и соответствует всем признакам, установленным ст.429 ГК РФ.

Также считает ошибочным вывод суда о том, что договор безвозмездного пользования свидетельствует о передаче имущества Кузьменко О.И. в обеспечение предварительного договора купли-продажи, и как бы является передаточным актом, так как по мнению автора жалобы, не обеспечивает равенство долей недвижимого имущества, а о судьбе продаваемой доли земли, в так называемом передаточном акте, речь вообще не идёт. Также Кузьменко О.И. с июля 2011 года перестала нести обязательства по оплате коммунальных услуг, что и послужило поводом для подачи иска об освобождении спорного помещения.

Антипова О.А. не согласна с выводами суда о том, что не имеет правового значения для разрешения дела каким образом она распорядилась денежными средствами, полученными от Кузьменко О.И., поскольку они были направлены на ремонт 1 и 2 этажа, далее занимаемые Кузьменко О.И. по договору безвозмездного пользования, который суд признал передаточным актом, то есть денежными средствами, полученными по договору купли-продажи она воспользоваться не имеет возможности.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Центр сертификации» и Кузьменко О.И. считают решение Советского районного суда г. Тамбова от 20.06.2012 г. законным и обоснованным и не подлежащем отмене. Просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу Антиповой О.А. – без удовлетворения

Проверив материалы дела, выслушав Антипову О.А. и ее представителя Слобина С.О., поддержавших жалобу, представителя Кузьменко О.И. –Мордасову Л.А. и представителя ООО «Центр сертификации» Романова А.Е., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения суда.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В суде апелляционной инстанции Антипова О.А. пояснила, что согласна с решением суда об отказе ей в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи от *** прекратившим действие. И просит отменить решение суда в части отказа ей в удовлетворении исковых требований о расторжении договора о передаче в безвозмездное пользование помещений от ***, возложении обязанности на Кузьменко О.И. и ООО «Центр сертификации» освободить помещения первого и второго этажа дома, а также отменить решение в части удовлетворения исковых требований Кузьменко О.И.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Антиповой О.А. и удовлетворяя исковые требования Кузьменко О.И., суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также материального закона, который подлежит применению по данному делу, пришел к правильному выводу о том, что в 2008г. фактически между сторонами состоялся договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома *** и 1/2 доли земельного участка под ним. При этом суд обоснованно исходил из того, что денежные средства в счет стоимости недвижимого имущества переданы Кузьменко О.И. Антиповой О.А. при подписании предварительного договора купли-продажи ***, через несколько дней состоялась передача имущества, которая была оформлена договором о передаче в безвозмездное пользование помещений.

Также следует отметить, что предметом предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ является обязательство сторон по заключению договора в будущем на согласованных ранее условиях, а не обязательства по поводу передачи и оплаты недвижимого имущества. Обязательств денежного характера по предварительному договору не возникает. Однако, по заключенному Антиповой О.А. и Кузьменко О.И. предварительному договору состоялась передача денег продавцу и передача имущества покупателю, что свидетельствует о фактическом заключении договора купли-продажи, а, следовательно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы Антиповой О.А. о том, что договор о передаче в безвозмездное пользование от *** не подтверждает факт передачи имущества по договору купли-продажи, так как площадь переданного имущества больше, чем 1/2 часть, не опровергают выводов суда, поскольку порядок пользования имуществом может не совпадать с идеальными долями, принадлежащими сособственникам в данном имуществе.

Отсутствие указания в договоре о передаче в безвозмездное пользование от *** на передачу в пользование Кузьменко О.И. 1/2 доли земельного участка, не влияет на правильность выводов суда, поскольку при переходе права на недвижимость, переходит право и на использование земельного участка, занятого недвижимостью.

Кроме того, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции Антипова О.А. поясняла, что она согласна передать в собственность Кузьменко О.И. 1/2 долю дома и земельного участка, как предусмотрено договором от ***

Антипова О.А. не лишена права предъявить требования о разделе дома либо об определении порядка пользования им в соответствии с идеальными долями, принадлежащими сторонам на праве общей долевой собственности.

Ссылка Антиповой О.А. на то, что признание права собственности на недвижимость за Кузьменко О.И. преждевременно, так как в предварительном договоре определен срок заключения основного договора в течение месяца после снятия обременения и только при наступлении указанного события возможен переход права собственности, не может быть принята судебной коллегией, поскольку как правильно указал суд первой инстанции, договор фактически исполнен, ОАО «Сбербанк России» не возражает против перехода права собственности на недвижимость к Кузьменко О.И. при условии сохранения обременения.

При фактическом исполнении договора купли-продажи отсрочка перехода права собственности на недвижимость к покупателю, будет нарушать права и законные интересы последнего, так как покупатель при таких обстоятельствах не может в полной мере осуществлять права собственника недвижимого имущества.

Антипова О.А., возражая против признания права собственности на недвижимость за Кузьменко О.И., указывает лишь на то, что она не согласна передавать спорную недвижимость в собственность Кузьменко О.И. до 2015 года, поскольку до указанного времени она намерена сама использовать дом с целью погашения образовавшихся долгов. Однако указанные доводы не могут служить основанием для отказа Кузьменко О.И. в иске, так как на момент заключения договора в 2008г. данные обстоятельства не существовали. Кроме того, в 2008г. имущество было передано в пользование Кузьменко О.И. и Антипова О.А. им не пользовалась, из владения Кузьменко О.И. его не истребовала до момента обращения с иском в суд в 2012г.

Не состоятельна ссылка Антиповой О.А. на то, что использование жилого дома Кузьменко О.И. и ООО «Центр сертификации» для целей, не связанных с проживанием, является основанием для расторжения договора о передаче в безвозмездное пользование и возложении обязанности на Кузьменко О.И. и ООО «Центр сертификации» освободить недвижимость, поскольку фактически состоялся договор купли-продажи недвижимости и Кузьменко О.И. вправе была использовать ее по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду ООО «Центр сертификации».

Кроме того, как пояснила Антипова О.А. в суде апелляционной инстанции, использование жилого дома для размещения организации предполагалось ею изначально, еще до заключения договора с Кузьменко О.И.

Обоснованны выводы суда о том, что не имеет правового значения для разрешения данного дела каким образом Антипова О.А. распорядилась полученными от Кузьменко О.И. денежными средствами, поскольку из договора от *** усматривается, что денежные средства уплачены в счет стоимости недвижимости. Антипова О.А. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции неоднократно заявляла о то, что в случае прекращения предварительного договора, она выплатит Кузьменко О.И. полученные от нее денежные средства, что также подтверждает факт передачи денежных средств Антиповой О.А. именно в счет стоимости недвижимости.

Другие доводы жалобы аналогичны основаниям иска Антиповой О.А. и возражениям против иска Кузьменко О.И., они были предметом исследования суда первой инстанции, в обжалуемом решении им дана надлежащая оценка. Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Выводы суда достаточно аргументированы со ссылками на нормы материального права, подтверждены материалами дела и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с вынесенным решением суда и иной оценке исследованных судом доказательств. Вместе с тем, на основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ГПК РФ, для переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Тамбова от 20 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Антиповой О.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: