Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 26 июля 2011 года дело по кассационной жалобе ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года, которым постановлено:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и ФИО4 о возмещении убытков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО5, поддержавшую доводы жалобы, ответчиков ФИО3, ФИО4, третье лицо ФИО6, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ИП ФИО3 стоимость оплаты за посреднические услуги в размере **** рублей, неустойку за нарушение срока их выполнения в сумме **** рублей, компенсацию морального вреда в размере **** рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме **** рублей.

В обоснование иска указала, что заключила ****. с ИП ФИО3 договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры №**** и уплатила за услугу **** рублей. Ответчик договорные обязательства не выполнил, поскольку предложенная ей квартира была обременена правами третьего лица до окончания срока сделки.

Указала, что основным условием заключения договора, было требование о строгом соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», который установил срок выдачи кредита до ****. Невыполнение сделки и пропуск срока получения кредита, явилось основанием обращения в суд.

Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, настаивая на исковых требованиях.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, указав, что большую часть посреднических услуг фактически осуществляла ФИО4.

В качестве правовых оснований ссылалась на ст.ст. 309, 310, 779 ГК РФ и закон « О защите прав потребителей».

Ответчик ИП ФИО3 иск не признала и суду пояснила, что свои договорные обязательства выполнила в полном объеме: истцу подобран вариант квартиры, оказаны юридические услуги по сделке купли-продажи квартиры, найдено жилье М. для переезда его из спорной квартиры, подготовлен и подан иск к нему о снятии его с регистрационного учета. ФИО1 же отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры. Снятие с регистрационного учета третьего лица в квартире, не входит в предмет договора на посреднические услуги. Кроме того, препятствий для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации, равно как и получения кредита в банке не имелось.

Ответчик ФИО4 пояснила, что срок действия заключенного между ФИО1 и ИП ФИО3 договора, заканчивался ****., и в дальнейшем пролонгировался. На основании предварительного договора от ****. ФИО1 должна была в срок до ****. заключить с владельцем квартиры - ФИО6 основной договор. Но, явившись в Банк 23 декабря и 30 декабря 2010 года, отказалась от подписания документов, ссылаясь на наличие обременения жилого помещения. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является препятствием для совершения сделки купли-продажи, а также для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Считала, что условия договора от ****. были выполнены в полном объеме. Также пояснила, что содействовала оказанию посреднических услуг ФИО1, заключив с ИП ФИО3 ****. договор возмездного оказания услуг и дополнительные соглашения к нему: о проведения правового анализа документов по купле – продаже квартиры, консультировании по вопросам сделки и др. Полагала, что требования о взыскании неустойки и морального вреда подлежат отклонению.

Третье лицо ФИО6 пояснила, что намеревалась продать свою квартиру №**** за **** рублей, обратилась к риэлтору ИП ФИО3, которая нашла покупателя ФИО1, ****. заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости. В спорной квартире проживал бывший муж, который в период сделки отказался добровольно сняться с регистрационного учета. По авансу, полученному от ФИО1, ему было найдено другое жилье и подан иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Рассмотрение дела окончено утверждением мирового соглашения: М. был снят с регистрационного учета и выехал в приобретенное ему жилое помещение. ФИО1 неоднократно в Банке отказывалась от подписания, как кредитного договора, так и основного договора купли-продажи квартиры. В апреле 2011 года истец вновь обратилась с предложением о покупке квартиры, но по более низкой цене. Посчитав такие условия неприемлемыми, в **** года ФИО6 продала квартиру другому покупателю.

Представитель третьего лица - ОАО «Сбербанк России» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 просит об отмене решения суда, считая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указала, что договор от **** не был пролонгирован, как указал суд, а истек ****, при этом сделка купли – продажи заключена не была; вывод суда о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** руб., не соответствует условиям заключенного сторонами договора, имеющимся доказательствам и нормам права; не соответствуют обстоятельствам дела, также выводы суда о невозможности оформления сделки купли-продажи, ввиду отказа истца от подписания кредитного договора и договора купли-продажи; ФИО7 привлечена к участию в деле как соответчик, однако она не являлась стороной договора на посреднические услуги и к ней истец претензий не имел и требований не предъявлял.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца ФИО1 и представителя третьего лица ОАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что **** г. между сторонами был заключен договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры №****, согласно которого ИП ФИО3 обязалась оказать ФИО1 услуги, а именно:

- провести подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи недвижимости ****

- обеспечить законность и конфиденциальность совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ****

Договором определен срок его исполнения до ****. включительно. В случае согласия сторон срок действия договора может быть продлен.

ФИО1 оплатила услуги ответчика в размере **** рублей.

**** между ФИО1 и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Пунктом 1.3. Предмета предварительного договора указано, что продавец подтверждает и гарантирует, что до момента заключения Договора квартира не обременена правами третьих лиц.

Пунктом 4.6 Особых условий определено, что продавец обязуется, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры третьи лица, имеющие право пользования, будут выписаны.

**** года, ФИО1 отказалась от подписания основного договора, ссылаясь на наличие третьего лица в жилом помещении.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что ИП ФИО3 исполнены надлежащим образом обязанности по договору оказания посреднических услуг, и совершены все необходимые действия для исполнения своих обязанностей по договору, судом сделаны выводы о том, что ФИО1 не представлено доказательств невозможности оформления сделки купли-продажи, как и вины продавца, что ИП ФИО3 не отвечает перед заказчиком за действия продавца, и что ФИО1 сама отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Условием договора на оказание посреднических услуг от **** г. было поручение ФИО1 - ИП ФИО3 осуществить подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи конкретной квартиры, а также обеспечить законность и конфиденциальность сделки.

Также одним из условий договора было требование о соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», который установил срок выдачи кредита до ****

В судебном заседании установлено, что ответчик подобрала вариант жилого помещения, собирала необходимый пакет документов, проверяла правильность и законность оформления таких документов.

Судебная коллегия полагает, что п.2.2. договора об оказании услуг, предусматривающий обеспечение законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры, включал в себя проверку правильности и законности всех документов, соответственно, в том числе и договоров купли-продажи жилого помещения (предварительного и основного).

Вместе с тем, в предварительном договоре указано, что квартира не обремена правами третьих лиц, а те третьи лица, которые там зарегистрированы будут сняты с регистрационного учета.

Однако, данный договор не отвечает требованиям закона.

В силу ч.1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Между тем, квартира была обремена правами третьего лица, которое, как показала ФИО6, имело право бессрочного пользования. Более того, пункт предварительного договора о снятии третьего лица с регистрационного учета ничтожен, поскольку третье лицо не брало на себя таких обязательств, а иные лица не могли выполнить данный пункт договора без согласия третьего лица. По условиям предварительного договора продавец обязался на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры выписать третьих лиц, имеющих право пользования квартирой ****

Однако, на день подписания основного договора купли-продажи квартиры (**** года), квартира была обременена правом бессрочного пользования, бывшем мужем продавца - М.

Довод ответчика о том, что наличие в спорной квартире третьего лица не препятствует заключению договора купли-продажи и дальнейшей регистрации права собственности на нее, а также довод о том, что договором об оказании услуг не предусматривалась обязанность исполнителя предоставить для заключения сделки купли-продажи квартиру, не обремененную правами третьих лиц, судебная коллегия во внимание не принимает.

Изначально ответчик, обеспечивая законность сделки купли-продажи квартиры (согласно условиям договора) не предупредил истца об обременении (в силу ст. 558 ГК РФ) квартиры третьим лицом; фактически обеспечивая юридическое сопровождение сделки, допустил составление предварительного договора купли-продажи, не содержащего существенного условия об обременении, не возражал против включения в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и ничтожного условия о снятии с регистрационного учета третьего лица, допустил подписание такого договора истцом.

Желание и готовность истца приобрести квартиру с обременением, учитывая включение в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и последующий отказ от подписания основного договора, судебная коллегия ставит под сомнение. Исходя из смысла ст. 558 ГК РФ, обременение является существенным условием договора и должно быть прописано в договоре.

При таких обстоятельствах выводы суда о выполнении ответчиком условий договора об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры нельзя признать правомерными, а решение законным и обоснованным.

Согласно п.5.1. за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору исполнитель и заказчик несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 5.3 заключенного договора на посреднические услуги по покупке недвижимости, в случае невозможности оформления сделки по п.1 договора по вине продавца, оплаченная сумма по п.4 возвращается в полном объеме или предоставляется подобная недвижимость.

Доказательства предоставления истцу иной недвижимости в материалах дела отсутствуют.

Что касается срока действия договора, он мог быть продлен, в силу п.1.3 Договора лишь в случае согласия сторон, однако, соглашения сторон о продлении срока договора в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обязательства об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ответчиком исполнены не надлежащим образом, что нарушило права истца, как потребителя услуги.

Заслуживают внимание также и доводы кассационной жалобы о неправомерном привлечении к участию в деле соответчика ФИО7, а также о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** рублей.

Истцом не заявлено требований к ФИО7, договорные отношения между истцом и ФИО7 отсутствуют; иных оснований взыскания с Полянской предъявленных истцом сумм судом не добыто; основания для привлечения ФИО7 к рассмотрению дела в качестве соответчика на момент рассмотрения дела отсутствовали.

Калькуляция цен к акту приема-передачи выполненных работ (услуг) к договору на посреднические услуги по покупке недвижимости от **** года **** в которой указано на выполнение ответчиком услуг истцу на сумму **** руб. и по которой суд признал выполненными работы на сумму **** руб., не являлась частью (приложением) договора; в договоре ссылка на существование калькуляции стоимости услуг отсутствует. Оплата конкретных услуг исполнителя договором не предусмотрена. Стороны договорились о цене договора в целом в размере **** руб. за оказание конкретной деятельности ответчика, имеющей конкретный результат для истца.

Поскольку решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, после чего, постановить законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст.361-362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий: И.К. Крайнова

Судьи: Е.И. Склярова

И.В. Сергеева