Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Чудиновой Т. М. гражданское дело по кассационной жалобе муниципального предприятия «Центральная районная аптека № 106»

на решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области

от 20 января 2011 года

по иску ФИО1 к муниципальному предприятию «Центральная районная аптека № 106», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого в порядке переименования КУМИ администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному предприятию «Центральная районная аптека № 106», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого в порядке переименования КУМИ администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа, в котором просила расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.04.2007 г. № 5-ДА, обязать Муниципальное предприятие «Центральная аптека № 106» освободить нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> взыскать с МП «Центральная районная аптека № 106» расходы на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Свои требования мотивировала тем, что 05.04.2007 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий и муниципальным предприятием «Центральная районная аптека № 106» был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 5-ДА, в соответствии с которым муниципальному предприятию «Центральная районная аптека № 106» были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м. и тамбур площадью 2,4 кв.м., расположенные на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.

26.10.2007 г. между истицей и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий был заключен договор купли-продажи № 186, в соответствии с которым Комитет по управлению муниципальным имуществом обязался передать ей в собственность нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, с обременением - арендой. После полнойоплаты имущество было ей передано по акту о приеме-передаче здания(сооружения) № 1 от 21.11.2007 г. Согласно свидетельству о регистрации прав от 29.11.2007 г. она является собственником нежилого помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Учитывая, что цена объекта недвижимости увеличилась, то соответственно размер арендной платы существенно был увеличен истицей с 01.12.2007 г. до 50000 руб., и предложено арендатору с 01.01.2009 года заключить договор аренды от 05.04.2007 года в новой редакции, но до настоящего времени ответчиком договор не подписан. Кроме того, на 10.05.2010 года имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 925000 рублей, при этом с 01.01.2010 г. арендная плата ответчиком не оплачивается.

В дальнейшем истица уточнила исковые требования и просила обязать Муниципальное предприятие «Центральная аптека № 106» освободить нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> и взыскать с МП «Центральная районная аптека №106» расходы на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Ответчик иск не признал.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 20 января 2011 года постановлено:

Расторгнуть договор аренды заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ленинска-Кузнецкого и Муниципальным предприятием «Центральная районная аптека № 106» от 05.04.2007 года № 5-ДА на нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м и тамбур площадью 2,4 кв.м, (№ на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные в здании по адресу: <адрес>., зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по КО (номер регистрационного округа 42) 28 июня 2007 г.

Обязать Муниципальное предприятие «Центральная районная аптека №106» освободить нежилые помещений (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>.

Взыскать в пользу ФИО1 с Муниципального предприятия «Центральная районная аптека № 106» судебные издержки в виде расходов на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а также расходов по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

В кассационной жалобе Муниципальное предприятие «Центральная районная аптека № 106» просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей, указывая, что в качестве нового арендодателя в ЕГРП Шерина зарегистрирована не была, поэтому она не имеет право на предъявление заявленного иска, поскольку не является стороной в договоре аренды.

Суд, удовлетворяя требования истицы, не отменил зарегистрированное в ЕГРП обременение права собственности истицы договором аренды, нарушив закон.

По условиям сделки купли-продажи ФИО1 не вправе была расторгать или изменять договора аренды с МП «Центральная районная аптека № 106» до 05.04.2012 г.

ФИО1 принесены возражения на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав ФИО1, просившую решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела и было установлено судом, 05.04.2007 года между КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого и МП «Центральная районная аптека № 106» был заключен договор аренды муниципального нежилого фонда от 05.04.2007 года № 5-ДА, по условиям которого МП «Центральная районная аптека № 106» были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 155,6 кв.м. и тамбур площадью 2,4 кв.м., (№ на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные в здании по адресу. <адрес>. Согласно п. 4.2 вышеуказанного договора, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и заключен сроком на 5 лет.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> (номер регистрационного округа 42) 28 июня 2007 г. (л. д. 74 об).

Из договора купли-продажи № 186, заключенного 26.10.2007 г. между КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого и ФИО1, усматривается, что КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого приняло на себя обязательства передать в собственность ФИО1 муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале (№ на поэтажном плане с 1-по 9) и на первом этаже (№ на поэтажном плане с 1 по 21) двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, при этом в соответствии с п. 1.4 вышеуказанного договора, часть нежилых помещений площадью 155,6 кв.м. и тамбур площадью 2,4 кв.м., было обременено арендой в пользу муниципального предприятия «Центральная аптека № 106» по договору от 05.04.2007 г. № 5-ДА (л. д. 10).

Установив указанные обстоятельства, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 617 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что переход права собственности на арендуемое имущество повлекло за собой перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации. Таким образом, с 29.11.2007 года арендодателем по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.04.2007 года № 5-ДА стала ФИО1

Также из материалов дела видно, что в связи со сменой собственника нежилых помещений общей площадью 320,2 кв.м., расположенных в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО1 направила в адрес МП «Центральная районная аптека № 106» соглашение (т. 1 л.д. 41-42) от 01.01.2009 г. о расторжении договора аренды от 05.04.2007 г. № 5-ДА и регистрации настоящего соглашения в Управлении регистрационной службы в установленном порядке, и о заключения нового договора аренды от 01.01.2009 г., изложив его в редакции, в соответствии с которой изменены существенные условия договора, в том числе предмет договора, исключен из арендуемых помещений тамбур площадью 2,4 кв.м., а также изменен размер арендной платы до 50000 руб., срок действия договора установлен с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г.

Данное соглашение от 01.01.2009 г. МП «Центральная районная аптека № 106» не подписано.

В качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды истица считает невыполнение арендатором обязательств по договору аренды: текущий и капитальный ремонт (п. 2.2.6), нарушение противопожарных норм (п.п.2.2.5, 2.2.6, 2.2.11), невыполнение требования о страховании объекта аренды (п.2.2.15).

Как видно из п. 4.6 договора аренды, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и Муниципальным предприятием «Центральная районная аптека № 106» от 05.04.2007 года № 5-ДА, он может быть расторгнут судом досрочно по инициативе арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, установленных п.п.2.2., 3.1, 3.2, 5.1, 6.2 настоящего договора.

Установив, что арендатором - ответчиком по делу - было допущено существенное нарушение условий договора аренды от 05.04.2007 г. № 5-ДА в виде невыполнения арендатором обязательств по производству текущего и капитального ремонта (л. д. 44-48), систематического нарушения противопожарных норм (л. д. 39, 124, т. 2 л. д. 45, 50, 83), суд первой инстанции правильно и в соответствии с приведенными нормами закона и условиями договора аренды расторг договор аренды от 05.04.2007 года № 5-ДА, обязав Муниципальное предприятие «Центральная районная аптека №106» освободить нежилые помещений (номера на поэтажном плане 1-21 в соответствии с техническим паспортом), расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>.

Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к тому, что ФИО1 неправомочна выступать в качестве арендодателя по договору аренды от 05.04.2007 года № 5-ДА, поскольку такие изменения стороны в договоре аренды вследствие смены собственника спорных нежилых помещений не зарегистрированы в надлежащем порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, эти доводы кассационной жалобы не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды и, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Действующее законодательство не предусматривает самостоятельной государственной регистрации права аренды, либо аренды, как обременения недвижимого имущества.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, т.е. с 29.11.2007 года (с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилые помещения общей площадью 320,2 кв.м., расположенные в подвале и на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>) стороной по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.04.2007 года № 5-ДА стала Шерина Н. П.

В части нарушения арендатором существенных условий договора аренды влекущих за собой его расторжение решение суда кассатором не оспорено.

При таких данных оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 20 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: И.Е. Богданович

Судьи: Т.М. Чудинова

Т.Н. Рыжонина