Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Тумановой Ю.А.рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери25 июля 2013 годапо докладу судьи Парфеновой Т.В.дело по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Заволжского районного суда г.Твери от 23 апреля 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Луньковой Ю.Н. к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области – отказать.

Исковые требования ООО «Риэлт-Сервис» к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области об обязывании продлить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу продлить договор аренды земельного участка, общей площадью 1036, 3 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов в границах кадастрового плана, находящегося по адресу: <адрес> кадастровым номером №, заключенный с ООО «Риэлт-Сервис» ДД.ММ.ГГГГ, на срок до ДД.ММ.ГГГГ».

Судебная коллегия

установила:

ООО «Риэлт-Сервис» и Лунькова Ю.Н. обратились в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области с требованием в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу продлить договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> кадастровым номером №, заключенный с истцом ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет.

Исковые требования обоснованы тем, что на основании указанного договора аренды, заключенного истцом с Комитетом по управлению имуществом Тверской области на срок до ДД.ММ.ГГГГ, обществу был предоставлен земельный участок для жилищного строительства. По истечении установленного договором срока между арендодателем и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок аренды земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Риэлт-Сервис» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений с просьбой об очередном продлении данного договора. ДД.ММ.ГГГГ Министерство на данное обращение ответило отказом со ссылкой на то, что земельный участок истцом не используется. С полученным отказом ООО «Риэлт-Сервис» не согласилось, так как добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды, уплатило арендные платежи по ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения договора общество предпринимало все необходимые меры для использования земельного участка по назначению, обращалось в контролирующие органы по вопросу выдачи необходимых разрешений и согласований, получило технические условия на проектирование и строительство, на подключение к коммуникациям, положительное заключение государственной экспертизы ГУ «<данные изъяты><адрес>», проектную документацию на строительство; были определены границы земельного участка для строительства, проведены публичные слушания. Также в период оформления документации истец произвел ограждение земельного участка, освобождение его от деревьев и кустарников, перенос сетей газопровода, охранные и научные исследования объекта археологии. Для дальнейшего проведения строительных работ обществу необходимо получить разрешение на строительство. В связи с этим в соответствии со ст.ст. 621, 445 ГК РФ ответчик обязан решить вопрос о продлении срока действия договора аренды.

Согласно договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ Лунькова Ю.Н. является инвестором строительства жилого дома на указанном земельном участке. Отказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в продлении истцу срока действия договора аренды нарушает ее права и интересы. Ссылаясь на то, что она является соинвестором данного строительства, Лунькова Ю.Н., помимо обязания ответчика продлить срок действия договора аренды земельного участка, просит включить ее в данный договор в качестве соарендатора вместе с ООО «Риэлт-Сервис».

В судебном заседании представитель истца ООО «Риэлт-Сервис» Прокофьев С.Г. и истец Лунькова Ю.Н. исковые требования поддержали, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Лупанова Н.В. иск не признала, указала на неподведомственность спора суду общей юрисдикции, а также возможность продления срока договора аренды только по результатам торгов.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ставит вопрос об отмене решения суда и прекращении производства по делу либо оставлении иска без рассмотрения, ссылаясь на нарушение судом правил подведомственности рассмотрения гражданских дел как по субъектному составу участников данного судебного разбирательства, так и по характеру заявленного спора. Поскольку спорный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен по результатам торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды, его продление возможно только путем проведения торгов и заключения соответствующего договора. Суд неправильно применил к рассматриваемым правоотношениям п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», который не применяется к правоотношениям по распоряжению земельными участками, регламентированным Земельным кодексом РФ. При рассмотрении споров, связанных с понуждением заключить договор аренды, следует учитывать, что такой договор может быть заключен в порядке, предусмотренном ст.ст. 445, 621 ГК РФ, согласно которому требование о понуждении к заключению договора может быть направлено в суд только после направления истцом оферты и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок. ООО «Риэлт-Сервис» не направило в Министерство проект соглашения о продлении срока действия оговора аренды, оформленный надлежащим образом. Следовательно, заявление истца в отсутствие проекта соглашения не может расцениваться как оферта, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и, в силу ст. 222 ГПК РФ, является снованием для оставления иска без рассмотрения.

В заседание суда апелляционной инстанции Лунькова Ю.Н., надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, не явилась. В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Министерства имущественных и земельных отношений Лупанову Н.В., поддержавшую жалобу, представителя истца – ООО «Риэлт-Сервис» Прокофьева С.Г., возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом Тверской области предоставил ООО «Риэлт-Сервис» в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1036,3 кв.м с кадастровым номером №, местоположение участка установлено относительно ориентира по адресу: <адрес>, для жилищного строительства. Срок аренды п. 2.1 данного договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором от ДД.ММ.ГГГГ в договор были внесены изменения относительно местоположения участка, указан его адрес: <адрес>.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ№ и дополнительного соглашения от этого же числа срок аренды земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области заявление, в котором просил продлить срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

По истечении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ, в отсутствие возражений арендодателя, истец продолжил пользоваться земельным участком, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал ООО «Риэлт-Сервис» в продлении срока действия договора, указав на неиспользование обществом земельного участка в целях жилищного строительства, уведомил истца об отказе от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и о том, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и ст. 621 ГК РФ данный договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.

Поскольку арендодатель реализовал свое право на отказ от договора, уведомив об этом арендатора, и согласно объяснению представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции данное уведомление ООО «Риэлт-Сервис» получило не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ко времени вынесения судом решения по заявленному спору обязательства сторон, возникшие из указанного договора аренды, были прекращены.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Риэлт-Сервис», суд первой инстанции не учел, что возможности продления договора аренды, заключенного на неопределенный срок, закон не предусматривает.

Требование о заключении договора на новый срок истцом не заявлялось, предметом рассматриваемого иска не являлось, такая возможность обществом не утрачена.

Также судом была допущена ошибка при применении к спорным правоотношениям положений ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006года №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно части 1 указанной статьи Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 17.1 Закона.

В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006года №135-ФЗ «О защите конкуренции» указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров по результатам проведения конкурсов или аукционов, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется, в том числе в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В данном случае заключенный ООО «Риэлт-Сервис» договор аренды касался распоряжения земельным участком, находящимся в государственной собственности. В соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ договор аренды в отношении такого земельного участка может быть заключен только по результатам проведения торгов, за исключением предусмотренных законом случаев предоставления земельного участка лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, жилищно-строительным кооперативам, лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории, а также в случае, если аукцион признан не состоявшимся.

Поэтому к правоотношениям сторон, возникающим из данного договора, невозможно применение порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, содержащегося в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006года №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Соответственно, не применимо и положение, закрепленное в ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006года №135-ФЗ «О защите конкуренции», о том, что до 1 июля 2015 года заключение на новый срок, не превышающий названную дату, договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 ст. 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, разрешается без проведения конкурсов или аукционов. Кроме того, данная норма закона утратила силу с 01 июля 2013 года.

Ссылки истца на положения, закрепленные в ч. 1 ст. 621 ГК РФ, предоставляющие, арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, обоснованность исковых требований не подтверждают.

Возможность судебной защиты данного права арендатора обусловлена передачей арендодателем спорного имущества третьим лицам в течение года со дня истечения срока договора аренды. Только в этом случае согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. До наступления таких обстоятельств сам по себе отказ арендодателя от передачи имущества в аренду на новый срок не свидетельствует о нарушении прав арендатора и возможности их защиты в судебном порядке.

Доводы истца о выполнении значительного объема проектных и изыскательских работ, потребовавших существенных финансовых затрат, о несвоевременной выдаче обществу третьими лицами необходимых для строительства разрешительных и иных документов правого значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, так как не являются основанием для продления договора аренды. Имущественные права истца в этом случае могут быть защищены путем предъявления требования о возмещении убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Вследствие неверного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права, содержание обжалуемого решения приведенным требованиям закона не соответствует.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска ООО «Риэлт-Сервис» и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных обществом исковых требований.

Правила подведомственности разрешения гражданских дел, установленные ст. 22 ГПК РФ, судом нарушены не были. Разрешая заявленный спор, участником которого являлось физическое лицо, суд первой инстанции правильно исходил из невозможности разделения исков ООО «Риэлт-Сервис» и Луньковой Ю.Н., требовавшей включить ее в качестве соарендатора в договор аренды и обязать ответчика продлить срок действия данного договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, предусмотренных ст. 222 ГПК РФ оснований для оставления иска без рассмотрения, в частности несоблюдения истцами установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, в данном случае не имеется. В со ст. 452 ГК РФ обращению истцов в суд предшествовало направление заявления ООО «Риэлт-Сервис» ответчику с предложением об изменении условия ранее заключенного договора относительно увеличения срока аренды и отказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от заключения соответствующего соглашения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда г.Твери от 23 апреля 2013 года в части удовлетворения исковых требований ООО «Риэлт-Сервис» к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области отменить.

Постановить в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Риэлт-Сервис» об обязывании Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области продлить договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи