Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы истца и ответчика по встречному иску ОАО «Первый республиканский Банк», ответчика и истца по встречному иску ФИО1 на решение Правобережного районного суда г.Липецка от 15.06.2011 года и дополнительное решение того же суда от 02.08.2011 года, которыми постановлено:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Первый Республиканский банк» к ФИО1 о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды отказать.

Взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в пользу ООО «ЛипецкНИЦстройпроект»

Взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей.

Заслушав доклад судьи Москаленко Т.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Первый Республиканский Банк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ, ссылаясь на то, что 30.10.2007 г. между ОАО «Первый Республиканский Банк» и ФИО1 был заключен договор № аренды нежилых помещений, расположенных по адресу <...> Согласно пункту 2 указанного договора аренды помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. При передаче ответчиком помещения сторонами был подписан акт приема-передачи от 07.11.2007 г., в котором зафиксировано, что помещение к использованию в целях, предусмотренных пунктом 2.2 договора без капитального ремонта не готово. В связи с тем, что ответчик в течение месяца не приступил к капитальному ремонту помещения, истец с целью приведения помещения в соответствие с пунктом 2.2 договора аренды заключил 26.12.2007 г. договор подряда с ООО НПКФ «Новые технологии», которое взяло на себя обязательство произвести комплекс строительных работ. Согласно смете, утвержденной сторонами договора подряда, в комплекс строительных работ вошли проектные работы, общестроительные работы, работы по отделке помещений, установке светопрозрачных конструкций, работы по оборудованию помещений для совершения операций с ценностями, работы по вентиляции и кондиционированию, установке охранной сигнализации и системы контроля доступа, установке пожарной сигнализации, видеонаблюдения, электромонтажные работы. Указанные работы повлекли за собой не только реконструкцию помещения, но и его частичный капитальный ремонт. Согласно актам о приемке выполненных работ подрядчиком выполнены, а истцом оплачены работы, относящиеся к капитальному ремонту помещения на сумму рублей. Факт производства строительных работ и затраты истца по оплате работ, относящихся к капитальному ремонту помещения и не относящихся к капитальному ремонту, подтверждаются актами о приемке выполненных работ и платежными поручениями. Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили иное, то обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе. По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий. Просили взыскать с ФИО1 в свою пользу руб. и расходы по оплате государственной пошлины.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Первый Республиканский Банк» о взыскании упущенной выгоды, указала, что 30.10.2007 г. между ОАО «Первый Республиканский Банк» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилых помещений № расположенных по адресу <...> на срок 5 лет. С письменного согласия истца Банк приступил к реконструкции помещения и принял на себя обязательства осуществить его ввод в эксплуатацию. 01.10.2009 года договор был досрочно расторгнут. Однако в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, чем причинил ФИО1 реальный ущерб в размере руб. и убытки в виде упущенной выгоды, так как ФИО1 не имела возможности сдать в аренду помещение и получить доход, который могла бы получить, если бы ее право не было нарушено. Размер упущенной выгоды составляет рублей, который ФИО1 просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский Банк» в свою пользу.

Впоследствии уточнив исковые требования, ФИО1 просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский Банк» в свою пользу в возмещение убытков (упущенной выгоды) рублей, указывая, что после досрочного расторжения договора аренды в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации. Позднее выяснилось, что принимая в аренду помещение площадью 200,2 кв.м., арендатор фактически возвратил помещение площадью 180,4 кв.м., из чего следует, что работы по реконструкции были выполнены с нарушением проекта, что нельзя признать улучшением помещения, поскольку это привело к уменьшению его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску ОАО «Первый Республиканский Банк» по доверенности ФИО2 иск поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Суду пояснил, что после заключения договора аренды арендованное помещение не подходило для его использования в тех целях, для которых его арендовали. Поскольку помещение использовалось под банковскую деятельность, то его необходимо было реконструировать и произвести в нем капитальный ремонт. Ответчик согласилась с тем, что капитальный ремонт в помещении необходим. Встречные исковые требования не признал, суду пояснил, что требование о взыскании упущенной выгоды не подлежит удовлетворению в виду того, что ФИО1 не доказана причинно-следственная связь между неисполнением банком своих обязательств и причиненными убытками. Имущественный ущерб в виде потери 21,5 кв.м. от общей площади помещений № 7 и 8 в результате производства работ не подлежит взысканию с ОАО «ПРБ» по тому основанию, что согласно п. 3 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, осуществляется лицом, выполнившим такие работы, то есть подрядной организацией, нанятой банком.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признали, суду объяснили, что согласно п.4.3 договора аренды помещение было передано в аренду в исправном состоянии, согласно п.4.4 договора арендодатель не несет ответственность за недостатки помещения, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре арендатором помещения, либо были ему заранее известны, были оговорены при передаче помещения и зафиксированы в акте приема-передачи. Согласно п.5.2 раздела 5 договора аренды ФИО1 произвела в помещении электротехнические работы, необходимые для осуществления банком своей деятельности, капитальный ремонт ее делать никто не обязывал. Согласие на производство улучшений она не давала. Согласно п.9.2 неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документацию, касающуюся таких улучшений, ей же такая документация передана не была. Согласно акта от 07.11.2007 г. помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, но в акте приема-передачи ФИО1 указала, что в правом помещении существует протечка крыши. При заключении договора помещение было в исправном состоянии, были подвесные потолки, полы были из керамической плитки. Для того, чтобы использовать помещение для целей банка, необходимо было только оборудовать помещение для хранения ценностей, но представитель банка сказал, что для того, чтобы выделили больше денег, необходимо написать, что помещению требуется капитальный ремонт. Встречные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. Ссылались на то, что согласно договора помещение передавалось банку для открытия в нем дополнительного офиса и другой деятельности банка. Сразу же после принятия помещения ОАО «ПРБ» без согласования с ФИО1 приступило к переустройству помещения по своему усмотрению с целью приведения его внешнего вида (дизайна) к установленному ОАО «ПРБ» стандарту и с целью получения дополнительного дохода от сдачи его части в субаренду (зал игровых автоматов). 13.12.2007 г. ФИО1 дала согласие на увеличение общей площади, разделение помещения на два отдельных и на проведение других работ, предусмотренных проектом реконструкции. Однако, выполненные банком (его подрядчиком) работы оказались ненадлежащего качества и были выполнены с нарушением проекта, что привело не к увеличению, а к уменьшению общей площади помещения на 21,5 кв.м. и к невозможности зарегистрировать результат работ во внесудебном порядке. Дополнительный офис ОАО «ПРБ» оказался в несуществующем по документам помещении, что не соответствовало требованиям ЦБ РФ и ФЗ «О банках и банковской деятельности». В связи с чем 02.10.2009 г. ОАО «ПРБ» расторгло договор аренды с ФИО1 в одностороннем порядке. При возврате помещения банк его возвратил в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования и скрыл от ФИО1 эти факты, в том числе и факт уменьшения площади помещения, отказав ей в передаче документов по проведенным работам. 30.09.2009 г. ФИО1 заключила с ИП ФИО14 договор аренды, в силу которого она должна была передать ей помещение по передаточному акту не позднее 06.10.2009 г. Однако, после принятия помещения от банка ФИО1 06.10.2009 г. пыталась его передать ИП ФИО14 но не смогла, так как помещение не соответствовало правоустанавливающим и техническим документам, что подтверждается актом приема-передачи помещения. В результате ФИО1 не смогла получить доход от аренды в сумме рублей ежемесячно, который получала бы, если бы ОАО «ПРБ» возвратило ей помещение в том состоянии, в котором оно было принято с учетом нормального износа и в состоянии, соответствующем правоустанавливающим и техническим документам. Для восстановления нарушенного права ФИО1 обратилась в Советский районный суд г. Липецка с иском о понуждении ОАО «ПРБ» восстановить помещение в прежнее состояние и обязать ОАО «ПРБ» предоставить ей документы, необходимые для получения правоустанавливающих документов в целях приведения их в соответствие с помещением. В ходе рассмотрения судом дела ОАО «ПРБ» передало ФИО1 часть документов. Для уменьшения убытков, вызванных простоем помещения, ФИО1 вынуждена была в ускоренном порядке узаконить произведенную банком реконструкцию, заплатив рублей, после чего смогла сдать помещение в аренду.

Представитель ответчика по встречному иску ООО НПКФ «Новые технологии» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В кассационной жалобе истец и ответчик по встречному иску ОАО «Первый Республиканский Банк» просит об отмене судебного решения в части отказа в удовлетворении требований ОАО «ПРБ» к ФИО1 о взыскании денежных средств и дополнительного решения, ссылаясь на то, что судом при их вынесении существенно нарушены нормы материального и процессуального права.

В кассационной жалобе ответчица и истец по встречному иску ФИО1 просит об отмене решения в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ОАО «ПРБ» о возмещении убытков (пущенной выгоды) как незаконного и необоснованного, ссылаясь на то, что суд неправильно определил юридически значимые для дела обстоятельства и не применил подлежащие применению нормы материального права.

Выслушав представителя истца и ответчика по встречному иску ОАО «Первый Республиканский Банк» по доверенности ФИО5, просившего об отмене решения в части отказа ОАО «ПРБ» в удовлетворении исковых требований и дополнительного решения, ответчицу и истицу по встречному иску ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО3, поддержавших жалобу по изложенным в ней доводам, обсудив доводы жалоб, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, при этом исходит из следующего.

Согласно ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 30.10.2007 г. между ФИО1 и ОАО «Первый Республиканский Банк» заключен договор аренды № нежилого встроено-пристроенного помещения магазина, расположенного по ул. Стаханова д. в г. Липецке. Согласно данному договору ФИО1 (арендодатель), являясь собственником данного нежилого помещения, передала ОАО «Первый Республиканский Банк» (арендатор) указанное помещение общей полезной площадью 200, 2 кв. м. на срок 5 лет.

Договором предусмотрено, что помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность.

В соответствии с п. 5.4.7 договора арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п.5.4.3 договора арендатор обязан производить своими силами и за свой счет текущий ремонт помещения, согласно п. 5.4.13 арендатор обязан осуществлять за свой счет работы по содержанию помещения. Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность сдачи помещения в субаренду с письменного согласия арендодателя.

В силу п.п. 9.1-9.2 договора в течение 5 дней с момента истечения срока аренды арендатор возвращает помещение по акту в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учётом нормального износа, свободным от имущества арендатора. В акте возврата стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведённые арендатором за период аренды. Неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документации, касающуюся таких улучшений.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 07.11.2007 г. установлено, что техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное, расположение стен и перегородок соответствует плану Липецкого БТИ. Однако для использования в целях, предусмотренных п. 2.2 договора (под офис и банковскую деятельность) без капитального ремонта не готово.

03.12.2007 г. ФИО1 дала согласие на перепланировку и переоборудование сданного в аренду нежилого помещения для его использования в предусмотренных договором целях (под офис и банковскую деятельность), выдав 06.12.2007 г. работнику ОАО «ПРБ» ФИО16 доверенность в целях согласования реконструкции нежилого помещения с компетентными и заинтересованными учреждениями и организациями.

Однако, в установленные доверенностью сроки вопрос согласования реконструкции нежилого помещения решен не был, и ФИО1 подготовила доверенность работникам ОАО «ПРБ» с продлением срока её действия. Доверенности не были оформлены по не зависящим от нее обстоятельствам.

21.07.2009 года ОАО «Первый Республиканский Банк» уведомило ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды. Согласно акту приема-передачи от 02.10.2009 года спорное нежилое помещение передано ФИО1

Из заключения от 03.06.2011 года по результатам проведения повторной судебной строительно-технической экспертизы следует, что работы по ремонту кровли, по отделке цокольной части здания, ремонту фасада, выносу, погрузке мусора, по отделке помещений, сантехнические работы отнесены к реконструкции, текущему ремонту, работы по восстановлению окраски фасада отнесены к капитальному ремонту. Необходимости проведения работ по капитальному ремонту кровли, штукатурке цоколя, облицовке цокольной части наружных стен керамогранитом вместо существующей штукатурки, замене унитазов со смывными бачками, отопительных приборов и трубопроводов не было. Качество выполненных работ по устройству крыльца, дополнительных слоев кровли пристроенной части, облицовке цоколя плитами из керамогранита, устройству полов из керамогранита и керамической плитки, облицовке ступеней и пандусов плитами из керамогранита не соответствует установленным требованиям. Реконструкция и ремонт помещений выполнены без экспертизы проектной документации, разрешения на реконструкцию и капитальный ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности элементов здания, оформления дополнительной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате проведения реконструкции общая площадь помещений уменьшена на 21,5 кв.м.

Экспертом ФИО17 допрошенным в ходе рассмотрения дела, подтверждено, что необходимости проведения капитального ремонта помещения не имелось, имеющиеся проекты на выполнение работ направлены на реконструкцию помещения. Уменьшение площади помещения является результатом несоответствия выполненных работ проектной документации.

Решением Советского районного суда г.Липецка от 12.04.2010 года, вступившим в законную силу, установлено, что банком была произведена реконструкция нежилого помещения, а не капитальный ремонт, в ходе которой были произведены перепланировка и переоборудование помещения. Согласно договору аренды арендатор имеет право улучшать состояние помещения за свой счет и с согласия арендодателя без возмещения стоимости таких улучшений.

Тщательно исследовав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе показания допрошенных в ходе рассмотрения дела свидетелей, проанализировав нормы действующего законодательства, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что объективной необходимости в осуществлении капитального ремонта нежилого помещения не имелось. При этом арендатор по собственной инициативе за счет собственных средств, с целью приведения помещения в состояние, подходящее под его деятельность, произвел реконструкцию помещения, а не капитальный ремонт.

Однако, поскольку своего согласия арендодатель- ФИО1 на производство неотделимых улучшений помещения не давала, то оснований для возмещения ОАО «Первый Республиканский Банк» средств, потраченных на производство таких улучшений, не имелось.

Таким образом, суд обоснованно отказал ОАО «Первый Республиканский Банк» в удовлетворении заявленных им исковых требований.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данной правовой нормы ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нежилое помещение было возвращено ей в непригодном для его использования состоянии, либо о причинных ей действиями ОАО «ПРБ» убытках (упущенной выгоды).

В связи с этим оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 не имелось.

Ссылка жалобы ОАО «Первый Республиканский Банк» на положения ст.616 ГК РФ, а также иные доводы жалобы по существу не свидетельствуют о незаконности или необоснованности принятого судебного решения, либо о неправильности выводов суда, а потому не могут быть признаны состоятельными.

Доводы жалобы ФИО1 сводятся к несогласию с данной судом оценкой имеющихся по делу доказательств. Вместе с тем, судом в соответствии со ст.67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка всем представленным по делу доказательствам. Оснований для признания такой оценки не соответствующей требованиям законодательства не имеется.

Приведенные в жалобе судебные акты, принятые по иным правовым спорам, установленные данными актами юридические обстоятельства, не относятся к рассмотрению данного дела, поэтому не могут повлечь отмену судебного решения.

Принимая дополнительное решение о необходимости взыскания в пользу ООО «ЛипецкНИЦстройпроект» судебных расходов за проведение экспертизы в сумме с ОАО «Первый Республиканский Банк», суд правильно с учетом положений ст.98 ГПК РФ исходил из того, что судебная экспертиза была назначена по ходатайству ответчика ФИО1 в связи с предъявленным к ней иску, в удовлетворении иска ОАО «ПРБ» было отказано.

Кроме того, судом с учетом положений ст.100 ГПК РФ, а также требований разумности и справедливости, фактического участия представителя ответчика при рассмотрении дела, объема выполненной работы и сложности дела, судом обоснованно взысканы в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей.

Довод жалобы ОАО «Первый Республиканский Банк» несостоятельны, основаны на неправильном толковании правовых норм.

Решение и дополнительное решение суда являются законными и обоснованными. Оснований для их отмены не имеется.

В кассационной жалобе ОАО «Первый Республиканский Банк» содержится просьба о взыскании с ФИО1 в пользу банка расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере рублей. Однако, в силу положений ст.98 ГПК РФ, ввиду отказа банку в удовлетворении его кассационной жалобы, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Правобережного районного суда г.Липецка от 15.06.2011 года и дополнительное решение от 02.08.2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы ОАО «Первый Республиканский Банк» и ФИО1– без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна: Судья: Секретарь: