Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края к Б., Ч. о взыскании долга, встречному о признании положений договора недействительными

по апелляционной жалобе Б., Ч.

на решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 21 января 2015 года, которым с Б., Ч. взысканы: в пользу Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края взысканы: долг в размере ..., и неустойку (пеня) в размере ..., всего: ... в солидарном порядке; в бюджет Арсеньевского городского округа Приморского края государственная пошлина в равных долях в размере ... В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Степановой Е. В., выслушав пояснения Ч., Б., возражения представителей Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа - ФИО3, ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края обратилось с иском, указав, что 19.04.2012 между Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края и Б., Ч. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 113. В соответствии с п. 1.1 договора арендаторам за плату во временное владение и пользование был передан земельный участок из земель населенных пунктов, №, местоположение примерно в 21 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Земельный участок предназначен для размещения объекта незавершенного строительства - автомагазина и шиномонтажной мастерской. Объект незавершенного строительства принадлежит на праве общей долевой собственности Б. и Ч., по 1/2 доли в праве у каждого. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 19.04.2012. Срок действия договора установлен с 19.04.2012 по 18.04.2022. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 20.02.2014. В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет ..., размер арендной платы с 19.04. 2012 по 31.12.2012 составляет ... Арендная плата, в соответствии с пунктом 3.2. договора, должна перечисляться на расчетный счет Арендодателя ежемесячно по ... в месяц до первого числа месяца, следующего за отчетным. Арендаторы свои обязательства в части внесения арендной платы, установленной договором, выполняют ненадлежащим образом. Задолженность по договору аренды составляет ... За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 3.4 договора предусмотрены пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в части внесения арендной платы арендодателем были начислены пени в сумме ...Б. и Ч. направлялась претензия от 29.07.2014, в которой был установлен срок уплаты задолженности до 10.08.2014, однако требования выполнены не были.

Просил суд взыскать с Б., Ч. солидарно ..., в том числе ... основного долга и ... пени.

Б. и Ч. судебном заседании исковые требования не признали. Не оспаривая наличие задолженности, не согласны с её расчетом, полагали, что арендная плата предусмотренная договором завышена.

Б, Ч. обратились с встречным исковым заявлением, указав, что условия договор аренды земельного участка № 113 от 19.04.2012 не соответствуют требованиям законодательства. Пункт 2.3 договора не соответствует требованиям п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которого договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Пункт 3.1 договора аренды не соответствует требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». В Постановлении Президиума ВАС № 15837/11 от 17.04.2012 разъяснено, что размер арендной платы за земельные участей, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 для земель федеральной собственности. Согласно кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.06.2014, кадастровая стоимость земельного участка № составляет ..., следовательно, 2% от указанной стоимости составляет – ... Размер годовой арендной платы по договору № 113 завышен на ...

Просили признать недействительным пункт 2.3 договора № 113, заключённого между Б., Ч. и Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края; признать недействительным пункт 3.1 договора № 113 в части размера годовой арендной платы в сумме ... как несоответствующий Постановлению Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009.

В судебном заседании представитель Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края на заявленных требованиях настаивал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что стороны при заключении договора аренды вправе устанавливать условия, не противоречащие закону. Если стороны подписали договор аренды, то правоотношения вступают в силу с момента подписания договора независимо от даты регистрации. Стороны добровольно подписали договор аренды. Пункт договора о размере арендной платы является существенным условием договора, с которым арендаторы были согласны.

Судом постановлено решение, с которым не согласились Б., Ч.., ими подана апелляционная жалоба, в которой просят решение в части отказа во встречном иске о признании недействительным п.3.1 договора отменить, удовлетворить исковые требования в данной части, уменьшить сумму задолженности по арендной плате до ...

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела в их пределах в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19.04.2012 между Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Приморского края и Б., Ч. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 113.

В соответствии с п. 1.1 договора арендаторам за плату во временное владение и пользование был передан земельный участок из земель населенных пунктов, №, местоположение примерно в 21 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Земельный участок предназначен для размещения объекта незавершенного строительства - автомагазина и шиномонтажной мастерской. Объект незавершенного строительства принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам Б. и Ч.., по 1/2 доли в праве у каждого. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 19.04.2012. Срок действия договора установлен с 19.04.2012 по 18.04.2022. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 20 февраля 2014.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет ..., размер арендной платы с 19.04.2012 по 31.12.2012 составляет ... Арендная плата, в соответствии с пунктом 3.2. договора, должна перечисляться на расчетный счет Арендодателя ежемесячно по ... в месяц до первого числа месяца, следующего за отчетным.

Арендаторы свои обязательства в части внесения арендной платы, установленной договором, выполняют ненадлежащим образом. Задолженность по договору аренды составляет ...

За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатором уплачиваются пени в размере 0.3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

29.07.2014 Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа направлена претензия № 03-05-02/21, в которой был установлен срок уплаты задолженности до 10.08.2014, данные требования ответчиками выполнены не были.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем 2 п. 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 п. 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договорное условие, за исключением специально установленных законом случаев, о размере арендной платы подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

По правилам пп. 1 п. 2 ст.614 Кодекса стороны определили в пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды размер арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых ежемесячно за всю площадь объекта аренды площадью 903,61 кв.м.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора, на что указывает п. 3 ст. 65 ЗК РФ РФ. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

В связи с чем суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения встречных исковых требований, признав ссылку ответчиков на ст. 180 ГК РФ несостоятельной.

Иные ссылки ответчиков на уменьшения арендной платы, также являются не состоятельными, поскольку в силу ч. 1 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем, требований об уменьшении арендных платежей на период действия договора аренды в связи с ухудшением состояния арендованного имущества на соразмерную сумму, как то предусмотрено нормами ст. 612, 614 ГК РФ, ответчики не заявляли.

Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (действовавшим на период заключения договора и рассмотрении я дела в суде первой инстанции) установлено, что на территории Приморского края размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по формуле:

А = К * С_ап

где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; С_ап- ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно муниципальному правовому акту Думы Арсеньевского городского округа от 01.07.2011 года № 32-МПА «Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Арсеньевского городского округа», в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Арсеньевского городского округа для размещения объектов торговли установлены в размере 0,095.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что размер годовой арендной платы составляет ..., что и определено в договоре.

Указание в апелляционной жалобе на то, что ставка арендной платы не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 для земель федеральной собственности, является не состоятельным, поскольку указанное постановление определяет способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из оспариваемого договора (пункт 4.4.9) следует, что ответчики в двухмесячный срок после подписания договора и изменений к нему обязаны произвести его государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем, такая регистрация, несмотря на подписание договора 19.04.2012 произведена только 20.02.2014. В судебном заседании установлено, что ответчикам имущество (земельный участок) было передано 19.04.2012 по акту приема- передачи, они его использовали.

Таким образом, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был своевременно зарегистрирован. Судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, ответчики приняли его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. Учитывая изложенное, стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При заключении договора аренды земельного участка стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, оплатив ... (арендная плата за пять месяцев 2012 года), приняв 19.04.2012 земельный участок в аренду по акту приема - передачи. Следовательно, правоотношения сторон возникли с 19.04.2012, а не с момента государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию арендная плата в сумме ... за период с 19.04.2012 по 31.08.2014.

Расчет проверен судебной коллегией и признан верным.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 года № 15837/11 относительно размера арендной платы не могут повлечь отмену постановленного решения, поскольку являются судебной практикой рассмотрения конкретного судебного спора, вытекающего из аренды земельного участка для иных целей, а именно, для целей строительства многоэтажных жилых домов, с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым объектам деятельности.

В настоящее время, как следует из пояснений представителей Управления имущественных отношений размер арендной платы по настоящему договору аренды будет пересмотрен согласно постановлению администрации Приморского края от 11.032015 № 75-па, которым признано утратившим силу с 0103.2015 постановление администрации Приморского края от 19 марта 2009 № 71-па.

Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренной п. 3.4. договора аренды от 19.04.2012 года в сумме ..., суд первой инстанции верно исходил из того, что нарушение прав арендодателя длится с 2012 года. Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа претензионная работа с ответчиками не велась, претензия в адрес ответчиков была направлена один раз и перед обращением истца в суд, и снизил размер неустойки

Определяя размер пени, предъявленный к взысканию, суд пришел к выводу, что размер пени (0.3% за каждый день просрочки) является чрезмерным и снизил пени до ..., посчитав ее соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков повторяют позицию, изложенную ими во встречном исковом, которой дана надлежащая оценка в оспариваемом решении, потому не могут повлечь отмену постановленного решения, так как не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном понимании норм материального права.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 21 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б., Ч. - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи