Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 апреля 2013 г., которым удовлетворены требования ФИО1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Шадриной Е.В., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО3, полагавшего решение суда не подлежащим отмене, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра по Ленинградской области).

В обоснование требований указала, что 4 июня 2002 г. по договору купли-продажи приобрела у ФИО4 (продавца) кв. <адрес>. В соответствии с договором часть суммы была уплачена продавцу при подписании договора, а оставшаяся часть в размере 20 000 руб. подлежала уплате при снятии с регистрационного учёта из квартиры членов семьи продавца. В связи с тем, что плата за квартиру была внесена не полностью, регистрирующим органом на указанную квартиру зарегистрировано обременение – ипотека.

Члены семьи продавца были сняты с регистрационного учёта решением суда от 27 ноября 2003 г., вступившим законную силу 8 декабря 2003 г.

Поскольку после заключения сделки ФИО4 уехала в неизвестном направлении, её место нахождения неизвестно, то в связи с уклонением от принятия исполнения и отсутствия кредитора в месте, где должно быть исполнено обязательство, денежная сумма в размере 20 000 руб., причитающаяся ФИО4, 5 марта 2013 г. внесена на депозит нотариуса, что в силу ч. 2 ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации является исполнением обязательства.

Однако при обращении с заявлением о прекращении ипотеки Сланцевский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области отказался регистрировать прекращение ипотеки и 12 марта 2013 г. приостановил регистрационные действия на один месяц, обязав представить заявление залогодержателя.

ФИО1 полагала, что приведённые действия регистрирующего органа противоречат ч. 2 ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и нарушают её права собственника по распоряжению принадлежащим имуществом.

Просила суд признать незаконным уклонение Управления Росреестра по Ленинградской области от прекращения ипотеки в отношении кв. <адрес> и обязать Управление Росреестра по Ленинградской области внести запись о прекращении ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 апреля 2013 г. требования ФИО1 удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Ленинградской области просит об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы ссылается на то, что к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые являются специальными по отношению к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Положения ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации дают заявителю право обращения в суд с требованиями о прекращении ипотеки. Кроме того, согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию, поэтому эти вопросы могут быть исследованы только при разрешении требований в порядке искового производства. Поскольку регистрирующий орган не обладает полномочиями по проверке соблюдения сторонами обязательств, вытекающих из основного долга, погашение регистрационной записи об ипотеке на основании справки нотариуса о внесении должником на депозит нотариуса денежных средств в целях исполнения основного обязательства не представляется возможным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене как постановленного с нарушением норм материального права.

Из материалов дела следует, что 4 июня 2002 г. между ФИО4 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил двухкомнатную квартиру <адрес>. Квартира продана за 46 980 руб., из которых 26 980 руб. ФИО4 получила при совершении настоящей сделки, оставшиеся 20 000 руб. ФИО1 обязалась выплатить ФИО4 при снятии с регистрационного учёта из квартиры ФИО5 и ФИО6

5 июля 2002 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру с указанием о наличии обременения права – ипотеки.

5 марта 2013 г. ФИО1 внесла на депозитный счёт нотариуса в ОАО «Рускобанк» для передачи ФИО4 20 000 руб., причитающиеся по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры, и обратилась в Сланцевский отдел Управлением Росреестра по Ленинградской области с заявлением о прекращении ипотеки в связи с полным расчётом, к которому приложила справку нотариуса о внесении 20 000 руб., причитающихся ФИО4, на депозит нотариуса.

12 марта 2013 г. Сланцевский отдел Управления Росреестра по Ленинградской области направил ФИО1 уведомление о приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки на один месяц, поскольку в нарушение ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на государственную регистрацию не представлено заявление залогодержателя.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что внесение денег на депозит нотариуса в силу ч. 1 ст. 327, ч. 1 ст. 408 ГК Российской Федерации означает исполнение обязательства, а поскольку обеспеченные ипотекой обязательства между ФИО1 и ФИО4 прекращены, то в соответствии с п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации у регистрирующего органа возникла обязанность по погашению записи об ипотеке жилого помещения.

При этом суд пришёл к выводу, что по смыслу ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», под иным федеральным законом, который подлежит применению к правоотношениям по погашению регистрационной записи об ипотеки, в данном случае следует понимать Гражданский кодекс Российской Федерации, имеющий большую юридическую силу.

По мнению суда, при отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может и должна быть погашена при наличии достоверных данных, указывающих на исполнение обязательств, которыми в данном случае являются справка нотариуса о внесении денег на депозит нотариуса.

Судебная коллегия не соглашается с приведёнными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 254, ч. 4 ст. 258 ГПК Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Из требований ФИО1 усматривается, что она выражала несогласие с действиями (бездействием) Управления Росреестра по Ленинградской области, выразившимися в приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеки по мотиву отсутствия заявления залогодержателя.

Требования заявлены по правилам гл. 25 ГПК Российской Федерации, установленным для разрешения судами дел, вытекающих из публичных правоотношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон о государственной регистрации) указано, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом об ипотеке.

Следовательно, возникшие правоотношения регулируются Федеральным законом о государственной регистрации и Федеральным законом об ипотеке, устанавливающими основания для погашения записи об ипотеке.

Частью 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Предусмотренные законом основания для погашения записи об ипотеке расширительном толкованию не подлежат.

Статьёй 18 Федерального закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу ч. 1 ст. 19 Федерального закона о государственной регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений (ч. 1 ст. 19 Федерального закона о государственной регистрации).

Поскольку для погашения регистрационной записи о прекращении ипотеки ФИО1 в регистрирующий орган представлена справка нотариуса о внесении причитающихся ФИО4 по договору купли-продажи квартиры от 4 июня 2002 г. денежных средств на депозит нотариуса, которая ч. 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке не предусмотрена в качестве основания для совершения действий по погашению записи об ипотеке, заявления залогодержателя регистрирующему органу не поступало, у суда не имелось оснований для признания действий Управления Росреестра по Ленинградской области по приостановлению государственной регистрации погашения записи об ипотеки не соответствующими закону.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.
№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 ГПК Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Однако суд, разрешая дело по правилам гл. 25 ГПК Российской Федерации, фактически разрешил спор о праве (о прекращении ипотеки), чего делать был не вправе.

Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, возможность подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя отсутствует, то залогодатель вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путём предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Решение суда о признании обременения отсутствующим (прекращении ипотеки) в силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке является основанием для регистрирующего органа для погашения записи об ипотеке.

Принимая во внимание, что выводы суда о несоответствии закону действий Управления Росреестра по Ленинградской области по приостановлению государственной регистрации погашения записи об ипотеки и обязании регистрирующего органа внести запись о прекращении ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним основаны на неправильном применении материального закона, регулирующего правоотношения, по поводу которых возник спор, имеются основания для отмены решения суда в порядке ст. 330 ГПК Российской Федерации и принятия по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 328 – 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 апреля 2013 г. отменить.

ФИО1 в удовлетворении требований о признании незаконным уклонения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от прекращения ипотеки в отношении кв. <адрес> и обязании внести запись о прекращении ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Председательствующий

Судьи

Судья Феоктистова М.Ю.