Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительной сделки в виде прекращении записи о регистрации сделки и права собственности, возврате квартиры в собственность ФИО1, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о выселении, поступившее по кассационным жалобам представителя ФИО1- ФИО3 и представителя ФИО2-ФИО4 на решение Московского районного суда г. Чебоксары ЧР от 16 июля 2010 года., которым постановлено:

Удовлетворить исковые требования ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры , заключенный 16 июня 2009 года между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительной сделки:

возвратить в собственность ФИО1 квартиру ;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 рублей;

прекратить запись о регистрации договора купли-продажи от 16 июня 2009 года и права собственности ФИО2 на квартиру .

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о выселении из квартиры с членами семьи.

Заслушав доклад судьи Комиссаровой Л.К., судебная коллегия

установила:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры , заключенного 16 июня 2009 года между ним и ФИО2, применении последствий недействительной сделки в виде прекращении записи о регистрации сделки и права собственности на указанную квартиру за ФИО2, возврате квартиры в его собственность.

Исковые требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2008 года он являлся собственником трехкомнатной квартиры . В связи с тем, что ему необходимы были денежные средства, он вынужден был о заключить с руководителем ООО М.А. агентский договор, по которому М.А. обязался за вознаграждение совершить необходимые действия по получению кредита в размере рублей. Во исполнение агентского договора М.А. познакомил его с руководителем риэлтерской компании ФИО2, которая выразила согласие на выдачу ссуды под залог его квартиры, при этом с ФИО2 была договоренность о заключении притворных сделок - договора купли-продажи указанной квартиры и договора аренды жилья с правом выкупа. 16 июня 2009 года с ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры . Согласно договору купли-продажи продажная цена квартиры указывалась в рублей. После сдачи документов на регистрацию сделки в УФРС, 16 июня 2009 года с ФИО2 был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, по условиям которого выкупная цена квартиры определялась в рублей. По условиям договора аренды он обязан был выплачивать ежемесячно рублей арендную плату, договор аренды был заключен на срок 6 месяцев. Деньги по договору купли-продажи в сумме рублей им не были получены, им была получена сумма займа рублей, из которых рублей он передал М.А. по агентскому договору. По договору аренды им передавались деньги в сумме рублей ежемесячно в течение трех месяцев. В декабре 2009 года он не смог вернуть деньги по объективным причинам. С начала января ФИО2 стала требовать от него возврат суммы долга со штрафом- рублей, а при последней встрече заявила, что квартиру ему не вернет, поскольку уже является ее собственницей. В исковом заявлении указывал, что он не имел намерения продавать квартиру за рублей, а имел намерение только получить заем в сумме рублей, и в целях обеспечения возврата денег согласился на условия ФИО2 по переоформлению в ее собственность указанной квартиры и заключение договора аренды квартиры с правом выкупа. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и ст.ст. 179,219 ГК РФ просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры , заключенный 16 июня 2009г. между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки. В последующем истец ФИО1 уточнил исковые требования и просил возвратить квартиру в его пользу.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о выселении ФИО5 с членами семьи из квартиры . Исковые требования мотивированы тем, что 16 июня 2009 года между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры. Данная сделка была зарегистрирована в УФРС г. Чебоксары. Оговоренная денежная сумма в размере рублей ею полностью оплачена согласно п.3 договора до подписания договора, о чем была составлена расписка, собственноручно написанная ответчиком. С устного ее разрешения ФИО1 проживал в указанной квартире, обязался освободить данную квартиру в течение двух месяцев со дня продажи, до настоящего времени он не освободил квартиру, проживает в ней с членами семьи. Ссылаясь на вышеизложенное, и руководствуясь ч.2 ст. 292 ГК РФ, ФИО2 просила выселить из квартиры ФИО1 с членами его семьи.

В судебном заседании ФИО5 и его представитель ФИО3 исковые требования ФИО5 поддержали по доводам, изложенным в иске, а встречный иск не признали.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия, ранее в судебном заседании 1 июня 2010 г. исковые требования ФИО1 не признала, а свой иск поддержала.

Представитель ФИО2 - ФИО4 иск ФИО2 поддержал, иск ФИО5 не признал, пояснил, что оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным не имеется, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на судебное заседание не явились, имеется заявление о рассмотрении дела без их участия.

Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано представителем ФИО1-ФИО6 в части взыскания с ФИО7 в пользу ФИО2 руб., и представителем ФИО2-ФИО4 в полном объеме по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО3, поддержавших доводы своей жалобы, возражавших против жалобы другой стороны, объяснения представителя ФИО2-ФИО4, поддержавшего доводы своей кассационной жалобы, заключение прокурора, полагавшего, что решение не в полной мере является законным и подлежит отмене, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив решение по этим доводам, судебная коллегия приходит к следующему:жит отмене, обся законныокы, возражавших против жалобы тальи Ивановны рублей отменить.

Как видно из материалов дела, ФИО1 оспаривается договор купли-продажи от 16 июня 2009 года, из содержания которого следует, что ФИО5 продал, а ФИО2 купила трехкомнатную квартиру, общей площадью кв. м. по цене рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания договора. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФРС по ЧР, о чем произведена запись от 13 июля 2009 года.

Одновременно с договором купли-продажи 16 июня 2009 года ФИО5 и ФИО2 был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа на срок шесть месяцев до 16 декабря 2009 года. По условиям договора аренды ФИО5 остался проживать в указанной квартире на условиях аренды с ежемесячной уплатой арендодателю ФИО2 арендной платы рублей. Выкупная цена указанной квартиры по состоянию на 16 декабря 2009 года сторонами была определена в рублей. Данный договор сторонами был подписан.

Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд первой инстанции на основании исследования условий вышеуказанных договоров и имеющихся в деле доказательств в их совокупности пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, направленной на то, чтобы прикрыть договор займа с условием залога квартиры.

Данный вывод суда в решении подробно мотивирован, подтверждается приведенными судом в решении доказательствами, основан на нормах материального права, подлежащих применению к данным правоотношениям.

Суд обоснованно исходил из того, что согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание не только буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, но и предшествующее и последующее поведение сторон, переписку между ними. Действительное волеизъявление сторон может быть выявлено путем сопоставления смысла договора в целом с отдельными его условиями и другими договорами.

Согласно положениям статьи 162 ГК РФ в подтверждение условий договора могут представляться иные письменные доказательства, из которых явствует воля сторон при заключении договора.

Из объяснений ФИО1 следует, что он намеревался получить кредит. Его объяснения подтверждаются письменными показаниями М.А., в материалах проверки ОРЧ БЭП МВД ЧР КУСП №, из которых следует, что стороны в действительности намеревались заключить договор займа с выплатой процентов. М.А. подтвердил, что он являлся директором ООО, которое занималось риэлтерской деятельностью. В начале лета 2009 года к нему в агентство обратился ФИО5 с целью получения займа в размере рублей. Между ним и ФИО5 был заключен агентский договор, по которому он обязался совершить необходимые действия по получению кредита ФИО8. В связи с этим он познакомил ФИО8 и ФИО2, составил два договора - договор купли-продажи квартиры за рублей и договор аренды с правом выкупа на сумму рублей. После составления данные договоры он передал ФИО8, с данными договорами ФИО8 и ФИО2 зашли в здание Управления ФРС по ЧР. После этого ФИО8 передал ему рублей за оказанные им услуги. Объяснения ФИО8 и М.А. о составлении проектов договоров М.А. подтверждаются материалами проверки, согласно материалам которой у М.А. изъята папка с документами, среди которых имелись копии договора купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО2 от 16 июня 2009 года и копия договора аренды жилья между ними с правом выкупа от 16 июня 2009 года.

Суд исследовал также агентский договор от 10 июня 2009 г., заключенный между М.А. и ФИО5, согласно которому М.А. обязался совершить действия в интересах ФИО5 по получению кредита в сумме рублей, а ФИО5 обязался оплатить вознаграждение агенту рублей. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что представленные доказательства, являющиеся письменными доказательствами воли сторон при заключении договора согласуются с объяснениями истца ФИО5, таким образом, предшествующее поведение сторон свидетельствует об их волеизъявлении на заключение договора займа, а не купли-продажи квартиры, о том же свидетельствуют и последующие действия сторон после заключения договора.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную цену. Однако из материалов дела следует, что указанная квартира оставалась во владении ФИО5, он остался проживать в ней с членами семьи, пользовался данной квартирой.

Выясняя обстоятельства, имеющие значение для дела, суд первой инстанции обоснованно исследовал и оценил оспариваемый договор купли-продажи в совокупности с договором аренды, правильно указав, что договор купли-продажи и договор аренды были заключены одновременно. Из материалов дела, поведения сторон, следует, что оба договора охватывались единой волей сторон.

Судом установлено, что истец не намеревался продавать свою квартиру, которая является его постоянным местом жительства. Истец имел намерение получить заем, что подтверждается предшествующим и последующим поведением обеих сторон договора.

Учитывая схожесть юридической конструкции договора займа под залог квартиры и договора продажи квартиры с последующим заключением договора аренды с правом выкупа, следует признать правомерным вывод суда о притворности заключенных сторонами договоров купли-продажи и аренды спорной квартиры, поскольку стороны в действительности с учетом существа сделки имели в виду займ и залог квартиры. А поскольку оспариваемый договор купли-продажи в силу п.2 ст.170 ГК РФ является ничтожной сделкой, то в силу положений ст. 167 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности(ничтожности) указанной сделки в виде возврата вышеуказанной квартиры в собственность ФИО1, о чем и просил истец ФИО1 Данный вывод суда является правомерным также и с учетом того, что в соответствии с правилами ГК РФ о залоге договор залога является способом обеспечения исполнения обязательства и не предполагает переход права собственности на предмет залога к залогодержателю в момент заключения договора залога(параграф 3 главы 23 ГК РФ).

Вместе с тем, нельзя согласиться с выводом суда о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 рублей, поскольку данный вывод противоречит установленным судом обстоятельствам дела, а также сделанному судом выводу о притворности данного договора купли-продажи, поскольку совершенные сторонами сделки прикрывали залог и займ.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка является ничтожной и к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Учитывая, что вместо купли-продажи квартиры стороны имели в виду ее залог, то оснований для взыскания указанной в договоре цены квартиры в руб., у суда не имелось, поскольку с учетом существа залога он не является возмездной сделкой по отчуждению имущества.

Довод ФИО2 об уплате ею ФИО1 рублей за квартиру опровергается условиями подписанного ею договора аренды от 16.06.2009 г., в котором выкупная цена указанной квартиры сторонами была определена в рублей. Именно при условии выплаты ФИО1 ей рублей ФИО2 обязалась возвратить ФИО1 спорную квартиру, что в свою очередь подтверждает доводы ФИО1 о получении им от ФИО2 рублей, а не указанной в договоре купли-продажи квартиры денежной суммы. При таких обстоятельствах судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о получении ФИО1 от ФИО2 рублей не основанными на имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем у суда оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 рублей не имелось.

Рассмотрев данное дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имелись отношения, вытекающие из договора займа. В ходе судебного разбирательства ФИО1 также признавал, что подписанный сторонами договор аренды является по существу договором займа, а указанная в договоре арендная плата является платой за пользование суммой займа.

При изложенных обстоятельствах в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ, обязывающей применять правила, относящиеся к существу сделки, которую стороны имели в виду, при разбирательстве дела суду следовало исходить из правовых норм, регулирующих договор займа, а также из общих положений ГК РФ об обязательствах.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо(должник) обязано совершить в пользу другого лица(кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей.

Из материалов дела следует, что ФИО2 в суд с требованием о возврате ФИО1 денег не обращалась. Учитывая это, у суда не имелось оснований для взыскания с должника денежных сумм по договору займа в отсутствие требования кредитора, поскольку согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.

Принимая во внимание правовую конструкцию п.2 ст.170 ГК РФ, суд не мог в данном случае осуществить возврат денежной суммы в порядке применения последствий недействительной сделки.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции необоснованно было принято решение о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 рублей, в связи с чем судебное решение в указанной части подлежит отмене.

Отмена решения в указанной части не является препятствием для обращения в суд за разрешением требования о возврате полученной денежной суммы.

Оценивая доводы, приведенные в кассационной жалобе представителя ФИО2, судебная коллегия находит их неосновательными.

В жалобе со ссылкой на п.6 договора купли-продажи оспаривается вывод суда о том, что квартира ФИО1 не была передана ФИО2 Между тем, то обстоятельство, что спорная квартира находится в пользовании и владении ФИО1, в суде сторонами не оспаривалось, что подтверждается также предъявленным ФИО2 иском о его выселении.

Ссылки в жалобе на доводы ФИО1 о недействительности договора аренды и на его утверждения о том, что он не получал займ в рублей, о необоснованности решения свидетельствовать не могут, поскольку они соответствуют установленным по данному делу обстоятельствам.

Суд, принимая решение, тщательно исследовал и с соблюдением правил ст.67 ГПК РФ оценил в совокупности имеющиеся в деле доказательства, привел в решении подробное обоснование своих выводов относительно притворности оспариваемого договора купли-продажи. При оценке представленных суду договоров суд первой инстанции обоснованно исходил из существа сделки, которую стороны имели в виду. Существо сделки судом выяснялось с учетом тех доказательств, которые имелись в деле.

При изложенных обстоятельствах кассационные жалобы представителей сторон на данное решение в остальной части подлежат отклонению.

Руководствуясь изложенным, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 16 июля 2010 года в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 рублей отменить.

В остальной части кассационные жалобы представителей ФИО1 и ФИО2 на указанное решение оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: