Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к Муниципальному унитарному предприятию <адрес> «... предприятие электрических сетей», третье лицо ЗАО «...» о взыскании арендной платы, встречному иску ЗАО «...» к Муниципальному унитарному предприятию <адрес> «... предприятие электрических сетей», ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО1 о признании недействительным договора аренды,

по апелляционной жалобе представителя ФИО3

и апелляционной жалобе представителя ФИО4 М.С.

на решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО3, ФИО1 к Муниципальному унитарному предприятию <адрес> «... предприятие электрических сетей», третье лицо ЗАО «...» о взыскании арендной платы процентов за пользование чужими денежными средствами - оставить без удовлетворения.

Встречные требования МУП <адрес> «ВПЭС», ЗАО «...» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 М.С., о признании договора недействительным - удовлетворены

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. производственной базы, назначение нежилое здание, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 40,2%, инв. № ..., лит. А, адрес объекта <адрес>, заключенный между ИП ФИО2 и МУПВ «ВПЭС» признан недействительным.

Заслушав доклад судьи ФИО6, выслушав представителя ФИО4 М.С., ФИО3 – ФИО10, представителя ЗАО «...» - ФИО11, представителя МУП <адрес> «... предприятие электрических сетей» – ФИО12, судебная коллегия,

установила:

ФИО3, ФИО4 М.С. обратились в суд с вышеуказанным иском ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ. истцы на основании договора купли-продажи приобрели в долевую собственность по 1/3 доли в праве производственную базу, расположенную по адресу <адрес>.

Производственная база на момент приобретения находилась во владении МУП <адрес> «ВПЭС» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. С декабря ДД.ММ.ГГГГ года ответчик не оплачивает арендную плату по договору. По истечении срока действия договора, арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендную плату не вносит.

Истцы просят взыскать с МУП <адрес> «ВПЭС» арендную плату в размере ... руб. в пользу каждого.

Впоследствии требования истцами были уточнены. ФИО3 просит взыскать МУП <адрес> «ВПЭС» арендную плату в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. ФИО4 М.С. просит взыскать МУП <адрес> «ВПЭС» арендную плату в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствгми в размере ... руб.

МУП <адрес> «ВПЭС» подало встречное исковое заявление к ФИО3, ФИО4 М.С., ЗАО «...» о признании договора незаключенным, в обоснование своих требований, указав следующее: ДД.ММ.ГГГГ. между ИП ФИО2 и МУПВ «ВПЭС» заключен договор аренды производственной базы, расположенной по адресу <адрес>.

В соответствии с п. 1.6. договора, объект должен был использоваться арендатором в целях осуществления своей хозяйственной деятельности, однако, арендатор был лишен возможности использовать объект по прямому назначению. Нежилое здание не имело разрешение на ввод в эксплуатацию, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, исключает его эксплуатацию. При заключении договора, стороны исходили из того, что данный объект будет достроен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке для его реального, возможного и целевого использования. Однако, на момент заключения указанного договора, данный объект был отчужден арендодателем по договору купли-продажи третьим лицам.

Сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку, такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения. До достройки его назначение, относящееся к существенному условию договора аренды, определить не представляется возможным, ввиду чего, договор является не заключенным.

Суд соединил в одно производство требования ЗАО ...» к ФИО2 МУПВ «ВПЭС», ФИО4 М.С. и ФИО3 о признании договора недействительным.

ЗАО «...» обратились в суд с иском к МУП <адрес> «ВПЭС», ФИО2, ФИО3, ФИО4 М.С. о признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ИП ФИО2 и МУПВ «ВПЭС», указав, что ЗАО «...» является собственником 1/3 доли в праве собственности на производственную базу, расположенную по адресу <адрес>.

По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. предыдущий собственник базы ИП ФИО2 передал объект МУПВ «ВПЭС» для размещения производственной базы, осуществления хозяйственной деятельности.

Договор аренды затрагивает права истца, поскольку обременяет объект правами третьего лица МУПВ «ВПЭС».

ЗАО «...» полагает, что договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона иных правовых актов. Градостроительный кодекс РФ предусматривает эксплуатацию построенного, реконструированного здания, сооружения после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения. Спорный объект не введен в эксплуатацию, поэтому, не может являться объектом гражданского оборота, в частности, аренды.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3, ФИО4 М.С. поддержал требования, пояснил, что после заключения договора купли-продажи право распоряжения имуществом сохраняется за собственником. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Ответчик не отрицает передачу ему объекта в аренду, в течение трех месяцев арендная плата им вносилась. Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может быть основанием для признания договора аренды недействительным.

Представитель МУПВ «ВПЭС» в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО3, ФИО4 М.С., настаивала на удовлетворении требования МУПВ «ВПЭС» о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, дополнительно пояснив, что на момент заключения договора аренды ФИО2 не обладал правом собственности на спорный объект. Предмет договора не согласован сторонами, у арендатора отсутствовала возможность использовать объект по назначению. МУПВ «ВПЭС» не уведомлялось о смене собственника объекта, что влечет его недействительность. Сведений о том, использовалась ли производственная база, представитель МУПВ «ВПЭС» не имеет.

В судебном заседании представитель ЗАО «...» поддержал требования, пояснил, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ИП ФИО2 и МУПВ «ВПЭС» является недействительным в силу того, что объект незавершенного строительства может быть передан в аренду лишь для целей его достройки, но не для использования, так как эксплуатация такого объекта запрещена Градостроительным кодексом РФ.

В судебное заседание не явился ФИО2, извещен о дате и месте рассмотрения дела, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования оставлены без удовлетворения, а встречные требования - удовлетворены.

С постановленным решением не согласились истцы ФИО3, ФИО4 М.С., в поданных апелляционных жалобах просят решение отменить.

Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО3, ФИО4 М.С. (покупатели) заключен договор купли-продажи по 1/3 доли в праве собственности на следующий объект: производственная база, назначение нежилое здание, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 40,2%, инв.№ №, лит. А, адрес объекта <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО13, (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на указанный объект. Впоследствии, ЗАО «...» приобрело 1/3 долю в праве собственности на данный объект по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и МУП <адрес> «ВПЭС» заключен договор аренды производственной базы, назначение: нежилое здание, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 40,2%, инв.№ №, лит. А, адрес объекта <адрес>.

Право собственности ФИО3 на 1/3 доли в праве собственности на спорный объект зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.

Право собственности ФИО4 М.С. на 1/3 доли в праве собственности на спорный объект зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, на момент заключения договора аренды, собственником объекта являлся ФИО2

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что ФИО2, указанный в договоре аренды, как арендодатель, не имел права передавать в аренду имущество, так как он распорядился указанным имуществом ранее, заключив договор купли-продажи.

С данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно требованиям статьей 606 и 614 Кодекса арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 2 статьи 218 Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Кодекса).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ новыми собственниками арендуемого МУП <адрес> «ВПЭС» объекта на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стали ФИО3, ФИО4 М.С.

К моменту государственной регистрации перехода права собственности к третьему лицу, арендуемые помещения находились во владении МУП <адрес> «ВПЭС» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 382 Кодекса, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Таким образом, после приобретения истцами ДД.ММ.ГГГГ права собственности на указанное недостроенное нежилое помещение договор аренды от 01.10 2011 продолжал действовать на тех же условиях.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о недопустимости передачи в аренду объекта незавершенного строительства.

Данный вывод суда не может быть признан правильным, поскольку не основан на законе.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО2 и МУП <адрес> «ВПЭС» передана производственная база (нежилое здание площадью ... кв. метров, степень готовности 40,2%), расположенная по адресу: <адрес>.

Рассматривая данное дело, суд не принял во внимание, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу ст. 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке, а ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду.

Таким образом, объект незавершенного строительства может являться предметом по договору аренды.

Вывод суда о том, что спорный объект не может быть использован для размещения административных офисов, промышленного производства и торговых мест противоречит п.1.6 договора аренды.

Из п. 1.6 договора следует, что арендатор намерен использовать объект для размещения производственной базы в целях осуществления своей хозяйственной деятельности.

Из материалов дела усматривается, что МУП <адрес> «ВПЭС» и ранее в том же состоянии использовал данный объект незавершенного строительства в целях осуществления хозяйственной деятельности.

Согласно решению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ МУП <адрес> «...» обратилось с иском к МУП <адрес> «ВПЭС» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Из данного решения следует, что в ДД.ММ.ГГГГ МУП <адрес> «ВПЭС» спорный объект использовался для размещения транспорта.

Данное обстоятельство подтверждается также договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между МУП <адрес> «...», в лице конкурсного управляющего ФИО14 и МУП <адрес> «ВПЭС», из которого следует, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование производственную базу ( нежилое здание, площадью ... кв.м., степень готовности 40,2%), расположенную по адресу : <адрес>.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ данный объект был передан МУП <адрес> « ВПЭС» для осуществления последним хозяйственной деятельности.

Ссылка представителя МУП <адрес> «ВПЭС» о том, что спорный объект не был использован, поскольку не был достроен, не может быть признана состоятельной, так как опровергается материалами дела. Других доказательств, подтверждающих доводы представителя МУП <адрес> «ВПЭС» в этой части, в порядке ст. 56 ГПК РФ в суд не представлено.

При таких обстоятельствах, требования МУП <адрес> «ВПЭС» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не может быть удовлетворено.

Кроме того, признавая договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд не принял во внимание, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Ссылка представителя ЗАО «...» на то, что земельный участок не был представлен под строительство производственной базы предприятия «...» в районе <адрес> не может быть признана правильной, так как опровергается решением Владивостокского горисполкома от ДД.ММ.ГГГГ № №

Поскольку материалами дела установлено наличие между сторонами арендных отношений, отсутствие у сторон неопределенности по предмету договора (объекту аренды), фактическое исполнение (пользование имуществом), руководствуясь положениями ст. с т. 432, 606, 607 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным.

Поскольку обязательство по своевременному внесению арендной платы за период с февраля ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения (22 месяца) арендатором надлежащим образом не исполнено, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ считает требования ФИО3 и ФИО4 М.С. о взыскании арендной платы обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, то указанные требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцы ФИО4 М.С. и ФИО3 не выполнили указание п. 4.3 спорного договора.

Из материалов дела следует, что арендная плата выплачивается арендатором на основании счета, выставленного арендодателем. Такой счет истцами ФИО4 М.С. и ФИО3 ответчику не выставлялся.

Кроме того, при рассмотрении дела, судом нарушены нормы процессуального права ( ст. 196 ГПК РФ).

Согласно ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Как следует из материалов дела МУП <адрес> «ВПЭС» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 М.С., ЗАО «Свободная Гавань» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Однако суд, разрешая спор по существу, вышел за пределы заявленных требований и признал сделку, заключенную между сторонами недействительной, не обсудив требование о признании договора аренды незаключенным.

Такое требование МУП <адрес> «ВПЭС» заявлено не было.

Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, поскольку при рассмотрении спора судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить. По делу вынести новое решение.

Взыскать с МУП <адрес> «... предприятие электрических сетей» в пользу ФИО3, ФИО1 по ... руб. каждому. ФИО3, ФИО1 к МУП <адрес> «... предприятие электрических сетей» в удовлетворении иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

В иске ЗАО «...» к ФИО2, ФИО3, ФИО1, МУП <адрес> «... предприятие электрических сетей» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, - отказать.

В иске МУП <адрес> «... предприятие электрических сетей» к ФИО3, ФИО1, ЗАО «...» о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, - отказать.

Председательствующий: Судьи: