Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – Курдиной Ю. В. на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2015 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и частично удовлетворены встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи и передаточного акта, применении последствий недействительности договора купли-продажи и передаточного акта, истребовании земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителя ФИО1 – адвоката Курдиной Ю.В., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ФИО2 - ФИО3, объяснения 3-го лица ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 1188 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, указывая, что 5 ноября 2013 года между ним и ответчиком в лице представителя ФИО4 заключен договор купли-продажи названного земельного участка, при этом расчет по договору произведен до подписания договора. Тогда как ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности (л.д. 24-26),

ФИО2, ссылаясь на положения ст.167 и п.2 ст.174 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявила встречный иск к ФИО1, в котором просила признать договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт от 5 ноября 2013 года недействительными, применить последствия недействительности договора и акта, истребовав у ФИО1 в ее пользу земельный участок площадью 1188 кв.м с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование требований ссылалась на то, что цена земельного участка существенным образом занижена по отношению к существующим кадастровой и рыночной стоимости, что, в свою очередь, причинило явный ущерб ее интересам, о чем не мог не знать покупатель.

Кроме того, предполагала наличие сговора и действий в противоречии с ее интересами между ее представителем и ФИО1, поскольку о заключении оспариваемого договора представитель ее не уведомил, денежные средства за участок она не получала, по вопросам исполнения сделки ни ФИО1, ни ФИО4, полномочия которого действовать в ее интересах прекратились в связи с окончанием срока действия доверенности, к ней не обращались (л.д. 81-83).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ФИО1 – Курдина Ю.В. поддерживала требования, изложенные в первоначальном иске, не признавала встречных исковых требований; ФИО2 и ее представитель ФИО3 не признавали первоначальный иск, поддерживали встречные исковые требования; 3-е лицо ФИО4 не возражал против удовлетворения первоначального иска, возражал против встречных исковых требований (л.д.136-143).

23 марта 2015 года Сосновоборским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и частично удовлетворены встречные исковые требования ФИО2: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1188 кв.м с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 5 ноября 2013 года между ФИО1 и ФИО2, от имени которой по доверенности действовал представитель ФИО4; применены последствия недействительности названной сделки – ФИО1 обязан передать ФИО2 по акту приема-передачи указанный земельный участок. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным передаточного акта от 5 ноября 2013 года отказано (л.д. 144-154).

ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, его представителем Курдиной Ю.В. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение отменить полностью с вынесением нового решения.

В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на нарушение норм материального права.

Считает установленным, что сделка между сторонами совершена в надлежащей форме, не противоречит закону, исполнена сторонами, тогда как ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности. При этом находит неправильной произведенную судом оценку доказательств, в том числе объяснений ФИО2 и показаний свидетелей.

Полагает, что при указанных обстоятельства, с учетом подлежащих применению ст.ст. 309, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», первоначально заявленные требования подлежали удовлетворению.

Вывод суда о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка представитель ФИО1 находит неправильным, поскольку истцом по встречному иску не представлено доказательств как причинения ей явного ущерба действиями представителя, так и неполучения денежных средств по договору.

Обращает внимание на то, что указанная в договоре стоимость земельного участка, несмотря на несоответствие ее действующей кадастровой стоимости, соответствует рыночной стоимости участка с учетом его индивидуальных характеристик и функциональности, при этом у представителя имелись полномочия на продажу участка за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. 165-169).

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ФИО1 – Курдина Ю.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, ФИО2 и ее представитель ФИО3 возражали против доводов жалобы.

3-е лицо ФИО4, представители 3-х лиц Управления Росреестра по Ленинградской области и СНТ «Клен» в судебное заседание не явились, о рассмотрении жалобы извещены, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебной коллегией постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Согласно п. п. 1, 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) ( в редакции от 14 ноября 2013 года) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.2 ст.174 ГК Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские обязанности представляемого.

На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что 5 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи принадлежащего ФИО2 земельного участка площадью 1188 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, цена договора – <данные изъяты> (л.д.11).

От имени продавца на основании доверенности от 26 ноября 2010 года действовал ФИО4, которого ФИО2 уполномочила продать названный участок за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д.12).

При этом согласно п.6 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В тот же день ФИО4 и ФИО1 подписан передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка (л.д.18).

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что договор между ФИО4 и ФИО1 заключен в ущерб интересам ФИО2, а также при наличии сговора указанных лиц относительно совместных действий в ущерб интересам представляемого, поскольку земельный участок продан по заниженной стоимости.

Между тем действующее законодательство не запрещает продажу имущества ниже кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, в иных случаях, предусмотренных законодательством, и, соответственно, не влияет на порядок определения цены земельных участков по договорам, заключаемым коммерческими организациями и физическими лицами.

Тогда как доказательств в подтверждение того обстоятельства, что рыночная стоимость спорного земельного участка существенным образом отличается от его стоимости, указанной в договоре, равно как и тому, что ФИО2 уполномочила ФИО4 заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, превышающей <данные изъяты>, истец по встречному иску не представила. Также не представлены доказательства наличия сговора между ФИО4 и ФИО1 и заключения договора позднее указанной в нем даты.

Таким образом, решение суда в данной части подлежит отмене на основании п.2 ч.1 ст.330 ГПК Российской Федерации с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 ГК Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из разъяснений, данных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из дела видно, что договор заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закон, исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю на основании передаточного акта от 5 ноября 2013 года, тогда как расчеты по договору произведены до его подписания.

Уклонение ответчика по первоначальному иску от регистрации перехода права собственности к ФИО1 подтверждается материалами дела, в том числе действиями и объяснениями ФИО2.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 также подлежит отмене на основании п.2 ч.1 ст.330 ГПК Российской Федерации с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.327.1, 328, 329, п.2 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 отменить.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок земельный участок площадью 1188 кв.м с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании земельного участка отказать.

В части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным передаточного акта и применения последствий его недействительности решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2015 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

судья Гусев А.И.