Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Югорского районного суда от 11 мая 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора, отказать».

Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора. Требования мотивировала тем, что (дата обезличена) между ней (с одной стороны) и ФИО2, ФИО3(с другой стороны) был заключен предварительный договор купли-продажи долей в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: (адрес обезличен). В указанном договоре были согласованы все существенные условия основного договора. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались в срок до (дата обезличена) заключить основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности. В установленный предварительным договором срок, истец обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор, однако ФИО2 необоснованно уклонилась от его заключения. Ссылаясь на п.5 ст.429, п.4 ст.445 ГК РФ просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевойсобственности на квартиру, расположенную в (адрес обезличен), на условиях предварительного договора от (дата обезличена)

Определением Югорского районного суда от 19 апреля 2012г. к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования. Дополнила, что ФИО3, который приходится ей родным братом, не уклонялся от заключения основного договора на условиях предварительного. Ответчик ФИО4, несмотря на неоднократные просьбы и устные договоренности, отказалась заключить в установленный предварительным договором срок основной договор.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал по тем же основаниям. Дополнил, что доказательством согласия ответчика ФИО2 заключить основной договор на условиях предварительного является письмо-извещение от (дата обезличена), в котором ФИО2 предлагала истцу выкупить у неё принадлежащую ей 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истец не обращалась к ней с предложением в установленный предварительным договором срок заключить основной договор. В связи с этим она была вынуждена направить истцу письмо-извещение 23 марта 2011г., в котором предложила выкупить принадлежащие ей доли в праве на спорную квартиру, а также на дом и машину, чтобы в случае отказа продать долю в праве иным лицам.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что письмо-извещение ФИО2 не может считаться предложением о заключении договора на условиях предварительного договора, поскольку отраженная в немстоимость 1/3 доли в спорной квартире отличается от стоимости указанной в предварительном договоре. В настоящее время ответчик готов продать истцу свою долю в праве, но уже за большую цену.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 считает, что суд неверно определил фактические обстоятельства, нарушил нормы материального права, неправильно применил закон, подлежащий применению. Полагает, что предварительный договор от (дата обезличена) сторонами не оспорен, не признан недействительным, поэтому считается заключенным и влечет юридические последствия, обязательные для стороны договора в соответствии с его условиями. В срок, предусмотренный договором (дата обезличена), в её адрес поступило письменное предложение от ответчика ФИО2 выкупить принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по цене рублей. Разница в цене (стоимости) доли в размере рублей не является для неё существенной, и предложение ФИО2 было принято ею во исполнение предварительного договора. В дальнейшем ответчик ФИО2 отказалась от заключения основного договора, чем нарушила принятое на себя обязательство. Кроме того, суд по собственной инициативе привлек к участию в деле ФИО3 в качестве соответчика по иску, первоначально заявленного истцом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Исковых требований к ФИО3 со стороны истца заявлено не было, та как указанное лицо не отказывалось от заключения основного договора на условиях предварительного. ФИО3, будучи в статусе третьего лица, а позднее в статусе соответчика, в письменном виде выразил свое отношение к иску, полагая его подлежащим удовлетворению.

Ответчиком ФИО2 представлены возражения по существу апелляционной жалобы. Считает, что решение суда вынесено в соответствии с законом и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Срок заключения основного договора между сторонами истек (дата обезличена) Предложения о заключении основного договора от ФИО1 в её адрес в оговоренный предварительным договором срок не поступало. Полагает, что направленное письмо-извещение носило извещающий характер о наследственном имуществе, при этом стоимость доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества в письме не соответствует стоимости доли, указанной в договоре.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, материалами дела подтверждено, что (дата обезличена) между ФИО2 (продавец-1) и ФИО3 (продавец-2) с одной стороны, и ФИО7 (покупатель) с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи долей в праве обшей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен).

По условиям Договора ответчики ФИО2 и ФИО3 приняли на себя обязательства перед истцом ФИО1 в срок (дата обезличена) заключить основной договор купли-продажи принадлежащих им на праве собственности по 1/3 доли каждому в спорной квартире.

Стоимость 1/3 доли в праве ФИО2 и ФИО3 была определена сторонами в рублей (пункты 5, 6 договора).

В срок, предусмотренный условиями предварительного договора, от ответчика ФИО2 в адрес истца поступило письменное предложение от (дата обезличена) о выкупе принадлежащей ФИО2 1/3 доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире по цене рублей.

Принимая решение, об отказе в иске суд указал, что данное извещение не является предложением ответчика заключить предварительный договор, поскольку содержит прямое указание не о заключении договора, а о выкупе доли. Кроме того, в представленном предложении цена 1/3 доли отличается от цены, указанной в предварительном договоре, что свидетельствует об изменении существенных условий договора, соответственно, указанное письмо не может считаться предложением ответчика ФИО2 заключить основной договор на условиях предварительного.

Судебная коллегия с данным выводом суда не согласна по следующим основаниям.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пункт 5, 6 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключив предварительный договор купли-продажи долей в праве общей собственности на жилое помещение, его стороны тем самым выразили свою волю на покупку имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Как следует из статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предварительный договор отвечает требованиям пунктов 1 - 3 статьи 429, статьи 554 ГК РФ, поскольку в нем предусмотрены характеристики жилого помещения, подлежащего продаже, а также цена выкупаемой доли.

Судебная коллегия считает, что доказательством согласия ответчика ФИО2 заключить основной договор на условиях предварительного является письмо-извещение от (дата обезличена), в котором ФИО2 предлагала истцу выкупить у неё принадлежащую ей 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру.

Письмо-извещение ответчика ФИО2 содержит явное и четкое предложение ФИО1 выкупить принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, что соответствует намерениям сторон по предварительному договору и принятым на себя обязательствам. Доводы истца подтверждены её письмом-ответом от (дата обезличена), в котором она выразила согласие о выкупе у ФИО2 1/3 доли в праве долевой собственности на спорную квартиру за рублей.

При этом возражения ответчика о том, что стоимость доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества в письме-извещении не соответствует стоимости доли, указанной в договоре, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку истец указала, что разница в цене (стоимости) доли в размере рублей не является для неё существенной.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Югорского районного суда от 11 мая 2012 года отменить и принять новое, которым обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (адрес обезличен) на условиях предварительного договора.

Председательствующий Ульянов Р.Л.

Судьи Волков А.Е.

Степанова М.Г.