Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Абайханова А.А. на решение Черкесского городского суда от 2 мая 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению Абайханова А.А. к Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании отсутствия задолженности по арендным платежам за период с июня 2010 года по июнь 2011 года, о признании незаконными действий Управления государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу и возложению обязанностей на Управление государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР зарегистрировать права и обязанности арендатора по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Болатчиевой А.А., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Абайханов А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Управлению имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования города Черкесска (далее по тексту Управление) о признании суммы арендных платежей незаконными. В обоснование указал, что является арендатором помещения расположенного по адресу: , площадью кв.м. в соответствии с договором аренды №... от 08.12.2004 г., заключенным между ним и ОАО «БС.». 29.12.2007 года заключен новый договор №... сроком до 29.11.2008 года. Решением Черкесского городского суда от 17.11.2008г. на него переведены права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения №... от 11.02.2008года. Согласно п. 3.2 указанного договора внесенная арендная плата изменению и перерасчету не подлежит. Арендные платежи были погашены 16.03.2010 года за июнь 2010г. - по июнь 2011г. о чем свидетельствует чек-ордер приложенный к материалам дела. Поскольку ОАО «БС.» было ликвидировано, истец обратился 30.06.2011г. в Управление с просьбой о том, на какой расчетный счет уплачивать платежи. В ответ получил уведомление №... об уплате задолженности за фактическое пользование нежилым помещением и требование перечислить денежные средства в сумме руб. на расчетный счет Управления за 2010г. и 2011 г.

Заявитель полагал, что ставки арендной платы, установленные ему мэрией завышены в связи с чем просил:

- признать отсутствие задолженности по арендным платежам за период с июня 2010г. по июнь 2011 года вследствие уплаты их в виде предоплаты по договору №... от 11.02.2008 года;

-обязать Управление рассчитывать арендную плату для арендуемого им помещения по договору №... от 11.02.2008 года

25.08.2009 года он обратился в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по КЧР (далее по тексту Управление Росреестра по КЧР) с заявлением о государственной регистрации перевода прав и обязанностей по договору аренды от 11 февраля 2008 года. Однако, 25.09.2009 года ему было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с тем, что не были предоставлены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, а также договор, не содержит сумму арендной платы, ни описания части помещения ( кв.м.) передаваемого в аренду.

Полагая, что Управлением Росреестра по КЧР нарушены его права просил возложить на них обязанность зарегистрировать в ЕГРП права и обязанности арендатора по договору аренды №... от 11.02.2008г. в части помещения площадью кв.м. согласно решения Черкесского городского суда от 17.11.2008г.

03.02.2012 Абайханов А.А. в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил исковые требования. Кроме первоначально заявленных требований просил признать незаконными действия Управления Росреестра по КЧР, выразившиеся в отказе регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды №... от 11.02.2008 года в части помещения, площадью кв.м. в лице Абайханова А.А. согласно решения Черкесского городского суда от 17.11.2008 года. В обоснование указал, что в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется ссылка на приказ Минюста РФ от 06.08.2004 года № 135 (в ред. от 24.12.2004 года) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации о договоров аренды недвижимого имущества». В данном приказе указано, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Однако, он полагает, что данный приказ к нему не применим, поскольку ранее договор аренды №... от 17.02.2008 году, заключенный между и ОАО «БС.» уже был зарегистрирован 15.03.2008г. Считает, что отказ в государственной регистрации права аренды, не соответствует ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ.

Управление просило отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме указывая, что договор аренды №... от 11.02.2008 года. нежилых муниципальных помещений по расторгнут; Абайханов А.А. фактически не занимает нежилые помещения-магазины по в ; помещения-магазины по в по итогам открытого аукциона были проданы Кроме того, у Управления имеются доказательства того, что Абайханов А.А. имел задолженность по арендным платежам и ему неоднократно направлялись предупреждения о необходимости погашения задолженности.

Управление Росреестра по КЧР просило в удовлетворении требований отказать поскольку договор №... от 11.02.2008г.
расторгнут соглашением сторон, объект недвижимости, который является
предметом договора №... от 11.02.2008 года не существует в связи с произведенной реконструкцией; собственником реконструированного объекта является Арутюнян Х. Г., а не муниципальное образование г. Черкесска (право сдачи помещения в аренду принадлежит его собственнику).

Истец Абайханов А.А. и его представитель по доверенности Кубанова З.Б. в судебном заседании поддержали увеличенные исковые требования, изложенные в заявлении, просили их удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по КЧР Койчуева З.М. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме, в том числе и в связи с пропуском срока для обращения в суд за защитой нарушенных прав.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Арутюнян Х.Г. в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме. В обоснование указал, что, поскольку 17 ноября 2008 года права и обязанности истца на основании решения Черкесского городского суда о переводе прав и обязанностей по договору аренды в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежали регистрации. Поскольку договор не зарегистрирован, то оснований для удовлетворения иска не имеется.

29 сентября 2011 года он приобрел встроенные помещения - магазины общей площадью кв.м., существующих ограничений (обременения) права, зарегистрировано не было, более того на тот момент Абайханов А.А. уже выехал из помещения. Само помещение на момент приобретения было пустым. Правоотношения у Абайханова А.А. существовали с ОАО «БС.», решение также было вынесено в отношении ОАО «БС.», и Абайханова А.А. Как собственник данного помещения считает требования Абайханова А.А. незаконными. Полагает, что Абайханов А.А. в соответствии с п. 4. ст. 445 ГК РФ пытается понудить его к заключению договора аренды. Просил отказать Абайханову А.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Арутюнян Х.Г.- адвокат Абреков А.А. поддержал доводы письменных возражений своего доверителя

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований - Управление Федеральной антимонопольной службы по Карачаево-Черкесской Республики направило письменный отзыв на заявление Абайханова А.А. с указанием, что требования истца в части арендных платежей обоснованы.

Решением Черкесского городского суда от 2 мая 2012 года в удовлетворении требований Абайханова А.А. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований. Полагает, что судом допущено нарушение норм материального права, поскольку положения п. 3 ст. 26 Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к возникшим правоотношениям не применимы, поскольку договор аренды был уже зарегистрирован, необходимо было лишь провести регистрацию перевода прав и обязанностей на основании решения суда. ФИО1 указывает, что срок для обращения за защитой нарушенного права он не пропустил, поскольку отказа регистрирующего органа в регистрации перехода прав и обязанностей на основании решения суда не получал. Кроме того, судом необоснованно отказано в удовлетворении требований о признании отсутствия задолженности по арендным платежам, поскольку 16 марта 2010 года он уплатил арендные платежи платежным поручением в адрес ОАО «БС.», о ликвидации которого ему в тот момент известно не было.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по КЧР просило решение Черкесского городского суда от 2 мая 2012 года оставить без изменения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу и в суде апелляционной инстанции Управление, просит решение суда первой станции оставить без изменения.

Представитель Управления Росреестра по КЧР, , ФИО2 извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющие возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по КЧР как постановленного с существенными нарушениями норм материального права.

Как следует из обстоятельства дела 11 февраля 2008 года между ОАО «БС.», единственным учредителем которого являлось Управление и гр. был заключен договор аренды нежилого помещения №..., согласно которого сроком на 49 лет в аренду было предоставлено муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу , общей площадью кв.м. Договор аренды прошел государственную регистрацию 15 марта 2008 года № в ЕГРП 09-09-01/051/2008-599.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата составляла рублей в год (том 1 л.д.8)

Решением Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года на ФИО1 были переведены права и обязанности арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м.

В части разрешения требований о признании отсутствия задолженности по арендным платежам за период с июня 2010 года по июнь 2011 года вследствие уплаты их в виде предоплаты по договору №... от 11.02.2008 года и возложении обязанности на Управление рассчитывать арендную плату для арендуемого им помещения по договору №... от 11.02.2008 года судебная коллегия отмечает следующее.

Обращаясь с данными требованиями, заявитель полагает, что направление Управлением в его адрес писем с расчетом задолженности в результате которой сумма арендных платежей выше чем предусмотрено договором нарушает его права.

Отказывая в удовлетворении заявления в этой части, суд первой инстанции не учел, что данные действия Управления сами по себе права ФИО1 не нарушают.

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными нормами закона.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Однако, действия Управления по начислению и предъявлению к оплате задолженности по аренде помещения, не могут рассматриваться в качестве основания возникновения у ФИО1 безусловной обязанности по её оплате. Следовательно, отсутствует необходимость восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право.

Счета, предъявляемые к оплате, по своей правовой природе не являются исполнительными документами, по которым взыскание производится в бесспорном порядке, и оспаривание указанных в них сумм, как и действий по предъявлению их к оплате законом не предусмотрено, поскольку в случае обращения Управлением в суд о взыскании задолженности по арендной плате, либо с иском о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендных платежей у арендатора имеется возможность оспорить предъявленные к оплате суммы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в вышеуказанной части требований необходимо отказать в связи с тем, что направление Управлением писем с расчетом задолженности с которой ФИО1 не был согласен, не нарушают его прав.

Однако, данные нарушения норм материального права не привели к неправильному разрешению дела в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в этой части не имеется.

Между тем, отказывая в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по КЧР, суд не применил закон, подлежащий применению.

Как следует из материалов дела, решением Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года на ФИО1 были переведены права и обязанности арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м.

25 августа 2009 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по КЧР с заявлением о государственной регистрации перехода прав и обязанностей арендатора на основании вступившего в законную силу судебного акта с приложением кадастрового паспорта помещения от 18 августа 2009 года и акта приема-передачи данного помещения подписанного с 20 июня 2009 года.

25 сентября 2009 года ФИО1 было отказано в регистрации перевода прав и обязанностей на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением поэтажного плана здания, сооружения, на котором было бы обозначено сдаваемое в аренду помещение, а также отсутствием в договоре аренды от 11 февраля 2008 года №... описания арендуемого помещения и суммы арендной платы в части кв.м.

Доказательств получения ФИО1 сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Черкесского городского суда от 17 августа 2008 года материалы гражданского дела не содержат.

Ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации перехода прав и обязанностей на основании вступившего в законную силу судебного акта был незаконным, ФИО1 обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на пропуск истцом установленного законом срока на обжалование действий Управления Росреестра по КЧР, посчитав также, что действия регистрирующего органа были обоснованными и законными.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КЧР согласиться не может.

В соответствии с п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2, исходя из положений ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения с заявлением в суд начинает течь с даты, следующей за днем, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности или о привлечении к ответственности. Обязанность доказывания этого обстоятельства лежит на заявителе.

Судом первой инстанции было установлено, что истец сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Черкесского городского суда от 17 августа 2008 года не получал. Доводы Управления Росреестра по КЧР о направлении письма с уведомлением, с сообщением об отказе в государственной регистрации права аренды в адрес ФИО1 не свидетельствуют о том, что данное уведомление им было получено, поскольку таких доказательств не представлено. Сведения, содержащиеся в журнале исходящей корреспонденции Управления Росреестра по КЧР за 2009 год о направлении ФИО1 сообщения об отказе в регистрации, также не свидетельствует о том, что данное сообщение им было получено.

Доводы Управления Росреестра по КЧР о вручении ФИО1 подлинников документов ранее представленных на государственную регистрацию, также не могут являться доказательством того, что ему было известно об отказе в государственной регистрации перехода права аренды на основании решения суда.

Так, исходя из положений ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлинники правоустанавливающих документов возвращаются правообладателям как в случае отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, так и в случае проведения такой регистрации. При этом, свидетельство о государственной регистрации права аренды не выдается, в связи с чем доводы ФИО1 о том, что в момент получения правоустанавливающих документов (копии решения суда) ему не сообщили об отказе в государственной регистрации перехода права аренды коллегия находит основанными на фактических обстоятельствах дела.

Кроме того, судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что истец до июля 2011 года занимал помещение, находившиеся в муниципальной собственности и между ОАО «БС.», Управлением и ФИО1, существовали фактические арендные отношения. Переписка, имеющаяся в материалах дела между ФИО1 и Управлением свидетельствует о том, что между сторонами был спор по размеру арендной платы, при этом собственник не оспаривал правомерность нахождения ФИО1 в спорном помещении в период с 2008 года по июль 2011 года.

В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения ФИО1 сообщения об отказе в государственной регистрации перехода прав и обязанностей арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м., расположенного по адресу и при наличии фактических договорных отношений между ОАО «БС.», Управлением и ФИО1, по аренде спорного помещения, то коллегия приходит к выводу о том, что заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод в июле 2011 года, когда ему было предложено освободить занимаемое нежилое помещение. Поскольку ФИО1 обратился в суд 15 августа 2011 года с требованием к Управлению Росреестра по КЧР о возложении обязанности по регистрации перехода прав и обязанностей, то коллегия приходит к выводу о том, что им не пропущен трехмесячный срок для обращения в суд за защитой нарушенных прав с того момента когда стало известно о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод.

Оценивая по существу требования ФИО1 о признании незаконными действий Управления государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу и возложении обязанности совершить действия по регистрации перехода прав и обязанностей арендатора ФИО1 по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу , к судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из обстоятельств дела, право аренды ФИО1 спорного помещения возникло из судебного акта вступившего в законную силу.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Кроме того, в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном случае решением Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года на ФИО1 были переведены права и обязанности арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м.

Таким образом, у собственника спорного нежилого помещения на основании вступившего в законную силу судебного акта возникло обязательство предоставить на праве аренды ФИО1 сроком на 49 лет часть помещения площадью кв. м., расположенное по адресу . Собственником помещения на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган являлось ОАО «БС.».

Как следует из пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор (далее - регистратор) вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона.

ФИО1 регистратором было отказано в государственной регистрации со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением поэтажного плана здания, сооружения, на котором было бы обозначено сдаваемое в аренду помещение, а также отсутствием в договоре аренды от 11 февраля 2008 года №... описания арендуемого помещения и суммы арендной платы в части кв.м.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Решение Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года содержало все необходимые реквизиты (содержалась отметка о вступлении его в законную силу, решение заверено гербовой печатью суда).

Довод регистратора об отсутствии в договоре сведений о размере арендной платы, коллегия находит несостоятельным, поскольку в 3.1. зарегистрированного договора аренды от 11 февраля 2008 года №... заключенного между ОАО «БС.» и гр. имеется указание на размер арендной платы.

Кроме того, довод регистратора об отсутствии сведений о размере арендной платы, которую необходимо уплачивать ФИО1 коллегия находит направленным на переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м.

В связи с тем, что в силу ч.2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

При таких обстоятельствах коллегия приходить к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Выводы суда первой инстанции о том, что решение Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года не имеют преюдициального значения по данному спору, не имеют юридического значения.

Так, Управление Росреестра по КЧР было привлечено к участию в данном деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, как орган осуществляющий государственную регистрацию и материально- правового интереса к возникшим правоотношениям не имеет. Следовательно, не могло быль привлечено к участию в деле в качестве ответчика. Более того, ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, что и было сделано при рассмотрении спора о переводе прав и обязанностей.

На основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. Таким образом, вступившее силу решение суда, которым признано право (обременение права) на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Как следует из материалов дела, истцом были представлены 2 экз. решения Черкесского городского суда от 17 августа 2008 года, кадастровый паспорт арендуемого помещения от 18 августа 2009 года, акт приема-передачи данного помещения подписанного с , копия паспорта.

При этом кадастровый паспорт от 18 августа 2009 года (стр. 97 дела правоустанавливающих документов №... по адресу , приобщенного к гражданскому делу) содержал полные данные об объекте недвижимости (наименование, местонахождение, площадь, этажность и т.п.). Таким образом, имелись все необходимые документы для правильного ведения реестра.

Более того, в материалах дела правоустанавливающих документов №... по адресу имелся технический паспорт всего встроенного помещения с поэтажным описанием всего объекта (стр.36-46) и отдельный технический паспорт от 18 августа 2009 года на встроенное жилое помещение общей площадью кв. расположенное по адресу (стр. 123-129 дела правоустанавливающих документов №... по адресу , приобщенного к гражданскому делу).

При таких обстоятельствах доводы Управления Росрееста по КЧР о том, что истцом не были предоставлены необходимые документы для регистрации перехода прав и обязанностей арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м. нельзя признать основанными на положениях ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящих требований не было учтено, что право аренды ФИО1 в отношении спорного имущество возникло на основании судебного акта вступившего в законную силу, в связи с чем подлежали применению положения ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, а не положения ст. 26 данного закона, регулирующие регистрацию договора аренды, поскольку как следует из материалов дела договор аренды от 11 февраля 2008 года №... заключенный между ОАО «БС.» и гр. уже прошел государственную регистрацию 15 марта 2008 года № №....

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Вопреки вышеуказанным требованиям федерального законодательства регистратором были истребованы документы, которые не предоставляются при регистрации прав возникших на основании решения суда. Данный вывод судебной коллегии согласуется с положениями п. 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (утв. Приказом ФРС от 07.06.2007 N 112). Так, при проведении правовой экспертизы, в случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта проверяется: правильность оформления копии судебного акта, вступление судебного акта в законную силу, наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.

Судебная коллегия не может также согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что в связи с ликвидацией ОАО «Бытсервис» в силу п.1 ст. 61 ГК РФ арендные отношения между сторонами прекратились, в связи с чем истец не вправе требовать регистрации права аренды в отношении спорного помещения.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Как следует из решения Думы муниципального образования г. Черкесска от 10 сентября 2009 года за №... единственный учредитель ОАО «БС.» - муниципальное образования г. Черкесска принял решение о ликвидации ОАО «БС.». При этом, как следует из п. 2 данного решения Управлению по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска было необходимо установить арендные отношения в соответствии с решением Думы г. Черкесска от 29 июня 2009 года №....

29 октября 2010 года Управлением Росреестра по КЧР проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу на основании акта приема-передачи основных средств с баланса ОАО «БС.» на баланс Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска от 9 марта 2010 года. При этом, как следует материалов дела и отзыва Управления Росреестра по КЧР на заявление ФИО1 обременение в виде права аренды на переданные нежилые помещения сохранились в силу ст. 617 ГК РФ до 6 июня 2011 года.

Таким образом, спорное имущество перешло в муниципальную собственность с обременением в виде права аренды.

В соответствии со статьями 61 - 63 ГК РФ ликвидация юридического лица сопровождается переходом права собственности на имущество этого юридического лица к другим лицам: при продаже имущества в случае недостаточности у ликвидируемого юридического лица денежных средств для удовлетворения требований кредиторов либо к его учредителям (участникам). В этом случае в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса обременение вещных прав на имущество в виде аренды сохраняется.

Статьей 2 Кодекса закреплен принцип равенства участников гражданского оборота. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

По общему правилу, предусмотренному статьей 124 Кодекса, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Поэтому, вступая в арендные отношения с юридическим лицом, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве собственности и учредителем которого являлось муниципальное образование, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды в случае перехода имущества в муниципальную собственность, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале.

Кроме того, Управление, являясь органом, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, и сохранили волю на продолжение арендных отношений спорного помещения, поскольку государственная регистрация расторжения договора от 11 февраля 2008 года №... долгосрочной аренды нежилого помещения площадью 189, 3 в , заключенного с ОАО «БС.» произведена 6 июня 2011 года (том 1 л.д. 104). В данном соглашении о расторжении договора от имени арендодателя выступало Управление.

То обстоятельство, что соглашение о расторжении договора датировано 11 февраля 2008 года, не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений в 2008 году. Так, данное соглашение не было предоставлено ни , ни Управлением в процессе рассмотрения дела по иску ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды (17 ноября 2008 года), а также в процессе судебных разбирательств по разъяснению судебного акта, что свидетельствует о сохранении арендных отношений до 6 июня 2011 года (дата государственной регистрации расторжения долгосрочной аренды).

Более того, в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 29 марта 2011 года к договору аренды от 11 февраля 2008 года (том 1 л.д.121-123). Данное соглашение заключено Управлением с после ликвидации ОАО «БС.». Как следует из данного соглашения, стороны договорились внести изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 11 февраля 2008 года №..., заключенного между и ОАО «Бытсервис», согласно которых арендодателем от имени собственника муниципального имущества выступает Управление.

Таким образом, исходя из системного толкования положений ст.ст. 2,61-63,124, п.1 ст. 617 ГК РФ, а также с учетом того обстоятельства, что договор долгосрочной аренды в отношении спорного имущества расторгнут только 6 июня 2011 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с ликвидацией ОАО «БС.» право аренды ФИО1 в отношении спорного помещения не прекратилось.

Кроме того, сама по себе государственная регистрация расторжения договора от 11 февраля 2008 года №... долгосрочной аренды нежилого помещения площадью в вопреки доводам Управления Росреестра по КЧР не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку в отношении спорного имущества, а именно в части кв.м., был не вправе расторгать заключенный договор, поскольку не обладал правами арендатора в части кв.м.

Так, в случае своевременной регистрации Управлением Росреестра по КЧР решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года, которым на ФИО1 были переведены права и обязанности арендатора по заключенному 11 февраля 2008 года договору аренды с ОАО «БС.» в части помещения площадью кв. м. расторжение договора в этой части с гр. было бы невозможным. Кроме того, наличие данного судебного акта и акта приема-передачи спорного помещения от 20 июня 2009 года подписанного между и ФИО1 свидетельствует о том, что не являлся арендатором данного помещения и был не вправе действовать от имени ФИО1

Доводы Управления Росреестра по КЧР и гр. ФИО2 о том, что в настоящее время собственником имущества является частное лицо, в связи с чем в удовлетворении заявления ФИО1 необходимо отказать, коллегия находит несостоятельными, поскольку последующий (после заключения договора аренды и перевода прав и обязанностей по этому договору) переход вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество в силу Закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора.

Оценивая доводы Управления Росреестра по КЧР о невозможности в настоящее время государственной регистрации перевода прав и обязанностей на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года в связи с ликвидацией спорного имущества и возникновением нового объекта недвижимости с общей площадью кв.м. коллегия находит их не основанными на фактических материалах дела.

Как следует из разрешения на строительство от 9 февраля 2011 года №... мэрия муниципального образования г. Черкесска разрешила реконструкцию встроенных нежилых помещений по оказанию бытовых услуг населению под магазины с реконструкцией фасада, доведя до кв. м. общую площадь помещения. Сведений о том, что общая площадь помещения была увеличена за счет переноса внешних границ нежилых помещений, материалы дела не содержат.

Как следует из пояснений данных в суде апелляционной инстанции ФИО1 и представителя Управления, увеличение общей площади помещения произошло за счет сноса внутренних перегородок, что является по смыслу положений статей 1 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перепланировкой, поскольку новый объект в данном случае не возник.

В абзаце 5 пункта 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от N 66-ФЗ) предусмотрено, что в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Согласно пункту 67 названных Правил для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, используется тип записи об изменениях. К таким сведениям относятся, в том числе, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ.

Данное обстоятельство позволяет судебной коллегии прийти к выводу о том, что оснований для прекращения права собственности у муниципального образования на ранее зарегистрированные объекты недвижимости не имелось. При этом, соответствующее заявление собственника о прекращении права собственности от 22 февраля 2011 года, а также регистрация права собственности на реконструированное помещение не свидетельствует о том, что ранее существовавший объект недвижимости, расположенный по адресу ликвидирован.

Как следует из материалов дела, одновременно с заявлением о прекращении права собственности Управление представило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию нежилого помещения после реконструкции в жилом здании, разрешение на строительство и кадастровый паспорт и другие документы, подтверждающие наличие оснований для внесения изменений в ЕГРП по спорному объекту.

Предоставление указанных документов уполномоченным органом, свидетельствующих о произведенной реконструкции, а также отсутствие иных документов, подтверждающих прекращение права собственности банка на ранее зарегистрированные объекты недвижимости, свидетельствует об ошибочности указания в заявлении о необходимости прекращения права собственности (стр. 137-138 дела правоустанавливающих документов №...; стр. 5-14 дела правоустанавливающих документов №... по адресу , приобщенных к гражданскому делу).

При таких обстоятельствах довод Управления о том, произведенная реконструкция свидетельствует о ликвидации прежнего объекта недвижимости, не основан на законе, поскольку снос внутренних перегородок без изменения внешних границ объекта не имеет правоустанавливающего значения для ликвидации объекта права.

Кроме того, как следует из пояснений данных в суде апелляционной инстанции ФИО1 и представителя Управления, подтвержденных кадастровым паспортом от спорное помещение сохранено в прежнем состоянии, за исключением внутренних перегородок, что не препятствует идентифицировать объект недвижимости (стр. 12 дела правоустанавливающих документов №... по адресу , приобщенного к гражданскому делу).

Таким образом, коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы ФИО1, поскольку объект недвижимости в целом не ликвидирован с возникновением нового объекта.

В соответствии с п. 56 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении требований о совершении государственным регистратором нарушений при осуществлении государственной регистрации права или сделки, суд вправе сделать вывод о внесении изменений в ЕГРП и соответствующий судебный акт будет являться основанием для внесения новых записей в реестр только в том случае, если эти изменения не повлекут нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

С учетом фактических обстоятельств дела коллегия приходит к выводу о том, что внесение записи в ЕГРП о праве аренды ФИО1 в отношении спорного помещения не нарушает права и законные интересы ФИО2 поскольку переход вещных прав на сданное в аренду имущество в силу Закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора. Кроме того, права и обязанности ФИО1 возникли на основании вступившего в законную силу судебного акта, подлежащего исполнению, а право заявителя занимать спорное жилое помещение на основании арендных отношений не оспаривается.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 2 мая 2012 года отменить в части отказа в признании незаконными действий Управления государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу и принять новое решение.

Признать незаконными действия Управления государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, выразившиеся в отказе в регистрации в ЕГРП прав и обязанностей арендатора по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года.

Обязать Управление государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, зарегистрировать в ЕГРП права и обязанности арендатора ФИО1 по договору аренды №... от 11 февраля 2008 года в части помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу на основании решения Черкесского городского суда от 17 ноября 2008 года.

В остальной части решение Черкесского городского суда от 2 мая 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий: Гришина С.Г.

Судьи: Болатчиева А.А. Боташева М.М.