Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Комитета по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода по доверенности – ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности – Романовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя Комитета по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода по доверенности – ФИО3

на решение Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от 12 декабря 2011 года

гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода о признании произведенных работ неотделимыми улучшениями,

заслушав доклад судьи Погорелко О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд с иском к Комитету по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода о зачете произведенных неотделимых улучшений за собственный счет в счет долга за аренду имущества. В обоснование своих исковых требований истец указала, что на основании договоров аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г.Н.Новгорода, она с 2001 года использует для эксплуатации кафе-бара «С» нежилое помещение по адресу: . В 2006 году в арендуемом здании с согласия арендодателя ФИО2 была установлена за счёт собственных средств система приточно-вытяжной вентиляции на сумму 3804890 рублей. Вентиляционные воздуховоды системы вентиляции необходимы по правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам. 12 апреля 2010 года договор аренды с ответчиком был расторгнут при наличии долга в сумме 2 190 811,65 руб. Система приточно-вытяжной вентиляции осталась в здании по адресу: . Истец просила считать систему вентиляции произведенными неотделимыми улучшениями арендованного здания, погасить за счет неотделимых улучшений долг по аренде в сумме 2190911 рублей 65 копеек.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец изменила заявленные требования и просила суд признать оборудованную на собственные средства 3804890 рублей систему приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

Представитель ответчика по доверенности - ФИО4 возражала против иска, просила применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Решением суда от 12 декабря 2011 года иск удовлетворен частично, постановлено:

- признать оборудованную ФИО2 за собственные средства систему приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании, расположенном по адресу: неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения;

- в остальной части требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представителя Комитета по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода по доверенности – ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального права. В обоснование доводов заявителем указано на незаконность вывода суда о доказанности и наличии правовых оснований для признания системы приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании, расположенном по адресу: , неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения. Также указано на нарушение судом норм материального права в части применения к спорным правоотношениям срока исковой давности.

На основании положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч.1).

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч.2).

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч.3).

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Комитета по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода по доверенности – ФИО1, обратившую внимание суда апелляционной инстанции на нарушение судом норм материального права, представителя ФИО2 – адвоката Романовой М.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в части удовлетворения иска ФИО2 как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Удовлетворяя иск ФИО2 в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО2 в период аренды нежилого помещения за собственные средства оборудовала систему приточно-вытяжной вентиляции, которая является неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

С данным выводом согласиться нельзя в связи со следующим.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества. Иное толкование норм о неотделимых улучшениях противоречило бы статье 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела видно, что 15.04.2004 г. между сторонами заключен договор аренды № нежилого помещения площадью 1155,6 кв.м., расположенного по адресу: , помещение №1, для размещения клуба-бара «С» (л.д.102-109).

При заключении договора сторонами был подписан акт приема-передачи имущества, из которого следует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение (подвал 427,3 кв.м. и 1-ый этаж – 728,3 кв.м.) и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии, не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, состояние помещения определено как удовлетворительное, а, значит, соответствующее требованиям санитарных норм и пожарной безопасности (л.д. 108).

03.08.2006г. ФИО2 и Комитет по правлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода заключили также договор аренды № нежилого помещения площадью 247,6 кв.м., расположенного по адресу: , часть помещения №1, для размещения клуба-бара «С» (л.д.91-98).

При заключении данного договора сторонами также был подписан акт приема-передачи имущества, из которого следует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение (подвал 247,6 кв.м.) и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии; не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, состояние помещения определено как удовлетворительное, а, значит, соответствующее требованиям санитарных норм и пожарной безопасности (л.д. 97).

Договорами аренды № от 15.04.2004 г. и № от 03.08.2006 г. предусмотрено, что осуществление неотделимых улучшений производится арендатором только с согласия арендатора (п. 3.3.9 и п. 3.2.9 соответственно).

Как указывает истец, в период действия указанных договоров аренды с августа по ноябрь 2006 года ею за счет собственных средств в арендованном нежилом помещении, используемом под клуб-бар «С», произведена установка системы приточно-вытяжной вентиляции (л.д.64).

При этом ФИО2 представлен заключенный ею с ООО «И» подрядный договор № от 23.08.2006г., предусматривающий со стороны подрядчика ООО «И» поставку и монтаж оборудования системы вентиляции по адресу: (л.д.14-16).

По условиям указанного договора, подрядчик проводит работы в соответствии со схемой, согласованной с заказчиком и сдает работу на основании акта сдачи-приемки выполненных работ (п.п. 1.2, 4.1 договора), а заказчик обязуется обеспечить финансирование данного договора (п.1.4).

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ФИО2 не представлено приложение №2 к договору подряда № от 23.08.2006г., содержащее схему, согласованную с заказчиком; акт сдачи-приемки выполненных работ, а также доказательства оплаты произведенных работ.

Договоры аренды № от 15.04.2004 г. и № от 03.08.2006 г. расторгнуты сторонами 17.06.2007г. (л.д. 99, 110), при подписании актов приема-передачи помещений ФИО2 никаких замечаний относительно произведенных улучшений не сделала (л.д.100, 111).

Согласно экспликации к поэтажному плану домовладения (л.д.131-133), представленной самим истцом, по состоянию на 23 мая 2006 г., т.е. до указанных ФИО2 сроков проведения работ по установке оборудования системы вентиляции, - в арендуемом помещении ответчика уже были вентиляционные помещения.

Копии инвентаризационных планов с обозначенными на них маркером вентиляционными системами (л.д.149), на которые содержится ссылка в решении суда, не могут быть признаны допустимым доказательством, поскольку сами документы представлены в копиях, а обозначения маркером выполнены неустановленным лицом и не имеют доказательственной силы (ст.ст. 60, 71 ГПК РФ).

Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным и вывод суда относительно определенного доказательственного значения по делу договора от 23.08.2006 г. между ООО «И» и ИП ФИО2 (л.д. 14-16), поскольку, как уже было указано выше, отсутствуют сведения о его исполнении сторонами.

При этом копия протокола допроса свидетеля ФИО5 в рамках уголовного дела (л.д. 30) также не может быть признана достаточным доказательством заявленных истцом требований, т.к. не свидетельствует об источнике произведенных улучшений.

В отсутствии иных доказательств, обосновывающих требования истца в части проведения ею работ по установке вентиляционной системы в помещении ответчика, суд апелляционной инстанции не полагает возможным установить в порядке ч.3 ст. 79 ГПК РФ факты стоимости работ по установке вентиляционной системы, а также неотделимый характер спорных улучшений.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в совокупности в соответствии со статьей 71 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ФИО2 не представлено доказательств как проведения самих работ по установке вентиляционной системы в арендуемом у ответчика помещении, так и по согласованию заявленных ею работ с арендодателем как этого требует п.3 ст.623 ГК РФ.

Арендатор в нарушении статьи 56 ГПК РФ не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества. А именно: в материалах дела отсутствуют доказательства обоснованности обращения арендатора к арендодателю 16.02.2005г. (л.д.25) с сообщением о необходимости оборудования помещения нежилого фонда приточно-вытяжной вентиляцией, учитывая тот факт, что спорное помещение было передано заявителю в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договоров аренды № от 15.04.2004 г. и № от 03.08.2006 г. (ст. 623 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, даже в случае произведения истцом строительных работ, такие работы неосновательным обогащением для ответчика не являются и произведены ФИО2 на собственный страх и риск (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда об обращении ФИО2 в суд за защитой своих прав в рамках срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно требований ч.2 ст.623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора.

Истец указывает, что заявленные ею неотделимые улучшения произведены ею в 2006 году, т.е. в период действия договоров аренды № от 15.04.2004 г. и № от 03.08.2006 г., расторгнутых сторонами 17.06.2007г.

Условий, отличных от предусмотренных ч. 2 ст. 623 ГК РФ, самими договорами аренды, заключенными между сторонами не предусмотрено.

Таким образом, поскольку договоры аренды прекратили свое действие 17.06.2007 года, с данной даты подлежит исчислению срок исковой давности, который истек 17.06. 2010г. В суд ФИО2 обратилась 06.04.2011 г. (л.д.4), т.е. за рамками установленного законом срока.

О восстановлении срока исковой давности ФИО2 не просила.

Вывод суда первой инстанции о наличии длящихся правоотношений по договору аренды нежилого помещения является ошибочным, поскольку правоотношения сторон основывались на различных договорах аренды. 12.04.2010 г. расторгнут договор аренды № от 18.06.2007 г., в то время как заявленные истцом неотделимые улучшения произведены в период действия иных договоров аренды - № от 15.04.2004 г. и № от 03.08.2006 г. В данном случае указанное обстоятельство имеет существенное юридическое значение.

С учетом приведенных выше обстоятельств и норм права, решение суда, постановленное по данному делу в части удовлетворения требований ФИО2 не может быть признано законным и подлежит отмене.

Установив обстоятельства, имеющие значение по делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в иске ФИО2 о признании оборудованной на собственные средства системы приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от 12 декабря 2011 года в части признания оборудованной ФИО2 за собственные средства системы приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании, расположенном по адресу: неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения, - отменить и принять новое решение по делу, которым отказать в иске ФИО2 о признании оборудованной на собственные средства системы приточно-вытяжной вентиляции в арендованном здании неотделимым имущественным улучшением арендованного нежилого помещения.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: