Гражданский кодекс часть 1

«Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № здания, расположенного по адресу: , заключенный между ООО и Черноивановым В.С. и Беляевым Р.Г.

Взыскать с ООО в пользу Черноиванова В.С. в счет задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендную плату по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере , пени за неуплату арендной платы в установленные законом сроки в размере рублей и государственную пошлину в размере .

В остальной части требования Зиновьева Е.В., действующего по доверенности в интересах Черноиванова В.С. оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО в пользу Беляева Р.Г. в счет задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате в размере рублей и государственную пошлину в размере рублей.

Исковые требования ООО о взыскании денежных средств с Беляева Р.Г. и Черноиванова В.С., истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания судебных расходов оставить без удовлетворения».

Судебная коллегия

установила:

Представитель Черноиванова В.С. по доверенности Зиновьев Е.В. обратился в суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды, взыскании судебных расходов.

В обоснование своих требований ссылался на то, что Черноиванову В.С. принадлежит 1 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью кв.м, расположенное на 1-м этаже здания . Собственником других 3/4 долей в праве является Беляев Р.Г.

ДД.ММ.ГГГГ Черноиванов В.С. и Беляев Р.Г. заключили договор аренды данного нежилого помещения с ООО под организацию и эксплуатацию универсального магазина продовольственных и непровольственных товаров сроком на 10 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект аренды был передан ответчику. По условиям договора арендатор обязался уплачивать арендную плату из расчета рублей за 1 кв.м в месяц, при этом 1/4 доли данной арендной платы, то есть рублей за 1 кв.м должна уплачиваться Черноиванову В.С. на его банковский счет ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца аренды помещения. Договором предусмотрено, что на время проведения ремонта помещения в течение трех месяцев с момента подписания передаточного акта арендная плата не начисляется. Черноивановым В.С. обязанности, вытекающие из договора аренды, выполнены в полном объеме, однако ответчик ни разу не перечислял ему причитающуюся арендную плату. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия относительно исполнения обязательств по внесению арендной платы, которая была оставлена без ответа. Устно представители ответчика отсутствие арендных платежей объяснили изменением экономической конъюнктуры, в связи с чем, ООО утратило интерес к использованию помещения, а также неготовностью помещения к эксплуатации, в том числе по вине другого собственника Беляева Р.Г. В силу п.3 ст.401 ГК РФ эти обстоятельства не относятся к обстоятельствам, исключающим ответственность за неисполнение обязательств. Исходя из величины доли Черноиванова В.С. в праве собственности на переданное в аренду имущество, размер причитающейся ему ежемесячной арендной платы составляет ., а общий размер задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил . Кроме того, договором предусмотрена ответственность ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы. Сумма неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет .

Таким образом, просил взыскать с ответчика ., а также расходы по государственной пошлине в размере рублей.

Истец Беляев Р.Г. обратился в суд с иском к ООО о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, Черноивановым В.С. с одной стороны и ООО с другой стороны был заключен договор аренды нежилого помещения № в здании, расположенном по адресу: . При этом сторонами было согласовано, что с учетом необходимости выполнения в помещении ряда работ, он как один из арендодателей принимал на себя обязательства по производству указанных работ, а ООО должно было финансировать их в счет причитающейся ему доли постоянной арендной платы. В соответствии с указанной договоренностью ему был перечислен рублей, с этой суммы им были уплачены необходимые налоговые платежи. Согласно п.6.1.1 договора аренды арендатор обязуется оплачивать арендодателям ежемесячно арендную плату из расчета рублей за 1 кв.м или рублей за все помещение в целом. Таким образом, причитающаяся ему постоянная часть арендной платы составляет в месяц. Всего за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был уплатить ему в качестве арендной платы рублей, с учетом указанного платежа в рублей, задолженность составляет рублей. Просил суд взыскать указанную задолженность, а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере рублей.

ООО обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Черноиванову В.С. и Беляев Р.Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании денежных средств, истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлена арендная плата, состоящая из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет рублей, из которых 3/4 доли причитались Беляев Р.Г., а 1/4 - Черноиванову В.С. Переменная часть арендной платы должна покрывать фактически понесенные арендодателями затраты по обеспечению помещения электроэнергией, оплате услуг теплоснабжения, связи, по выставляемым арендодателями счетам. Договором определено, что обязанность по выплате арендной платы, как в постоянной, так и в переменной ее части, возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

На момент заключения договора аренды помещение нуждалось в ремонте. Стороны пришли к соглашению о совместном участии в проведении работ по ремонту помещения. Предполагалось, что строительные работы будут полностью завершены по истечению трех календарных месяцев.

По условиям договора аренды право доступа в помещение предоставляется арендатору с момента подписания акта приема-передачи. С целью содействия по проведению в помещении магазина внутренних ремонтных работ ДД.ММ.ГГГГ ООО подписало акт приема-передачи помещения, и Обществу было предоставлено право доступа в помещение, переданы ключи от него.

Согласно п.2 акта приема-передачи фасад здания, витражное остекление, крыльцо, дебаркадер, внутренняя отделка помещения, а также системы водоснабжения, электроснабжения, и другие коммуникации нуждались в ремонте. Пунктом 3 установлено, что помещение передается в состоянии не пригодном для эксплуатации.

В силу п.6.1.2 договора аренды на период проведения ремонтных работ в течение трех календарных месяцев с даты подписания сторонами передаточного акта арендатор был полностью освобожден от уплаты арендных платежей и их ежемесячной постоянной части. Арендодатель Беляев Р.Г. принял на себя обязанность произвести строительные работы по переоборудованию помещения под супермаркет и ремонту фасада здания. Истец принял на себя обязанность по выплате Беляеву Р.Г. авансом в счет будущей постоянной части арендной платы денежной суммы в размере рублей. Указанная сумма предназначалась для целей оплаты работ по переустройству помещения под супермаркет. Стороны договорились, что в дальнейшем указанная денежная сумма будет засчитана в счет постоянной части арендной платы, причитающейся Беляеву Р.Г. в размере 60% ежемесячной ее части.

ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым Р.Г. и ООО ТСК был заключен договор подряда № на ремонтные работы в здании магазина. Работы должны быть завершены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, общая стоимость работ определена в размере рублей. ДД.ММ.ГГГГ арендатор перечислил на расчетный счет Беляева Р.Г. рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО дополнительно перечислило на расчетный счет Беляева Р.Г. денежную сумму в размере рублей.

По заданию ООО в соответствии с договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО , с ДД.ММ.ГГГГ в помещении были произведены электромонтажные и санитарно-технические работы (включая закупку необходимых материалов и установку оборудования), общая стоимость которых составила . Указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты заказчиком.

После приемки помещения арендатором были обнаружены серьезные повреждения кровли здания магазина. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ ООО заключило договор подряда № на производство работ по ремонту кровли здания магазина с ООО , указанные работы были полностью завершены ДД.ММ.ГГГГ и приняты заказчиком. Общая стоимость кровельных работ с учетом НДС составила рублей.

Кроме того, согласно сметной документации к договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств ООО было приобретено и установлено в помещении оборудование, которое без ущерба для арендуемого имущества может быть изъято (отделимые улучшения) на общую сумму . без учета НДС, с учетом НДС 18% - руб.

Строительные и ремонтные работы, выполняемые ООО ТСК по заданию Беляева Р.Г. в соответствии с договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, в установленный договором срок, а именно к ДД.ММ.ГГГГ, завершены не были. По каким причинам строительные и отделочные работы в помещении были приостановлены, арендодатели не информировали арендатора.

Таким образом, в установленные договором аренды сроки, помещение не было приведено в состояние пригодное для его использования и эксплуатации по установленному договором аренды целевому назначению, в виду чего, арендатор был лишен возможности владеть и пользоваться арендуемым имуществом.

В связи с изложенными обстоятельствами представителями ООО с ноября 2008 года были начаты переговоры с ответчиками о досрочном расторжении договора аренды по взаимному соглашению сторон и возврату денежных средств, выплаченных ООО авансом в счет предстоящих арендных платежей. Требования истца ответчиками поддержаны не были. В декабре 2008 года ответчиками был полностью прекращен доступ представителей арендатора в помещение и изъяты ключи от него.

ДД.ММ.ГГГГ Беляевым Р.Г. в адрес ООО была направлена претензия с требованием по выплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Обществом в адрес ответчиков были направлены письма с требованием в течение четырнадцати календарных дней с даты их получения, рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и назначить дату подписания соглашения. Кроме того, запрашивались документы, подтверждающие целевое использование денежных средств в размере рублей, выплаченных арендатором для целей оплаты работ по переоборудованию помещения в супермаркет, выдвигалось требование предоставить доступ в помещение с целью изъятия арендатором произведенных им отделимых улучшений, а также обеспечить присутствие при этом представителя арендодателей. Указанные письма получены адресатами ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует информация, предоставленная ФГУП «Почта России» УФПС Тверской области ДД.ММ.ГГГГ.

Полагали, что ответчики намеренно уклоняются от расторжения договора аренды, с целью постепенного зачета суммы аванса, выплаченного истцом.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлена претензия с требованиями считать договор аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, вернуть денежные средства, выплаченные ООО авансом в счет постоянной части арендной платы; компенсировать расходы по производству капитального ремонта; предоставить возможность произвести изъятие отделимых улучшений арендованного имущества, а также подписать акт приема-передачи помещения, текст которого прилагался. Ответа от арендодателей не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Беляеву Р.Г. и Черноиванову В.С. о расторжении договора аренды, о взыскании денежных средств, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Со стороны Беляева Р.Г. было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с не подведомственностью данного спора арбитражному суду по причинам того, что Черноиванов В.С. утратил статус индивидуального предпринимателя. Определением Арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу № было прекращено.

Общество полагало, что в сложившейся ситуации существенно нарушаются его права как арендатора недвижимого имущества, поскольку в связи с просрочкой завершения строительных и отделочных работ, помещение не могло быть использовано по целевому назначению, истец не имеет возможности вывезти принадлежащее ему имущество, приобретенное за счет собственных средств и установленное в помещении, которое является отделимым улучшением и собственностью арендатора.

Пунктом 6.5. предусмотрено, что в случае проведения арендодателем капитального ремонта, препятствующего или существенно затрудняющего пользование помещением по назначению, постоянная и переменная части арендной платы за период ремонта не начисляется и не уплачивается.

Просили расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения; взыскать с ответчиков в солидарном порядке денежную сумму в размере рублей, выплаченную в счет погашения арендной платы; истребовать из чужого незаконного владения отделимое имущество на общую сумму .; взыскать с ответчиков судебные расходы в виде госпошлины в размере руб.

В судебном заседании представитель Черноиванова В.С. по доверенности Зиновьев Е.В. исковые требования поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении, требования ответчика не признал, кроме требований о расторжении договора аренды.

Беляев Р.Г. в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал. С исковыми требованиями ООО не согласен.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО ставит вопрос об отмене решения суда и просит постановить новое решение.

В жалобе указывает, что суд не учел положения п.3 акта приема-передачи помещения к договору аренды, из которого следует, что помещение передается в состоянии непригодном для эксплуатации, то есть не может быть использовано арендатором по установленному договором целевому назначению для организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров. В силу п.6.1.2 договора аренды на время проведения ремонтных работ капитального характера арендатор освобожден от уплаты арендной платы как постоянной, так и переменной ее части. Предполагалось, что указанные работы будут завершены в срок первых трех календарных месяцев. В случае, если строительные работы не будут завершены в указанный срок, стороны установили дополнительные условия (п.6.5) о том, что в случае проведения арендодателем капитального ремонта препятствующего или существенно затрудняющего пользование помещением по назначению, постоянная и переменная части арендной платы на период проведения ремонта не начисляется. Судом не были приняты во внимание и не были оценены в полном объеме имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие факт производства ряда строительных и отделочных работ.

Суд не принял также во внимание положения п.7.3 договора, в соответствии с которым установлена обязанность арендатора в случае расторжения договора, передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений, ремонта, перепланировки в соответствии с договором. Вместе с тем, сумма расходов арендатора, произведенных на оплату ремонтных и отделочных работ в помещении, судом не была учтена. Ответчики не отрицали, что в декабре 2008 года был прекращен доступ в помещение представителям арендатора, что свидетельствует о прекращении арендных отношений. Таким образом, оснований для взыскания арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не имелось.

В нарушении ч.2 ст.452 ГК РФ Беляевым Р.Г. не соблюдена процедура досудебного порядка расторжения договора.

Также имеет место ссылка на несвоевременное изготовление протокола судебного заседания, что, по мнению, кассатора, лишило Общество возможности принести замечания на протокол судебного заседания, а, следовательно, эти замечания не могли быть учтены судом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО по доверенности Ремизовой Т.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.В соответствии со ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям ст. 195 ГПК РФ.В п. 3 акта приема-передачи помещения к договору аренды нежилого помещения № - магазина указано, что помещение передается в состоянии непригодном для эксплуатации, то есть не может быть использовано арендатором по установленному договором целевому назначению, а именно - для организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, офиса. Кроме того, из содержания акта также следует, что фасад здания нуждается в ремонте, витражное остекление, крыльцо, дебаркадер нуждаются в ремонте, состояние внутренней отделки помещения, состояние внутренних коммуникаций, телефонных линий, систем электроснабжения, газоснабжения, подача горячей и холодной воды и канализации находятся в состоянии требующего ремонта.

В соответствии с п.6.1.2 договора аренды стороны пришли к соглашению о том, что на время проведения ремонтных работ, арендатор освобожден от уплаты арендной платы как в постоянной, так и в переменной её части. Планировалось завершить работы в срок первых трех месяцев с даты подписания сторонами акта приема- передачи имущества.

Сторонами в судебном заседании суда первой инстанции не оспаривалось, что в данном помещении производился ремонт и не эксплуатировался по назначению в течении трех месяцев.

С целью финансирования ремонтных работ ООО перечислил денежные средства в размере руб. Кроме того, последним были профинансированы ряд строительных и отделочных работ на общую сумму . о чем свидетельствуют договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ООО фирма , № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ООО , № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ООО .

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что если результатом неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем принятых на себя обязательств по договору послужит невозможность использования арендатором помещения по целевому назначению и на их устранение арендатору потребуется произвести дополнительные затраты, арендатор вправе принять меры по устранению неблагоприятных для него последствий за счет текущих арендных платежей по договору.

Сумма расходов, произведенных арендатором на оплату ремонтных и отделочных работ в помещении в сумме руб., кроме суммы руб., перечисленной Беляеву Р.Г., не была учтена судом при рассмотрении дела и принятия решения.

Кроме того, судом не дана оценка доводам ООО о том, что фактическая передача имущества от последнего арендодателям произошла в декабре 2008 года, когда ключи от помещения были переданы арендодателям и доступ к помещению со стороны арендатора был невозможен.В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии, обусловленном договором. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки, то есть если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно.В соответствии со ст.615, п.1 ст.620 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.Судом не дана оценка тому обстоятельству, что при обращении Беляевым Р.Г. с исковыми требованиями к ООО о расторжении договора аренды, не были выполнены требования, предусмотренные ст.619 ГК РФ, в соответствии с которыми арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Кроме того, в кассационной жалобе ООО указаны нарушения норм ст. 230 ГПК РФ, заключающиеся в несвоевременном составлении протокола судебного заседания, с которым представитель не смог своевременно ознакомиться и изложить пояснения сторон в соответствии с протоколом судебного заседания.Поскольку имеют место такие нарушения суда первой инстанции, которые не могут быть восполнены в ходе кассационного рассмотрения дела, судебная коллегия считает необходимым передать дело на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное, определить и устновить юридически значимые для дела обстоятельства, дать им надлежащую правовую оценку в их совокупности, а также в совокупности с доводами сторон и представленными ими доказательствами, и разрешить спор в строгом соответствии с действуюшими нормами материального и процессуального права.Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Кимрского городского суда Тверской области от 27 июля 2010 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.Председательствующий О.А.Образцова

Судьи областного суда С.Н.Пойменова

Н.В.Лозовая