Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего судьи Кучина М.И., судей Турковой Г.Л., Шигаповой С.В., при секретаре Панове Д.В., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске «19» апреля 2011 года гражданское дело по кассационным жалобам ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрои» на решение Советского районного суда города Челябинска от 25 января 2011 года.

В суд кассационной инстанции явились представитель ФИО1 ФИО2 (нотариальная доверенность от 12.01.2011 года), представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО3 (доверенность от Оё.02.2011 года), представители ООО Предприятие «Жилтехстрои» ФИО4 В .В. (доверенность от 11.01.2011 года) и ФИО5 (доверенность от 11.01.2011 года).

Заслушав доклад судьи Турковой Г.Л. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, пояснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11 августа 2010 года №*** об отказе в государственной регистрации договора о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года УЗ №*** на земельный участок площадью 1793 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, ***. Заявитель просил суд признать это решение незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области провести государственную регистрацию перехода прав и обязанностей (перенайм) данного договора. В обоснование своих требований заявитель указал на то, что все документы, необходимые для государственной регистрации договора, были представлены в регистрирующий орган. Заявитель в судебном заседании участия не принимал,

просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ( далее именуемый Управление Росреестра) в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, указав на то, что основанием для отказа в государственной регистрации послужило то, что договор от 01.07.2009 года был заключен согласно сведениям ЕГРП после истечения срока действия договора от 14.06.2000 года - 01.01.2006г. Кроме того, заявителем пропущен установленный ст. 256 Гражданского процессуального кодекса РФ срок обращения в суд с заявлением об оспаривании решения.

Представитель ООО Предприятие «Жилтехстрои» в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, полагая, что договор от 01.07.2009 года не подлежит государственной регистрации.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда в связи несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением судом норм материального и процессуального права и вынести по делу новое решение об удовлетворении его требований. Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что договор аренды земельного участка от 14.06.2000 года возобновлен на неопределенный срок и подтвержден постановлением 18 арбитражного апелляционного суда РФ от 12.03.2010 года, выводы которого имеют преюдициальное значение. Договор перенайма заключен в соответствии и с соблюдением требований ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в отношении действующего договора аренды. Суд не учел, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы.

В кассационной жалобе ООО Предприятие «Жилтехстрои» просит изменить мотивировочную часть решения в части выводов суда о необходимости регистрации договора от 01.07.2009 года о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года УЗ №*** на земельный участок и порождает права и обязанности сторон с момента его подписания. Заявитель не согласен с выводами суда о прекращении договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок, что не требует государственной регистрации.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ООО Предприятие «Жилтхстрой» 05.04.2010 года обратились в Управление Россреестра с заявлением о проведении государственной регистрации договора о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года УЗ №*** на земельный участок площадью 1793 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, ***.

09.04.2010 года регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по указанному выше заявлению была приостановлена до 07.05.2010 года.

05.05.2010 года регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по указанному выше заявлению была приостановлена до 05.07.2010 года по заявлению ФИО1

11.08.2010 года Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с необходимостью представления дополнительных документов, подтверждающих продление срока действия договора аренды указанного выше земельного участка, заключенного ООО Предприятие «Жилтехстрои».

Суд исследовал представленные доказательства и пришел к выводу, что в регистрирующий орган не были представлены все необходимые документы, подтверждающие передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2000 года физическому лицу, так как представленный на государственную регистрацию договор о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года УЗ №*** на земельный участок был заключен после истечения срока действия этого договора (01.01.2006 года) и что государственная регистрация этого договора не может быть проведена без предоставления договора, заключенного в соответствии с п.З ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия находит выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и основанными на правильном применении действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 сводятся к отсутствию оснований для отказа в государственной регистрации договора от 01.07.2009 года в связи с предоставлением им всех необходимых для проведения государственной регистрации документов и незаконности требования регистрирующего органа о предоставлении договора аренды спорного земельного участка на новый срок и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона № 122-ФЗ) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 9 Закона № 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Закона № 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.

Согласно ч. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на

недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, 14.06.2000 года между администрацией города Челябинска (арендодатель) и ООО Предприятие «Жилтехстрои» (арендатор) заключен договор УЗ № *** аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в пользование земельный участок площадью 1793 кв.м, расположенный по адресу: расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, *** для проектирования и строительства жилого дома. Срок действия договора установлен на два года. Дополнительным соглашением № 1 к названному договору от 04.02.2004 года срок действия договора от 14.06.2000 года продлен до 01.01.2006 года. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2005 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.115).

Согласно пункту 4.1.2 дополнительного соглашения №1 арендатор имеет право на продление настоящего договора по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора (л.д.96).

Общие нормы статьи 43 3 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент заключения договора, не изменяя срока действия, согласованного сторонами.

Поскольку по соглашению сторон сроки действия спорного договора установлены, документов, свидетельствующих о продлении арендных отношений по спорному договору с уполномоченным органом, заявителем в Управление Росреестра по Челябинской области представлено не было, в том числе по запросу регистрирующего органа, суд пришел к правильному выводу о том, что

Управление Росреестра правомерно отказало в регистрации договора о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года.

Доводы кассатора о том, что положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления и что при этом срок действия договора следует исчислять в соответствии со ст. Гражданского кодекса РФ, в силу которой после истечения срока аренды, если арендодатель заранее не уведомил арендатора о необходимости расторжения договора аренды, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, не могут быть приняты.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав, а также Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона № 122-ФЗ ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) в графу «Срок» заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.

Представленный на государственную регистрацию договор от 01.07.2009 по содержанию изменяет существующий на момент обращения в регистрирующий орган срок действия аренды земельного участка, так как в п.1 договора указывает, что договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. срок, отличный от срока, указанного в договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию.

Системный анализ положений ст. 610 Гражданского кодекса РФ, ст. 46, ч.2,3, 9 ст. 22, ст. 46 Земельного кодекса РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона «О

введении в действие Земельного кодекса РФ», п.1 и п.5 ст. 18 Закона № 122-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что регистрирующий орган не наделен полномочиями по установлению фактов продолжения арендатором пользования имуществом после истечения срока договора, наличия или отсутствия возражений со стороны арендодателя, т.е. установление обстоятельств, свидетельствующих о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с ч.2 ст.6221 Гражданского кодекса РФ.

Доводы кассационной жалобы ООО Предприятие «Жилтехстрои» об изменении мотивировочной части решения в связи с тем, что договор о переходе прав и обязанностей (перенайм) от 01.07.2009г. по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска от 14.06.2000 года не требует государственной регистрации не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения, поскольку основаны на ошибочном применении и толковании норм материального права.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды от 14.06.2000 года прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано.

Ссылка ООО Предприятие «Жилтехстрои» на то, что по истечении срока действия договор аренды возобновлен на неопределенный срок и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 16.02.2001 года, в государственной регистрации не нуждается, не применима к спорным правоотношениям. Данное положение применяется к правоотношениям с участием лиц, которые являются сторонами договора аренды, их действие не может быть распространено на правоотношения с участием других лиц.

Кроме того, согласно уведомления № 1/5109 от 14 мая 2010 года, арендодатель сообщил арендатору - ООО Предприятие «Жилтехстрои» о прекращении договора аренды от 14.06.2000 года (л.д.198).

Из содержания решения Арбитражного суда Челябинской области и пояснений представителя заявителя и ООО Предприятие Жилтехстрои, данных в суде кассационной инстанции, следует, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом в отношении которого установлена право долевой собственности.

При разрешении дела судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмены решения суда, не допущено, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 360,361 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Челябинска от 25 января 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрои» без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: