Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон» на решение Московского районного г. Калининграда от 19 апреля 2017 года, которым исковые требования Прокурора Московского района г. Калининграда, заявленные в интересах муниципального образования ГО «Город Калининград» и неопределенного круга лиц, удовлетворены.

Признано отсутствующим право собственности ООО «Аполлон», зарегистрированное Управлением Росреестра по Калининградской области 12.03.2013 года запись в ЕГРП №, на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%, назначение нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу <адрес>.

Признан недействительным договор № на передачу в аренду городских земель от 11.09.2015 года, заключенный между Администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон».

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации ГО «Город Калининград», ООО «Аполлон», ООО «Стройкомфорт» о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> самовольной постройкой; признании ничтожной сделкой договора купли-продажи от 25.03.2013 года; признании ничтожным свидетельства о государственной регистрации права от 12.03.2013 года №, признании договора аренды земельного участка от 11.09.2015 года № ничтожной сделкой отказано.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителя администрации ГО «Город Калининград» ФИО2,, представителей ООО «Аполлон» ФИО3 и ФИО4, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения прокурора и ФИО1, указавших на законность принятого судом решения, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Московского района г. Калининграда в интересах муниципального образования Городской округ «Город Калининград» и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Администрации ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон».

В обоснование заявленных требований указывал, что постановлением главы Администрации ГО «Город Калининград» от 11.06.2009 года № «О предоставлении ООО «Авто-Ас» земельного участка по <адрес> под строительство многофункционального комплекса с административными помещениями, кафе-закусочной, магазином, техническим боксом и автомойкой» последнему предоставлен находящийся в не разграниченной государственной собственности земельный участок с кадастровым номером №, заключен договор между Администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Авто-Ас» на передачу в аренду городских земель от 25.06.2009 года, в который Соглашением от 22.10.2010 года внесены изменения в связи с переименованием ООО «Авто-Ас» на ООО «Стройкомфорт».

16 ноября 2012 год ООО «Стройкомфорт» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 11%, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу <адрес>.

12 марта 2013 года право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Аполлон» на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 25.02.2013 года между ООО «Строкомфорт» и ООО «Аполлон».

Впоследствии по заявлению ООО «Аполлон» 11 сентября 2015 года между Администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон» заключен договор на передачу в аренду городских земель, по условиям которого в аренду ООО «Аполлон» сроком на три года передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием «под объект незавершенного строительства многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином и гаражом», указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 16.10.2015 года.

Ссылаясь на положения ст.ст. 130, 131 ГК РФ, пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 ГК РФ», прокурор указывал, что оснований для признания строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) не имелось, поскольку работы по сооружению фундамента объекта не завершены; процент готовности объекта незавершенного строительства составляет 3,24%, выполнение фундаментов осуществлено на 54% от общего объема фундаментов.

Кроме того решением Центрального районного суда г. Калининграда от 20.11.2013 года, вступившим в законную силу, разрешение на строительство № от 22.11.2011 отменено. При этом до настоящего времени разрешения на строительство иного объекта на данном земельном участке не получено, в связи с чем строительство не осуществлялось.

Таким образом, зарегистрированный на праве собственности за ООО «Аполлон» объект недвижимого имущества фактически таковым не является ввиду отсутствия в полном объеме завершенных работ по строительству фундамента. В этой связи оснований для регистрации права собственности ООО «Стройкомфорт», а в дальнейшем за ООО «Аполлон» на данный объект, как на объект недвижимости, не имелось.

Между тем регистрация прав на данный объект как на объект недвижимого имущества, повлекла за собой предоставление Администрацией ГО «Город Калининград» в аренду ООО «Аполлон» в соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, пункта 2, 5 ст. 39.6 ЗК РФ по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием «под объект незавершенного строительства многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином, и гаражом» без проведения торгов.

Тогда как общим порядком представления земельных участков в собственность или аренду является предоставление земельных участков на торгах, проводимых в форме аукциона.

Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства фактически таковым не является, договор аренды от 11.09.2015г. заключен быть не мог.

При таких обстоятельствах действия ответчиков, выразившиеся в заключении вышеназванного договора аренды без соблюдения порядка предоставления земельных участков в аренду путем торгов, проводимых в форме аукционов согласно требований п. 1 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (распоряжения им без проведения торгов) нарушают права муниципального образования ГО «Город Калининград» и неопределенного круга лиц, в том числе неопределенного круга лиц на предоставление земельных участков в соответствии с главой V.1 ЗК РФ.

Просили признать отсутствующим право собственности ООО «Аполлон», зарегистрированное Управлением Росреестра по Калининградской области 12.03.2013 года, запись в ЕГРП № на объект незавершенного строительства, степенью готовности 11%, назначение нежилое, площадь застройки <данные изъяты> м2, КН №, расположенный по адресу <адрес>, а также, ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, признать недействительным договор на передачу в аренду городских земель от 11.09.2015 года, заключенный между Администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон».

ФИО1 также обратилась в суд с иском к Администрации ГО «Город Калининград», ООО «Аполлон», ООО «Стройкомфорт», в котором ссылаясь на незаконность строительства на земельном с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указывала, что такое строительство фактически велось без соответствующего разрешения, которое по решению суда отменено. Таким образов возведение строения на земельном участке осуществлялась без законных оснований и в этой связи объект незавершенного строительства является самовольной постройкой.

Указывала также на иные нарушения, допущенные при строительстве объекта, в том числе санитарные, полагая, что это может привести к нарушению прав и законных интересов других лиц, в том числе к созданию угрозы жизни и здоровью.

Такая самовольная постройка не могла быть объектом гражданско-правовой сделки и в этой связи договор купли-продажи от 25.02.2013 года, по условиям которого ООО «Аполлон» приобрело право собственности на незавершенный строительством объект является ничтожной сделкой и не влечет правовых последствий.

При таком положении не основано на законе и предоставление в аренду земельного участка и договор аренды земельного участка с КН № от 11.09.2015 года недействителен.

Указывает, что представителем сторон договора купли-продажи от 25.02.2013 года - ООО «Стройкомфорт» и ООО «Аполлон» являлось одно и то же лицо – ФИО5, что означает, что он не мог не знать, что объект покупки был предметом судебных споров, в связи с чем приобретатель имущества не является добросовестным покупателем.

Просила признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> самовольной постройкой, а договор купли-продажи от 25.02.2013 года и договор аренды от 11.09.2015г. ничтожными сделками.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционных жалобах Администрация ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон», приводя аналогичные доводы, полагают решение суда незаконным, не основанным на нормах закона и обстоятельствах дела.

Считают, что суд, делая вывод об отсутствии у строящегося спорного объекта недвижимости признаков объекта завершенного строительства, необоснованно руководствовался разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года, поскольку правоотношения сторон по регистрации права собственности на данный объект недвижимости (объект незавершенный строительством) возникли до принятия указанного постановления и в силу положений ст. 4 ГК РФ данные в нем разъяснения не имеют обратной силы, и могут применятся только к правоотношениям, возникшим после его принятия. Кроме того суд проигнорировал нормы действующего законодательства, определяющие понятие объект незавершенного строительства в соответствии с которым спорный объект полностью отвечает признакам объекта недвижимости.

Настаивают в жалобе на том, что суд, давая оценку степени готовности объекта и соотнося объем выполненных работ по устройству фундаментов с объемом всего здания, не учел конструктивные особенности строящегося здания, поскольку согласно проектной документации у строящегося здания предполагался не один фундамент, а несколько столбчатых монолитных железобетонных фундаментов, каждый из которых является самостоятельным фундаментом, обеспечивающим неразрывную связь строящегося здания с земельным участком. При таком положении количество возведенных колон достаточно для признания объекта в целом неоконченным строительством объектом недвижимости, в отношении которого может возникнуть право собственности.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения по доводам обеих апелляционных жалоб, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что Постановлением главы Администрации ГО «Город Калининград» от 11.06.2009 года № «О предоставлении ООО «Авто-С» земельного участка по <адрес> под строительство многофункционального комплекса с административными помещениями, кафе-закусочной, магазином, техническим боксом и автомойкой» ООО «Авто-С» предоставлен земельный участок с кадастровым номером № и заключен договор на передачу в аренду городских земель, в который Соглашением от 25.06.2009 года на передачу в аренду городских земель от 22.10.2010 года были внесены изменения наименования Арендатора по Договору в связи с переименованием ООО «Авто-С» на ООО «Стройкомфорт».

16.11.2012 год ООО «Стройкомфорт» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке со степенью готовности 11%, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, по адресу <адрес>.

12.03.2013 года в ЕГРП право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Аполлон» на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 25.02.2013 года между ООО «Строкомфорт» и ООО «Аполлон».

11.09.2015 года между Администрацией ГО «Город Калининград» и ООО «Аполлон» заключен договор на передачу в аренду городских земель, которым на основании свидетельства о государственной регистрации права, кадастровой выписки о земельном участке ООО «Аполлон» передан в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием «под объект незавершенного строительства многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином, и гаражом», указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 16.10.2015 года.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Принимая оспариваемое решение и признавая право собственности ООО «Аполлон» на объект недвижимости незавершенный строительством отсутствующим, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела руководствуясь приведенными в решении нормами материального права, правильно исходил из того, что с учетом объема возведенного ответчиком фундамента, составившего чуть более половины всего объема фундамента, такой объект по смыслу закона не может являться объектом недвижимости.

В этой связи, с учетом приведенных выше положений земельного законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок под такой строящийся объект, не обладающий признаками недвижимого имущества, не мог быть предоставлен в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, то есть без проведения торгов и в этой связи соответствующий договор аренды, как заключенный в нарушение требований закона, является недействительным.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью таких выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупности исследованных судом доказательств, подтверждены материалами дела и соответствуют требованиям закона.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, а равно и результат оценки доказательств по делу, подробно приведены в решении и возражений со стороны апелляционной инстанции не вызывают.

Материалами дела установлено, что строительство многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином и гаражами по адресу: <адрес> велось на основании разрешения на строительство, выданное Комитет архитектуры и строительства администрации ГО «г. Калининград» выдал ООО «Стройкомфорт» 22 декабря 2011 года, со сроком действия с учетом продления – до 01 декабря 2013 года.

Законность выдачи указанного разрешения на строительство было оспорено в судебном порядке и решением Центрального районного суда г. Калининграда от 20 ноября 2013 года, с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 марта 2014 года названное разрешение на строительство было отменено, поскольку, как указали судебные инстанции, оно было выдано с нарушением требованием закона.

Других разрешений на строительство в последующем ООО «Стройкомфорт» не получало.

Как следует из заключения по результатам обследования от 26.05.2016 года № Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «г. Калининград», на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО г. Калининград от 24.05.2016г. № проведено обследование земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, предоставленный ООО «Аполлон» по договору на передачу в аренду городских земель от 11.09.2015г. и находящиеся на нем объекты.

Обследованием установлено нахождение на указанном земельном участке 30 столбчатых фундаментов стаканного типа под колонны (том 1 л.д. 35-36). Указано, что на момент проведения обследования работы по возведению объекта (25.05.2016 года) не проводились, рабочие и строительная техника отсутствовали (п. 7.2 заключения).

Указанные обстоятельства подтверждаются также представленной в материалы дела фототаблицей (т. 1 л.д. 37-38).

Согласно акта экспертного исследования № от 14.10.2016 года, проведенного ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» по заказу ООО «Аполлон» процент готовности исследуемого объекта, расположенного на земельном участке с КН № по адресу: <адрес> составил 3,24 %. Фундаменты исследуемого объекта выполнены на 54% от общего объема фундаментов.

При этом ООО «Аполлон» для проведения экспертизы эксперту была предоставлена Проектная документация (Раздел 4 Конструктивные решения. 08/2010-КР) на многофункциональный комплекс с административными помещениями, кафе-закусочной, техническим боксом и автомойкой по <адрес>, изготовленная ООО «Ампир».

Объектом исследования, как следует из заключения, являлись незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес> и представленная документация.

В заключении указано, что проектная документация на многоквартирный комплекс с административными помещениями, кафе-закусочной, техническим боксом и автомойкой по <адрес> (№) разработана проектной организацией ООО «Ампир». На дату проектирования заказчиком проектной документации являлся ООО «Стройкомфорт». В разрешении на строительство от 22.12.2011 года Комитет архитектуры и строительства администрации ГО г. Калининград разрешает ООО «Стройкомфорт» строительство объекта: Многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражом со следующими характеристиками: площадь земельного участка 0,3221 га, количество этажей 2, строительный объем <данные изъяты> кв.м, общая площадь здания <данные изъяты> кв.м. В свидетельстве о госрегистрации права ООО «Аполлон» объект имеет степень готовности 11 %, общая площадь застройки составляет <данные изъяты> кв.м., площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.

Согласно проектной документации здание многофункционального комплекса представляет собой металлический каркас, состоящий из металлических колонн, балок, продольных и поперечных связей, дисков жесткости перекрытия с сеткой колонн 6 х 4,5 м. Здание без подвала. Фундаменты запроектированы столбчатые монолитные железобетонные, армированные сеткой ступенчатой конструкции.

На дату обследования (13.09.2016 года) на земельном участке возведены столбчатые монолитные железобетонные фундаменты в количестве 30 штук, выборочно экспертом были выполнены измерения для определения размеров возведенных конструкций фундаментов (ступенчатых).

Согласно проектных решений площадь строительства объекта составляет <данные изъяты> кв.м (55,9 м х 19,5 м), а площадь застройки под фактически устроенными фундаментами – <данные изъяты> кв.м (по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2013г.).

Указано, что в результате обследования можно сделать вывод, что фактически выполненные конструкции фундаментов соответствуют проектной документации. Объем фактически выполненных работ по возведению фундаментов не соответствует объему проектной документации. Выполнены фундаменты Фм-1, Фм-2, Фм-3, Фм-4 по осям А-Д (Б), АБ (5), АБ (3), 6-Г соответственно. Фундаменты в количестве 25 штук (Фм-5, Фм-6, Фм-7) по осям 8-11 проектной документации не выполнены.

Выводы, изложенные в заключении, подтвердила допрошенная в судебном заседании эксперт С., пояснившая, что при проведении исследования сравнивала проект с существующим построенным объектом. Конфигурация фундаментов соответствует проектной, но не соответствует количество колонн фундаментов. При сравнении с проектом четко видно, что фундамент не закончен. Фундамент закончен по 7 осям, а должно быть по 11 осям.

Возражая против заявленного иска, сторона ответчика ссылалась на то, что на исследование эксперту ошибочно был предоставлен другой (более ранний) проект строительства, в то время как в последующем в проект вносились изменения, строительный объем был уменьшен и соответственно уменьшено количество столбов фундамента, в связи с чем количество имеющихся столбов свидетельствуют о возведении фундамента в полном объеме.

Такие доводы ответчиков были тщательно проверены судом первой инстанции и своего объективного подтверждения не нашли.

Как следует из материалов дела, 15.11.2011 года ООО «Стройкомфорт» обратилось в Комитет архитектуры и строительства администрации ГО «г. Калининград» с заявлением о выдаче разрешения на строительство Многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином, техническими боксами и автомойкой по <адрес>. При этом в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывало основные технико-экономические показатели объекта – общая площадь здания <данные изъяты> кв. м, строительный объем <данные изъяты> куб.м.

В получении разрешения на строительство ООО «Стройкомфорт» было отказано в связи с отсутствием положительного заключения проектной документации.

16.12.2011 года ООО «Стройкомфорт» вновь обратилось в Комитет архитектуры и строительства администрации ГО «г. Калининград» с заявлением на выдачу разрешения на строительство многофункционального комплекса с административными помещениями, магазином и гаражами по <адрес>. При этом в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывало основные технико-экономические показатели объекта – общая площадь здания <данные изъяты> кв.м, строительный объем <данные изъяты> куб.м.

Таким образом, и в заявлении от 15.11.2011 года, и в заявлении от 16.12.2011 года указывалось об одинаковой общей площади здания и его строительном объеме, что опровергает доводы ООО «Аполлон» об изготовлении иной проектной документации с иной площадью здания и строительным объемом в период с 29.11.2011 по 16.12.2011.

Кроме того, разрешение на строительство выдавалось на строительство объекта с общей площадью здания <данные изъяты> кв.м, строительным объемом <данные изъяты> куб.м.

При этом к дополнительному соглашению к договору № от 08.06.2010 года № от 29.11.2011 года приложено задание на разработку проектной документации (т. 3 л.д. 101), утвержденное 29.11.2011 года ООО «Стройкомфорт».

Тогда как в поданном в администрацию ГО «Город Калининград» приложении к заявлению на выдачу разрешения на строительство от 16.12.2011 года в виде раздела 1 проектной документации «Пояснительная записка» в качестве документа, на основании которого принято решение о разработке проектной документации (т. 3 л.д. 175) приложено задание ООО «Ампир» на разработку проектной документации по объекту «Многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражами», заказчиком которого является ООО «Авто-С», т.е. первоначальный застройщик. Также в Разделе 1 Пояснительной записки (т. 3 л.д. 181) указано, что задание на проектирование, выполненное директором ООО «Авто-С», является неотъемлемым приложением к договору № от 08.06.2010, в соответствии с которым разработана ООО «Ампир» проектная документация.

Кроме того, проверяя в судебном порядке законность выдачи ООО «Стройкомфорт» разрешения на строительство судебные инстанции установили, что на момент получения разрешения на строительство 22.12.2011 года изменения, имеющиеся в настоящее время в проектной документации, хранящейся у ответчика, отсутствовали.

При изучении судом проектной документации, представленной ответчиком на строительство многофункционального комплекса, хранящийся в Комитете архитектуры и строительства судом установлено, что в нее были внесены изменения, в частности в п. 2.2 раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» исчезла ссылка на V класс опасности, появилась рукотворная запись «Установление санитарно-защитной зоны не требуется». В Раздел 5.7 «Технические решения» также внесены изменения. Однако когда, кем и на основании каких документов внесены данные записи – представитель ответчика пояснить суду не смогла. Более того, на основании представленных доказательств – 3-х экземпляров проектной документации судом установлено, что указанные документы, а именно проектная документация ООО «Стройкомфорт» и экземпляр Комитета содержат взаимоисключающие сведения в п. 2.2 раздела 2.

Суд установил, что несмотря на то, что представленная при рассмотрении спора проектная документация имеет название «Многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражом», в пояснительную записку и некоторые разделы проектной документации внесены изменения, суд приходит к выводу о том, что существенных изменений, которые могли был достоверно свидетельствовать об изменении функционального назначения объекта, нет.

Также в решении установлено, что из пояснений специалиста – Генерального директора ООО «Ампир» М., следует, что проектную документацию на Многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином, техническими боксами и автомойкой разрабатывала его фирма ООО «Ампир» в 2010 году. Именно летом 2012 года к нему обратился директор ООО «Стройкомфорт» с просьбой о внесении изменений в проектную документацию, просьба была устная, письменного задания не было. После корректировки некоторых моментов проектная документация приобрела наименование «Многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражами». Также пояснил, что любые изменения в проект оформляются в соответствии с ГОСТом Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства». Все изменения в проект оформляются соответствующим образом, делается отметка об изменении. Данное изменение внесено кем-то в нарушение ГОСТа.

Как установлено судом апелляционной инстанции, любая «корректировка» проектной документации, по сути, является ее изменением. При этом любые изменения, вносимые в проектную документацию, требуют соблюдения требований ГОСТа Р21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства». Основные требования к проектной и рабочей документации». Положения названного нормативного документа предполагали наличие разрешения на внесение изменений, утверждаемое разработчиком проекта, обязательное указание информации об измененных документах, их регистрация в таблице изменений. Таким требованиям «откорректированная» проектная документация не соответствовала. В экземпляре проектной документации, находящемся в распоряжении Комитета, отсутствуют какие-либо сведения либо указания о внесении изменений в первоначальный проект строительства «Многофункционального комплекса с административными помещениями, кафе, закусочной, магазином, техническими боксами и автомойкой», в выдаче разрешения на который было отказано. В этой связи такую проектную документацию нельзя расценивать как измененную. Как было установлено судом, проектная документация подверглась изменению только в 2012 году, то есть уже после выдачи разрешения на строительство от 22.12.2011 года.

Таким образом, судом установлено, что изменения в проектную документацию вносились разработчиком первоначального проекта ООО «Ампир» только в 2012 году, следовательно, несостоятельны доводы ООО «Аполлон» о внесении изменений в проектную документацию в части площади и строительного объема здания как в период с 29.11.2011 по 16.12.2011, так и ранее, до 2012 года.

При рассмотрении дела № 2-3460/2013 Центральным районным судом г. Калининграда указанные выше представленные стороной ответчика ООО «Аполлон» Дополнительные соглашения № (без даты подписания) и № от 29.11.2011 года, на которые они ссылались как на основания внесения изменений проект, представлены не были. На существование указанных документов ООО «Стройкомфорт» в судебном разбирательстве ни в Центральном районном суде г. Калининграда, ни в Арбитражном суде и судах последующих инстанций не ссылался.

Первоначальная проектная документация Раздел 4 «Многофункциональный комплекс с административными помещениями, кафе- закусочной, техническим боксом и автомойкой» содержала сведения о наличии фундаментов с Фм-1 до Фм-7 включительно (т. 3). На листах 12-18 проектной документации указано о запроектированных к строительству фундаментах с Фм-1 по Ф-7 включительно, и на листе 19 план расстановки колонн также следует, что колонны над фундаментом должны строиться с К-1 по К-14 с последовательной нумерацией.

При этом в представленном ООО «Аполлон» экземпляре данной проектной документации лист 11 «План фундаментов» отсутствует (том 3 л.д. 1-59). Вместе с тем, из приобщенного по ходатайству прокурора листа 11 первоначальной проектной документации раздела 4, полученной из ООО «Ампир», следует наличие запроектированных фундаментов с Фм-1 по Фм-7 включительно всего в количестве 54 штуки (т. 3 л.д. 94).

В представленном ООО «Аполлон» разделе 4 проектной документации на «многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражами» (т. 2 л.д. 226-279), на основании которой, как указывает ООО «Аполлон», было выдано разрешение на строительство, в листе 11 «План расстановки фундаментов» отсутствует размещение фундамента Фм-5, тогда как на листе 16 отражен данный фундамент и указано о том, что фундамент замаркирован на листе 11. Наличие запроектированного фундамента Фм-5 следует и из содержания раздела 4 проектной документации (т. 2 л.д. 228). В представленном проекте в разделе «Содержание» отсутствует описание 10 листа проектной документации, и листа 18 (том 2 л.д. 229).

Тогда как из заключения эксперта следует, что фактически на земельном участке выполнены только фундаменты с Фм-1 до Фм-4 включительно.

Кроме того, из листа 11 «План расстановки фундаментов» раздела 4 проектной документации на «многофункциональный комплекс с административными помещениями, магазином и гаражами» (т. 2 л.д. 226-279), следует наложение чертежа фундаментов на пояснительную таблицу проектной документации без какой-либо отметки о внесенных изменениях, что не допускается согласно ГОСТ Р 21.1101-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации». Аналогичные наложения имеют место на листе 19 проектной документации в части колонн над фундаментами, при этом в содержании и проекте нумерация колонн нарушена, т.к. нумерация колонн с 5 по 9 отсутствует.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что достоверных и достаточных доказательств внесения в проектную документацию в установленном законом порядке изменений в части уменьшения объема фундаментов до даты выдачи разрешения на строительство, которые бы могли бы поставить под сомнение или опровергнуть выводы эксперта об объеме выполненных строительных работ в части возведенных фундаментов, ответчиками представлено не было.

Судебная коллегия соглашается с такой оценкой представленных сторонами доказательств и оснований для их переоценки на усматривает.

Апелляционные жалобы ответчиков не содержат доводов, которые не были бы учтены судом первой инстанции и могли бы повлиять на изложенные выше выводы.

Утверждения подателей жалобы о том, что суд не учел конструктивные особенности фундамента, свидетельствующие о том, что каждая из колон фундамента является самостоятельным фундаментом, несостоятельны. Такие доводы стороны противоречат выводам приведенного выше заключения эксперта и какими либо достоверными и объективными доказательствами не подтверждены.

Как следует из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу закона ( п.1 ст. 130 ГК РФ) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Поскольку судом первой инстанции было установлено, что работы по возведению фундамента строящегося объекта недвижимости не были завершены и объем таких работ составил не более 54% от общего объема фундамента, а также учитывая, что разрешение на производство строительных работ, в том числе и возведение фундаментов, было выдано незаконно и отменено, достаточных оснований для признания части фундаментов объектом недвижимости незавершенным строительством не имелось, ка не имелось и предусмотренных в этой связи оснований для регистрации права собственности на такой объект недвижимости.

В этой связи, учитывая приведенные в решении положения земельного законодательства, выводы суда о нарушении предусмотренного порядка предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов также являются обоснованными, поскольку при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства предоставление земельного участка без проведения торгов не допускается.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что суд не вправе был принимать во внимание положения Пленума Верховного Суда РФ не могут быть признаны обоснованными.

Вопреки доводам ответчиков, суды при разрешении споров обязаны учитывать разъяснения по вопросам применения действующего законодательства, данные Пленумом Верховного Суда РФ, и применять закон в период его действия только таким образом как указано в разъяснениях.

Поскольку такие разъяснения не являются актом, содержащими нормы гражданского права, а представляют собой порядок их применения, положения ст. 4 ГК РФ о действии гражданского законодательства во времени в данном случае не применим.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями ст.ст. 130 и 131 ГК РФ, которые введены в действие задолго до возникновения спорных правоотношений, то есть регистрации права собственности на объект недвижимости, и в этой связи их применение с учетом Постановления Пленума Верховного Суда не свидетельствуют о применении судом закона не подлежащего применению.

Утверждения подателей жалобы об обратном основаны на неправильном понимании закона и поэтому не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права при разрешении спора.

Поскольку все обстоятельства возникшего спора были определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, доказательствам по делу дана обоснованная правовая оценка и нарушений при применении материального закона не допущено, оспариваемое решение является законным и обоснованным.

Оснований для его отмены или изменения апелляционная инстанция не усматривает, а приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований для вывода о незаконности принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 19 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: