Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе председательствующего Августиной И.Д., судей Устаевой Н.Х., Ашурова А.И.

при секретаре Магомедовой З.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ражбадинова А.М. к ООО «Компания Лазурный берег» о признании договоров недействительными по апелляционной жалобе генерального директора ООО «Компания Лазурный берег» Магомедова О.М. на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 22 октября 2012 года, которым постановлено:

«Иск Ражбадинова А.М. удовлетворить.

Признать недействительными договор № от <дата> на долевое участие в строительстве жилья между ООО «Компания Лазурный берег» и Ражбадиновым А.М., договор займа № от <дата> на долевое участие в строительстве жилья между ООО «Компания Лазурный берег» и Ражбадиновым А.М..

Возведенное жилье оставить ООО «Компания Лазурный берег».

Взыскать с ООО «Компания Лазурный берег» в пользу Ражбадинова А.М. переданные им денежные средства в сумме 400000 (четыреста тысяча) рублей, проценты от указанной суммы 255466 (двести пятьдесят пять тысяча четыреста шестьдесят шесть) руб.»

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Устаевой Н.Х.., возражения представителя Ражбадинова А.М., просившей решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, обсудив и отклонив ходатайство генерального директора ООО «Компания Лазурный берег» об отложении судебного разбирательства в связи с отъездом представителя в г. Москву, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ражбадинов A.M. обратился в суд с иском к ООО «Компания Лазурный берег» о признании договоров № от <дата> на долевое участие в строительстве жилья, расположенного по адресу МКР «Кислородная станция», заключенных между ним и ответчиком недействительными, обязать возвратить все полученное по указанной сделке сторонам, взыскать с ООО «Компания Лазурный берег» в его пользу 400000 рублей и неустойку в сумме 239 466 руб. 33 коп.

Свои требования мотивировал тем, что между ним и ООО «Компания Лазурный берег» был заключен договор № от <дата> на долевое участие в строительстве жилья, расположенного по адресу МКР «Кислородная станция». Им были внесены в кассу ООО «Компания Лазурный берег» денежные средства в сумме 400000 рублей. Ответчик обязался осуществить для приемки Государственной комиссией в срок до 23 апреля 2011г. жилое помещение, представляющее собой 3-х комнатную квартиру.

Однако, в последующем ему стало известно, что ответчик не имел в соответствии с ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на осуществление строительства объекта, являющегося предметом договора, в связи с чем ответчиком не были выполнены обязательства по договору.

Кроме того, в соответствии с ч.ч. 1-3 статьи 3 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ такой договор подлежит признанию недействительным с возвращением сторон по договору в первоначальное положение (двусторонняя реституция).

Кроме того между ним и ответчиком был заключен договор займа № от <дата>, согласно условиям которого ответчик получил от него указанные выше денежные средства, якобы взаймы с условием возврата квадратными метрами жилой площади. Этот договор является притворным, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии со ст. 170 ГК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «Компания Лазурный берег» Магомедов О.М. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, указывая, что <дата> между их компанией и Ражбадиновым A.M. был заключён Договор за № на долевое участие в строительстве жилья. Основанием для заключения данного договора являлся Договор о совместной деятельности с ГОУ ВПО «Дагестанской Государственной Медицинской Академией» (ДГМА) от <дата> по строительству многоэтажных жилых домов для её сотрудников в районе МКР «Кислородная станция» г. Махачкалы.

Также между ними был заключен Договор займа, согласно которому Ражбадинов A.M. на строительство своей доли жилья в МКР «Кислородная станция» перечислил компании сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Все эти деньги, как и денежные средства других участников долевого строительства, предназначенные для целевого использования, были направлены компанией для строительства жилых домов № и № в МКР «Кислородная станция».

Суд сослался на то, что по договору займа № Ражбадинов A.M. предоставляет ООО «Компании Лазурный берег» в собственность в качестве займа четыреста тысяч рублей, а компания обязуется возвратить сумму займа в виде жилой площади согласно договору № на долевое участие в строительстве жилья не позднее <дата>

Однако, в действительности в п. 3.1. договора займа говорится, что заем предоставляется Заёмщику на срок до 31 апреля 2011г. (включительно). Сумма займа должна быть полностью возвращена Заёмщиком в виде жилой площади, согласно договору №-№ на долевое участие в строительстве жилья.

А в п. 3.3. говорится, что договор действует до исполнения Сторонами всех своих обязательств по договору. Моментом выполнения Заёмщиком своих обязательств по возврату суммы займа Заимодавцу, является представление жилой площади согласно вышеуказанному договору № не позднее 23 апреля 2011г.

В соответствии с п. 2.2. договора на долевое участие в строительстве жилья компания должна была предоставить Ражбадинову A.M. трёх комнатную квартиру общей площадью - 94,50 кв.м. и стоимостью 1 606 500 (один миллион шестьсот шесть тысяч пятьсот) рублей.

Отсюда следует, что Ражбадинов A.M. и сам не выполнил свои обязательства, предусмотренные в п. 4.2. Договора №-№ на долевое участие в строительстве жилья, по своевременной оплате строительства своей доли жилья в объёме, указанном в п. 3.2. договора..

Суд также посчитал, что ООО «Компания Лазурный берег» в установленном порядке разрешение на строительство не получила, вела строительство на не принадлежащем ему или Дагмедакадемии земельном участке.

Вывод суда не соответствует действительности, так как ДГМА, заключив с их компанией Договор о совместной деятельности от <дата>, как заказчик в п. 1.2. обязалась предоставить под строительство жилых домов для своих сотрудников сформированный земельный участок. На компанию были возложены обязательства по подготовке проектной документации, получения разрешения на строительство, а также заключение договоров на долевое участие в строительстве с каждым сотрудником из утверждённого списка, выданного ДГМА.

ДГМА представила их компании Постановления Главы администрации г. Махачкалы за № от <дата>, № от <дата> и № от <дата> о предоставлении ей в собственность и бессрочное пользование земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов в микрорайоне «Кислородная станция», что свидетельствовало о серьёзности намерений и поэтому у компании не было оснований подозревать её в недобросовестности.

В соответствии с ч. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, является его собственностью.

Компания подготовила проектную документацию, которая прошла положительную государственную экспертизу, получила <дата> Разрешение на строительство за № и после этого начала строительство жилых домов.

Из-за возникших с участниками долевого строительства - сотрудников ДГМА разногласий, которые перестали вносить платежи, в строительство своей доли жилья, ссылаясь на то, что ими необоснованно повышена цена на строительство 1 кв.м. жилья, компания была вынуждена приостановить, а затем и прекратить строительство жилых домов.

До приостановления строительства жилых домов в конце 2010г., компанией произведены все подготовительные работы и построены фундаменты, цокольные и первые (на 30%) этажи домов. На это израсходованы все денежные средства, поступившие от участников долевого строительства, а также собственные денежные средства, полученные в качестве кредитов.

Строительство домов было приостановлено не по вине компании, а по вине участников долевого строительства, в том числе истца, который перестал вносить платежи в строительство своей доли жилья, поэтому, полагают, не компания, а истец нарушил свои договорные обязательства.

Истец своевременно не производил очередные платежи, в результате чего нарушил п. 3.2 договора на долевое участие в строительстве жилья: очередные платежи производятся в марте и августе 2009г., в феврале и августе, сентябре 2010г. и феврале 2011г. с учётом п. 3.2. договора.

Ражбадиновым А.М. не были произведены очередные платежи в марте 2009г., в феврале, августе сентябре 2010г. и в феврале 2011г.

Согласно п. 6 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004г. за № 214 – ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В ч. 3 ст. 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно ч. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложение должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств, другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Компания не стала применять вышеуказанные статьи закона и предъявлять к Ражбадинову А.М. претензий и штрафных санкций, а за счёт денежных средств, внесённых другими дольщиками, продолжала строительство.

Ражбадинов А.М. не обращался с претензией и не предпринял других мер, чтобы урегулировать возникшие с компанией разногласия, хотя в его адрес было направлено предупреждение от <дата>

В ходе строительства и после его приостановления компания предпринимала различные попытки и неоднократно письменно обращалась к руководству ДГМА и участникам долевого строительства с предложениями урегулировать возникшие разногласия, принять компромиссное решение, которое бы отвечало интересам сторон и продолжить строительство домов, но эти усилия остались безрезультатными.

В условиях, когда участники долевого строительства не выполняют принятые на себя обязательства по договору, застройщик практически не в силах выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда в части взыскания в пользу Ражбадинова А.М. процентов в размере 255 466 рублей подлежащим отмене с вынесением в этой части нового решения по следующим основаниям.

Судом при разрешении возникшего спора неправильно применены нормы материального права, допущены существенные процессуальные нарушения.

Из договора № на долевое участие в строительстве жилья от <дата> видно, что Ражбадинов А.М. и ООО «Компания Лазурный берег» заключили договор о долевом участии в строительстве жилья (инвестирования жилья) в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Основанием для заключения договора является договор о совместной деятельности между ГОУ ВПО «Дагестанская медицинская академия» и ООО «Компания Лазурный берег» от <дата>.

По условиям договора Ражбадинов А.М. инвестирует строительство многоэтажного жилого дома № 4, расположенного в МКР «Кислородная станция», с целью приобретения в собственность 3-х комнатной квартиры, расположенной на 6 этаже, общей площадью 94,50 кв.м.

Застройщик принял на себя обязательства предоставить объект для приемки Государственной комиссии в апреле 2011 года ( п.п.2.4,4.1 договора).

Цена 1 кв. метра площади квартиры определена в размере 14 387 рублей при оплате в августе 2008 года.

При этом в договоре о совместной деятельности между ГОУ ВПО Дагестанская медицинская Академия и ООО «Лазурный берег» закреплено, что изменение цены будет рассматриваться сторонами с учетом удорожания стройматериалов и инфляции не более двух раз в год и оформляется дополнительным соглашением к договору ( п.3.2.2 договора).

Согласно договору целевого займа № – № от <дата> Ражбадинов А.М. предоставляет ООО «Компания Лазурный берег» в собственность в качестве займа четыреста тысяч рублей, а Компания обязуется возвратить сумму займа в виде жилой площади согласно договору № на долевое участие в строительстве жилья не позднее 23 апреля 2011 года.

Из материалов дела видно, что построен фундамент и цокольный этаж строящегося дома, с 2011 года строительство не ведется.

Суд посчитал установленным, что застройщиком - ООО «Компания Лазурный берег» в установленном порядке не было получено разрешение на строительство, строительство осуществлялось на не принадлежащем Дагмедакадемии земельном участке.

Между тем в материалах дела имеется разрешение на строительство за №, выданное Отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по г. Махачкале ООО «Компания Лазурный берег» на строительство двух 11-этажных жилых домов (комплекса Дагмедакадемии) с подземной автостоянкой в МКР «Кислородная станция», положительное заключение Государственной экспертизы № объекта капитального строительства- жилого комплекса Дагмедакадемии ( л.д.35).

Постановлением Главы администрации г. Махачкалы от <дата> за № Дагестанской медицинской академии предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 1152 кв.м. в МКР «Кислородная станция» взамен земельного участка, изъятого по ул. Мира для проектирования многоэтажного двухподъездного многоквартирного жилого дома (л.д.77).

Постановлением Главы администрации г. Махачкалы от <дата> за № Дагестанской медицинской академии предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 576 кв.м. в МКР «Кислородная станция» взамен земельного участка, изъятого по ул. Аскерханова для строительства жилого дома (л.д.78).

Постановлением Главы администрации г. Махачкалы от <дата> за № Дагестанской медицинской академии предоставлен в собственность земельный участок площадью 1850 кв.м. в МКР «Кислородная станция» взамен земельного участка, изъятого по ул. И.Шамиля для проектирования многоэтажного двухподъездного многоквартирного жилого дома (л.д.76).

Из договора о совместной деятельности от <дата> видно, что ГОУ ВПО Дагестанская государственная медицинская академия и ООО «Компания Лазурный берег» заключили договор, по которому ДГМА выделяет под строительство жилых многоэтажных домов для сотрудников ДГМА сформированный земельный участок площадью 3002 кв.м., ООО «Компания Лазурный берег» осуществляет строительство жилых домов «под каркас» и сдает дома к <дата> ( л.д.34).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 24 ноября 2010 г., оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г., ФГОУ Дагестанская государственная медицинская академия было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Компания Лазурный берег» о расторжении договора о совместной деятельности от <дата>

Из материалов дела видно, что в 2009 г. и в 2010 г. дополнительные соглашения по цене 1 кв.м. площади между истцом и ответчиком не были заключены.

В 2009-2010 годах компания осуществляла строительство домов, построен фундамент, цокольный этаж.

Из-за возникших с участниками долевого строительства разногласий по поводу стоимости квадратного метра строящегося жилья, компания приостановила строительство жилых домов.

В материалах дела имеется переписка между руководством Дагестанской Медицинской Академии и ООО «Компания Лазурный берег», из которой видно, что компания обращалась с предложением урегулировать возникшие разногласия, принять компромиссное решение, но соглашение достигнуто не было.

В материалах дела имеется заключение специалиста от <дата> №, из которого усматривается, что действительная стоимость выполненных работ и затрат на строительство жилых домов поз. 4 и поз. 5 ДГМА в МКР «Кислородная станция» г. Махачкала по состоянию на <дата> составляет девяносто один миллион сто пятнадцать тысяч рублей (л.д. 52 - 53).

Указанное доказательство представлено ответчиком в подтверждение надлежащего исполнения им взятых на себя обязательств по договорам на долевое участие в строительстве домов, заключенных с работниками ДГМА.

Другие доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «Компания Лазурный берег» не исполнила свои обязательства по строительству жилых домов по иной причине, не связанной с отказом инвесторов от финансирования строительства на новых условиях в связи с удорожанием строительства, истцом суду не представлены.

Согласно ч.3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Новация не допускается в отношении обязательств по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, и по уплате алиментов.

Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из заключенного между ООО «Компания Лазурный берег» и Ражбадиновым А.М. договора от <дата> и договора о совместной деятельности от <дата> следует, что условие о цене 1 кв.м. площади квартиры не было окончательным, стороны оговорили в договоре, что цена будет пересматриваться не более двух раз в год ( л.д.34).

Как видно из материалов дела, к соглашению о новации обязательства относительно цены договора стороны не пришли, хотя такое условие в договоре было предусмотрено.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Таких оснований по материалам дела не установлено.

Ссылка истца на ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214 от 30 декабря 2004 года не может быть принята во внимание, поскольку последствия расторжения договора о совместной деятельности, заключенного между ГОУ ВПО Дагмедакадемией и ООО «Компания Лазурный берег», а также требование о признании этого договора недействительным, вопрос о возврате сторон по этому договору в первоначальное положение не разрешен компетентным судом; договор о долевом участии в строительстве жилья между Ражбадиновым А.М. и ООО «Компания Лазурный берег» от <дата> был заключен на основании договора о совместной деятельности между ГОУ ВПО Дагмедакадемией и ООО «Компания Лазурный берег» от <дата>, на что указано в п. 1 договора от <дата> ( л.д.34).

Какие-либо исковые требования к ГОУ ВПО Дагмедакадемия, являющейся стороной в договоре о совместной деятельности, истцом Ражбадиновым А.М. не предъявлены.

С учетом изложенного, оснований для взыскания с ООО «Компания Лазурный берег» в пользу истца неустойки в сумме 239 466 руб. по заявленным истцом Ражбадиновым А.М. правовым основаниям не имеется.

Оснований для отмены решения суда в остальной части по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит, имея в виду, что решение суда не было обжаловано Ражбадиновым А.М.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 22 октября 2012 года в части взыскания с ООО «Компания Лазурный берег» в пользу Ражбадинова А.М. процентов в размере 239 466 рублей отменить.

В этой части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ражбадинова А.М. к ООО «Компания Лазурный берег» о взыскании неустойки в размере 239 466 рублей отказать.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: И.Д. Августина

Судьи: Н.Х.Устаева

А.И.Ашуров