Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 14 апреля 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе ОАО «Квартал» на решение Копейского городского суда Челябинской области от 25 февраля 2011 года.

Заслушав доклад судьи Власова О.П. по обстоятельствам дела, объяснения представителя ФИО1, ФИО2 - ФИО3, объяснения представителя ОАО «Квартал» - ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ОАО «Квартал» о признании права собственности на квартиры.

В обоснование исковых требований ФИО1, ФИО2 указали, что 23 ноября 2007 года каждый самостоятельно заключили с ОАО «Квартал» договоры долевого участия в строительстве жилья. Обязанности перед ОАО «Квартал» по оплате жилых помещений площадью по 263,48 кв.м. каждая истцами были выполнены, ОАО «Квартал», в свою очередь, обязательства по передаче в собственность ФИО1 и ФИО2 квартир № ******* и № ******* соответственно, расположенных по адресу: ******* не исполнило.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, истец ФИО2 не принял участия в судебном заседании.

Представители истцов ФИО1, ФИО2 - ФИО5, ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ОАО «Квартал» - ФИО4. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указала, что истцы не в полном объеме исполнили условия договоров долевого участия в строительстве жилого дома.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований

ФИО1 и ФИО2 в полном объеме.

В кассационной жалобе ОАО «Квартал» просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и нарушение судом норм процессуального права.

Заслушав объяснения представителя ОАО «Квартал» - ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ФИО6, ФИО2 - ФИО3, согласившегося с решением суда, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 п. 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела, 23 ноября 2007 года между ОАО «Квартал» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве № 11/3. По условиям данного договора своими инвестициями ФИО1 участвует в строительстве жилого дома № ******* по адресу ******* (адрес строительный, адрес почтовый: *******), а по окончании строительства получает в указанном доме квартиру № ******* общей площадью 263,48 кв.метров. (л.д. 19-21). 23 ноября 2007 года между ОАО «Квартал» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве № *******. По условиям данного договора своими инвестициями ФИО1 участвует в строительстве жилого дома № ******* по адресу ******* (адрес строительный, адрес

почтовый: *******), а по окончании строительства получает в указанном доме квартиру № ******* общей площадью 263,48 кв.метров. (л.д. 26-28). Согласно п. 2.2 и 2.3 указанных договоров цена договора на момент его заключения составляет ******* рублей. Дольщик вносит инвестиции на расчетный счет или в кассу застройщика. В день подписания настоящего договора оплачивается ******* рублей, что соответствует 62,5 кв. метров, до 24 декабря 2007 года оплачивается ******* рублей. Сумма оставшаяся после внесения первого платежа может быть погашена досрочно. Согласно п. 3.1.2 и п. 3.1.4 указанных договоров сдача объекта в эксплуатацию - не позднее 2 квартала 2008 года. В течение 90 дней с момента утверждения в установленном порядке акта ввода в эксплуатацию застройщик обязан предоставить дольщику пакет документов для государственной регистрации собственности на квартиру, передать квартиру по акту приема-передачи дольщикам. В соответствии с п. 3.2 договоров долевого участия в строительстве обязательства застройщика считаются выполненными после сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. Дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи в случае обнаружения при приемке квартиры каких-либо недоделок, дефектов, либо несоответствий действующей проектной документации, возникших не по вине дольщика. В соответствии с п. 3.3 договоров долевого участия в строительстве в обязательства дольщика входит внесение инвестиций в соответствии с разделом 2 договора, по истечение 5 дней с момента уведомления принять свою долю, получить у застройщика пакет документов для государственной регистрации права собственности; в течение не более 40 дней провести технический учет в органах технической инвентаризации и сдать необходимый пакет документов в УФРС по Челябинской области, Копейское отделение, для регистрации права собственности. Согласно п. 2.3 дополнительного соглашения от 24 декабря 2007 года к договору № 11/3 о долевом участии в строительстве жилого дома от 23 ноября 2007 года (л.д.22-25) дольщик ФИО1 вносит инвестиции на расчетный счет или в кассу застройщика. В день подписания настоящего договора оплачивается ******* рублей, до 25 декабря 2007 года ******* рублей. Оставшаяся сумма ******* рублей оплачивается за счет кредитных средств. Согласно п. 2.8 дополнительного соглашения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира в обеспечение обязательств по кредитному договору считается в залоге у ОАО «*******» в силу закона. Согласно п. 2.3 дополнительного соглашения от 24 декабря 2007 года к договору № 11/4 о долевом участии в строительстве жилого дома от 23 ноября 2007 года (л.д.29-32) дольщик ФИО2 вносит инвестиции на расчетный счет или в кассу застройщика. В день подписания настоящего договора оплачивается ******* рублей, до 25 декабря 2007 года ******* рублей. Оставшаяся сумма ******* рублей оплачивается за счет кредитных средств. Согласно п. 2.8 дополнительного соглашения с момента

государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира в обеспечение обязательств по кредитному договору считается в залоге у ОАО «*******» в силу закона. Из копии квитанций к приходному кассовому ордеру № 110 от 23 ноября 2007 года (л.д.ЗЗ) и № 111 от 23 ноября 2007 года (л.д.ЗЗ) следует, что ФИО1 по договору № 11/3 от 23 ноября 2007 года оплатил ОАО «Квартал» ******* рублей, ФИО2 по договору №11/4 от 23 ноября 2007 года оплатил ОАО «Квартал» ******* рублей. Согласно платежным поручениям (л.д. 34,35) № 21 от 25 декабря 2007 года и № 8 от 25 декабря 2007 года, ФИО2 и ФИО1 оплатили ОАО «Квартал» по договорам долевого участия в строительстве № 11/4 и № 11/3 от 23 ноября 2007 года по ******* рублей. Решением Копейского городского суда Челябинской области от 13 апреля 2010 года установлено, что разрешение на ввод дома № ******* в микрорайоне «*******» в городе Копейске Челябинской области (строительный адрес: ******* (ранее поселок *******) дом № *******) в квартале малоэтажных жилых домов блокированного типа, подписано 30 июля 2008 года. Данным решением уменьшена цена договора долевого участия в строительстве № 11/3 от 23 ноября 2007 года, заключенного между ОАО «Квартал» и ФИО1 на ******* рублей ******* копейки; уменьшена цена договора долевого участия в строительстве № 11/4 от 23 ноября 2007 года, заключенного между ОАО «Квартал» и ФИО2 на ******* рублей ******* копеек (л.д. 46-55). Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 июня 2010 года (л.д.56-64) решение Копейского городского суда от 13 апреля 2010 года в данной части оставлено без изменения.

Указанные обстоятельства подтверждены письменными материалами дела и ни кем из лиц, участвующих в деле, не оспаривались.

Суд оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, пришел к выводу о том, что ОАО «Квартал» уклоняется от передачи объектов долевого строительства истцам по передаточному акту, в связи с чем истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенных по договорам долевого участия в строительстве квартир.

Указанный вывод суда сделан с учетом всех обстоятельств дела, является обоснованным.

Доводы кассационной жалобы ОАО «Квартал» о том, что судом без достаточных оснований было отклонено ходатайство представителя ОАО «Квартал» о привлечении ОАО «*******» в качестве третьего лица, на права или обязанности которого может повлиять данный спор, не могут служить основанием к отмене вынесенного решения.

Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на его место и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Таким образом, законодательно закреплена защита залогодержателя, если его права оказываются нарушенными. Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Федерального закона «О залоге», ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, в силу ч. 3 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Таким образом, вывод суда о том, что при переходе права собственности на недвижимое имущество к истцам, к ним переходит обременение этого имущества залогом, поэтому на права и обязанности ОАО «*******» по отношению к одной из сторон по делу в отношении указанных квартир не повлияет.

Кроме того, из содержания представленных в суд кассационной инстанции справок следует, что ФИО1 и ФИО2 исполнили полностью свои обязательства перед ОАО «*******», действие договоров залога прав требования прекращено.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО «Квартал» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи