Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Николаевой З.П. к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о возмещении ущерба, убытков, встречному иску общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> к Николаевой З.П. о взыскании задолженности по содержанию помещения и коммунальным услугам, поступившее в Верховный Суд Чувашской Республики по апелляционным жалобам представителя ООО <данные изъяты> Голубевой Е.В. и представителя истца Николаевой З.П. -Логинова Н.И. на решение Калининского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 04 октября 2012 года, которым постановлено:

Взыскать с ООО <данные изъяты> в пользу Николаевой З.П. сумму ущерба в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., убытки в размере <данные изъяты> руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Николаевой З.П. в местный бюджет расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с Николаевой З.П. в пользу ООО <данные изъяты> задолженность за техническое и коммунальное обслуживание нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <данные изъяты> за период с 1 января 2010 г. по 31 июля 2012 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать ООО <данные изъяты> в местный бюджет государственную пошлину <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с Николаевой <данные изъяты> в пользу ООО <данные изъяты> расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Николаевой З.П. в пользу ИП И. расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с ООО <данные изъяты> в пользу ИП И. расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб. 50 коп.

Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Николаева З.П. обратилась в суд с иском (с учетом последних уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о возмещении ущерба, причиненного повреждением ее имущества, в сумме 1430 <данные изъяты> руб. и взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование иска она указала, что является собственником нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в цокольном этаже по адресу <данные изъяты>

С 01 января 2010 г. в указанном доме в качестве управляющей организации выбрано ООО <данные изъяты> и между сторонами заключен договор на техническое и коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 2.1.4 данного договора ООО <данные изъяты> обязалось в случае причинения ущерба имуществу или порчи материальных ценностей в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания в пятидневный срок произвести ремонт и возместить причиненные убытки.

Между тем ответчик не исполняет обязанности, предусмотренные договором.

Начиная с ноября 2009 г. по настоящее время по вине ответчика причинен ущерб ее имуществу. В частности, асфальтобетонные отмостки просели и отошли от стены по всему периметру дома. Поскольку гидроизоляция фундамента и цоколя ответчиком не обеспечена, атмосферные осадки проникают через цоколь в ее помещение. Инженерные коммуникации (трубы), обслуживающие весь дом, прогнили, что приводит к постоянным протечкам, образованию свищей.

Эти обстоятельства подтверждаются актами от 18 ноября 2009 г., 18 января 2010 г., 05 февраля 2010 г., 03 июня 2010 г., 26 ноября 2010 г., 02 марта 2011 г.

В результате постоянного проникновения влаги нежилое помещение истца фактически пришло в негодность и его невозможно использовать по назначению.

В связи с этим истец Николаева З.П. просила взыскать с ответчика стоимость ремонта помещения в размере <данные изъяты> руб. (по оценкам проведенной судебной строительной экспертизы ООО <данные изъяты>

Кроме того, Николаева З.П. указала, что нежилое помещение она сдавала в аренду (по частям) с целью получения дохода.

Так, она заключила следующие договоры аренды с оплатой <данные изъяты> руб. в месяц за 1 кв.м.:

- 01.12.2009 г. с ООО <данные изъяты> на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 01.11.2010 г.;

- 12.12.2009 г. с ООО <данные изъяты> на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 01.11.2010 г.;

- 08.04.2010 г. с индивидуальным предпринимателем <данные изъяты> на помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 31.12.2010 г.

Согласно пунктам 5.2 указанных договоров аренды они могут быть расторгнуты по требованию арендатора, если нежилые помещения, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии не пригодном для использования.

В соответствии с пунктами 5.3 договоров они считаются расторгнутыми досрочно с 10 календарного дня, начиная с момента направления арендатором письменного извещения о расторжении договора другой стороне.

В связи с неудовлетворительным состоянием по вине ответчика сдаваемых в аренду помещений арендаторы досрочно расторгли договоры.

Так, 18.01.2010 г. ООО <данные изъяты> направило Николаевой З.П. извещение о расторжении договора с 01.02.2010 г. в связи с неудовлетворительным состоянием арендуемого помещения и невозможностью его дальнейшего использования.

Таким образом, с 01.02.2010 г. указанный договор расторгнут и с этого времени истцом не получена арендная плата.

21.05.2010 г. ООО <данные изъяты> направило Николаевой З.П. извещение о расторжении договора в связи с неудовлетворительным состоянием арендуемого помещения и невозможностью его дальнейшего использования.

Таким образом, данный договор расторгнут 01.06.2010 г. и с указанного времени истцом не получена арендная плата.

20.04.2010 г. индивидуальным предпринимателем З. также направлено в адрес истца извещение о расторжении договора в связи с неудовлетворительным состоянием арендуемого помещения и невозможностью его дальнейшего использования.

Этот договор расторгнут с 01.05.2010 г. и с указанного времени истцом не получена арендная плата.

Неполученные доходы, которые истец Николаева З.П. получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенная выгода), складываются из следующего расчета.

Договор аренды с ООО <данные изъяты> досрочно расторгнут за 9 месяцев до окончания срока его действия (с 01.02.2010 г. по 01.11.2010 г.). Занимаемая площадь арендованного помещения составляет <данные изъяты> кв.м. Стоимость аренды - <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Таким образом, упущенная выгода составит: <данные изъяты> руб.

Договор аренды с ООО <данные изъяты> досрочно расторгнут за 5 месяцев до окончания срока его действия (с 01.06.2010 г. по 01.11.2010 г.). Занимаемая арендная площадь составляет <данные изъяты> кв.м. Стоимость аренды - <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Таким образом, упущенная выгода составит: <данные изъяты> руб.

Договор аренды с ИП З. досрочно расторгнут за 8 месяцев до окончания срока его действия (с 01.05.2010 г. по 31.12.2010 г.). Занимаемая арендная площадь составляет <данные изъяты> кв.м. Стоимость аренды - <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. Таким образом, упущенная выгода составит: <данные изъяты> руб.

Всего упущенная выгода по расчетам истца составляет <данные изъяты> руб.

На основании изложенного Николаева З.П. просила взыскать с ООО <данные изъяты> сумму прямого ущерба, определенного заключением судебно-строительной экспертизы ООО <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб. и упущенную выгоду (убытки) в размере <данные изъяты> руб.

Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты> обратилась в суд со встречным иском к Николаевой З.П. о взыскании задолженности за техническое и коммунальное обслуживание.

В обоснование иска указано, что 01 января 2010 г. между ООО <данные изъяты> и Николаевой З.П. был заключен договор на техническое и коммунальное обслуживание.

По условиям данного договора ООО <данные изъяты> обязалось предоставлять Николаевой З.П. коммунальные услуги и техническое обслуживание нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты> а Николаева З.П. - эти услуги оплачивать.

Между тем Николаева З.П. свои обязательства в части оплаты предоставляемых услуг не исполняет, услуги не оплачивает.

В связи с этим ООО <данные изъяты> просило взыскать с нее задолженность по оплате за период с 1 января 2010 г. по 31 июля 2012 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) Николаев Ю.В. и Логинов Н.И. исковые требования поддержали в полном объеме, встречный иск не признали по тем основаниям, что ООО <данные изъяты> оказывает некачественные коммунальные услуги, не осуществляет должным образом техническое обслуживание нежилых помещений, в связи с чем Николаева З.П. вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате указанных услуг.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО <данные изъяты> Голубева Е.В. встречный иск поддержала, иск Николаевой З.П. не признала, ссылаясь на то, что первая авария произошла еще 18 ноября 2009 года, то есть до того, как ООО <данные изъяты> приняло дом на обслуживание.

Представители третьего лица - администрации г. Чебоксары в судебное заседание не явились.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ООО <данные изъяты> Голубевой Е.В. и представителем истца Николаевой З.П. - Логиновым Н.И.

В своей апелляционной жалобе представитель истца Логинов Н.И. просил отменить решение районного суда в части взыскания с Николаевой З.П. расходов по двум экспертизам: в пользу ООО <данные изъяты> рублей, в пользу ИП И. – <данные изъяты> рублей, возложив эти расходы на ответчика, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении встречного иска ООО <данные изъяты> о взыскании платы за техническое и коммунальное обслуживание нежилого помещения отказать, ввиду предоставления услуг ненадлежащего качества.

Представитель ООО <данные изъяты> Голубева Е.В. обжаловала решение в части взыскания с ООО <данные изъяты> в пользу Николаевой З.П. ущерба в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и убытков в сумме <данные изъяты> руб.

Выслушав представителей Николаевой З.П. – Логинова Н.И. и Николаева Ю.В., поддержавших апелляционную жалобу Николаевой З.П. и возражавших против доводов апелляционной жалобы ООО <данные изъяты> признав возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО <данные изъяты> не явившихся в суд апелляционной инстанции без уважительных причин, изучив материалы дела, проверив решение суда в обжалуемой части в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина должен быть возмещен в полном объеме лицом, причинившим вред, если это лицо не докажет, вред причинен не по его вине.

В соответствии со ст. 1096 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков услуги подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем).

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации, устранение утечек, изучение слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации (п.п. 5.8.1, 5.8.3 Правил).

В соответствии с. 5.8.3 Правил организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда; устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и не герметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.

Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 ответственными лицами (в том числе, управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации.

Пункт 18 Правил относит к такому содержанию также текущий ремонт, который проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

В соответствии с пунктом 4.1.1 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе, нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и технических подполий; предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий.

Согласно пункту 4.1.11 Правил не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; мостики для перехода через коммуникации должны быть исправными. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены.

Из материалов дела видно, что нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного дома кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <данные изъяты> принадлежит на праве собственности Николаевой З.П. (т. 1 л.д. 6).

По условиям договора № на техническое и коммунальное обслуживание от 01 января 2010 г., заключенного между ООО <данные изъяты> и Николаевой З.П., предприятие (ООО <данные изъяты> обеспечивает предоставление коммунальных услуг и оказывает техническое обслуживание пользователю Николаевой З.П. по нежилому помещению № площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно пункту 2.1.4 указанного договора ООО <данные изъяты> обязалось в случае причинения ущерба имуществу или порчи материальных ценностей в результате аварии и ненадлежащей эксплуатации здания, произошедшей по вине Предприятия в пятидневный срок произвести ремонт имущества пользователя и возместить причиненные убытки (т.1 л.д. 124-128).

Судом установлено, что свои обязанности по надлежащему обслуживанию дома ООО <данные изъяты> исполняло ненадлежащим образом, ежемесячные технические осмотры систем горячего, холодного водоснабжения не проводило, мер к выявлению и замене аварийных участков трубопроводов не предпринимало, что стало причиной неоднократного проникновения воды в принадлежащее истцу Николаевой З.П. нежилое помещение.

Так, как следует из акта обследования технического состояния помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> от 18 января 2010 года, вдоль стены торгового зала на высоте 0,5 м. длиной 20 м. испортилась водоэмульсионная покраска на 0,5 кв.м. и имеются следы потеков на 2 кв.м (т. 1 л.д. 22).

Из акта контрольной проверки технического состояния нежилого помещения дома № по <адрес> от 05 февраля 2010 г. видно, что в цокольном помещении, расположенном по периметру дома, выявлены отслоения штукатурки и краски стен, части потолков в помещениях № Вероятной причиной проникновения воды и разрушения штукатурки послужило отсутствие сливов по карнизному свесу по периметру дома, а также неплотность прилегания отмосток к стенам здания (т. 1 л.д. 24).

В акте обследования технического состояния помещения цокольного этажа дома № по <адрес> от 03 июня 2010 г. отмечено, что в помещении торгового зала испорчены потолочные плиты «Армстронг» в количестве <данные изъяты> штук. В помещении № испорчены потолочные плиты в количестве 44 штук, водоэмульсионная покраска стены облупилась на 4 кв.м. Затопление произошло из-за засора канализации (т. 1 л.д. 34).

Из содержания акта обследования технического состояния помещений цокольного этажа дома № по <адрес> от 03 июня 2010 г. следует, что в помещении № возникло грязное пятно на водоэмульсионной покраске стены на площади 0,1 кв.м.; в помещении № облупилась водоэмульсионная покраска стены на площади 12 кв. м.; в помещении № облупилась водоэмульсионная покраска на 5 кв.м.; в помещении № облупилась водоэмульсионная покраска на 8 кв.м. (т. 1 л.д. 35).

Как усматривается из акта обследования технического состояния помещения цокольного этажа дома №по <адрес> от 26 ноября 2010 г. в помещении № облупилась масляная по краска стены на 1,5 кв.м., имеется трещина штукатурки на стене.В помещении № облупилась водоэмульсионная покраска стены, частично разрушилась штукатурка на 0,02 кв.м., в помещении № отмечено частичное отслоение масляной покраски стены; в коридоре облупилась водоэмульсионная покраска стены, отвалилась штукатурка на площади 0,2 х 0,15 м.; в помещении № испорчена побелка потолка; в помещении № испорчена водоэмульсионная покраска стены и потолка на 14 кв.м.; в помещении № испорчена водоэмульсионная покраска стены на 0,8 м.; в помещении № испорчена водоэмульсионная покраска стены на площади 0,2 х 0,3 кв.м.; в коридоре испортилось водоэмульсионная покраска стены на площади 20 кв.м.; в помещении № испорчена водоэмульсионная покраска на 15 кв.м.; в помещении № испортилась водоэмульсионная покраска на площади 3 кв.м.; в помещении № находилась вода, в связи с чем произошло выпучивание облицовочных плит (т. 1 л.д. 37).

Из акта обследования технического состояния помещения от 02 марта 2011 г. видно, что в торговом зале испортилась водоэмульсионная покраска по периметру помещения на высоте 15 см от пола; в помещении малого зала испортилась водоэмульсионная покраска стены по периметру на высоте 15 см от пола, вспухли ДСП размером 0,30 х 15 м; в помещении № испорчена водоэмульсионная покраска стены по периметру высотой 30 см от пола; в коридоре испорчена водоэмульсионная покраска стены по периметру высотой 15 см от пола, произошло вздутие досок; на складе испорчена водоэмульсионная покраска на площади 2 кв.м.; в коридоре туалета испорчена водоэмульсионная покраска стены высотой 15 см от пола. Повреждения произошли по причине поступления нечистой воды по причине засора канализации (т. 1 л.д. 38).

Заключением судебной строительно-технической экспертизы № от 20 июля 2012 г. (т. 2 л.д. 61-120) установлено, что возникновение плесени, других строительных дефектов внутренней отделки, протечка воды в нежилое помещение обусловлены следующими причинами:

- длительное неоднократное воздействие повышенной влажности на отделку конструктивных элементов нежилого помещения;

- негерметичность трубопроводов системы холодного водоснабжения;

- негерметичность трубопроводов системы горячего водоснабжения;

- негерметичность трубопроводов канализации;

- негерметичность трубопроводов системы отопления;

- неисправность и отсутствие изоляции трубопроводов системы холодного водоснабжения, проходящих транзитом через нежилое помещение для обеспечения всего жилого дома.

Указанные недостатки свидетельствуют о ненадлежащем исполнении обслуживающей жилой дом организацией требований техническому обслуживанию, текущему ремонту и обеспечению исправного технического состояния транзитных и разводящих трубопроводов инженерных систем, предназначенных для обеспечения всего жилого дома, проходящих через цокольный этаж и находящихсяв исследуемом нежилом помещении, цокольном этаже жилого дома <адрес>. Кроме этого, недостатки вызваны несвоевременным исполнением обслуживающей организацией требований по комплексному техническому обслуживанию фундаментов, стен подвалов, наружных стен, отмосток, водоотводящих устройств жилого дома, предусмотренных разделом 4, п.п. 4.1 - 4.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 23.09.03 г.

Установив изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что неоднократные затопления принадлежащего истцу нежилого помещения имели место по причине ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по техническому обслуживанию дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ООО <данные изъяты> прямого действительного ущерба в виде расходов на проведение ремонта в определенной экспертом сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В обоснование своей апелляционной жалобы представитель ответчика Голубева Е.В. ссылалась на то, что первое затопление нежилого помещения истца произошло до принятия дома на обслуживание ООО <данные изъяты>

Действительно, из материалов дела видно, что дом принят на обслуживание данной управляющей компанией с 01.01.2010, тогда как первый акт о проникновении воды в нежилое помещение истца составлен 18.11.2009 (том 1, л.д. 7).

Между тем данное обстоятельство само по себе не может служить основанием к освобождению управляющей организации от гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Как установлено судом, после первого затопления 18.11.2009 года имели место еще четыре акта о проникновении воды (05.02.2010, 03.06.2010, 26.11.2010, 02.03.2011), составленные в тот период, когда дом обслуживался ответчиком – ООО <данные изъяты> С учетом того, что после первого затопления ремонт не производился, а каждое последующее затопление приводило к схожим разрушениям и повреждениям нежилого помещения, принадлежащего истцу, окончательная сумма ущерба сложилась, по сути, вне прямой зависимости от повреждений, имевших место при первом затоплении.

Далее в обоснование своей жалобы представитель ООО <данные изъяты> ссылалась на то, что причинами возникновения ущерба (кроме ненадлежащего осуществления своих обязанностей ответчиком) явились также необеспечение собственником помещения температурно-влажностного режима, а также затопления из других квартир, что подтверждено тем же экспертом в том же заключении строительно-технической экспертизы (том 2, листы дела, соответственно, 88, 90).

Однако и эти доводы сами по себе не влекут отмену состоявшегося решения, поскольку данные факторы указаны лишь в исследовательской части заключения экспертизы. В выводах же эксперта иных причин повреждений в нежилом помещении, кроме тех, что послужили основанием для возложения ответственности за затопления на ООО <данные изъяты> не названо.

В таких условиях судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания с ООО <данные изъяты> в пользу Николаевой З.П. прямого действительного ущерба в сумме <данные изъяты> руб.

Что касается удовлетворенных судом требований истца о взыскании упущенной выгоды (убытков) в размере <данные изъяты> руб., то в этой части решение суда не может быть признано обоснованным.

Обосновывая размер упущенной выгоды, Николаева З.П. сослалась на то, что принадлежащее ей нежилое помещение она сдавала в аренду (по частям) с арендной платой <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. по следующим договорам:

- 01.12.2009 г. с ООО «<данные изъяты> на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 01.11.2010 г.;

- 12.12.2009 г. с ООО <данные изъяты> на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 01.11.2010 г.;

- 08.04.2010 г. с индивидуальным предпринимателем З. на помещения обшей площадью <данные изъяты> кв.м. на срок до 31.12.2010 г.

Таким образом, с 01.02.2010 г. указанный договор расторгнут и с этого времени истцом не получена арендная плата.

Таким образом, данный договор расторгнут с 01.06.2010 г. и с указанного времени истцом не получена арендная плата.

Этот договор расторгнут с 01.05.2010 г. и с указанного времени истцом не получена арендная плата.

Неполученные доходы, которые истец Николаева З.П. получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенная выгода), по мнению истца, складывается из следующего расчета.

Всего упущенная выгода по расчетам истца составляет <данные изъяты> руб.

Удовлетворяя иск Николаевой З.П. о взыскании упущенной выгоды, суд первой инстанции сослался на то, что истец обоснованно рассчитывала на получение арендной платы по всем вышеуказанным договорам аренды за весь период их действия, однако договоры были расторгнуты по вине ответчика, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности по обслуживанию дома.

Однако данные выводы суда сделаны без учета норм материального права и не основаны на детальном анализе имеющихся в деле доказательств.

Применительно к положениям ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Представляется, что состав упущенной выгоды образуется в том случае, если предполагаемые доходы носят реальный характер, подтверждены всеми имеющимися в деле доказательствами, а неполучение указанных доходов находится в прямой причинной связи с действиями (бездействием) причинителя вреда.

По делу таких обстоятельств не усматривается.

Так, все вышеуказанные договоры аренды заключены Николаевой З.П. после составления первого акта о проникновении влаги – то есть после 18.11.2009 года: договор с ООО <данные изъяты> заключен 01.12.2009 г., с ООО <данные изъяты> - 12.12.2009 г., а с ИП З. - 08.04.2010 г.

Как следует из акта осмотра помещения от 18.11.2009 г. в нежилом помещении, принадлежащем истцу, выявились следующие повреждения:

- в первом помещении слева на побелке потолка имеются желтые грязные разводы площадью 4 кв.м;

- во втором помещении справа от входа покраска стены истерлась на площади 6 кв.м., обвалилась штукатурка на 0,3 кв.м;

- в коридоре на побелке потолка образовались плесневелые налеты, на водоэмульсионной покраске стены образовались пятна плесени;

- в третьем помещении замечены отслоения и разрушения водоэмульсионной краски, а также штукатурки на площади 6 кв.м. (том 1, л.д. 7).

Таким образом, арендуемые жилые помещения к моменту заключения договоров уже имели повреждения, вызванные проникновением влаги, что не явилось для арендаторов препятствием к заключению договоров. Напротив, во всех договорах аренды арендаторы отметили, что качество предмета договора соответствует обычно предъявляемым требованиям, техническим и санитарным нормам (пункты 1.3 договоров). В дальнейшем каких-либо аварий, затоплений, существенно повлиявших на техническое состояние нежилого помещения, до момента расторжения договоров аренды арендаторами не выявлено. Акты от 18.01.2010 и 05.02.2010 г. лишь подтвердили ухудшение уже того состояния помещения, какое было к моменту заключения договоров аренды.

Между тем, уже ООО <данные изъяты> потребовал от Николаевой З.П. расторжения договора уже 18 января 2010 года (через 1,5 мес. после заключения договора), ИП Зайцев С.Н. - 20.04.2010 года (через 12 дней после заключения договора), а ООО <данные изъяты> - 21 мая 2010 года. Мотивами расторжения договора арендаторы назвали недостатки помещений, вызванные сыростью и влагой. С расторжениями договоров Николаева З.П. согласилась.

Однако данные обстоятельства никак не могут являться основанием для возложения на ООО <данные изъяты> обязанности погашения неполученной истцом до конца срока действия договора арендной платы, поскольку в период с момента заключения договоров до момента требований об их расторжении каких-либо новых обстоятельств не возникло, а расторжение договора по соглашению сторон не может повлечь возникновение обязательств у третьих лиц.

Здесь же следует отметить, что возникновение у Николаевой З.П. упущенной выгоды не подтверждается ее собственными действиями и решениями.

Так, требование о взыскании с ответчика неполученной арендной платы за период по 31.12.2010 г. Николаева З.П. обосновывала тем, что имела намерение сдавать нежилое помещение в аренду до указанного в договорах аренды времени.

Вместе с тем уже 5 мая 2010 года, то есть в разумные сроки после расторжения договоров аренды с ИП З. и ООО <данные изъяты> при наличии нерасторгнутого договора с ООО <данные изъяты> Николаева З.П. распорядилась всем нежилым помещением в доме <адрес>, передав его для осуществления предпринимательской деятельности в пользование Н. (том 1, л.д. 120-122).

А 28 октября 2010 года Н. передал нежилые помещения № в аренду ООО <данные изъяты> (том 1, л.д. 110).

В таких условиях нельзя вести речь об упущенной выгоде Николаевой З.П. и возложении обязанности по ее возмещению на управляющую компанию <данные изъяты>

В связи с этим решение суда о взыскании упущенной выгоды в размере <данные изъяты> руб. подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Николаевой З.П. в иске в этой части.

В части удовлетворения встречного иска ООО <данные изъяты> о взыскании платы за техническое и коммунальное обслуживание судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязана оказать услуги или выполнить работы другой стороне, которая, в свою очередь, обязана эти услуги оплатить.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу п. 11 ст. 155 ЖК РФ не использование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 10 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Как видно из договора № на техническое и коммунальное обслуживание от 01.01.10 г., заключенного между Николаевой З.П. и ООО <данные изъяты> последний обеспечивает предоставление коммунальных услуг и оказывает техническое обслуживание Николаевой З.П. по нежилому помещению, расположенному по адресу <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 125-128).

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что пользователь оплачивает долю в эксплуатации общего имущества многоквартирных жилых домов, в которых расположены нежилые помещения, не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем. Расчеты данных платежей прилагаются и являются неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Взыскивая с Николаевой З.П. стоимость ежемесячных эксплуатационных расходов в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., суд первой инстанции исходил из того, что согласно приложению № к договору ежемесячные эксплуатационные расходы составляют <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Соответственно размер задолженности за период с 1 января 2010 г. по 31 июля 2012 г. составит <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. х 31 мес. = <данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп., а за вычетом уплаченных Николаевой З.П. <данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.

Между тем базовую сумму ежемесячной задолженности в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. суд ничем не обосновал.

В то же время из приложения № к договору, на которое и ссылался суд в своих расчетах, следует, что эксплуатационные расходы на 1 кв.м. площади составят <данные изъяты> руб.

Таким образом, ежемесячные эксплуатационные расходы составят <данные изъяты> руб., а размер общей задолженности составит <данные изъяты> руб.

Во встречном иске ООО <данные изъяты> ссылалось на то, что общий размер задолженности за указанный период составил <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Однако никакого расчета указанной суммы, равно как и документов, подтверждающих такой размер задолженности, представители управляющей компанией суду не представили. Не представлено таких доказательств и в суд апелляционной инстанции.

Между тем в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представлять суду доказательства в обоснование своих требований или возражений.

Из приложения № к договору, заключенному между Николаевой З.П. и ООО <данные изъяты> (том 2, л.д. 45), следует, что состав оплачиваемых расходов входят, наряду с эксплуатационными, расходы на водоснабжение, канализацию и электроэнергию. Однако указанные расходы, как следует из приложения, возмещаются по показаниям соответствующих счетчиков.

Поскольку доказательств расходов по указанным пунктам платежей управляющая компания не представила, судебная коллегия, руководствуясь имеющимися в деле доказательствами, определяет размер подлежащей взысканию с Николаевой З.П. суммы платежей в <данные изъяты> руб.

Поэтому решение суда первой инстанции в части размера взысканной в пользу ООО <данные изъяты> суммы платежей подлежит изменению.

Здесь же следует отметить, что суд первой инстанции правомерно признал несостоятельными доводы Николаевой З.П. о том, что она вправе не оплачивать услуги управляющей компании, ввиду их ненадлежащего качества.

Статьей 328 ГК РФ действительно предусмотрено право одной стороны не исполнять свои обязательства или приостановить исполнение в случае неисполнения обязательств другой стороной сделки. Однако такое право одной из сторон должно быть установлено в договоре (ч. 1 ст. 328 ГК РФ).

Договором на техническое обслуживание от 01.01.2010 г., заключенным Николаевой З.П. с ООО <данные изъяты> исполнение обязательств Николаевой З.П. по оплате стоимости услуг не обусловлено надлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств.

Поэтому ссылки Николаевой З.П. на эти обстоятельства не освобождают ее от обязанности внесения соответствующей платы за техническое и коммунальное обслуживание.

Судебная коллегия также считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части возложения на Николаеву З.П. расходов на проведение судебно-строительных экспертиз.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Возлагая на Николаеву З.П. расходы на проведение судебно-строительной экспертизы, проведенной ООО <данные изъяты> (в полном объеме) и ИП И. суд первой инстанции сослался на то, что первая экспертиза была назначена по ходатайству истца, а расходы на вторую экспертизу были изначально распределены поровну между сторонами.

Между тем судом не учтено, что экспертизы назначались для определения причин проникновения влаги в нежилое помещение истца и для определения стоимости ремонта.

Оба указанных вопроса разрешены экспертами в пользу Николаевой З.П., что и послужило основанием для удовлетворения ее иска.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что расходы на обе экспертизы следует в полном объеме возложить на ответчика – ООО <данные изъяты> освободив Николаеву З.П. от бремени несения указанных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04.10.2012 года в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу Николаевой З.П. убытков в размере <данные изъяты> руб., а также в части взыскания с Николаевой З.П. в пользу ООО <данные изъяты> расходов на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., а в пользу ИП И. расходов на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. отменить и принять в этой части новое решение, которым:

1. Отказать в удовлетворении иска Николаевой З.П. к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> расходы на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты>

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> в пользу индивидуального предпринимателя И. расходы на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Указанное судебное решение изменить в части встречного иска общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о взыскании с Николаевой З.П. задолженности за техническое и коммунальное обслуживание нежилого помещения и взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> с Николаевой З.П. указанную задолженность за период с 01.01.2010 г. по 31.07.2012 года в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В остальной части апелляционные жалобы Николаевой З.П. и общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 04.10.2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи