Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Эйриян К.С. рассмотрела в открытом судебном заседании 24.03.2011 кассационную жалобу представителя ФИО3 - ФИО4 на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 28.12.2010 по делу по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Азаровой Т.И., пояснения представителя ФИО3 - ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО Строительная производственно-строительная компания» (ООО «СПЭК») о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований ФИО3 указывала, что 27.09.2002 между ней (инвестор) и ЗАО «...» (компания) был заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого инвестор обязался осуществить капитальные вложения в строительство первой очереди экспериментального жилого комплекса по ... путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в доме. Условиями инвестиционного договора предусмотрена передача инвестору в собственность трехкомнатной квартиры и парковочного места; срок окончания строительства установлен в четвертом квартале 2004 года. Объем капитальных вложений за парковочное место инвестиционным договором установлен в .... 16.11.2004 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору ... от 27.09.2002, согласно которому стороны определили объем капитальных вложений за парковочное место в размере ...., срок завершения строительства - третий квартал 2005 года. Финансирование строительства осуществлялось в соответствии с графиком фиксации вкладов (приложение ... к инвестиционному договору): ФИО3 произведена оплата 15.11.2004 в размере ...., 16.11.2004 – .... Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство, на специально отведенном для этих целей земельном участке. Застройщиком на основании разрешения на строительство вышеуказанного дома ... является ООО «СПЭК». 23.09.2008 между ЗАО «...», ООО «СПЭК» и истцом (ФИО3) заключен договор перемены лиц в обязательстве, по которому ООО «СПЭК» приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором ... от 27.09.2002, включая обязанность передать инвестору парковочное место. К настоящему времени строительство здания полностью завершено, к нему подведены коммуникации, инвесторами осуществляется его эксплуатация в соответствии с хозяйственным назначением. Жилая часть дома также в эксплуатацию введена. Спорное парковочное место - ... на нижнем уровне парковки фактически находится в ее владении и пользовании, ею осуществляется его эксплуатация. Однако в виду того, что ответчик не произвел ввод объекта в эксплуатацию и сдачу-приемку результата работ инвестору, она не имеет возможности оформить право собственности на причитающееся ей по инвестиционному договору парковочное место в административном порядке. При таких обстоятельствах, с учетом количества парковочных мест (119) ФИО3 просила суд признать за ней право собственности на часть объекта незавершенного строительства – 1/119 долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ..., соответствующую указанной в инвестиционном договоре от 27.09.2002 ....

Представитель ответчика ООО «СПЭК» исковые требования ФИО3 оспаривал, поясняя, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2006 полномочия генерального директора ООО «СПЭК» ... были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, тогда как договор перемены лиц в обязательстве заключен от имени ООО «СПЭК» Б., действующим на основании доверенности, выданной ... А. Кроме того, указанная доверенность была отозвана А. 01.08.2007, следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве 20.01.2009 доверенность уже не действовала. Помимо этого, решение общего собрания от 27.12.2005 об избрании А. генеральным директором ООО «СПЭК» признано незаконным решением Арбитражного суда Свердловской области. Таким образом, договор перемены лиц в обязательстве был заключен с грубым нарушением требований закона, подписан представителем, не имеющим полномочий. Следовательно, указанный договор является ничтожным. Поэтому представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2010 в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО3 - ФИО4 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь в обоснование возражений, что ООО «СПЭК», а ранее - ЗАО «...», обязались по договору инвестирования ... предоставить истцу парковочное место ... площадью 18 кв. м., что является основанием для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и постановленное судом решение, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, являющегося общим способом защиты гражданских прав.

Судом установлено, что 27.09.2002 между ФИО3 (инвестор) и ЗАО «...» (компания) заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого инвестор обязался осуществить капитальные вложения в строительство первой очереди экспериментального жилого комплекса по ... путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в доме (п. 1.1). Компания в свою очередь обязалась за счет капитальных вложений инвестора и третьих лиц осуществить строительство дома к 4 кварталу 2004 года и после выполнения инвестором всех обязательств по договору, завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии, передать в собственность инвестора трехкомнатную квартиру, площадью 105 кв. м. и парковочное место, базовой стоимостью .... 16.11.2004 между ЗАО «...» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к указанному инвестиционному договору, согласно которому после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ЗАО «...» обязуется передать в собственность инвестора трехкомнатную квартиру, площадью 105 кв. м. и парковочное место, базовой стоимостью .... Срок завершения строительства перенесен на 3 квартал 2005 года.

Материалами дела также подтверждается, что 20.01.2009 между ЗАО «...», ООО «СПЭК» и ФИО3 был заключен Договор ... перемены лица в обязательстве, согласно которому ЗАО ...» передало, а застройщик ООО «СПЭК» принял на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору жилое помещение - квартиру, проектный номер 25, площадью 105 кв.м., расположенную на 6 этаже блока ... (секция Е) и парковочное место.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы стороны ответчика о ничтожности данного договора перемены лиц в обязательстве ввиду отсутствия полномочий на подписание договора у Б.

Как установлено судом, договор перемены лиц в обязательстве от 20.01.2009 подписан от имени ООО «СПЭК» Б., действующим на основании доверенности, выданной ... директором ООО «СПЭК» А. Суд обоснованно признал несостоятельными доводы ответчика о том, что, выдавая указанную доверенность, А. вышел за рамки обычной хозяйственной деятельности, несмотря на наличие обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2006. Как указал суд, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что, выдавая доверенность ..., А. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, стороной ответчика не представлено, как не представлено доказательств таких пределов. Поскольку договор перемены лица в обязательстве от 20.01.2009 по сути направлен на приобретение ООО «СПЭК» комплекса прав и обязанностей по осуществлению строительства, суд правомерно указал, что при заключении такого договора отчуждения прав и имущества ООО «СПЭК» не производилось. С учетом указанных обстоятельств суд обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что данный договор заключен в нарушение наложенного арбитражным судом в качестве обеспечительной меры запрета на осуществление Обществом действий, связанных с отчуждением прав и имущества.

Суд также обоснованно не принял во внимание доводы стороны ответчика о том, что доверенность ..., выданная Б., была отозвана 01.08.2007, и решение Арбитражного суда ... от 02.05.2006, которым решение общего собрания участников ООО «СПЭК» о назначении А. генеральным директором ООО «СПЭК» признано недействительным.

На основе представленных доказательств, судом установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО3 условия инвестиционного договора ... от 27.09.2002 исполнены, оплата за парковочное место произведена в полном объеме, срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено, объект в натуре существует, степень его готовности 100%. Однако ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ФИО3 лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на парковочное место.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Однако, несмотря на то, что из договора перемены лиц в обязательстве от 20.01.2009 следует обязанность ООО «СПЭК» передать в собственность ФИО3 парковочное место и фактическое создание объекта завершено, разрешение на строительство, подтверждающее факт выделения земельного участка и составления проектной документации, получено, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании за ней права на часть объекта незавершенного строительства – 1/119 долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ..., исходя из количества парковочных мест 119.

Из письма БТИ от 23.06.2010 ... следует, что в материалах инвентарного дела имеется проект подземной автостоянки для хранения автомобилей на 119 машино-мест; но сведения о площади парковочных мест отсутствуют. Заключенные с истцом договоры не позволяют прийти к однозначному выводу об обязании ответчика построить именно 119 машино-мест, что позволило бы в последующем с учетом обязанности ООО «СПЭК» передать в собственность ФИО3 парковочное место признать за ней право собственности на 1/119 долю в объекте незавершенного строительства.

Кроме того, из представленного в материалах дела копии плана подземной автостоянки с экспликацией помещений усматривается, что машино-места имеют неодинаковую площадь, соответственно признание за истцом права только исходя из учета общего количества машино-мест может привести к нарушению прав иных лиц, за которыми ранее признано право собственности на долю в объекте незавершенно строительства, исходя из общей площади - 4651,6 кв. м.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения по доводам кассационной жалобы представителя истца, которые в целом направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит, поэтому во внимание не принимает.

Руководствуясь ст.360, абз.2 ст. 361, ст. 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 28.12.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО3 - ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: