Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании частную жалобу ФИО1 на определение Костромского районного суда Костромской области от 01 февраля 2013 года, которым исковое заявление ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области и комитету имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении стоимости выкупаемого земельного участка и обязании заключить договор купли - продажи земельного участка оставлено без рассмотрения.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения ФИО1, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Костромского муниципального района и комитету имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении стоимости выкупаемого земельного участка и обязании заключить договор купли - продажи земельного участка. В обоснование указала, что она является арендатором земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного в 20 м западнее <адрес>, предоставленного ей аренду для ведения огородничества на основании договора аренды № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Костромского муниципального района с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация ей сообщила, что земельный участок может быть предоставлен ей в собственность по рыночной цене. После этого администрацией была заказана оценка рыночной стоимости арендуемого земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ принято постановление администрации Костромского муниципального района № <данные изъяты> о предоставлении земельного участка в собственность истицы. П. 2 названного постановления установлена стоимость выкупаемого земельного участка в размере <данные изъяты> руб., во вводной части постановления имеется ссылка на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она получила вышеуказанное постановление и проект договора купли - продажи земельного участка. При ознакомлении с отчетом об определении рыночной стоимости ряд его положений, на основании которых была определена рыночная стоимость земельного участка, вызвал у нее сомнения в обоснованности оценки. В частности, в отчете в качестве аналогов для определения рыночной стоимости сравнительным подходом были взяты объявления о продаже земельных участков в д.<данные изъяты>, которые относятся к другой категории земель - земли населенных пунктов, кроме того, на этих участках размещены жилые дома, подведены коммуникации. В то же время арендуемый ею земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, предоставлен для ведения огородничества. На таком земельном участке запрещено осуществлять строительство, его можно использовать только для выращивания плодовоовощных культур и размещать объекты вспомогательного назначения. Несмотря на это, в отчете об оценке без учета положений абз.3 ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» было указано на возможность осуществления жилищного строительства на данном земельном участке. Все эти факторы имеют существенное значение для определения размера рыночной стоимости земельного участка согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р. Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи установлена стоимость выкупаемого земельного участка в размере <данные изъяты> руб. Для проверки обоснованности определения цены выкупаемого земельного участка ДД.ММ.ГГГГ она направила в администрацию письмо с просьбой предоставить копию отчета об определении его рыночной стоимости. ДД.ММ.ГГГГ получила ответ с отказом в предоставлении копии отчета и с предложением ознакомиться с текстом отчета. Считает, что стоимость выкупаемого земельного участка определена неправильно и существенно завышена в связи с неправильным определением оценщиком возможных способов использования земельного участка и неправильным подбором аналогов для определения рыночной стоимости сравнительным подходом. Указала, что в соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании законодательства об оценочной деятельности. В связи с этим полагала, что стоимость выкупаемого земельного участка равна его кадастровой стоимости и составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. С учетом этого просила признать недействующим п. 2 постановления администрации Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> «О предоставлении в собственность земельного участка ФИО1» в части установления рыночной цены земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в 20 м западнее д. <адрес> в размере <данные изъяты> руб.; установить продажную стоимость указанного выше земельного участка в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.; обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в 20 м западнее д.<адрес> по цене <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. в течение одной недели с момента вступления решения суда в законную силу.

При рассмотрении дела истица поддержала в полном объеме требование о признании недействующим п. 2 постановления администрации Костромского муниципального района от 13.09.2012 года № 1225 «О предоставлении в собственность земельного участка ФИО1» в части установления рыночной цены земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в 20 м западнее д. <адрес> в размере <данные изъяты> руб. В остальной части заявленные требования уточнила, просила установить продажную стоимость спорного земельного участка в размере, определенном по заключению судебной оценочной экспертизы, а также обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи спорного земельного участка по этой же цене.

В судебном заседании представитель администрации Костромского муниципального района Костромской области и комитета имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района по доверенности ФИО2 заявила ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Судом вынесено указанное выше определение. ФИО1 разъяснено, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, она вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

В частной жалобе ФИО1 просит определение суда отменить и направить дело в Костромской районный суд для рассмотрения по существу. Полагает, что суд неправильно применил ст.445 ГК РФ, поскольку она распространяется на случаи заключения договора в обязательном порядке, а в данном случае для истца и ответчика заключение спорного договора купли-продажи не является обязательным. Кроме того, по мнению заявителя жалобы предусмотренная ст. 445 ГК РФ процедура не является процедурой досудебного порядка урегулирования спора. Не согласна с указанием суда на то, что возможность досудебного урегулирования спора не утрачена. Отмечает, что данные действия осуществить невозможно, поскольку ст. 445 ГК РФ установлен срок для направления протокола разногласий и его принятия или отклонения - 30 дней. Данный срок уже пропущен, направление и рассмотрение протокола разногласий за пределами данного срока невозможно. Полагает необходимым учесть, что отчет оценщика, на основании которого ответчики определили продажную стоимость земельного участка, действителен в течение шести месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. На момент вынесения обжалуемого определения этот срок истек, т.е. отчет не может применяться ответчиками и указанная в нем цена не может использоваться в качестве выкупной стоимости спорного земельного участка. Таким образом, ответчикам придется проводить процедуру оценки повторно, стоимость земельного участка будет определяться на другую дату, цена участка может увеличиться, что приведет к существенному нарушению ее прав. Считает, что при вынесении обжалуемого определения судом нарушены нормы гражданского процессуального законодательства, поскольку в силу ст. ст. 152, 222 ГПК РФ суд не вправе оставлять исковое заявление без рассмотрения, если начал рассмотрение дела в судебном заседании, оставление заявление без рассмотрения возможно только в предварительном судебном заседании. В данном случае обжалуемое определение вынесено при рассмотрении дела по существу. Обращает внимание на то, что в исковом заявлении указаны три требования: о признании ненормативного правового акта недействующим в части, об установлении выкупной цены и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд определил необходимость досудебного порядка урегулирования спора лишь по требованию о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка. Остальные требования могут быть предметом самостоятельного рассмотрения в суде. В связи с этим полагает, что, оставив исковое заявление без рассмотрения по всем требованиям, суд нарушил ее право на судебную защиту.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 частную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания частной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу без их участия.

Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое определение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 4).

При вынесении обжалуемого определения суд исходил из того, что по существу требования истицы направлены на понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка на определенных условиях, основанием обращения в суд является преддоговорный спор по существенному условию договора - размеру продажной стоимости земельного участка, в связи с чем истицей должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами ст. 445 ГК РФ. Суд установил, что, не согласившись с проектом договора купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным комитетом имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района, ФИО1 протокол разногласий в адрес комитета не направляла. В то же время возможность досудебного порядка урегулирования спора, по мнению суда, в данном случае не утрачена, поскольку комитет вправе обсудить протокол разногласий и решить вопрос о принятии договора в предложенной истицей редакции.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ФИО1 не был соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем в соответствии со ст. 222 ГПК РФ ее заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Судебная коллегия соглашается с тем, что в данном случае подлежат применению нормы ст. 445 ГК РФ, поскольку требования истицы о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка основаны на положениях п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающих, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Соответственно, закрепленному в п. 4 ст. 10 названного федерального закона праву арендатора на приобретение переданного в аренду земельного участка в собственность корреспондирует обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, предоставить испрашиваемый земельный участок в собственность арендатора при наличии условий, предусмотренных указанной нормой права.

Следовательно, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков применяются положения ст. 445 ГК РФ, регламентирующие процедуру заключения договоров в обязательном порядке и предусматривающие досудебный порядок урегулирования спора при использовании стороной такого способа защиты как передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Вместе с тем судебная коллегия полагает, что, оставляя заявление ФИО1 без рассмотрения по мотиву не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции не учел, что истицей заявлены не только требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка, но и требования об установлении его продажной стоимости. Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости данного земельного участка, которая была произведена ООО «<данные изъяты>» по заказу администрации Костромского муниципального района и отражена в отчете № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, истица просит суд (с учетом уточнения иска) установить продажную стоимость данного участка в размере, определенном по заключению судебной оценочной экспертизы, о назначении которой она ходатайствовала перед судом, возложив на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, равной установленной таким образом продажной стоимости земельного участка. В связи с этим фактически в настоящее время истица лишена возможности в досудебном порядке урегулировать возникший спор путем направления ответчикам протокола разногласий с указанием предлагаемой ею продажной цены спорного земельного участка. Исследование вопроса о рыночной стоимости (продажной цене) этого земельного участка является задачей судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах обжалуемое определение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с направлением дела в тот же суд для рассмотрения по существу.

Руководствуясь ст.334 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Определение Костромского районного суда Костромской области от 01 февраля 2013 года отменить, дело направить в тот же суд для рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи: