Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды имущества, взыскании задолженности по арендным платежам.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителя ответчика ФИО1, ООО «Земляки» – ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО3 обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просила: расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; обязать освободить здание магазина (павильона) с мансардой и подвальным помещением общей площадью 239,8 кв.м, находящееся на земельном участке площадью 116 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>; обязать возвратить арендуемое имущество – здание магазина (павильона) с мансардой и подвальным помещением в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи; возвратить товар, находившийся в павильоне на момент заключения договора аренды, то есть на ДД.ММ.ГГГГ; взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что ей на праве собственности принадлежит здание магазина (павильона) с мансардой и подвальным помещением общей площадью 239,8 кв.м, находящееся на земельном участке площадью 116 кв.м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока ответчик должен был возвратить арендуемое имущество в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи, а также возвратить товар, находившийся в павильоне на момент заключения договора аренды. Истец неоднократно уведомляла ФИО1 о необходимости возвратить арендуемое имущество, однако ответчик ссылалась на то, что в соответствии с п. 3 договора аренды договор автоматически продлен на тот же срок и на тех же условиях, в связи с чем требования не исполнял. Между тем, истец полагает, что договор не может быть пролонгирован, так как ответчик не надлежащим образом исполняла обязанности по оплате арендных платежей. При этом истец получила от ответчика письмо, в котором последняя просит произвести зачет требований по арендной платы в счет имеющейся обязанности по погашению займа в размере <данные изъяты> руб. Учитывая изложенные обстоятельства, а также положения ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 3-5, 28-30).

Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 06 апреля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Земляки» (л.д. 68-69).

28 апреля 2015 года определением Лужского городского суда Ленинградской области принят отказ ФИО3 от исковых требований к ФИО1 об обязании возвратить товар, находившийся в здании магазина (павильона) по адресу: <адрес>, на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 115-117).

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично; суд расторгнул договор аренды имущества, заключенный между ФИО3 и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания магазина (павильона) с мансардой и подвальным помещением общей площадью 239,8 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 116 кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес>; обязал ФИО1 освободить указанное здание, возвратив его ФИО3 в том состоянии, в котором она его получила, с учетом нормального износа (л.д. 163-171).

Представитель ФИО1 – ФИО2 не согласился с постановленным решением, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года отменить и постановить новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований.

В качестве оснований для отмены постановленного решения представитель ответчика ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.

Податель жалобы указывает на то, что судом было установлено, что между ЗАО «Земляки» и ФИО3 был заключен договор № беспроцентного денежного займа. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Земляки» на основании договора № уступки прав требования (цессии) передало право требования задолженности по указанному договору № беспроцентного денежного займа ФИО1ДД.ММ.ГГГГ ООО «Земляки» в адрес ФИО3 направило уведомление о передаче права требования по договору № беспроцентного денежного займа. ФИО1 направила ФИО3 уведомление о передаче права требования по договору № беспроцентного денежного займа и просила произвести зачет требований по оплате арендной платы в счет обязанности по погашению займа.

В силу ст. 410 ГК РФ согласия ФИО3 на зачет денежных требований не требовалось. При этом между сторонами ранее была устная договоренность о зачете встречных требований, что в частности подтверждается отсутствием со стороны ФИО3 претензий по арендным платежам.

При этом условиями договора предусмотрено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях неограниченное количество раз вне зависимости от воли сторон при условии выполнения арендатором своих обязательств по договору.

Поскольку свои обязательства ФИО1 исполняла, так как произведен взаимозачет денежных требований и никакой задолженности на момент окончания срока действия договора не существовало, то договор аренды был автоматически продлен на тех же условиях.

Следовательно, оснований для расторжения договора не имелось.

Вместе с тем какого-либо уведомления о расторжении договора аренды ФИО1 не получала, ссылка суда на свидетельские показания И.Т.И., Ш.Н.Ф. о попытке ФИО3ДД.ММ.ГГГГ вручить продавцу магазина уведомление о расторжении договора аренды является безосновательной, так как продавец И.Т.И. не является надлежащим лицом, имеющим право на получение какой-либо корреспонденции. Сама же ответчик не отказывалась от получения почтовой или иной корреспонденции (л.д. 179-181).

ФИО3 представила возражения на апелляционную жалобу, в которых критически оценивает ее доводы, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (л.д. 183-184).

На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции ФИО3, ФИО1 не явились, извещены, об уважительной причине неявки не сообщили.

Присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

В отсутствие возражений со стороны представителя ответчика суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д.187-191).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что решением Лужского городского суда Ленинградской области от 20 ноября 2013 года за ФИО3 признано право собственности на типовой быстровывозимый торговый павильон общей площадью 38,6 кв.м, инвентарный номер №, площадь застройки 43 кв.м, общая площадь 38.6 кв.м, основная площадь 22,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 116 кв.м по адресу: <адрес>, как движимое имущество; признан возобновленным на неопределенный срок договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 47:29:0726001:8 площадью 116 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Лужского муниципального района и Ч.Т.А., зарегистрированный Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ; переведены на ФИО3 права и обязанности по указанному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-13).

Постановлением администрации Лужского муниципального района Ленинградской области от 06 мая 2014 года № «О предоставлении ИП ФИО3 в аренду земельного участка в <адрес>» ФИО3 был предоставлен в аренду сроком на 10 дет земельный участок площадью 116 кв.м с кадастровым номером № для содержания павильона, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 41-43).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду одноэтажное здание магазина (павильона) с мансардой и подвальным помещением, нежилое, общей площадью 239,8 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 116 кв.м, с кадастровым номером №, предоставленный под содержание торгового павильона на землях населенных пунктов. Земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении

Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области №. Вышеуказанные объекты находятся по адресу: <адрес> (п. 1); срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается автоматически продленным (пролонгированным) на тот же срок и на тех же условиях вне зависимости от воли сторон при условии выполнения арендатором своих обязательств по данному договору. При этом необходимые изменения оформляются дополнительными соглашениями. Данное условие действует и на все последующие годы действия данного договора (п. 30); арендная плата в месяц по соглашению сторон составляет 1000 руб., НДС не облагается (п. 4); арендная плата уплачивается в срок до 10 числа месяца следующего за расчетным (п. 5); договор может быть расторгнут сторонами путем составления соглашения о прекращении договора аренды. При не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в суде в установленном законом порядке (п. 9) /л.д. 14-15/.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 5 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Из материалов дела также усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Земляки» в лице директора С.Ю.В. (заимодавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (заемщик) заключен договора № беспроцентного денежного займа, по условиям которого заимодавец передает заемщику сумму беспроцентного займа в размере <адрес> руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок, обусловленный договором (п. 1.1); возврат заемщиком суммы займа, указанный в настоящем договоре, осуществляется в соответствии со ст. 810 ГК РФ в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2) /л.д. 58/.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Земляки» (цедент) в лице директора С.Ю.В., являющегося полным правопреемником по всем правам и обязанностям ЗАО «Земляки» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (цессионарий) заключен договор № уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в части права требования, принадлежащий цеденту по договору № беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между цедентом и должником - индивидуальным предпринимателем ФИО3, являющейся заемщиком по указанному договору (п. 1.1); права требования цедента к должнику по состоянию на дату подписания договора составила <данные изъяты> руб.; размер задолженности должника перед цедентом по договору № беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается заверенной печатью цедента копии платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ с исполнением банка о перечислении денежных средств на пластиковую карту ФИО3, прилагаемую к настоящему договору (п. 1.2); уступка прав требования цедента к должнику, осуществляемая по договору, является возмездной (п. 2.1); в качестве оплаты за уступаемые права требования цедента к должнику по договору № беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средств в размере <данные изъяты> руб. (п. 2.2) /л.д. 151-153/. Аналогичный договор с оплатой денежных средств размере <данные изъяты> руб. заключен ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Земляки» (цедент) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (цессионарий) /л.д. 155-157/.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 направила в адрес ФИО1 уведомление арендатора о расторжении договора аренды (л.д. 91), которое было возвращено в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения (л.д. 92).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о невозможности вручения уведомления о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом продавца от получения уведомления, акт подписан ФИО3, Ф.И.О., И.Т.И. (л.д. 90).

Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель И.Т.И. подтвердила, что ДД.ММ.ГГГГ она подписала указанный выше акт (л.д. 112-113).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила в адрес ФИО3 заявление о зачете, в котором указывала, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Земляки» передало ей право требования по договору № беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО3 в объеме (в сумме) <данные изъяты> руб., с учетом ст. 410 ГК РФ просила произвести зачет требований по оплате арендной платы в счет обязанности ФИО3 по погашению займа в сумме <данные изъяты>. (л.д. 16).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что до ДД.ММ.ГГГГФИО1 не надлежащим образом исполняла обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии просрочки исполнения обязательств и удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными, основанными на фактических обстоятельствах дела и исследованных в судебном заседании доказательствах.

При этом довод жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ пролонгируется неограниченное количество раз вне зависимости от воли сторон, не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из условий договора усматривается, что срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор считается автоматически продленным (пролонгированным) на тот же срок и на тех же условиях вне зависимости от воли сторон при условии выполнения арендатором своих обязательств по данному договору, при этом необходимые изменения оформляются дополнительными соглашениями (п. 3); арендатор обязан, в том числе, своевременно уплачивать арендную плату (п. 2).

Таким образом, поскольку судом первой инстанции было установлено, что ФИО1 ненадлежащим образом исполняла обязанности арендатора, не вносила в установленный в договоре срок арендные платежи, то, соответственно, договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть автоматически пролонгирован.

Между тем, судебная коллегия полагает, что решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО1 арендных платежей в пользу ФИО3 исходя из следующего.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно статьей 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

В соответствии со статьей 138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

По смыслу данной нормы закона предъявляемое к зачету требование должно быть однородным по отношению к требованию, вытекающему из обязательства. При наличии одинакового объекта требований (денежные средства) они должны носить бесспорный характер. Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной. При этом, зачет возможен по заявлению стороны, желающей осуществить зачет, по соглашению сторон, а также при разрешении спора в суде. В последнем случае для зачета необходимо предъявление встречного иска.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила в адрес ФИО3 заявление о зачете требований по оплате арендной платы в счет обязанности ФИО3 по погашению займа в размере <данные изъяты> руб.(л.д. 16), а также ДД.ММ.ГГГГ о зачете требований по оплате арендной платы в счет обязанности ФИО3 по погашению займа в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 103).

12 марта ФИО3 направила в адрес ФИО1 возражения, в которых указывала, что она не заключала договор беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Земляки», при этом просила предоставить копию указанного договора (л.д. 94).

Из объяснений ФИО3 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ также следует, что она не подписывала договор от ДД.ММ.ГГГГ, при этом она написала расписку о получении денежных средств от С.Ю.В. в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 112). В материалы дела представлена расписка, согласно которой ФИО3ДД.ММ.ГГГГ получила от С.Ю.В.<данные изъяты> руб. за остаток товара в магазине по адресу: <адрес> (л.д. 105). В материалах дела также имеется копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ЗАО «Земляки» перечислило в банк получателя ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 62).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что ФИО3 заключала договор беспроцентного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Земляки», которое перечислило ей денежные средства в размере <данные изъяты> руб., в то время как договор № уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ и договор № уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ООО «Земляки» (цедент) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (цессионарий). При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО «Земляки» является правопреемником ЗАО «Земляки», с которым у ФИО3 был заключен договор беспроцентного денежного займа ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного, в том случае, если между сторонами действительно имеются встречные денежные требования, основанные на разных договорах, срок исполнения обязательств по которым наступил (доказательств чего со стороны ответчика не представлено), ответчик мог защитить свои права лишь предъявлением встречного искового требования, направленного к зачету первоначального требования, либо посредством обращения в суд с отдельным исковым заявлением.

В рамках настоящего спора ФИО1 не воспользовалась своим правом на предъявление встречного иска, а потому требования ФИО3 о взыскании задолженности по арендным платежам в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, п.2 ст. 328, ч.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

В остальной части решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Михайлов В.В.