Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворен иск ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1, в котором просили обязать ответчика заключить с ними основной договор купли-продажи <данные изъяты> долей по <данные изъяты> доле каждой в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу с уплатой ответчику <данные изъяты> рублей согласно условиям заключенного между сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ,

В обоснование заявленных требований ФИО2 и Александровна З.А. указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался заключить с истцами основной договор купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а они, истцы, обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ уплатить ответчику обусловленную договором продажную стоимость долей квартиры в размере <данные изъяты> рублей путем внесения периодических платежей.

Истцы ссылаются на то обстоятельство, что во исполнение условий предварительного договора купли-продажи истцы направляли денежные средства на имя ФИО1 по его домашнему адресу, однако они были возвращены ввиду отказа адресата от их получения. Полагая, что таким образом ФИО1 выразил намерение отказаться от заключения основного договора купли-продажи, оттягивая время с целью истечения срока исполнения взятого на себя обязательства, ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику письменные уведомления, в которых сообщили о перечислении денежных средств по его домашнему адресу и указали на необходимость заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, указанные предложения остались без ответа.

В этой связи, истцы, основываясь на положениях статей 12, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратились в суд за защитой нарушенного имущественного права и просили понудить ответчика заключить с ними договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы ФИО2 и ФИО3 не явились. Их представитель - адвокат Козлова М.А., действующая на основании ордера и доверенности, настаивала на удовлетворении заявленного иска.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не прибыл, его представитель по доверенности ФИО5 в заседании суда возражала против удовлетворения иска, просила учесть то обстоятельство, что истцами неоднократно нарушались сроки исполнения обязательств по уплате денежных средств, которые должны были вноситься ежемесячными платежами в установленной договором сумме. В этой связи ФИО1 посчитал возможным расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке, что влечет прекращение его обязательств по заключению основного договора купли-продажи.

Третье лицо ФИО6, которому также является долевым собственником квартиры, в суд не явился, представил заявление, в котором указал на обоснованность заявленных истцами требований и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо - Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по ЛО) о времени и месте судебного заседания извещалось надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО2 и ФИО3 удовлетворен.

Указанным решением суд обязал ФИО1 в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи <данные изъяты> долей по <данные изъяты> доле каждой в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с уплатой ФИО2 и ФИО3 продавцу ФИО1 за указанные доли в праве собственности на квартиру <данные изъяты> рублей согласно условиям заключенного между сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение выборгского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение об отказе ФИО2 и ФИО3 в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы ее податель указал на нарушение судом норм процессуального права, выразившегося в рассмотрении настоящего дела с нарушением правил подсудности, предусмотренных статьей 28 ГПК РФ. Кроме того, ФИО1 считает, что решение постановлено при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, полагая, что в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства направления ему надлежащим образом оформленного предложения заключить основной договор купли-продажи. Также ответчик критически оценил вывод суда первой инстанции об отсутствии у него правовых оснований для одностороннего расторжения предварительного договора купли-продажи. По его мнению, возможность расторжения предварительного договора в одностороннем порядке без соответствующего уведомления покупателей предусмотрен пунктом 4 предварительного договора, с формулировкой которого истцы согласились, подписав данный договор. Кроме того, он был вправе отказаться от принятия исполнения, поскольку покупатели неоднократно допускали просрочку исполнения обязательства по уплате денежных средств.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям пунктов 2 и 3 статьи 429 ГК РФ предварительной договор в обязательном порядке заключается в форме, установленной для основного договора, который должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При этом, пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом первой инстанции установлено, что истцы ФИО2 и ФИО3, а также сын ФИО2 – ФИО6, являлись собственниками по <данные изъяты> доли каждый в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора № передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцы продали принадлежащие им <данные изъяты> долей (<данные изъяты> долю ФИО2 и <данные изъяты> долю ФИО3) в указанной квартире по договору купли-продажи ответчику ФИО1 за <данные изъяты> рублей.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор дарения, по которому истец подарила ответчику принадлежащую ей на праве собственности <данные изъяты> долю указанного жилого помещения.

Право собственности ФИО1 на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, участниками общей долевой собственности на спорную квартиру стали ФИО1 (<данные изъяты> доли) и третье лицо - ФИО6 (<данные изъяты> доля).

Судом установлено, что необходимость продажи принадлежащих ФИО2 и ФИО3 принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на квартиру была вызвана трудностями материального характера. Однако, с целью возращения указанного объекта недвижимости в собственность ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор № купли-продажи, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче в собственность ФИО2 и ФИО3 <данные изъяты> долей (по <данные изъяты> доли в пользу каждого из покупателей) в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Указанный договор соответствует положениям пунктов 2 и 3 статьи 429 ГК РФ, а также правилу, закрепленному в статье 550 ГК РФ, предусматривающему заключение договора купли-продажи недвижимости в письменной форме.

Согласно пункту 2 предварительного договора срок заключения основного договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, цена долей квартиры составляет <данные изъяты> рублей (п.2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора покупатели в качестве обеспечения исполнения обязательств по исполнению условий настоящего договора выплачивают продавцу цену продажи доли квартиры ежемесячными платежами в следующие сроки:

ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей;

ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 3 договора окончательные расчеты между сторонами происходят до заключения основного договора в установленном порядке. Факт получения денег подтверждается распиской.

Также, пунктом 4 договора предусмотрено, что при неисполнении покупателем финансовых обязательств по уплате цены продажи и обратному выкупу, предусмотренных п. 3 настоящего договора, он может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке без соответствующего уведомления покупателей.

При этом, судом первой инстанции установлено, что в период действия предварительного договора истцы исполняли взятые на себя обязательства по уплате денежных средств путем направления в адрес ФИО1 почтовых переводов, общая сумма которых составила <данные изъяты> рублей (ДД.ММ.ГГГГ - пять денежных переводов по <данные изъяты> рублей каждый, ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей). Однако перечисленные денежные средства были возвращены истцам ввиду отказа адресата ФИО1 от их получения (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику требования о заключении основного договора купли-продажи, которые также остались без ответа (л.д. <данные изъяты>).

Судебная коллегия считает, что, удовлетворяя требования истцов о понуждении ответчика заключить с ними основной договор, суд первой инстанции сделал справедливый вывод о правомерности выбора истцами подобного способа защиты нарушенного имущественного права, поскольку в сложившейся ситуации такой способ прямо предусмотрен положениями пункта 4 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ, а также обоснованно указал на ничтожность условия предварительного договора, устанавливающего возможность расторжения договора продавцом в одностороннем порядке без соответствующего уведомления покупателя в случае неисполнения покупателем финансовых обязательств по уплате цены продажи и обратному выкупу долей квартиры (пункт 4 договора).

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения истцами обязательств по уплате ежемесячных платежей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Однако, как следует из договора, в нем не был предусмотрен конкретный порядок передачи продавцу обусловленных договором денежных средств. При этом, судом достоверно установлено, что в указанный период ФИО1 от личных встреч с истцами уклонялся, тогда как действующий от его имени посредник – ... не имел надлежащим образом уполномочен на принятие платежей. Указанные обстоятельства были изложены также в письме, направленном истцами ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика вместе с пятью почтовыми переводами (л.д. <данные изъяты>).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель ответчика утверждал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками взятых на себя финансовых обязательств, продавец, действуя в соответствии с условиями пункта 4 предварительного договора, расторгнул договор в одностороннем порядке, поскольку утратил интерес к его исполнению (л.д. <данные изъяты>).

При этом, в обоснование своих доводов ответчик ссылался на положения пункта 3 статьи 450 и пункта 2 статьи 453 ГК РФ, а также на правила, закрепленные в пункте 2 статьи 405 ГК РФ, квалифицируя свои действия и как отказ от принятия исполнения по договору, и как расторжение договора в одностороннем порядке.

Принципиально соглашаясь с выводами суда первой инстанции, который дал в решении критическую оценку подобной двойственной правовой позиции ответчика, судебная коллегия полагает возможным дополнить следующее.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ действительно предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако, ответчик не учел важного положения указанного общего правила, а именно – возможность одностороннего отказа от исполнения договора только в случае, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

При этом, следует учесть, что, предусматривая известную свободу договора, продекларированную в статье 421 ГК РФ, в целях сохранения баланса интересов сторон договора при исполнении обязательств законодатель предусмотрел определенные ограничения, закрепленные в ряде правовых норм.

Так, согласно общему правилу, предусмотренному статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Такой подход законодателя справедливо обусловлен тем, что само существо частноправовых отношений требует, чтобы правовой эффект подобных действий признавался лишь в ограниченном числе случаев. Именно поэтому исключениями из общего правила являются случаи, прямо предусмотренные законом на уровне как общих положений Гражданского кодекса об обязательствах, в том числе статьи 405 ГК РФ, так и специальных норм, посвященных отдельным видам договоров. Кроме того, в качестве исключения статья 310 ГК РФ предусматривает возможность указания в договоре условия об одностороннем отказе от исполнения обязательства и одностороннем изменении условий такого обязательства, но только в том случае, если это обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Поскольку правила, закрепленные в статье 310 ГК РФ, распространяются на все обязательства независимо от оснований их возникновения, то, несмотря на отсутствие в статье 450 ГК РФ прямого указания на ограничение возможности установления договором права на односторонний отказ от исполнения обязательств, предписания, предусмотренные статьей 310 ГК РФ, в качестве общего правила должны учитываться и при применении пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, условие договора между двумя физическими лицами о возможности одностороннего отказа от его исполнения в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Также, в рассматриваемом случае не могут быть признаны состоятельными доводы ответчика о том, что применительно к части 2 статьи 405 ГК РФ он отказался от принятия исполнения вследствие просрочки должника, а потому обязательства по договору считаются прекращенными.

Согласно пункту 2 статьи 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Надлежит учесть, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (как, например, п. 2 ст. 405 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. Таким образом, следует сделать вывод о том, что порядок применения одностороннего отказа от исполнения договора также должен соответствовать общим правилам, предусмотренным для расторжения и изменения договора, а именно – положениям статьи 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, в случае наступления события, в соответствии с пунктом 2 статьи 405 ГК РФ предоставляющего кредитору право на отказ от принятия исполнения договора, кредитор должен уведомить об этом должника.

Как усматривается из материалов дела, в рассматриваемом случае уведомления покупателей, на протяжении 4-х месяцев не исполнявших свои финансовые обязательства по уважительной причине, об отказе от принятия исполнения по предварительному договору продавцом не производилось. Это привело к тому, что в отсутствие осведомленности о желании продавца отказаться от условий договора в ДД.ММ.ГГГГ истцы совершили действия по погашению возникшей задолженности, при этом перечислив ответчику денежные средства в большем размере, чем это было предусмотрено договором на тот срок.

Кроме того, базируя свою правовую позицию на положениях пункта 3 статьи 450 и пункта 2 статьи 405 ГК РФ, ответчик не учел тот факт, что буквальное толкование условия 4 предварительного договора позволяет сделать вывод о том, что в нем закреплена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае наступления определенных обстоятельств, а не об одностороннем отказе от принятия исполнения договора, тогда как при таком положении дела необходимость выполнения требований о предварительном оповещении контрагента о расторжении договора прямо предусмотрена статьей 452 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая своевременное, то есть до истечения срока действия предварительного договора, выполнение истцами требований пункта 6 статьи 429 ГК РФ путем направления продавцу требования о заключении основного договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи.

Также, является несостоятельным довод апелляционной жалобы ФИО1 о принятии судом первой инстанции решения по настоящему делу с неправильным применением норм процессуального права, выразившегося в рассмотрении дела с нарушением правил подсудности.

В своей жалобе ФИО1 указал, что настоящий спор был ошибочно принят к производству Выборгского городского суда, посчитавшего, что в данном случае действуют правило об исключительной подсудности, закрепленное в статье 30 ГПК. Между тем, как указал податель жалобы, настоящий иск содержит требование об обязании ответчика совершить определенные действия, а потому настоящий спор должен быть рассмотрен по месту жительства ответчика. Поскольку он проживает в <адрес> по адресу: <адрес> то данный спор должен быть разрешен во <данные изъяты> суде <данные изъяты>.

Судебная коллегия соглашается с доводом ФИО1 о том, что к спору об обязании заключить договор купли-продажи должно применяться общее правило о его рассмотрении по месту жительства ответчика, установленное статьей 29 ГПК РФ.

Вместе с тем, указывая на допущенное судом первой инстанции подобное нарушение норм процессуального права, податель жалобы не учел руководящие разъяснения Верховного Суда РФ, закрепленные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 13 от 19 июня 2012 года «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции».

Так, в пункте 37 указанного Постановления Верховный Суд РФ указал, что нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ. При наличии указанных нарушений суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 47 Конституции Российской Федерации и частью 2 статьи 33 ГПК РФ отменяет постановление суда первой инстанции по основаниям части 3 статьи 330 ГПК РФ и передает дело в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.

Вместе с тем, во избежание случаев необоснованного затягивания производства по делу и нарушения разумных сроков разрешения спора Верховный Суд РФ обратил внимание судов на то обстоятельство, что дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Однако, как следует из протоколов судебных заседаний, представитель ответчика, принимавший непосредственное участие в судебных заседаниях, в ходе рассмотрения спора судом первой инстанции ходатайства о направлении дела по подсудности не заявляли. Таким образом, одно лишь указание на нарушение правила о подсудности в апелляционной жалобе без доказательства разрешения соответствующего ходатайства судом первой инстанции не может являться основанием для отмены правильного по существу решения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, предоставляя ФИО2 и ФИО3 судебную защиту нарушенных имущественных прав, верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных сторонами доказательств, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановил законное и обоснованное решение в полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения, базируются на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, по существу сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств и произведенной им оценки доказательств.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований к отмене решения судом апелляционной инстанции не выявлено.

определила:

решение Выборгского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья ...