Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью и Общества с ограниченной ответственностью к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения расторгнутым и выселении, поступившее по кассационной жалобе представителя ООО « ФИО4 на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 07 октября 2010 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью и Общества с ограниченной ответственностью к ФИО1, ФИО2 В.А,, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения и выселении из жилых помещений - комнат № № и № общежития по отказать.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Общество с ограниченной ответственностью и Общество с ограниченной ответственностью обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора коммерческого найма жилого помещения расторгнутым, выселении и возложении на них расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что с 14 марта 2000 года ответчица ФИО1 зарегистрирована по месту жительства в жилых помещениях - комнатах № №, № общежития по , и проживает в них с детьми ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Указанные жилые помещения принадлежат на праве собственности коммерческой организации ООО Общество письменный договор найма жилого помещения с ответчиками не заключало и не давало согласия на вселение ответчиков в спорные жилые помещения. Вместе с тем, между собственником комнат и ответчиками фактически сложились договорные отношения по коммерческому найму жилых помещений, что подтверждается регистрацией ответчиков по месту жительства в указанных комнатах, открытием управляющей организацией на имя ответчицы финансового лицевого счета, внесением ответчиками платы за пользование жилыми помещениями и за потребленные коммунальные услуги. Факт регистрации по месту жительства ФИО1 14 марта 2000 года подтверждает факт их вселения в занимаемые жилые помещения. Указанная дата определяет момент возникновения фактических договорных отношений по найму жилых помещений между ответчиками и собственником. Поскольку при вселении ответчиков в спорные жилые помещения срок действия договора найма жилого помещения не был определен, то в силу положений ч. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ такой договор считается заключенным на пять лет. Пятилетний срок действия договора найма жилого помещения истек 14 марта 2005 года. Однако, данный договор следует считать продленным еще на пять лет на основании ч. 2 ст. 684 ГК РФ, в связи с тем, что собственник жилых помещений не уведомил нанимателя об отказе в дальнейшем сдавать указанные помещения в наем, а наниматель продолжил пользование ими, то есть не отказался от продления договора. Очередной пятилетний срок действия договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного с ответчиками, истек 14 марта 2010 года. В соответствии с требованиями ч.2 ст. 684 ГК РФ ООО за три месяца до истечения срока действия договора найма направило ответчикам уведомление о том, что не намерено в дальнейшем сдавать указанные жилые помещения в наем и просило ответчиков освободить данные жилые помещения в срок до 15 марта 2010 года. Данное требование ответчики не исполнили. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и на положения ст.ст. 683, 684, 688 ГК РФ истцы просят признать договор коммерческого найма жилого помещения между ООО и ФИО1, ФИО2, ФИО3 расторгнутым и выселить их.

В судебном заседании представители истцов ФИО4 и Васильева Э.Л. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, вновь приведя их суду.

Ответчик ФИО1, одновременно являющаяся законным представителем несовершеннолетнего ответчика ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, иск не признала, пояснив, что в сентябре 1994 года ей было предложено устроиться на работу в качестве дворника в с обещанием выделить комнату в общежитии. После того как 06 сентября 1994 года она устроилась на работу на должность дворника, она обратилась к директору ПКФ с заявлением о выделении ей комнаты, и ей была предоставлена комната под № в . Она проработала в указанной организации 14 лет на разных должностях, в том числе, лифтером, дежурным вахтером. Соседняя комната под № № была предоставлена ей в 2000 году после рождения сына ФИО3 Другого жилого помещения ни на праве собственности, ни на праве пользования они не имеют.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО5 иск не признала.

Ответчик ФИО2 представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ООО ФИО4 и прокурором на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

До начала судебного заседания суда кассационной инстанции прокурор отозвал представление на решение суда.

В соответствии со ст.345 ГПК РФ судебная коллегия принимает отзыв прокурором кассационного представления.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей ООО и ООО ФИО6, ФИО4, ФИО7, поддержавших кассационную жалобу, объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО5,, возражавших против удовлетворения жалобы, заслушав заключение прокурора Овчинниковой Н.А., полагавшей в удовлетворении кассационной жалобы отказать, обсудив доводы кассационной жалобы представителя ООО ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что собственником , в котором расположены спорные комнаты, является ООО , право собственности которого возникло на основании следующих сделок:

15 ноября 1990 года государственное предприятие СМО преобразовано в АО – фирму " путем выпуска акций на всю стоимость имущества строительного объединения, которые подлежали распространению между членами трудового коллектива общества и в апреле 1991 года здание общежития было передано АО фирма в собственность трудового коллектива вновь создаваемого АО и закреплено за Чебоксарским филиалом АО В апреле 1993 года Чебоксарским филиалом АО общежитие было передано АО В феврале 1994 года АОЗТ продало данное общежитие ТОО по договору купли-продажи.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции установил, что ФИО1 состояла в трудовых отношениях с 6 сентября 1994 года до 29 октября 2008 года с ООО ЖКХ », являвшейся обслуживающей указанный жилой дом организацией, и 1 ноября 1994 года зарегистрировалась в комнате №, а в комнатах № и № зарегистрировалась с 14 марта 2000 года.

Между тем, комната №, в которую вселилась ФИО1 в ноябре 1994 года, уже не являлась собственностью государственного предприятия и на нее не распространялся режим договора социального найма, поскольку на момент вселения в нее ответчиков не входила в состав муниципального или государственного жилищного фонда, т.к. была предоставлена ответчикам уже после того, как состоялась передача здания общежития в собственность акционерного общества, и именно с обществом с ограниченной ответственностью, т.е. с коммерческой организацией у ответчиков возникли отношения по договору найма жилого помещения, в связи с чем эти отношения в силу положений ст.671 ГК РФ являются отношениями, вытекающими из договора коммерческого найма.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что на момент вселения ФИО1 в комнату №, а затем и в комнату № жилой дом являлся собственностью открытого акционерного общества, с которым ФИО1 в трудовых отношениях не состояла и не состояла на учете у него на получение жилья.

Тот факт, что изначально в письменной форме договор найма спорных комнат сторонами не оформлялся, не изменяет правовую природу фактически состоявшегося между сторонами договора найма спорного помещения, являющегося собственностью коммерческой организации. Факт его фактического заключения подтверждается такими письменными доказательствами, как открытием финансового лицевого счета на имя ответчиков, оплата ими проживания и коммунальных услуг.

Согласно положениям ч.1 ст.683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как следует из материалов дела, спорным вопросом при разрешении данного дела стал вопрос о начале течения срока договора найма спорных комнат ответчиками.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы полагают, что данный срок следует исчислять с момента регистрации ответчиков в спорных помещениях.

Между тем, суд установил, что 23 августа 2002 года между ООО и ФИО1 был заключен договор №67 в письменной форме о временном проживании ответчицы в двух комнатах № размером кв.м. В указанном договоре стороны определили взаимные права и обязанности. При этом, срок действия договора и проживания ответчиков сторонами в договоре указан - на неопределенный срок.

Установив изложенное, с учетом положений ч.1 ст.683 ГК РФ суд пришел к правильному выводу о том, что в силу положений ч.1 ст.683 ГК РФ срок договора найма ответчиком спорного помещения составляет пять лет.

В соответствии с ч.1 ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, в силу указанной нормы гражданского кодекса, пятилетний срок договора №67 от 23 августа 2002 года истек 23 августа 2007 года. Но поскольку стороны в тот период времени не заявили об отказе от продления договора, то в соответствии с частью 1 ст.684 ГК РФ этот договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 23 августа 2012 года (ч.1 ст.192 ГК РФ).

Поскольку срок действия договора к моменту разрешения настоящего спора не истек, то судебная коллегия находит правильными выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении ответчиков из спорных жилых помещений, т.к. при указанных обстоятельствах требование собственника ООО и ООО на основании договоров текущей аренды здания владеющим жилой частью этого дома, о признании расторгнутым договора найма с ответчиками и их выселении не основаны на нормах гражданского законодательства, а для расторжения договора найма по основаниям, предусмотренным условиями договора от 23 августа 2002 года (соглашение сторон, использование жилого помещения не по назначению, умышленные порча и разрушение жилого помещения, не оплата платежей в течение 6 месяцев, систематическое нарушение прав и интересов соседей, нахождение жилого помещения в непригодном для проживания состоянии, аварийном состоянии, в случае реконструкции жилого помещения) суд оснований не нашел, и по указанным в договоре основаниям, предусмотренным сторонами для расторжения договора, истцы исковые требования не заявляли.

Доводы кассационной жалобы не опровергают указанные выводы, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда, изложенные в абзаце третьем страницы 6 мотивировочной части решения о том, что ФИО1, как проработавшая на предприятии, предоставившем ей спорное помещение, свыше 10 лет не подлежит выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Как было указано выше, право на вселение в спорные комнаты ФИО1 было предоставлено не государственным или муниципальным предприятием либо учреждением, а обществом с ограниченной ответственностью, и отношения по пользованию жилыми помещениями, являющимися собственностью коммерческой организации у ответчиков возникли на основании договора коммерческого найма, которые регулируются положениями гражданского законодательства, в то время как положения жилищного законодательства регулируют порядок пользования жилыми помещениями (как служебными, так и общежитиями) лишь муниципального и государственного жилищных фондов. При этом при переходе права собственности на спорные помещения от одного собственника - к другому собственнику - не изменил правовую природу как самих правоотношений по пользованию ответчиками спорными комнатами, так и статус комнат, являющихся объектом собственности акционерного общества.

Правовая позиция о регулировании правоотношений по вопросу предоставления и использования жилых помещений, принадлежащих на праве собственности коммерческим организациям нормами гражданского, а не жилищного законодательства изложена и в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за Ш квартал 2005 года.

Таким образом, положения ст.108 ЖК РФ в данном деле не применимы.

Кассационная жалоба содержит доводы о том, что ООО не вправе было без согласия собственника предоставлять ответчикам жилые помещения и заключать с ними договоры найма в отношении этих жилых помещений. Между тем, этот довод не служит основанием для отмены обжалованного решения, поскольку с момента вселения ответчиков в спорные помещения собственник их выселения не требовал, договор найма недействительным не признан, и более того, он исполнялся и исполняется сторонами, в связи с чем имеет силу для ФИО1 и членов ее семьи. К тому же и истцы в обоснование своих исковых требований ссылаются на прекращение действия такого договора в связи с истечением его срока и признают, что этот договор состоялся (л.д.3).

Другие доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что срок договора найма, заключенный с ответчиками, истек, однако этот довод не влечет отмену обжалованного решения по основаниям, изложенным в настоящем определении. В связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.345, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Принять отзыв кассационного представления прокурором Калининского района гор.Чебоксары на решение Калининского районного суда гор.Чебоксары от 7 октября 2010 года.

Кассационную жалобу представителя ООО ФИО4 на решение Калининского районного суда гор.Чебоксары от 7 октября 2010 года оставить без удовлетворения, изменив в мотивировочной части указанного решения основания для отказа в иске и исключить из мотивировочной части указанного решения выводы суда, изложенные в абзаце третьем страницы 6 о том, что ФИО1 с членами семьи не может быть выселена из спорных помещений без предоставления другого жилого помещения в связи с тем, что проработала на предприятии, предоставившем ей общежитие, более 10 лет.

Председательствующий

Судьи