Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 , ФИО2, ФИО3 на решение Братского городского суда Иркутской области от 15 марта 2012 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО1 , ФИО3, ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, о прекращении права пользования квартирой, выселении без предоставления иного жилого помещения, снятии с регистрационного учета, признании договора купли-продажи и соглашения к нему заключенными; встречному исковому заявлению ФИО1 , ФИО3, ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л А:

В обоснование заявленных требований истица ФИО4 указала, что (дата обезличена) она заключила с ответчиками в лице их представителя по доверенности ФИО6 сделку купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ...., условия сделки были ею выполнены в полном объеме, денежные средства в размере ** рублей, определенные сторонами в качестве покупной стоимости жилого помещения, были переданы ею ФИО6, что подтверждается расписками, а ФИО6, действуя от лица ответчиков по доверенности, в свою очередь, передал ей спорное жилое помещение по акту приема-передачи от (дата обезличена)

(дата обезличена) документы по указанной сделке были сданы на государственную регистрацию в Братский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Из уведомления, направленного ей Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, она узнала, что ответчики С-вы в одностороннем порядке обратились с заявлением о возврате им документов, поданных на регистрацию совершенной между ними сделки, в связи с чем, государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена. Предложений от С-вых о возврате ей полученных от нее денег в счет оплаты стоимости квартиры ей не поступало.

В квартире по адресу: ...., проживают и на регистрационном учете состоят ФИО1, ФИО3, ФИО2, которые не являются членами семьи истца. Истец, являясь собственником квартиры, не желает предоставлять им право проживания и пользования ее квартирой, требует их выселения без предоставления им иного жилого помещения.

Просила с учетом дополнений произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности; прекратить право пользования ответчиками спорным жилым помещением, выселить ответчиков без предоставления иного жилого помещения, снять их с регистрационного учета.

(дата обезличена) истица уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, заключенными.

(дата обезличена) ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО2 не согласившись с заявленными требованиями, предъявили встречное исковое, в котором указали, что (дата обезличена) от их имени была оформлена доверенность серии ** на имя ФИО5 с правомочиями распоряжаться по своему усмотрению принадлежащей им на праве собственности квартирой, расположенной по адресу: ...., в том числе с правом заключать и подписывать договоры, акты, связанные с распоряжением указанной квартирой, с правом передачи необходимых документов на регистрацию в Братский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, получения свидетельств о государственной регистрации, с правом получать следуемые им денежные средства, расписываться за них и совершать все необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана с правом передоверия.

Тем не менее, выданная ими доверенность, по их мнению, не предусматривала правомочий на совершение сделки по отчуждению имущества путем купли-продажи.

Однако, (дата обезличена) ФИО6, действовавшим на основании доверенности серии ** от (дата обезличена), выданной в порядке передоверия ФИО5, была заключена сделка купли-продажи спорного жилого помещения с ФИО4.

Полагают, что указанный договор недействителен, поскольку доверенность не предусматривала правомочий ФИО5 на распоряжение имуществом посредством заключения сделки купли-продажи.

(дата обезличена) они отменили доверенность, выданную ранее ФИО5, о чем Братский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области был поставлен в известность.

(дата обезличена) Братский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области отказал ФИО4 в регистрации сделки и перехода права собственности на спорное жилое помещение.

Кроме того, (дата обезличена) между ФИО1, ФИО3, ФИО2 и ФИО6 был заключен договор займа с залоговым обеспечением от (дата обезличена) на срок до (дата обезличена) В целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору ими была передана в залог ФИО6 квартира, расположенная по адресу: .....

Поскольку срок действия договора займа был определен сторонами до (дата обезличена), квартира была обременена ипотекой в силу закона, для регистрации перехода права собственности и собственно сделки купли-продажи требовалось согласие залогодержателя – ФИО6, которое при заключении сделки отсутствовало, что также, по их мнению, влияет на законность совершенной сделки.

Просили признать недействительными сделку и договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки, обязать ФИО6 возвратить ФИО4 денежные средства в размере ** рублей.

(дата обезличена) истцы по встречному исковому заявлению (ответчики по первоначальному иску) отказались от исковых требований в части признания сделки купли-продажи недействительной, отказ от исковых требований в указанной части принят судом, производство по делу в части указанных требований прекращено, о чем вынесено определение Братского городского суда от (дата обезличена)

(дата обезличена) истцы по встречному исковому заявлению (ответчики по первоначальному иску) уточнили исковые требования, просили признать договор купли-продажи незаключенным.

(дата обезличена) истцы по встречному исковому заявлению (ответчики по первоначальному иску) отказались от исковых требований к ФИО4, ФИО5, ФИО6 в части признания договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании ФИО6 возвратить ФИО4 денежные средства в размере ** рублей, отказ от исковых требований в части принят судом, производство по делу в части указанных требований прекращено, о чем вынесено определение Братского городского суда от (дата обезличена)

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, была надлежаще извещена о дате, времени и месте судебного заседания, ее интересы по доверенности со всеми процессуальными правами представляет ФИО7

Представитель ФИО4 - ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, со встречными исковыми требованиями не согласился, дополнительно суду пояснил, что ФИО4 деньги за приобретение спорной квартиры передала ФИО6, о чем имеются расписки. До сделки ФИО4 осматривала квартиру по адресу: ...., общалась со ФИО1 лично, последняя подтвердила их намерение продать квартиру и сообщила, что у них имеется еще одна квартира. Условия договора купли-продажи ФИО4 были выполнены, денежные средства она передала представителю продавцов. (дата обезличена) был заключен договор купли-продажи и подписан передаточный акт спорной квартиры. Извещение С-вых о дате заключения договора не входило в обязанности ФИО4, как покупателя. Договор о проживании С-вых в квартире после ее продажи ФИО4 между ними не заключался, С-вы обещали освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, однако, они по настоящее время проживают в спорной квартире и состоят на регистрационном учете.

Просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности, прекратить право пользования ответчиками спорным жилым помещением, выселить ответчиков без предоставления иного жилого помещения, снять их с регистрационного учета, также просил признать договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, заключенными, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО3, ФИО2 - просил отказать.

В судебное заседание ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО3, ФИО1, ФИО2 не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, их интересы в судебном заседании представляла ФИО8, действующая на основании доверенностей.

Представитель ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) ФИО8 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, встречные исковые требования поддержала по доводам, изложенным во встречном иске.

Ответчик по встречному иску ФИО5 в судебное заседание не явился, его интересы по доверенности представляла ФИО9

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО9 с исковыми требованиями ФИО4 согласилась, встречные исковые требования С-вых не признала, суду пояснила, что С-вы имели намерение продать квартиру по адресу: ...., для чего выдали ФИО5 доверенность с правом продажи квартиры, а также с правом передоверия. Воспользовавшись предоставленным ему правом, ФИО5 передоверил свои полномочия по доверенности ФИО6 Договор займа, заключенный между Македонским и С-выми, никак не связан с договором купли-продажи квартиры.

Третье лицо, по встречному иску ответчик, ФИО6 в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие с участием представителя – адвоката по ордеру ФИО9

Представитель третьего лица, по встречному иску представитель ответчика, ФИО6 – адвокат по ордеру ФИО9 исковые требования ФИО4 признала, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО3, ФИО2 – просила отказать. Суду пояснила, что ФИО4 выполнила свои обязанности по договору купли-продажи, а именно, оплатила стоимость квартиры представителю продавцов С-вых – ФИО6, о чем имеются его расписки, после получения денег ФИО6 телеграммой известил С-вых о том, что их квартира продана, и деньги от ее продажи они могут получить у него в любое время, однако, телеграмму С-вы получать не стали, от получения денег отказываются. При заключении договора купли-продажи стороны были письменно уведомлены о наличии ипотеки, с чем были согласны. Подписанием договора купли-продажи Македонский выразил свою волю, в том числе и как залогодержатель. ФИО6 действовал от имени С-вых на основании доверенности, выданной ему ФИО5 в порядке передоверия.

Третье лицо по встречному иску ФИО10 в судебное заседание не явилась, ее интересы по доверенности в судебном заседании представляла ФИО9

Представитель третьего лица по встречному иску ФИО10 по доверенности ФИО9 суду пояснила, что доверенности от С-вых на имя ФИО5 от (дата обезличена), и от ФИО5 на ФИО6 от (дата обезличена) удостоверяла ФИО10, нотариус Братского нотариального округа. Если бы указанные доверенности не соответствовали требованиям закона, то Братский отдел Росреестра по Иркутской области не принял бы документы, т.к. они проводят правовую экспертизу всех представленных документов. ФИО10 содержание доверенности было зачитано ФИО11 вслух, содержание полномочий, которые они предоставили ФИО5, а также юридические последствия совершения порученных доверенному лицу действий, были им разъяснены, доверенность подписана в присутствии нотариуса. С-выми требования о признании доверенности недействительной не заявлялись.

Представители третьих лиц Отдела УФМС России по Иркутской области в г. Братске и Братском районе, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Решением суда исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи с дополнительным соглашением к нему заключенными, государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, прекращении права пользования квартирой, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворены частично.

Произведена государственая регистрация договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., заключенного (дата обезличена) между ФИО4 и ФИО1, ФИО3, ФИО2

Признан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., от (дата обезличена), за между ФИО4 и ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключенным.

Произведена государственная регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., в собственность ФИО4

Прекращено право пользования квартирой, расположенной по адресу: ...., ФИО1, ФИО3, ФИО2

Суд выселил ФИО1, ФИО3, ФИО2 из квартиры по адресу: .... без предоставления иного жилого помещения.

ФИО1, ФИО3, ФИО2 сняты с регистрационного учета в квартире по адресу: .....

В удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании заключенным дополнительного соглашения от (дата обезличена) к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., заключенному (дата обезличена) между ФИО4 и ФИО1, ФИО3, ФИО2 – отказано.

Этим же решением в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО3, ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., от (дата обезличена) между ФИО4 и ФИО1, ФИО3, ФИО2 незаключенным - отказано.

На данное решение ФИО1, ФИО3, ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение отменить. В обоснование доводов к отмене решения указали, что в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности за ФИО4 на спорную квартиру на день принятия решения судом ((дата обезличена)), исковые требования С-вых о признании договора незаключенным не могли подлежать удовлетворению, поскольку согласно ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суд, отказывая в ходатайстве С-вых о приостановлении рассмотрения данного дела в связи с тем, что они обратились в Братский городской суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании незаконными действий по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, лишил возможности С-вых на защиту нарушенных прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ.

Судом был нарушен порядок выдачи копии решения суда от (дата обезличена) со штампом о вступлении его в силу (дата обезличена) Кроме того, суд, разрешая вопрос о снятии с регистрационного учета С-вых, не разрешил вопрос в отношении несовершеннолетней ФИО12, ** г.р., кроме того, она не была привлечена к участию в деле, чем было нарушено ее право на судебную защиту.

Полагают, что при разрешении исковых требований ФИО4, суду надлежало запросить в Братском отделе Управления Росреестра и обозреть правоустанавливающие документы, кроме того, ознакомить с ними стороны.

Суд, расценивая телеграмму от (дата обезличена) как подтверждение того, что С-вы уклонялись от получения денег за проданную квартиру, не учел, что С-вы на имя ФИО6 доверенность не выдавали. О передоверии ФИО5 своих полномочий ФИО6, С-вы не знали, т.к. об этом не были уведомлены.

Суд не учел, что С-вы основывали свои исковые требования о незаключенности договора, на отсутствии исполнения обязательств, принятых на себя сторонами договора от (дата обезличена) об оплате имущества и его передаче. Продавцом не было представлено иных доказательств, кроме подписанного акта приема-передачи от (дата обезличена) о том, что квартиры была передана покупателю ФИО4

Суд не учел, что право собственности за ФИО4 было зарегистрировано (дата обезличена), однако С-вы до настоящего времени несут бремя собственности, ФИО4 не предпринимала попыток содержать собственное имущество и пользоваться им по назначению.

При продаже спорной квартиры между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, поскольку предмет отчуждения был обременен правами третьих лиц и обязательствами по договору денежного займа от (дата обезличена), заключенному между С-выми и ФИО6 Также в договоре купли-продажи квартиры не было оговорено условие о перемене лица в обязательстве, обеспеченному ипотекой, в нарушение ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав доклад по делу, объяснения представителя ФИО3, ФИО1, ФИО2 - ФИО8, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, просившую решение по делу отменить, объяснения ФИО7 - ФИО4, действующего на основании доверенности, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, заключение прокурора Нарижняк О.Н. – полагавшей, что решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены этого решения суда.

Суд установил, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2, что подтверждается: договором на передачу квартир в собственность граждан от (дата обезличена), согласно которому ФИО13 передана в собственность квартира по адресу: ...., с учетом членов семьи, которые являются собственниками в равных долях: О.., ФИО1, ФИО3, ФИО2; свидетельством о праве на наследство по закону от (дата обезличена), из которого следует, что ФИО1 является наследницей имущества О.., которое состоит из ** доли квартиры, находящейся по адресу: ....; распиской в получении документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности, из которой следует, что (дата обезличена) зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на квартиру по адресу: ....

В соответствии с доверенностью ** от (дата обезличена), выданной на три года с правом передоверия полномочий по ней третьим лицам, удостоверенной нотариусом Братского нотариального округа Иркутской области ФИО10, зарегистрированной в реестре за (номер обезличен), ФИО1, ФИО3, ФИО2 уполномочили ФИО5 пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартирой, находящейся по адресу: ...., для чего предоставляют право заключить и подписать необходимые договоры, соглашения и акты, связанные с распоряжением указанной квартирой, в том числе, договоры залога, договоры отступного, зарегистрировать все необходимые права и документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области), получить свидетельства о государственной регистрации права и все необходимые зарегистрированные документы, в том числе решать вопросы прекращения прав и снятия обременения (ограничения), с правом подачи заявления о регистрации права, сделки, перехода права, о приостановлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, вносить изменения и дополнения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исправлять технические ошибки в документах, оплачивать пошлины и сборы, получить следуемые им деньги, делать от их имени заявления, расписываться за них и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Из договора об ипотеке (о залоге недвижимого имущества) от (дата обезличена), зарегистрированного в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, номер реестра (номер обезличен), выписки из ЕГРП (номер обезличен) от (дата обезличена), суд установил, что спорная квартира имеет ограничения (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, залогодержателем является ФИО6

Копией поквартирной карточки СРН-2 ООО «БКС» от (дата обезличена) следует, что в квартире по адресу: ...., зарегистрированы ФИО12, ФИО2, ФИО3, ФИО1

Из доверенности ** от (дата обезличена), выданной ФИО5 на имя ФИО6, и удостоверенной нотариусом Братского нотариального округа ФИО10, следует, что он передоверил последнему полномочия, предоставленные ему С-выми доверенностью от (дата обезличена).

Как предусмотрено п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд обоснованно частично удовлетворил исковые требования ФИО4 и отказал в удовлетворении встречных исковых требований С-вых в полном объеме, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры, о признании которого незаключенным просили С-вы, содержит соглашение сторон по всем существенным его условиям, подписан ФИО4 и представителем С-вых - ФИО6, имевшим надлежащие полномочия на заключение оспариваемого договора, исполнен ФИО4, а С-вы уклоняются от государственной регистрации данного договора и регистрации перехода права собственности по нему от С-вых к ФИО4

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания ничтожными доверенностей, выданных С-выми на имя ФИО5 и выданной от их имени ФИО5 на имя ФИО6 в порядке передоверия на отчуждение спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы, повторяют правовую позицию ответчиков и их представителя, которую они поддерживали в суде первой инстанции и которой суд дал надлежащую оценку. Выводы суда по этой позиции являются законными, обоснованными и соответствующими как собранным по делу доказательствам, так и закону.

Не ставит под сомнение законность принятого по делу решения довод апелляционной жалобы о незаключенности оспариваемого договора купли-продажи, поскольку его государственная регистрация отсутствует, так как, установив факт уклонения С-вых от государственной регистрации этого договора и перехода по нему права собственности к ФИО4, исполнения этого договора сторонами, суд правомерно в соответствии с положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ принял решения о государственной регистрации этого договора купли-продажи, поэтому считать этот договор незаключенным основания отсутствуют.

Не может быть принят в качестве основания у отмене обжалованного решения и довод апелляционной жалобы о недействительности указанного выше договора купли-продажи, так как спорная квартира на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи находилась в залоге у ФИО6, поскольку ФИО6 в интересах, которого был заключен договор залога спорной квартиры, о нарушении его прав не заявляет, напротив, был представителем С-вых при заключении оспариваемой сделки и исковые требования ФИО4 по данному гражданскому делу признавал.

Иные доводы апелляционной жалобы под сомнение законность обжалованного решения не ставят.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Братского городского суда Иркутской области от 15 марта 2012 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО1 , ФИО3, ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, о прекращении права пользования квартирой, выселении без предоставления иного жилого помещения, снятии с регистрационного учета, признании договора купли-продажи и соглашения к нему заключенными; встречному исковому заявлению ФИО1 , ФИО3, ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании договора незаключенным - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий В.Г. Петухова

Судьи А.С. Папуша

Л.Г. Туглакова