Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 25 мая 2010 года гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» в лице филиала ОАО «ОГК-2»-Троицкая ГРЭС к Ч.В.П., Ч.Т.И., Ч.Н.В. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по кассационной жалобе Открытого акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» в лице филиала ОАО «ОГК-2»-Троицкая ГРЭС на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 08 апреля 2010 года.

Заслушав доклад судьи Беломестновой Ж.Н. по обстоятельствам дела, доводам кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (далее - ОАО «ОГК-2») обратилось с иском к Ч.В.П., Ч.Т.И., Ч.Н.В. о выселении из квартиры № 144 дома № 29 *** в г. Троицк Челябинской области без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивированы истечением срока договора аренды, на основании которого ответчики занимали спорное жилое помещение, отсутствием со стороны арендаторов заявления о заключении такого договора на новый срок.

Ответчики Ч.Т.И. и Ч.Н.В. требования не признали, пояснили, что проживают в квартире на основании договора аренды, который был заключен с истцом в 1994 г. сроком на 10 лет. Считают, что по окончанию срока его действия, т.е. в 2004 г., он вновь должен был быть продлен, так как истец не заявил требований о его расторжении. Поэтому полагают, что срок окончания действия договора наступит в 2014 г. Кроме того, Ч.В.П. является работником

Троицкой ГРЭС, на него распространяется Положение о порядке обеспечения жильем работников АО «Троицкая ГРЭС» от 21.10.1993 года.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении всех заявленных требований.

В кассационной жалобе истец просит об отмене решения, ссылаясь на прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия, подтверждение данного обстоятельства вступившим в законную силу решением суда, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела; своё уведомление ответчиков о необходимости освободить квартиру, требований которого они не выполнили, как не воспользовались и предложением приобрести спорное помещение в собственность.Указывает на то, что ответчики не выразили своего намерения заключить договор аренды на новый срок, уклонились от заключения договора найма спорного жилого помещения; безосновательность сделанного судом вывод об отсутствии в пользовании ответчиков иных жилых помещений; неправильное применение судом ст., ст. 675, 684 ГК РФ. Считает неправомерным вывод суда об отсутствии нарушений прав и законных интересов арендодателя.

Прокурор, принесший кассационное представление отозвал его до начала судебного заседания.

В суд кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав доводы прокурора Терюшовой И.Н. о законности принятого решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, квартира № 144 в доме № 29 в *** г. Троицка Челябинской области находится в собственности ОАО «ОГК-2».

Ч.В.П., как работник АО «Троицкая ГРЭС» (правопредшественника ОАО «ОГК-2»), и члены его семьи были вселены в указанное жилое помещение в целях улучшения их жилищных условий по договору аренды от 10 марта 1994 года (л.д. 6-8).

Отказывая в удовлетворении требований ОАО «ОГК-2», суд первой инстанции посчитал, что Ч. проживают в спорной квартире на законных основаниях, поскольку договор аренды квартиры, на основании которого они были вселены в квартиру, по окончании срока своего действия был продлен на срок до 10 марта 2014 года.

При этом суд исходил из буквального толкования положений договора аренды, предусматривающего, что по окончании срока действия он продлевается на следующий срок; наличия у Ч.В.П. стажа работы в АО «Троицкая ГРЭС» более 25 лет; отсутствия со стороны истца по окончании срока действия договора действий по принудительному выселению ответчиков.

Суд также принял во внимание, что, вселяясь в спорную квартиру, ответчики расторгли договор социального найма ранее занимаемого ими жилого помещения, подали заявление о снятии их с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; что договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям действующего на момент его заключения законодательства.

Такие выводы суда являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, а именно, статьям 209, 288, 304, 425, 431, 675, 684 Гражданского кодекса РФ, ст. 10 ЖК РСФСР, статьям 6, 17 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Доводы кассатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, являются ошибочными и подлежат отклонению.

Из положений пунктов 6.1, 6.2 договора аренды от 10 марта 1994 года следует, что по окончании срока своего действия (10 марта 2004 года) договор аренды продлевается на следующий срок. Арендодатель - истец в данном случае - обязан продлить договор на следующий срок, если арендатором не нарушены условия, предусмотренные пунктами 4.1 - 4.6 договора (п. 2.6). В частности, не расторгнут трудовой договор с АО, отсутствуют нарушения санитарных, противопожарных, технических норм, порча и халатное отношение к сохранности жилья и коммуникаций, мест общего пользования, жилое помещение используется по назначению, не передается в пользование другим лицам, арендатор надлежащим образом оплачивает коммунальные услуги.

Пунктом 5 договора аренды оговорено сохранение права проживания за арендатором и членами его семьи по договору аренды в случае прекращения трудовых отношений, в том числе в случае, если общий стаж работы в АО «Троицкая ГРЭС» совместно проживающих членов семьи составляет 25 лет и более.

Ч.В.П. и члены его семьи проживают в спорной квартире, используя ее по назначению, оплачивают коммунальные услуги, отсутствуют

доказательства нарушения с их стороны санитарных, противопожарных, технических норм, стаж работы Ч.В.П. в АО «Троицкая ГРЭС» составляет более 25 лет. Следовательно, у истца как правопреемника АО «Троицкая ГРЭС» отсутствуют основания для расторжения договора аренды, такой договор является продленным на срок до 10 марта 2014 года.

То обстоятельство, что истцом направлялось в адрес ответчиков уведомление о необходимости освободить квартиру, требований которого Ч. не выполнили, не свидетельствует о прекращении договора.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор расторгается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором, при отсутствии такого - в судебном порядке. Договор также может быть расторгнут в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В настоящем случае ответчики не приняли предложения ОАО «ОГК-2» о расторжении договора, оснований для его расторжения по инициативе арендодателя не имеется, поэтому Ч. занимают спорную квартиру на законном основании и выселению из неё не подлежат.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассатора об обязанности ответчиков заключить договор на новый срок, поскольку таких положений договор аренды не содержит. По смыслу положений 2.6, 6.2 договора на следующий срок продляется этот же договор, при этом порядок продления договора в нем не указан. Тот факт, что по истечении срока действия договора, ответчики остались проживать в спорной квартире, оплачивали коммунальные услуги, свидетельствует о совершении с их стороны фактических действий по продлению договора на следующий срок.

То обстоятельство, что ответчики не воспользовались предложением ОАО «ОГК-2» приобрести спорное помещение в собственность либо заключить договор коммерческого найма, выводов суда по существу спора не опровергает, не свидетельствует о прекращении договора аренды.

Подлежат отклонению и доводы стороны истца о неправильном применении судом ст., ст. 675, 684 ГК РФ, неправомерности сделанного судом вывода об отсутствии нарушений прав и законных интересов арендодателя проживанием ответчиков в спорной квартире.

По смыслу положений п. 1 ст. 6. п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ нормы статей 675, 684 данного Кодекса подлежит применению к спорным правоотношениям в силу аналогии закона.

В связи с тем, что ответчики пользуются спорным помещением на законных основаниях, их проживание в квартире не нарушает прав и законные интересы истца как лица, принявшего права и обязанности ОАО «Троицкая ГРЭС».

Истец ссылается на наличие установленного вступившим в законную силу решением мирового судьи обстоятельства прекращения договора аренды от 10 марта 1994 года, имеющего, по мнению истца, преюдициальное значение для настоящего дела. Однако, такие доводы являются ошибочными.

Сделанный мировым судьей в решении от 22 декабря 2009 года вывод об истечении срока действия договора аренды не свидетельствует о невозможности его продления на следующий срок. Обстоятельства продления либо не продления срока действия договора аренды не являлись предметом судебного разбирательства у мирового судьи.

Решение суда законно и обоснованно, по существу является правильным, всем представленным доказательствам дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ каждого в отдельности и в совокупности и взаимосвязи друг с другом. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361,366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 08 апреля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Открытого акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» в лице филиала ОАО «ОГК-2»-Троицкая ГРЭС - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи