Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Севастьяновой Н.Ю. и Блиновой М.А., при секретаре Поликарповой В.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело

по иску ФИО2 к ООО «...» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, устранении препятствий во владении и пользовании помещением, выселении, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании упущенной выгоды,

по встречному иску ООО «...» к ФИО2 о признании договора аренды недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

поступившее по кассационной жалобе и дополнениям к ней ООО «...» на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 12 октября 2011 года, которым, с учетом внесенных определением суда от 09 ноября 2011 года об исправлении описок, постановлено:

- ФИО2 в иске к ООО «...» о признании незаключенным договора аренды помещения от 02 июля 2009 года отказать;

- взыскать с ООО «...» в пользу ФИО2 ... руб. ... коп.;

- ФИО2 в иске к ООО «...» в части взыскания ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами и упущенной выгоды ... руб. отказать;

- взыскать с ООО «...» в пользу ФИО2 ... руб. ... коп. в счет возврата уплаченной государственной пошлины;

- ООО «...» в иске к Хатрахманову Х.М. о признании недействительным договора аренды помещения от 02 июля 2009 года, взыскании ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать,

и дополнительное решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 18 ноября 2011 года, которым постановлено:

- взыскать с ООО «...» в пользу ФИО2 ... руб. в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя,

поступившее по частной жалобе ООО «...» на определение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 09 ноября 2011 года, которым постановлено:

- внести исправления в резолютивную часть решения Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 октября 2011 года;

- считать взысканным с ООО «...» в пользу ФИО2 ... руб. ... коп.;

- считать, что ФИО2 в иске к ООО «...» в части взыскания ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами и упущенной выгоды ... руб. отказано;

- считать взысканным с ООО «...» в пользу ФИО2 ... руб. ... коп. в счет возврата уплаченной государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Севастьяновой Н.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «...» (далее ООО «...») о:

- признании договора аренды нежилого помещения № от 02 июля 2009 года незаключенным;

- устранении препятствий во владении и пользовании помещением, выселении ответчика из занимаемого помещения по адресу: ;

- взыскании суммы неосновательного обогащения в размере ... руб. ... коп. за период со 02 июля 2009 года по 20 ноября 2010 года;

- взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. ... коп. за период со 02 июля 2010 года по 20 ноября 2010 года, и далее, начиная с 21 ноября 2010 года по день фактического исполнения обязательства;

- взыскании упущенной выгоды в виде неполученных доходов в размере ... руб.

Требования мотивированы тем, что 02 июля 2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , сроком по 05 июля 2010 года. Указанное нежилое помещение, площадью ... кв.м., принадлежит на праве собственности истцу. С момента подписания договора ответчик ни разу не обращался к истцу с требованием о предоставлении документов для регистрации договора в регистрирующем органе. Договором обязанность той или иной стороны по регистрации договора не предусмотрена. Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации договора аренды, истец считает его незаключенным. Между тем, ООО «...» с момента заключения договора до настоящего времени фактически пользуется принадлежащим истцу нежилым помещением, освобождать его не намерен. Истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии, бухгалтерские документы, запросы, уведомления о расторжении договора аренды. 17 сентября 2010 года было произведено обследование спорного нежилого помещения комиссией в составе представителя истца, представителей ООО «.2.», главного энергетика, представителя ООО «...», о чем составлен акт. Истец полагает, что размер неосновательного обогащения ответчика составляет ... руб., определенный с учетом методики расчета арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности. Кроме того, истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой дать ему справку по форме 2-НДФЛ за 2009 год для возврата из бюджета подходного налога на основании п.2 ст.220 НК РФ. Поскольку указанная справка ему не была выдана, истец не смог получить имущественный налоговый вычет в сумме ... руб. В связи с тем, что 05 июля 2010 года срок действия договора аренды от 02 июля 2009 года с ООО «...» истек, ФИО2 заключил договор аренды спорного нежилого помещения от 06 июля 2010 года с ООО «.1.», по условиям которого последний внес авансовый платеж арендной платы за два месяца в сумме ... руб. Но поскольку ответчик отказывался освобождать спорное нежилое помещение, а ООО «.1.» требовал немедленного его предоставления, истец вынужден был вернуть указанную сумму в размере ... руб. Таким образом, упущенная выгода составляет ... руб. (...+...), так как истец располагал реальными условиями для получения дохода. Ответчик своими неправомерными действиями лишает истца возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом.

ООО «...» обратилось в суд со встречным иском к ФИО2 о:

- признании договора аренды нежилого помещения № от 02 июля 2009 года недействительным;

- взыскании суммы неосновательного обогащения в размере ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. ... коп., а также по день фактического исполнения обязательств, начиная с 01 ноября 2010 года, в размере ... руб. ... коп. за каждый день;

- взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указано, что 12 декабря 2006 года между ... банком «...» и ФИО2 был заключен кредитный договор, содержащий условие «не сдавать квартиру в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора». Держатель закладной ОАО «.1.» такого согласия ФИО2 не давало. ООО «...» вносило плату ФИО2 за пользование нежилым помещением ... руб. Общая сумма выплат за 2009 – 2010 годы составила ... руб. ... коп. Полагают, что исходя из стоимости найма квартиры в г.Чебоксары, которая не превышает ... руб. в месяц, обществом произведены авансовые платежи до 30 марта 2012 года включительно. Решением Калининского районного суда г.Чебоксары от 16 августа 2010 года по гражданскому делу № от 16 августа 2010 года обращено взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, находящейся по адресу: , в виде продажи с публичных торгов, установлена первоначальная продажная стоимость в размере ... руб. Указанное решение суда вступило в законную силу, следовательно, ФИО2 незаконно сдал квартиру в аренду.

Истец, он же ответчик по встречному иску, ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании от исковых требований в части устранения препятствий во владении и пользовании помещением, выселения ответчика из помещения, запрета совершения определенных действий в отношении помещения, нечинения препятствий по владению, пользованию и распоряжению помещением и находиться в нем, отказалась по тем основаниям, что в настоящее время ФИО2 собственником помещения не является и ответчики съехали. В остальной части исковые требования поддержала, встречный иск не признала, указав, что ООО «...» фактически пользовалось предоставленным ему помещением, по истечении срока аренды его не освободило.

Представитель ответчика, он же истец по встречному иску, ООО «...» ФИО4, действующий по доверенности, первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования просил удовлетворить, суду пояснил, что по договору аренды фактически им было предоставлено жилое помещение, а арендная плата за жилое помещение намного ниже, чем арендная плата за нежилое помещение, в связи с чем договор является недействительным. ООО «...» фактически пользовалось спорным помещением с момента передачи по передаточному акту 07 июля 2009 года до смены собственника.

Третьи лица Агропромышленная компания «...», ЗАО «...», ОАО «.1.», Ленинский РОСП, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

По делу судом вынесены указанные выше решение и дополнительное решение, определение об исправлении описки, обжалованные ООО «...» по мотивам их незаконности и необоснованности.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней, частной жалобе ООО «...» оспаривает решение и определение суда об исправлении описки в части взыскания с ООО «...» в пользу ФИО2 неосновательного обогащения в размере ... руб. ... коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп.; отказа ООО «...» в иске к Хатрахманову Х.М. о признании недействительным договора аренды помещения от 02 июля 2009 года, взыскании неосновательного обогащения ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами судебных расходов. А также оспаривается дополнительное решение суда о взыскании с ООО «...» в пользу ФИО2 расходов на оплату услуг представителя в размере ... руб.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и дополнений к ней, частной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО «...» ФИО4, поддержавшего доводы жалоб, представителя истца ФИО2 – ФИО3, полагавшей судебные постановления законными, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ФИО2 принадлежало на праве собственности жилое помещение – ... квартира № общей площадью ... кв.м., расположенная на первом этаже жилого дома . Указанная квартира была заложена ФИО2 в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору № от 12 декабря 2006 года, заключенному с КБ «...» (ЗАО). Ипотека была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 декабря 2006 года, залогодержателем являлся ... банк. В соответствии с отметкой о передаче прав по закладной, права по закладной переданы ОАО «.1.».

Распоряжением главы администрации г.Чебоксары от 29 апреля 2009 года № квартира переведена в разряд нежилых помещений. Однако соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была внесена.

02 июля 2009 года между ООО «...» в пользу ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения – офис № (квартира №) дома . По условиям договора квартира переведена в разряд нежилых помещений на основании распоряжения главы администрации г.Чебоксары от 29 апреля 2009 года №. Недвижимое имущество обременено правами третьих лиц - КБ «...» (ЗАО) по кредитному договору № от 12 декабря 2006 года. Договор заключен сроком по 05 июля 2010 года, ежемесячная арендная плата составляет ... руб. за 1 кв.м. Указанное недвижимое имущество было передано ООО «...» по акту приема-передачи 07 июля 2009 года.

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку договор аренды заключен между сторонами в требуемой письменной форме, подписан сторонами, спорное недвижимое имущество было передано в аренду 07 июля 2009 года, срок аренды предусмотрен по 05 июля 2010 года, то есть менее одного года, следовательно, договор аренды является действительным, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества, требования ст.651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды к спорным правоотношениям не применимы.

Доводы жалобы о недействительности договора аренды ввиду передачи в аренду нежилого помещения, тогда как перевод квартиры не был доведен до конца, судебная коллегия считает несостоятельными. Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что по таким основаниям сделка может быть оспорена залогодержателем недвижимого имущества, коим ООО «...» не является.

Заочным решением Калининского районного суда г.Чебоксары от 16 августа 2010 года по гражданскому делу № с ФИО2 и ФИО1 в солидарном порядке взыскана в пользу ОАО «.1.» задолженность по кредитному договору № от 12 декабря 2006 года в сумме ... руб. ... коп. и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру , путем продажи с публичных торгов. Указанное решение суда вступило в законную силу 22 октября 2010 года.

22 июня 2011 года состоялись торги по продаже квартиры, которую приобрел по договору купли-продажи от 23 июня 2011 года ФИО5 Право собственности ФИО5 на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 сентября 2011 года.

После реализации недвижимого имущества с торгов, арендатор ООО «...» освободил спорное недвижимое имущество 18 сентября 2011 года.

Разрешая требования ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку собственником помещения до 13 сентября 2011 года являлся ФИО2, ООО «...» пользовалось спорным помещением в период с 07 июля 2009 года по 13 сентября 2011 года и не надлежащим образом исполняло свои обязанности по оплате арендной платы, следовательно, обязано возместить ФИО2 задолженность по арендной плате в размере ... руб. ... коп. как неосновательное обогащение с учетом произведенных арендатором платежей.

В последующем определением суда от 09 ноября 2011 года внесено исправление резолютивной части решения суда от 12 октября 2011 года в части взысканной суммы неосновательного обогащения в размере ... руб. ... коп. и отказа в удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию сумм неосновательного обогащения в размере ... руб. ... коп., постановлено считать взысканными с ООО «...» в пользу ФИО2 денежные средства в размере ... руб. ... коп. (как неосновательное обогащение), отказано в удовлетворении иска ФИО2 к ООО «...» о взыскании ... руб. (оставшаяся часть неосновательного обогащения). Также изменен размер взысканной с ООО «...» в пользу ФИО2 государственной пошлины с ... руб. ... коп. на ... руб. ... коп.

Определение суда от 09 ноября 2011 года подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм гражданского процессуального права, поскольку в силу ст.200 ГПК РФ суд может исправить в решении суда явные арифметические ошибки, не изменяя при этом его содержание. Суд первой инстанции вместо изменения арифметической ошибки, внес исправление описок, изменив по сути постановленное решение суда от 12 октября 2011 года.

Судебная коллегия также считает, что при разрешении требования ФИО2 о взыскании с ООО «...» неосновательного обогащения, суд первой инстанции не учел положения ч.2 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которых, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

В ходе рассмотрения дела в суде представитель залогодержателя ОАО «.1.» ФИО6 пояснила, что согласие на заключение договора аренды общество не давало (л.д....). Сам договор аренды от 02 июля 2009 года не согласован и не подписан с залогодержателем недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, в силу ч.2 ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и учитывая, что на заключение договора аренды не было получено согласие залогодержателя, договор аренды от 02 июля 2009 года считается прекращенным с 22 октября 2010 года - момент вступления в законную силу заочного решения Калининского районного суда г.Чебоксары от 16 августа 2010 года по гражданскому делу №, которым обращено взыскание на спорное недвижимое имущество.

Таким образом, ФИО2 вправе предъявлять требование о взыскании с ООО «...» задолженности по арендной плате за период с 07 июля 2009 года по 21 октября 2010 года включительно.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 07 июля 2009 года по 21 октября 2010 года:

- ежемесячный размер арендной платы составляет ... руб. (с учетом подоходного налога в 13% - ... руб.);

- за период с 07 июля 2009 года по 21 октября 2010 года размер аренды составил – ... руб. ... коп. (... руб. х ... мес. ... дней);

- ООО «...» выплатил ФИО2 всего ... руб. ... коп.

Оплата производилась путем перечисления денежных средств на счет ФИО2, открытый в ОАО Банк ..., путем перечисления подоходного налога 13%, выдачей на руки наличных денежных средств, в частности: июль 2009 года – ... руб., в том числе подоходный налог ... руб. ... коп.; август 2009 года – ... руб., в том числе подоходный налог ... руб. ... коп.; сентябрь 2009 года – ... руб. ... коп. (... руб. выдача на руки, ... руб. ... коп. перечисление на счет, ... руб. ... коп перечисление подоходного налога); октябрь 2009 года - ... руб. ... коп. (... руб. ... коп. перечисление на счет; ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); ноябрь 2009 года - ... руб. ... коп. (... руб. ... коп. перечисление на счет; ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); декабрь 2009 года - ... руб. ... коп. (... руб. ... перечисление на счет; ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); январь 2010 года - ... руб. ... коп. (... руб. + ... руб. ... коп. перечислено на счет, ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); февраль 2010 года - ... руб. ... коп. (... руб. перечислено на счет, ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); март 2010 года - ... руб. ... коп. (... руб. + ... руб. ... коп. перечислено на счет, ... руб. ... коп. перечисление подоходного налога); апрель 2010 года - ... руб. ... коп. (... руб. выдача наличными на руки; перечисление подоходного налога ... руб. ... коп.); май 2010 года - ... руб. (... руб. перечисление на счет, перечисление подоходного налога ... руб.); июнь 2010 года - ... руб. (... руб. перечисление на счет, ... руб. перечисление подоходного налога); июль 2010 года - ... руб. (... руб. перечисление на счет, ... руб. перечисление подоходного налога); август 2010 года – ... руб. перечислено на счет; сентябрь 2010 года – ... руб. ... коп. перечислено на счет; октябрь 2010 года – ... руб. перечислено на счет; ноябрь 2010 года – ... руб. перечислено на счет; декабрь 2010 года – перечислен подоходный налог ... руб.; в марте 2011 года - перечислил в ООО «.2.» оплату за ЖКУ по лицевому счету № в размере ... руб. ... коп.

Итого выплачено: ... руб. ... коп.

Задолженность по арендной плате составила ... руб. ... коп. (... руб. ... коп. - ... руб. ... коп.).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО «...» в пользу ФИО2 денежных средств в размере ... руб. ... коп., отказа ФИО2 в иске к ООО «...» в части взыскания денежных средств в размере ... руб. ... коп. подлежит изменению, с ООО «...» в пользу ФИО2 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере ... руб. ... коп., с отказом в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с ООО «...» сумм неосновательного обогащения.

Ввиду изменения решения суда в части взыскания сумм неосновательного обогащения, подлежат изменению и взысканные решением суда с ООО «...» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп., с ООО «...» в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп. (... руб. ... коп. – ... руб. х ...% + ... руб.).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО «...» о взыскании неосновательного обогащения в размере ... руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы за предоставленное недвижимое имущество согласован сторонами в договоре аренды от 02 июля 2009 года.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как указывалось выше, в п.1.1, 3.1 договора аренды ООО «...» взял на себя обязательства по оплате арендной платы ежемесячно исходя из ... руб. за 1 кв.м. Вследствие этого требования ООО «...» об исчислении арендной платы исходя из существующих расценок в г.Чебоксары по найму ... квартиры в размере ... руб. в месяц обоснованно отклонены судом.

Заслуживают внимания доводы жалобы относительно постановленного судом дополнительного решения от 18 ноября 2011 года, которым с ООО «...» в пользу ФИО2 взыскано ... руб. в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии с ч.1 ст.201 ГПК РФ суд принявший решение по делу, может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, принять дополнительное решение суда в случае, если:

1) по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства и давали объяснения, не было принято решение суда;

2) суд, разрешив вопрос о праве, не указал размер присужденной суммы, имущество, подлежащее передаче, или действия, которые обязан совершить ответчика;

3) судом не разрешен вопрос о судебных расходах.

Разрешая заявление представителя ФИО2 – ФИО3 о взыскании судебных расходов, суд не учел, что до вынесения решения ФИО2 и его представитель ФИО3 не заявляли требование о взыскании с ООО «...» расходов на оплату услуг представителя, не представляли доказательства, подтверждающие эти расходы. Вследствие этого у суда отсутствовали основания для принятия дополнительного решения. При этом суд также не учел положения главы 7 ГПК РФ, согласно которым по вопросам, связанным с судебными расходами, судом выносится определение.

По изложенным основаниям дополнительное решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а вопрос о возмещении расходов на оплату услуг представителя передаче на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении заявления представителя ответчиков о взыскании судебных расходов, суду необходимо учесть изложенное и постановить определение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Определение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 09 ноября 2011 года отменить.

Изменить решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 12 октября 2011 года в части взыскания с ООО «...» в пользу ФИО2 денежных средств в размере ... руб. ... коп., а также государственной пошлины в размере ... руб. ... коп., отказа ФИО2 в иске к ООО «...» в части взыскания денежных средств в размере ... руб. ... коп.:

- взыскать с ООО «...» в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере ... руб. ... коп., отказав в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с ООО «...» сумм неосновательного обогащения;

- взыскать с ООО «...» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп.

Дополнительное решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 ноября 2011 года отменить, вопрос о возмещении расходов на оплату услуг представителя передать на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части кассационную жалобу и дополнение к ней ООО «...» на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары от 12 октября 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: