Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам К.А.А., К.Ю.М. и общества с ограниченной ответственностью «С» на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 20 мая 2014 года по гражданскому делу №2-295/2014 по иску К.А.А. и К.Ю.М. к обществу с ограниченной ответственностью «С» о признании дополнительного соглашения к договору недействительным и взыскании суммы неосновательного обогащения и по иску общества с ограниченной ответственностью «С» к К.А.А. и К.Ю.М. о взыскании пени.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истцов К.А.А. и К.Ю.М., представителя ответчика ООО «С» М.Е.В., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

К.А.А. и К.Ю.М. ДД.ММ.ГГГГ обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО «С» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере ... руб., из которых: ... руб. – денежные средства, уплаченные за государственную регистрацию основного договора купли-продажи квартиры, ... руб. – доплата за остекление балкона, ... руб. - избыточно внесенные за квартиру в связи с уменьшением её площади денежные средства.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между ними и ООО «С» заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, с временным №, по строительному адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м. Ориентировочный срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры на день заключения предварительного договора составляла ... руб.: из них ... руб. - внесены из их личных средств, а ... руб. – за счет полученного ими в ОАО «Б» ипотечного кредита.

ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «С» подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым они обязались компенсировать ответчику затраты, связанные с оформлением и надлежащей регистрацией основного договора купли-продажи квартиры, в размере ... руб. В тот же день указанная сумма была уплачена ими ответчику. Однако в дальнейшем ответчик отказался заключать основной договор, в связи с чем их право собственности на квартиру было зарегистрировано на основании решения суда.

Также ДД.ММ.ГГГГ. между ними и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, по условиям которого они обязались произвести доплату за остекление балкона в размере ... руб. Данная денежная сумма была ими внесена, однако, как выяснилось позднее, остекление балконов и лоджий было предусмотрено проектом застройки и дополнительная оплата за него не требовалась.

При обмере БТИ площади квартиры по адресу: <адрес>, было выявлено, что её фактическая площадь составляет ... кв.м. вместо указанных в договоре ... кв.м. На претензию, в которой они просили произвести перерасчёт и вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере ... руб. в связи с уменьшением площади квартиры более чем на ... кв.м., ответа от ООО «С» не поступило (Т.№, л.д№).

Со своей стороны, ООО «С» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к К.А.А. и К.Ю.М. о взыскании пени за уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры в размере ... руб. ... коп.

В обоснование своих требований ООО «С» указало, что в соответствии с п.... предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в случае уклонения покупателя от заключения основного договора он должен уплатить продавцу пени в размере ...% от суммы, указанной в п. .. договора, за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «С» направляло К.А.А. уведомление с приглашением на заключение основного договора купли-продажи квартиры. Однако истец на подписание основного договора не явился. Вместо этого истцы обратились в суд с требованием о признании за ними права собственности на квартиру. В связи с нарушением истцами п.... предварительного договора купли-продажи они обязаны уплатить пени, размер которых за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составит ... руб. ... коп. (Т№, л.д. №).

Определением Кировского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ дела по искам К.А.А., К.Ю.М. и ООО «С» объединены в одно производство (Т.№, л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ истцы дополнили свои требования требованием о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к предварительному договору купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности данной сделки в виде взыскания с ООО «С» в их пользу уплаченных на основании данного соглашения денежных средств в размере ... руб. (Т.№, л.д. №).

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «С» в пользу К.А.А. и К.Ю.М. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере ... руб. В удовлетворении иска в остальной части К.А.А. и К.Ю.М. отказано. В удовлетворении иска ООО «С» отказано в полном объёме (Т.№, л.д. №).

К.А.А. и К.Ю.М. подали апелляционную жалобу на указанное решение суда, просят его отменить в части отказа в иске и принять новое об удовлетворении заявленных ими требований в полном объёме. В обоснование своей жалобы истцы указали, что представленный ответчиком в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. рабочий проект жилого комплекса не имеет отметок о его согласовании с компетентными органами, а потому не может являться надлежащим доказательством по делу. При этом в ответ на их запрос администрация <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. сообщила, что для получения разрешения на строительство жилого дома застройщиком было представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, согласно ч.... которого ограждение лоджий выполняется из белого кирпича с одинарным раздвижным остеклением. Это подтверждает ничтожность дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. и необоснованность взимания ответчиком с них денежных средств за остекление балкона.

Вывод суда об отсутствии уменьшения площади принадлежащей им квартиры необоснован, поскольку характеристики квартиры, указанные в приложении № к предварительному договору купли-продажи, не являются условиями договора. В п.... самого предварительного договора условия о применении к балконам/лоджиям коэффициента ... не имеется. К тому же установление коэффициента ... противоречит инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утверждённой приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. № 37, в соответствии с которой площадь балкона подсчитывается с понижающим коэффициентом 0,3. При этом заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № установлен факт осуществления ими переплаты за излишки площади. Данный факт повторному доказыванию не подлежит (Т.№, л.д. №).

ООО «С» также подало апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить в части отказа в удовлетворении его иска и в части удовлетворения иска К. и принять в этой части новое решение. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. о компенсации затрат на регистрацию основного договора купли-продажи было заключено на основании п.... предварительного договора купли-продажи, в соответствии с которым все расходы по регистрации несёт покупатель. Следовательно, речь в данном случае идет не только об оказании истцам услуги в виде регистрации основного договора купли-продажи, но и об оплате государственной пошлины в размере ... руб. за регистрацию права собственности ООО «С» на квартиру. Данные расходы ответчиком были понесены, право собственности на квартиру за ним было зарегистрировано. ООО «С» имеет намерение добровольно вернуть К. оставшуюся неизрасходованной сумму в размере ... руб. Однако данное обстоятельство и воля ответчика не приняты судом во внимание.

Несмотря на неоднократные уведомления со стороны ответчика, истцы для заключения основного договора купли-продажи квартиры не являлись, нарушив тем самым п.... предварительного договора. По мнению ответчика, данные действия истцов были связаны именно с желанием вернуть денежные средства в размере ... руб., так как при признании за ними права собственности на квартиру на основании решения суда никаких затрат у них не возникнет (Т.№, л.д. №).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между К.А.А., К.Ю.М. (покупателями) и ООО «С» (продавцом) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры с временным № по строительному адресу: <адрес>», общей площадью ... кв.м. (в том числе, площадь лоджии/балкона с коэффициентом ...), стоимостью ... долларов США из расчета одного доллара США, равного ... рублям. Ориентировочный срок окончания строительства объекта – ДД.ММ.ГГГГ (Т.№, л.д. №).

Стоимость квартиры в рублях на день заключения предварительного договора составляла ... руб. Из них ... руб. были внесены истцами за счет личных средств, а ... руб. – за счет кредита, полученного ими от ОАО «Б» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ. (Т.№, л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым покупатели обязались компенсировать продавцу затраты, связанные с оформлением и надлежащей регистрацией основного договора купли-продажи квартиры, расположенной в доме по строительному адресу: <адрес>, в размере ... руб. (Т№, л.д. №). В тот же день денежные средства в указанном размере были внесены истцами в кассу ответчика (Т.№, л.д. №).

В дальнейшем ответчик отказался заключать с истцами основной договор и право собственности К. на квартиру было зарегистрировано на основании решения Кировского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № (Т.№, л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ К.А.А. в адрес ООО «С» была направлена претензия с требованием вернуть уплаченные за неоказанную услугу денежные средства в размере ... руб., однако в её удовлетворении ответчиком было отказано (Т№, л.д. №).

Удовлетворяя требования истцов в части взыскания с ответчика денежных средств в размере ... руб., суд первой инстанции обоснованно исходил из того обстоятельства, что ответчик отказался от заключения с К. основного договора, не оказал услугу по его оформлению и регистрации, и истцы в силу п.4 ст.28 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-I «О защите прав потребителей» и п.2 ст.782 ГК РФ вправе требовать возврата уплаченных ими за неоказанную услугу денежных средств по правилам ст.ст.1102-1103 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что из полученных от К. ... руб. ... руб. были фактически потрачены им на оформление своего права собственности на квартиру, которую по основному договору в дальнейшем он должен был передать истцам, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, так как по условиям дополнительного соглашения и в соответствии с п.... предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. покупатели приняли на себя обязательство по компенсации продавцу затрат, связанных с оформлением и регистрацией основного договора купли-продажи, а не с регистрацией права собственности ООО «С» на квартиру, которая должна была явиться предметом данного договора.

Наличие у ответчика нереализованного за все время рассмотрения настоящего дела в суде намерения в добровольном порядке возвратить истцам денежные средства в размере ... руб. не может послужить основанием для отказа в удовлетворении их требований в данной части.

Факт уклонения ООО «Торговый дом «Сигма» от заключения с истцами основного договора купли-продажи установлен вступившим в законную силу решением суда от 03.04.2013г. по гражданскому делу №2-399/2013.

В силу ст.11 ГК РФ и ст.ст.3, 4 ГПК РФ суд защищает только нарушенные или оспариваемые права. Следовательно, вынесение судом ДД.ММ.ГГГГ. решения об удовлетворении требований К. к ООО «С» и признании за ними права собственности на квартиру, свидетельствует об установлении судом при рассмотрении данного дела факта необоснованного уклонения ответчика от заключения с истцами основного договора. В противном случае, в удовлетворении иска К. было бы отказано. Ответчиком решение суда от ДД.ММ.ГГГГ. не обжаловалось и в силу ч.2 ст.209 ГПК РФ он не вправе в рамках настоящего дела оспаривать тот факт, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен между ним и истцами по его, а не по их вине.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований ООО «С» о взыскании с К.А.А. и К.Ю.М. пени за уклонение от заключения основного договора судом первой инстанции обоснованно отказано.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого истцы обязались оплатить остекление балкона/лоджии в сумме ... руб. (Т.№, л.д. №). Денежные средства в указанном размере уплачены истцами ответчику ДД.ММ.ГГГГ. (Т№ л.д. №).

В добровольном порядке удовлетворить заявление истцов и возвратить уплаченные ими денежные средства в размере ... руб. ответчик отказался (Т.№, л.д. №).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. о доплате за остекление балкона в сумме ... руб. недействительным и взыскания с ответчика в пользу истцов указанных денежных средств.

Оплаченная ими услуга по остеклению балконов/лоджий истцам ответчиком предоставлена; претензий по её качеству у истцов не имеется.

Ни одного из предусмотренных параграфом 2 главы 9 ГК РФ оснований для признания указанного дополнительного соглашения недействительным не установлено; сами истцы в своем заявлении на такие основания не ссылаются.

Доводы истцов о том, что согласно проектной документации квартира должна была быть передана им ответчиком с одинарным раздвижным остеклением лоджий, в нарушение ст.56 ГПК РФ не подтверждены доказательствами.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры не указано, что балконы/лоджии передаются истцам, будучи остекленными. Следовательно, отсутствуют какие-либо основания для того, чтобы утверждать, что работы по остеклению балконов/лоджий входили в стоимость переданной истцам и оплаченной последними квартиры.

Из представленного ответчиком в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. рабочего проекта строительства жилого комплекса следует, что остекление балконов им не предусмотрено (Т№, л.д. №). Подлинник рабочего проекта обозревался судом в присутствии истцов. При этом замечаний относительно каких-либо его характеристик от них не поступило (Т.№, л.д. №). Утверждения истцов о несогласовании данного проекта с компетентными органами являются голословными. Доказательств, свидетельствующих о том, что жилой комплекс возводился по иному проекту, истцами не представлено.

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам по акту приема-передачи между сторонами было достигнуто соглашение об оказании ответчиком истцам услуги по остеклению балконов/лоджий указанной квартиры и согласована стоимость данных работ в размере ... руб.

Учитывая, что соответствующая услуга истцами оплачена, а ответчиком оказана, то основания для признания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным и взыскания с ответчика в пользу истцов уплаченных на основании данного соглашения денежных средств в размере ... руб. отсутствуют.

В соответствии с п.... предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. в случае превышения по данным обмера ПИБ размера площади передаваемой покупателю квартиры, чем проектная площадь, указанная в приложении № настоящего договора, больше 1 кв.м. с учетом п.... настоящего договора покупатель в срок 10 банковских дней с момента получения уведомления от продавца производит доплату стоимости излишне передаваемой площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.... настоящего договора, путем внесения денежных средств в кассу продавца. В обратном случае, при уменьшении площади (площадь по данным ПИБ относительно проектной площади) более 1 кв.м. с учетом п.... настоящего договора, продавец производит возврат избыточно внесенной стоимости квартиры (Т.№, л.д. №).

Из содержания как самого предварительного договора, так и приложения № к нему, следует, что указанное приложение является неотъемлемой частью предварительного договора и ссылка истцов в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что информация, содержащаяся в приложении № к предварительному договору, не может быть использована при оценке условий, на которых он заключен, не может быть принята во внимание.

Из приложения № к предварительному договору следует, что предметом договора является ... квартира общей площадью ... кв.м. (в том числе, площадь лоджии/балкона с коэффициентом ...).

Согласно техническому паспорту квартиры <адрес>, её общая площадь составляет ... кв.м. (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3) (Т.№, л.д. №).

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи порядок формирования стоимости объекта, подлежащего в дальнейшем передаче продавцом покупателю.

При заключении ДД.ММ.ГГГГ. предварительного договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для балконов/лоджий понижающего коэффициента ... и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения подлежат оплате с применением этого коэффициента.

Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении предварительного договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.

В том случае, если рассчитать общую площадь принадлежащей истцам квартиры с применением к площади балконов предусмотренного предварительным договором коэффициента ... (а не 0,3), то она составит ... кв.м. (<данные изъяты>).

Следовательно, размер общей площади квартиры после осуществленных БТИ обмеров (... кв.м.) не изменился более чем на 1 кв.м. по сравнению с оплаченной истцами проектной площадью, указанной в приложении № к предварительному договору (... кв.м.).

Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998г. №37 регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации (преамбула Инструкции) и не обязательны для участников гражданского оборота.

Понижающие коэффициенты площадей, установленные Инструкцией для целей осуществления государственного учета жилищного фонда, проводимого при технической инвентаризации, могли применяться для расчета цены договора и объема вложений дольщиков (покупателей) в строительство объекта долевого участия (приобретения объекта недвижимости) в случае, если такая возможность следовала из договора. Между тем, таких условий предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит.

К моменту разрешения спора Инструкция как нормативный правовой акт в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не подлежала применению в соответствии с ч.8 ст.47 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», независимо от того, что формально не была отменена, ее предписания в названной сфере могли применяться лишь до 01.01.2013г.

Дополнительных соглашений к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. после выявления того обстоятельства, что БТИ при расчете общей площади квартиры учитывает площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3, между сторонами не заключалось. Основной договор, содержащий какие-либо изменения по сравнению с предварительным, между ними заключен не был.

Таким образом, требование истцов о возврате уплаченных ими за якобы не переданный метр общей площади квартиры денежные средства не соответствует условиями договора. Инструкция не является тем нормативным актом, который определяет цены в договоре участия в долевом строительстве (предварительном договоре купли-продажи) либо устанавливает обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.

Так как общая площадь поступившей в их собственность квартиры не изменилась по сравнению с проектной и истцами не были излишне уплачены ответчику какие-либо денежные средства, то предусмотренные п.... предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. основания для взыскания с ответчика в их пользу денежных средств в размере ... руб. отсутствуют.

Довод апелляционной жалобы К.А.А. и К.Ю.М. о том, что факт произведенной ими переплаты за излишки площади установлен вступившим в законную силу решением Кировского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № представляется необоснованным, так как такой факт данным решением не установлен.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кировского городского суда Ленинградской области от 20 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.А.А., К.Ю.М. и общества с ограниченной ответственностью «С» - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Н.Н.С.