Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 15 июня 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Центрального районного суда города Челябинска от 22 апреля 2010 года.

Заслушав доклад судьи Мицкевич А.Э. по обстоятельствам дела, представителя КУИиЗО г. Челябинска ФИО1, поддержавшую доводы жалобы, истца Крайних С.С. о законности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Крайних С.С. обратился с иском к ООО «СВЭН» о признании права собственности на нежилое здание площадью 230,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. *****, 65.

В обоснование иска указал, что 06 июля 2009 года заключил с ответчиком договор купли-продажи спорного имущества, исполнил данный договор. Истец лишен возможности во внесудебном порядке оформить свои права на спорное имущество в связи с уклонением продавца от государственной регистрации права и перехода права собственности на здание.

Истец настаивал на заявленных требованиях.

Представитель ответчика ООО «СВЭН» не возражал против удовлетворения иска, не оспаривал факта уклонения общества от государственной регистрации перехода права.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд постановил решение об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе КУИиЗО г. Челябинска просит об отмене решения, ссылаясь на нарушение установленного законом порядка приобретения муниципального имущества ТОО «СВЭН»; отсутствие в КУИиЗО г. Челябинска сведений о регистрации перехода права и права собственности ответчика на здание и, как следствие, ничтожность договора продажи спорного имущества истцу. Указывает также на ничтожность договора продажи между КУИиЗО г. Челябинска и ТОО «СВЭН», как заключенного при отсутствии надлежащим образом зарегистрированного права муниципальной собственности на спорный объект.

Представитель ответчика ООО «СВЭН» не принял участия в суде кассационной инстанции, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду существенного нарушения норм материального права.

Как следует из материалов дела, 06 июля 2009 года между ООО «СВЭН» (правопреемником ТОО «СВЭН») и Крайних С.С. был подписан договор купли-продажи нежилого здания площадью 230,9 кв. метров по адресу: г. Челябинск, ул. *****, 65. Согласно договору спорное имущество было отчуждено продавцом за 4618000 рублей, которые подлежат уплате покупателем в срок до 31 декабря 2010 года (п. 2.1 договора л.д. 9).

До настоящего времени право собственности Крайних С.С. на приобретенное им имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано (л.д. 36, 37).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленного им обстоятельства уклонения продавца имущества (ответчика по делу) от совершения действий по регистрации своего права собственности и перехода права собственности к покупателю на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав.

Суд пришел к выводу, что указанное бездействие ООО «СВЭН» фактически является злоупотреблением правом, поскольку лишает контрагента по сделке - истца по делу возможности оформить свои права на приобретенное имущество.

Признавая за Крайних С.С. право собственности на спорный объект, суд посчитал, что предъявленный истцом способ защиты нарушенного права является адекватным и повлечет за собой восстановление такого права. Тогда как применение такого способа защиты права как вынесение решения о

регистрации перехода права собственности не будет способствовать восстановлению нарушенных прав истца ввиду отсутствия в ЕГРП записи о регистрации права собственности ООО «СВЭН» на спорное имущество, что исключает возможность регистрации перехода права собственности на данное имущество к истцу.

С указанными выводами суда судебная коллегия не может согласиться.

В силу пункта 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на имущество у приобретателя возникает с момента регистрации отчуждения имущества, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 223 Кодекса).

Согласно пункту 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичное положение содержится в пункте 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, законом презюмируется, что в случае наличия обстоятельств фактического уклонения одной из сторон сделки от регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежит применению такой специальный способ защиты права как принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В указанном случае государственная регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю будет производиться на основании решения суда.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указанные положения закона истолковал неправильно, ошибочно посчитал, что при разрешении настоящего спора приведенный выше способ защиты права применению не подлежит.

То обстоятельство, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не содержит записи о регистрации права собственности ООО «СВЭН» на спорное здание, не свидетельствует об отсутствии оснований для принятия решения о регистрации перехода права собственности на имущество. В такой ситуации, с учетом установленной законом возможности применения гражданского законодательства по аналогии (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ), истец вправе просить суд как о регистрации перехода права собственности на недвижимость, так и о регистрации ранее возникшего права собственности продавца недвижимости,

без которой в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» невозможна регистрация перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации такого права. Только собственник имущества вправе распоряжаться этим имуществом (п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 209 Кодекса).

По смыслу названных положений закона, разрешая требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенного им в результате сделки, суд первой инстанции в первую очередь должен был дать оценку правомерности владения этим имуществом продавцом, наличия у него права собственности на отчуждаемое имущество.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции приведенным выше обстоятельствам оценки не дал. Между тем, они имеют существенное значение для настоящего дела, поскольку свидетельствуют об отсутствии юридически действительных прав продавца имущества на такое имущество, и, как следствие, ничтожности договора между ООО «СВЭН» и Крайних С.С. в силу заключения его с нарушением нормы закона - ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

То обстоятельство, что Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении по делу № А76-1676/2009 от 09 апреля 2010 года сослался на законность осуществления ООО «СВЭН» владения спорным имуществом и на переход имущества в собственность ООО «СВЭН», не свидетельствует о возможности применения данного судебного акта к спорным правоотношениям как преюдиции.

Во-первых, указанным постановлением арбитражного суда не установлено, что именно ООО «СВЭН» выступает настоящим собственником спорного здания, а также правомерность возникновения у продавца такого права. А во-вторых, в связи с тем, что Крайних С.С. не участвовал в деле, которое было разрешено арбитражным судом, а только представлял интересы ООО «СВЭН», то обстоятельства, установленные решением арбитражного суда, не будут иметь преюдициального характера по настоящему делу (ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку отсутствовали необходимые и

достаточные доказательства, подтверждающие, что спорным имуществом распорядился его собственник, вывод суда первой инстанции о возможности признания права собственности истца на спорный объект как прав, возникших из ничтожной сделки, неправомерен, сделан без учета всех фактических обстоятельств по настоящему делу и с нарушением норм материального права.

С учетом изложенного, обжалуемое решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, в связи с чем подлежит отмене. Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и не требуют дополнительной проверки, судебная коллегия находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по нему решение, которым в удовлетворении данных требований Крайних С.С. отказать.

Руководствуясь ст., ст. 361-363 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Челябинска от 22 апреля 2010 года отменить, вынести новое решение.

Отказать Крайних С.С. в удовлетворении иска к ООО «СВЭН» о признании права собственности на нежилое здание площадью 230,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. *****, 65.

Председательствующий

Судьи